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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 24/07/2017 11h32 → Dicci [06] : étude de cas immobilier (studio côte d'azur) (immobilier, locatif, saison, studio)

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Bonjour, je souhaiterais avoir votre avis sur un potentiel investissement. Sachez que mon but n’est pas la rentabilité à tout prix, je souhaiterais me constituer un petit patrimoine "sans douleur", c’est-à-dire un bien qui s’autofinance.

Vous l’avez compris mon objectif est d’avoir un cashflow nul ou positif.

VOTRE PROFIL

- 24 ans, je bosse dans le contrôle de gestion sociale au sein d’une banque. Salaire annuel de 32,5k € brut hors prime d’intéressement (5-6k). Pas encore imposable, certainement TMI à 14% ensuite.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : non
- Fiscales : non
- Artisanales : non, mais père ex-électricien.
- Temps disponible : suffisamment, mais gestion du bien à distance, avec aide familiale sur place si besoin. Passage par une agence immo si ça se passe pas bien.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Le bien auquel je m’intéresse est un petit studio (19-20m²) au premier étage (sur deux) d’un immeuble ancien de 12 lots. L’appartement est à rafraîchir un peu mais peintures, salle de bain et cuisine en cours de rénovation par le propriétaire pour la vente. Immeuble équipé de caméras de surveillance, digicode.

Pas de cave, pas de parking : stationnement payant dans les environs, parking fermé et sécurisé à 150 mètres (~40€/mois).

Les charges de copropriété sont très faibles : syndic bénévole, entretien fait par un voisin.

Eau et électricité individuelles, chauffage électrique individuel.

LOCALISATION DU BIEN

Situé dans une petite impasse (de 50 mètres, perpendiculaire à une petite rue commerçante) fermée par un portail sur la côte d’azur dans une ville moyenne (25.000 habitants) à 5 minutes à pieds de la plage, et à proximité immédiate de toutes commodités (pressing, pharmacie, boucher, banque, supermarché, gare à 2 minutes à pieds, bus à 3 minutes à pieds).

Pas de cave, de balcon ou de parking : stationnement payant dans les environs, parking fermé et sécurisé à 150 mètres (~40€/mois).

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien : 65.000€ + frais de notaires ~ 6.000€
- Coût de l’ammeublement/déco : 2500€ (fourchette haute)

- Loyer envisagé :

450€/mois l’année scolaire, 350€/semaine l’été : 450 x 9 + 350 x 6 = 6850 € (vacance locative du calcul : 1,5 mois/an, mais forte instabilité de ces revenus en fonction de la saison estivale et forte gestion locative)

J’avoue ne pas connaître la facilité ou non à louer 350€ la semaine toute la saison.

OU

450€/mois toute l’année => 5.400€

- Taxe foncière : 350-400€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : j’aimerais un ordre d’idée ?
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) : idem

- Rentabilité brute : 7,6 à 9,6% (selon si location à l’année, ou saisonnière mi-remplie)

FINANCEMENT DU BIEN

- Financement à 110%
- Montant de l’apport : 0 €
- Taux du crédit : 1,1% sur 20 ans (+ 0,2 d’assurance ?)

=> Mensualité : 335€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée LMNP, avec forfait EDF/Wifi etc, objectif : les locataires n’ont qu’à poser leurs valises.

CASH FLOW

J’ai du mal à évaluer mon cash flow du fait de toutes ces hypothèses qui peuvent le faire varier considérablement. En partant d’une hypothèse basse : (5400 (loyers) - 4020 (crédit) - 400 (taxe foncière) - XX assurances)/12 = ??

J’ai besoin de votre aide pour le montant des assurances :-D

En ce qui concerne mon imposition, l’impact fiscal devrait être nul pendant un bon moment en LMNP.

Mots-clés : immobilier, locatif, saison, studio

Hors ligne

 

#2 24/07/2017 11h43 → Dicci [06] : étude de cas immobilier (studio côte d'azur) (immobilier, locatif, saison, studio)

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Bonjour,

Je peux vous renseigner sur les assurances.

L’assurance emprunteur aux vues de votre âge vous pouvez facilement trouver 0,10% voire 0,07%.

L’assurance PNO en prenant le minimum vous pouvez trouver 70 sinon en moyenne vous trouverez 100.

En moyenne l’assurance des loyers impayés est de 3% du montant du loyer.

Si vous louer en meuble renseignez vous bien car toute les assurances ne le propose pas.

Cordialement

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#3 24/07/2017 11h58 → Dicci [06] : étude de cas immobilier (studio côte d'azur) (immobilier, locatif, saison, studio)

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Bonjour,

le bien a l’air bien placé pour de la location saisonnière. A vous de vous fairer une idée de la potentielle attraction de l’emplacement.

En revanche, pour un étudiant vu que vous parlez de période scolaire avez vous fait une étude de marché sur les alentours (existence de facs, iut, autres à proximité..) Est ce une zone tendue ou la demande dépasse l’offre? Existe t-il des résidences étudantes à proximité (concurrence que vous pouvez minimer en proposant un bien de meilleur qualité que ces résidences)?

