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#1 16/03/2018 10h01 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Bonjour à tous,

Mon premier achat immobilier s’est bien déroulé et mon studio est loué depuis début février. Je comptais attendre une année avant de réfléchir à l’acquisition d’un autre appartement mais une opportunité se présente… et me prend un peu de court.

Le propriétaire auquel j’ai acheté mon premier studio en vend deux autres. Les biens ne sont pas encore sur le marché, ils sont occupés pour le moment mais seront vendus vides (donc lorsque les locataires auront quitté leur logement, prochainement visiblement).

Les biens sont dans un état correct mais à rafraîchir et sont tous pareils. Ils font 20m² et pour donner un ordre d’idée, j’ai eu à dépenser 3500 € pour rafraîchir et meubler celui que j’ai déjà acheté (hors salle de bain, qui reste à faire), sans avoir trop cherché à optimiser la rénovation (notamment pour le carrelage qui m’a coûté 1200€ MO comprise).

Ayant acheté mon studio 65.000€, je pense pouvoir négocier le lot de deux pour 125.000€ mais contrairement à mon premier achat, je ne suis pas sûr que ma banque principale me suivra. En revanche, Boursorama serait prêt à financer mon projet mais ne financera pas les frais de notaire (qu’ils estiment à 8700€, ce qui me paraît bien trop peu), ni les travaux.

Le montant des mensualités assurances comprises pour le lot serait de 620€ sur 20 ans, pour 1.000€ de loyers. Aucune charge de copropriété, TF ~400€, PNO ~15€, bref un investissement sympa mais pas non plus extraordinaire contrairement à ce qu’on peut lire sur le forum. L’avantage est que mes 3 studios seraient dans le même immeuble et dans un endroit que j’affectionne particulièrement, avec un rendement rare pour la ville.

Mon problème est le financement des travaux et des frais de notaire, qui présente un risque conséquent pour mes finances personnelles à court terme. En estimant les frais de notaire à 11.000€, les travaux/ameublement à 6.000€ et la rénovation de la salle d’eau de mon premier studio à 3000 €, j’aurais à dépenser 20.000€.

Pour être tout à fait transparent, actuellement, mon épargne perso est de 10.500 € et croît en moyenne de 1.000€/mois, j’aurais également une prime d’intéressement de 5k€ le mois prochain (que j’aurais préféré placer sur PEE pour éviter l’imposition).

En faisant traîner la vente des appartements jusqu’en juillet, mon épargne avoisinerai les 20.000€ (intéressement compris), soit grosso-modo le montant qu’il me faudrait pour rénover mes appartements et financer les frais de notaire. Mais mon épargne restante sera de zéro euro. Une situation inconfortable et risquée, même si je parviens à épargner 1.000€/mois (en supposant que mes studios soient loués très rapidement).

Que feriez-vous à ma place ?
- Rater une belle occasion pour éviter ce moment inconfortable d’épargne nulle (mais qui ne durerait que quelques mois) ;
- Souscrire un prêt à la conso (je ne suis pas fan des prêts conso) pour réaliser les travaux ;
- Rénover au minimum (= conserver l’ancien carrelage en bon état mais pas moderne) dans un premier temps et terminer au départ des premiers locataires ;
- Prendre le risque et y aller comme ça, quitte à devoir souscrire un prêt à la conso si un imprévu se présente ;
- En acheter un seul.

Je sais qu’il est conseillé de garder au moins 6 mois de salaire de côté "au cas où", mais là la situation me questionne.

Merci pour vos avis !

Dernière modification par Dicci (16/03/2018 10h07)

Mots-clés : achat, budget, locatif, studio, épargne

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[+1]    #2 16/03/2018 10h23 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Pour donner un avis, il faut consulter voter présentation:
- jeune
- grosse capacité d’épargne malgré un salaire médian
- emploi stable
- célibataire (ou au moins sans enfant)

Si vous êtes absolument convaincu de la qualité de cet investissement, c’est le moment ou jamais: vous avez relativement peu à perdre. Pour vous décider totalement, vous pourriez demander à votre famille si elle serait capable de vous épauler si vous connaissiez 6 mois difficiles dans la location.

Cependant, vous allez acheter loin de chez vous, des appartements au même endroit (si j’ai bien compris), vous devez donc être conscient du niveau de risque auquel vous vous exposez (mais avec un bon boulot et éventuellement une famille aidante, le risque est quand même assez faible)

- Prendre le risque et y aller comme ça, quitte à devoir souscrire un prêt à la conso si un imprévu se présente ;

Les prêts conso risquent d’être difficiles à obtenir avec des remboursements d’environ 1000€/mois pour les 3 appartements, si je ne me trompe pas trop.
Ceci dit, 1000€/mois étant votre capacité d’épargne, ça voudrait dire que même sans aucun loyer, vous ne seriez pas en trop grand danger.

Je vous souhaite bonne réflexion wink


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#3 16/03/2018 10h25 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Vous mentionnez "Aucune charge de copropriété", mais il doit forcément y en avoir un minimum ? Ne serait-ce que l’assurance de l’immeuble ? Et il pourrait y en avoir sur le long terme (canalisation communes bouchées, toiture, ravalement de façade…) avez-vous bien identifié au préalable ce point ?

