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#26 29/06/2018 15h18 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Bonjour à tous,

Voilà quelques nouvelles.

Je me suis débattu avec mon notaire pour réussir à avoir un compromis de vente signé par le propriétaire. Je fais tout ça à distance et ils ont l’air un peu perdus dans leur propre paperasse. Pour réussir à les avoir et à les faire bouger au téléphone c’est une vraie galère, c’est la dernière fois que je traite avec ce notaire. Après avoir signé le compromis (à distance, donc envoie postal), il a fallut 1 mois pour que le notaire convoque le propriétaire pour le faire contresigner, et encore 3 semaines pour que j’arrive à en avoir une copie (PAR MAIL !) pour faire avancer les choses côté banque.

Côté banque justement : après avoir transmis mon petit dossier à la banque, il m’a fallu attendre un certains temps avant d’avoir une réponse à ma demande de financement. Le fait que je sois salarié de ma banque, que j’achète pour du locatif et dans une autre région fait que ce n’est ni ma conseillère, ni son directeur d’agence ni même son N+2 qui pouvait statuer. Donc malgré un petit montant (69 k€), le chemin de délégation est complexe et ça a pris pas mal de temps.

Bref, ma demande de prêt a été acceptée aux conditions suivantes :
- 1,08% sur 15 ans (= taux moyen client -30% d’avantages salarié, perdus en cas de départ de l’entreprise => 1,52%) ;
- financement 110% ;
- pas d’IRA tant que je suis salarié…

Comme pour mon premier prêt, j’userai de mon droit à en moduler la durée à sa date d’anniversaire pour le prolonger et l’étaler sur 18 ans.

Une plutôt bonne proposition tant que je reste salarié de cette entreprise, un peu moins sinon, mais j’en suis très satisfait car l’expert en financements que j’avais rencontré lors de mon RDV avec ma conseillère avait été transparent en m’avouant que lors de ma demande de prêt pour mon premier investissement locatif, il avait émis un avis positif avec malgré tout une préconisation : mettre un apport équivalent aux frais de notaire. Ma conseillère m’avait caché cette préconisation et le prêt avait été accepté sans apport.

Pour le second investissement, il m’avait conseillé d’attendre et de me constituer une épargne avant de demander un nouveau prêt et là encore, j’ai fait une demande de financement 110% en me disant qu’au pire, je paierais les frais de notaire. Mais c’est passé comme une lettre à La Poste… alors qu’ils n’ont pas connaissance de mon niveau d’épargne (2 k€ chez eux).

Donc pour récapituler : compromis de vente signé et je viens de recevoir l’offre de prêt. Je la signe et la renvoie dans une dizaine de jours et ensuite je n’aurais plus qu’à signer l’acte de vente. Mais je ne suis pas pressé : je ne souhaite conclure la vente qu’en août, pas avant, car je ne suis pas sur place et dois réaliser quelques travaux avant la mise en location. D’ailleurs, l’appartement sera loué à ma sœur (pour rappel : le premier est loué à mon frère). Je sais ce que certains pensent de cette situation, mais ça m’arrange : pas d’agence, de temps perdu à rechercher un locataire et pas de risque de non-paiement ou de dégradation.

Prochaine étape : signature de l’acte de vente et 2 semaines de travaux/ameublement, je vous partagerai les photos dans le fil de discussion dédié.

Dernière modification par Dicci (29/06/2018 15h23)

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#27 30/06/2018 18h05 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Bravo,  félicitations  ..

Si le propriétaire vend petit à petit ses lots alors sans doute la prochaine étape ce sera l’achat d’un autre studio  🙂

Pour ce qui est de la distance, j’ai un immeuble à 1h30 de route et c’est la personne qui fait l’entretien des parties communes qui fait les visites et me donne un retour sur l’acquéreur potentiel. Dans votre cas ce serait intéressant de voir sur place, votre frère ne sera sans doute pas locataire a vie dans l’mmeuble !

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#28 01/07/2018 01h32 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Très astucieux votre financement sur 15+3 ans. Cela permet de rembourser plus sur les premières années où le CF a le plus de chance d’être positif! Et bien sur d’avoir un taux sur 15 ans pour un financement sur 18!