Vous dîtes ne pas savoir si le bien sera louable l’été à 350 euros la semaine. Là encore je vous invite à voir ce qui se pratique sur lebon"angle", autres sites, dans les agences immobilières, cela vous donnera déjà une idée grosso modo. De plus, cela vous montrera ce qui se pratique afin de vous donner des idées pour vous démarquer du troupeau.

Pour la location saisonnière, certaines villes demande une autorisation pour pouvoir louer en saisonnier.

Quand vous parlez de forfait edf, j’imagine que c’est pour la période estivale? Pour la période étudiante, vous laissez l’étudiant (ou ses parents) prendre leur propre abonnement edf, beaucoup mieux pour tout le monde, c’est ce que je fais et je pense ce que font beaucoup de bailleurs smile

En esperant vous avoir un peu orienté smile

Dicci a écrit :

Bonjour, je souhaiterais avoir votre avis sur un potentiel investissement. Sachez que mon but n’est pas la rentabilité à tout prix, je souhaiterais me constituer un petit patrimoine "sans douleur", c’est-à-dire un bien qui s’autofinance.

Vous l’avez compris mon objectif est d’avoir un cashflow nul ou positif.

VOTRE PROFIL

- 24 ans, je bosse dans le contrôle de gestion sociale au sein d’une banque. Salaire annuel de 32,5k € brut hors prime d’intéressement (5-6k). Pas encore imposable, certainement TMI à 14% ensuite.

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : non
- Fiscales : non
- Artisanales : non, mais père ex-électricien.
- Temps disponible : suffisamment, mais gestion du bien à distance, avec aide familiale sur place si besoin. Passage par une agence immo si ça se passe pas bien.

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

Le bien auquel je m’intéresse est un petit studio (19-20m²) au premier étage (sur deux) d’un immeuble ancien de 12 lots. L’appartement est à rafraîchir un peu mais peintures, salle de bain et cuisine en cours de rénovation par le propriétaire pour la vente. Immeuble équipé de caméras de surveillance, digicode.

Pas de cave, pas de parking : stationnement payant dans les environs, parking fermé et sécurisé à 150 mètres (~40€/mois).

Les charges de copropriété sont très faibles : syndic bénévole, entretien fait par un voisin.

Eau et électricité individuelles, chauffage électrique individuel.

LOCALISATION DU BIEN

Situé dans une petite impasse (de 50 mètres, perpendiculaire à une petite rue commerçante) fermée par un portail sur la côte d’azur dans une ville moyenne (25.000 habitants) à 5 minutes à pieds de la plage, et à proximité immédiate de toutes commodités (pressing, pharmacie, boucher, banque, supermarché, gare à 2 minutes à pieds, bus à 3 minutes à pieds).

Pas de cave, de balcon ou de parking : stationnement payant dans les environs, parking fermé et sécurisé à 150 mètres (~40€/mois).

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien : 65.000€ + frais de notaires ~ 6.000€
- Coût de l’ammeublement/déco : 2500€ (fourchette haute)

- Loyer envisagé :

450€/mois l’année scolaire, 350€/semaine l’été : 450 x 9 + 350 x 6 = 6850 € (vacance locative du calcul : 1,5 mois/an, mais forte instabilité de ces revenus en fonction de la saison estivale et forte gestion locative)

J’avoue ne pas connaître la facilité ou non à louer 350€ la semaine toute la saison.

OU

450€/mois toute l’année => 5.400€

- Taxe foncière : 350-400€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : j’aimerais un ordre d’idée ?
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) : idem

- Rentabilité brute : 7,6 à 9,6% (selon si location à l’année, ou saisonnière mi-remplie)

FINANCEMENT DU BIEN

- Financement à 110%
- Montant de l’apport : 0 €
- Taux du crédit : 1,1% sur 20 ans (+ 0,2 d’assurance ?)

=> Mensualité : 335€

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location meublée LMNP, avec forfait EDF/Wifi etc, objectif : les locataires n’ont qu’à poser leurs valises.

CASH FLOW

J’ai du mal à évaluer mon cash flow du fait de toutes ces hypothèses qui peuvent le faire varier considérablement. En partant d’une hypothèse basse : (5400 (loyers) - 4020 (crédit) - 400 (taxe foncière) - XX assurances)/12 = ??

J’ai besoin de votre aide pour le montant des assurances :-D

En ce qui concerne mon imposition, l’impact fiscal devrait être nul pendant un bon moment en LMNP.

Dernière modification par 83julien (24/07/2017 12h07)


Soyez craintifs quand les autres sont avides et avides quand les autres sont craintifs

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#4 24/07/2017 12h14 → Dicci [06] : étude de cas immobilier (studio côte d'azur) (immobilier, locatif, saison, studio)

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Merci pour vos retours. Pour l’assurance emprunteur ma banque me proposait plutôt du 0,16% a priori, mais c’était de la simulation rapide… si ça peut tomber plus bas tant mieux !