J’aurai du faire pareil sur mon acquisition en cours, même si le financement est déjà plutôt bon : outre le taux à 1.16% sur 20 ans et l’assurance à 0.3% sur CRD (aie), j’ai eu l’agréable surprise de me faire financer à 118% (notaire + meubles) soit 90k.

Gamma76 a écrit :

De toute façon, vous aurez une seule et unique TF pour l’ensemble des appartements (en tout cas c’est le cas dans ma ville) qu’il faudra faire au prorata si jamais vous avez 2 régimes fiscaux différents (ou l’un utilisé à titre personnel)

Mon opération comporte 2 lots. Sachant que les 2 lots seront en LMNP, pensez-vous que la répartition des amortissements et charges communes (essentiellement de crédit) par lot au prorata du m2 soit nécessaire?

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#29 01/07/2018 09h48 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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rentier69 a écrit :

Bravo,  félicitations  ..

Si le propriétaire vend petit à petit ses lots alors sans doute la prochaine étape ce sera l’achat d’un autre studio  🙂

Pour ce qui est de la distance, j’ai un immeuble à 1h30 de route et c’est la personne qui fait l’entretien des parties communes qui fait les visites et me donne un retour sur l’acquéreur potentiel. Dans votre cas ce serait intéressant de voir sur place, votre frère ne sera sans doute pas locataire a vie dans l’mmeuble !

L’ensemble de ma famille vit a proximité immédiate des biens (5mn de route), ils seront là en cas de besoin le jour où mon frère partira. Je compte également retourner vivre dans ma région d’ici 2-5 ans.
L’achat d’un troisième studio me paraîtrait un peu dangereux parce que niveau diversification c’est moyen (3 biens dans la même copropriété, 0 ailleurs) mais surtout, je risque de définitivement de me bloquer l’accès à l’achat d’une RP avec un 3ème crédit, sauf si l’affaire est extraordinaire. J’en reste là pour au moins 1 an et demi histoire d’avoir un peu de recul et de baisser mes mensualités grâce à la modulation de la durée du prêt.

@Philref92: impressionnant votre taux sur 20 ans, bravo. Je ne suis pas expert, mais à mon avis, répartir les charges et amortissements par lot n’est pas utile fiscalement parlant. Lors de la déclaration, il me semble que tout est globalisé donc la seule utilité à le faire sera pour vous de pouvoir calculer le rendement réel de chacun de vos deux lots séparément. A confirmer par quelqu’un d’expérimenté…

Dernière modification par Dicci (01/07/2018 09h49)

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#30 30/08/2018 11h29 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Bonjour à tous,

Y’a du nouveau dans mon affaire. Pour rappel, je devais signer l’acte de vente le 27 août durant mes congés et avoir les clés un peu avant (15 août) afin de commencer les travaux de rénovation.

Le propriétaire n’a pas été réglo du tout : il a loué l’appartement jusqu’au 30 août, impossible donc de signer la vente le 27 comme initialement prévu (car vendu inoccupé) et pas non plus possible d’avoir les clés le 15 août. J’ai donc posé 3 semaines de congés en espérant réaliser les travaux pour rien, et je me retrouve avec un tas de meubles à stocker le temps de la vente.

Après ça, le propriétaire a évidemment souhaité signer la vente le jour du départ du locataire, c’est-à-dire aujourd’hui. Or, n’étant plus sur place et ne pouvant donc pas réaliser les travaux j’ai refusé et imposé une date plus tardive : mi-octobre ou novembre, date auxquelles je pourrais revenir sur place et m’occuper de tout ça. Le notaire semble me couvrir. Le compromis n’indiquait de toute façon aucune date buttoir et malgré les relances et menaces (du style : je vais vendre tout le reste de l’immeuble à n’importe qui, j’essayais de vendre à des gens biens mais vous verrez vous aurez la crème de la crème dans l’immeuble !) du propriétaire pour me faire changer d’avis, je reste bloqué sur ma position ne serait-ce que pour me "venger" du sale coup qu’il m’a fait (et pour ne pas payer de mensualités à vide).

Nous verrons comment les choses vont évoluer d’ici là…

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