Concernant la localisation du bien : effectivement, la location saisonnière (+étudiante) se pratique énormément dans la ville, c’est que ça doit bien fonctionner. Honnêtement, je ne pense pas avoir de mal à louer ce bien l’été, au moins juillet/août, même à 400 ou 450 euros/semaine, mais je suis de nature à prendre des précautions et je préfère sous-estimer le potentiel du bien que l’inverse.

Pour les étudiants en revanche, je suis un peu moins optimiste mais vous pourrez peut-être m’éclairer sur les attentes des étudiants. En matière de localisation dans la ville, franchement il y a tout à proximité et l’étudiant n’a pas besoin de voiture pour quoi que ce soit, tout est accessible à pieds.

Par contre : pas de fac/iut dans la ville même, mais la gare est à 100 mètres et le bus pas beaucoup plus loin, ils desservent :

- Train : 5mn du centre ville d’une ville avec de nombreux BTS, un petit IUT ou bien 40 minutes de Nice (IUT, Fac, BTS etc évidemment) mais les étudiants ne prendraient pas un logement si loin de leur école j’imagine. (train gratuit pour les étudiants)
- Bus : 20-30 minutes d’une ville avec fac, écoles d’ingé, SKEMA etc. en fonction de la circulation, compter 10-20 minutes en voiture.

Qu’en pensez vous ?

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#5 24/07/2017 12h41 → Dicci [06] : étude de cas immobilier (studio côte d'azur) (immobilier, locatif, saison, studio)

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Concernant la demande locative n’ayant pas l’experience je ne peux que vous dire ce que je ferais à votre place.

Laissons de côté Nice qui semble assez loin pour nous concentrer sur cette ville à 20mn de bus où se trouve Skema et une ou plusieurs Facs/Ecoles d’ingénieur :

Quelle est la demande locative dans cette ville ? Est-elle tellement supérieure à l’offre que les etudiants choisiront d’aller à 20mn de bus? (Ce qui n’est pas non plus la mer à boire)

Je rejoins les autres personnes de ce fil, allez faire un tour sur Lbc pour voir l’offre locale.

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#6 24/07/2017 14h00 → Dicci [06] : étude de cas immobilier (studio côte d'azur) (immobilier, locatif, saison, studio)

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On est d’accord Nice est assez loin.

La "ville" à 20mn de bus est une pseudo-ville, qui est en réalité plus un regroupement d’entreprises et d’écoles qu’autre chose. On y compte 9000 habitants, pour 36 000 emplois, 4000 chercheurs et 5000 étudiants. Cette zone s’étend en fait sur plusieurs villes dont celle où mon logement se trouve mais reste isolée de ces villes.

Donc ces étudiants se tournent vers les 4-5 villes autour mais je pense que le mieux à faire serait de poster une annonce fictive… surtout que c’est la période !

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#7 24/07/2017 14h45 → Dicci [06] : étude de cas immobilier (studio côte d'azur) (immobilier, locatif, saison, studio)

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Bonjour,

Investissant moi même à Nice, je peux peut être vous éclairer.

Quelle est la ville en question ? Golf Juan / Vallauris ?

Clairement dans votre situation c’est sophia antipolis que vous allez toucher. Le potentiel est très fort, mais il faudrait que vous puissiez positionner votre annonce de location mi-aout/fin-aout ce que je doute fort vu les délais incompressibles liés à l’obtention du crédit et du déblocage des fonds (ça tourne au ralenti en juillet et quasi néant en août…)

Si c’est septembre octobre, vous aurez de la demande mais elle sera moindre et vous aurez moins de bon dossier à disposition. Mais dans tout les cas ne vous en faite pas, la demande sera là et votre loyer me semble correct. Vous pouvez peut être même grapiller 20 / 30 euros mensuels si vous positionner votre annonce au bon moment.

Dernière modification par Magnetov (24/07/2017 14h48)

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#8 24/07/2017 15h07 → Dicci [06] : étude de cas immobilier (studio côte d'azur) (immobilier, locatif, saison, studio)

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Bien trouvé, je me doutais avec toutes les infos que je parsème dans mes messages on allait le deviner.

Effectivement, pour cette année c’est un peu tard, mais en réalité je louerais probablement l’appartement à mon frère les quelques premières années (avec comme condition qu’il dégage l’été :-D), donc ce n’est pas un réel problème. Cependant, j’occulte cette partie là car j’étudie évidemment la question à plus long terme, je me doute bien que mon frère ne restera pas dans un studio de 20m² toute sa vie.

Vous faites dans le saisonnier/étudiant également ?

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#9 24/07/2017 16h45 → Dicci [06] : étude de cas immobilier (studio côte d'azur) (immobilier, locatif, saison, studio)

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Je n’ai pas encore débuté le saisonnier, je loue en meublé longue durée et je n’ai pas retenu d’étudiant mais plutôt des travailleurs avec une espérance de location plus longue et un turn-over réduit.

Je voulais commencer le saisonnier en 2018 mais j’ai peur qu’avec toutes les nouvelles lois qui apparaissent (besoin d’un permis de "location saisonière" à partir de 2018), cela devienne un peu compliqué et moins rentable.

En tout cas pas d’inquiétude à avoir pour votre emplacement vous aurez toujours de la demande avec sophia antipolis pas loin !

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