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#4 16/03/2018 10h48 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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@Gamma76 : effectivement, aujourd’hui les charges sont nulles car l’immeuble est géré "à l’ancienne" par le propriétaire de l’immeuble (qui se sépare progressivement de ses lots). Il ne se prend pas la tête à répartir les charges liées à l’assurance de l’immeuble et l’électricité des parties communes, et paye une femme de ménage au black une fois par semaine… S’il le faisait, le montant resterait toutefois faible car pas de syndic pro, pas d’ascenseur, espace vert etc. et c’est pas pour tout de suite, la période qui m’inquiète justement c’est le court-terme, car ensuite mon épargne se reconstituera et je me calmerai sur les investissements pour quelques années…

@Faith : je vous remercie d’avoir pris le temps de lire ma présentation et d’avoir pu cerner les autres difficultés liées à cet investissement. Je les avais occultées volontairement pour pas perdre les lecteurs et pas faire un message trop imbuvable.

Effectivement, le risque n’est pas neutre, notamment celui lié à la distance. Mais j’ai la chance d’avoir mon frère comme locataire de mon premier studio, il pourrait donc très facilement intervenir en cas de pépin sur les studios voisins, ou encore faire les visites. Je suis donc assez serein de ce côté là (mais je fais peut-être erreur). Pour l’aide familiale, pas de souci pour demander une aide sur la gestion locative, en revanche je préfère éviter d’avoir à demander une aide financière.

Vu ma capacité d’épargne, il est vrai que le risque reste relativement mesuré et la situation difficile ne serait que passagère. Espérons que ma voiture ne lâche pas d’ici là ! Je visite les studios dans deux semaines, en espérant lui faire une proposition ce jour-là.

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#5 16/03/2018 11h13 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Dicci a écrit :

Pour l’aide familiale, […] je préfère éviter d’avoir à demander une aide financière.

Présentez ca autrement : si vous les payez ce n’est plus de l’aide que vous leur demandez mais un placement que vous leur proposez pour leur rendre service et le deal devient un win-win. Vous avez suffisamment de cash pour passer la période creuse, ils gagnent de l’argent et tout le monde est content.

Est-ce qu’il existe un "crédit réserve" en france? Je veux dire par là un crédit à la consommation qui ne coûte rien tant qu’on ne l’appelle pas et grâce auquel on peut emprunter la somme qu’on veut dans la limite convenue lors de la signature? C’est ce que j’ai et c’est idéal pour passer les périodes de faible liquidités.

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#6 16/03/2018 11h16 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Ou sinon, vous pourriez éventuellement négocier avec la banque, si cela est possible, un crédit qui démarrerait ultérieurement (un différé d’au moins 6 mois) : cela vous couterait des intérêts supplémentaires, mais déductibles, et vous gagneriez en trésorerie pendant ce temps. Vous pourriez aussi consulter un bon courtier en crédits qui pourrait vous trouver une meilleure solution.

Dernière modification par Gamma76 (16/03/2018 11h19)

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#7 16/03/2018 12h34 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Négocier avec la banque un différé  (total) d’un an (voire que l’emprunt finance les travaux) ne devrait pas être trop difficile.
Un crédit consommation (forcément court) peut aider à passer le cap (et sera sans doute moins cher que ne pas mettre les 5k€ sur le PEE).

Ceci dit,  tout ceci rajoute du risque, et la situation de l’immeuble "en copropriété informelle" en est un aussi (imaginez si le proprio actuel devient moins accommodant,  ou a un accident et que sa succession traîne des années), comme la concentration sur un seul immeuble.
A vous d’évaluer si vous choisissez de les assumer, ou attendez d’être plus robuste pour acheter un nouveau bien, sachant que les autres lots de cette immeuble seront sans doute en vente au fur et à mesure du départ de leurs locataires… Pour ma part, j’ai presque toujours choisi la prudence, parfois loupé une affaire pas mal, mais d’autres se sont présentées plus tard.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#8 17/03/2018 09h55 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Merci à tous pour vos conseils. Je n’avais pas pensé au différé qui pourrait dans mon cas être une excellente option, même si ça ne résout pas mon problème de cash disponible à l’achat pour effectuer les travaux, mon épargne se reconstituerait très rapidement et je serais plus à même de surmonter d’éventuels imprévus sans avoir à passer par la case crédit conso ou aide familiale.

Je vous tiens au courant de l’avancée de mon projet quand j’aurais visité les appartements et négocié avec le proprio.

Dernière modification par Dicci (17/03/2018 09h55)

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#9 17/03/2018 10h19 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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En effet les conseils donnés concernant le différé sont pertinents.

Je suis un peu dans la même situation que vous, je n’ai pas une énorme réserve d’argent disponible mais l’occasion est trop belle. Mon conseiller bancaire n’a pas trop sourcillé quant à ce détail tant que ma tenue de compte est exemplaire, j’espère que c’est aussi votre cas.

Tentez le coup, faites traîner l’affaire après avoir négocie: il y aura forcément des délais pour les diagnostics obligatoires etc. Si vous n’arrivez pas à être financé vous aurez au moins essayé.

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[+1]    #10 17/03/2018 18h38 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Je pense que vous devriez partir sur une base plus basse que 125 k€ pour la négociation. Argumentez sur le fait qu’en vendant les deux studios d’un coup à quelqu’un qu’il connaît déjà, il évite des démarches, des coûts, des compromis annulés pour cause d’acheteurs pas sérieux qui changent d’avis comme de chemise ou qui n’obtiennent pas leur prêt… Essayez de jouer aussi la corde sensible : vous êtes un jeune investisseur dans l’immobilier, comme lui peut-être il y a longtemps, mais votre budget n’est pas extensible, au-dessus de (tel prix) vous pensez que vous allez laisser passer l’affaire… Donc il faut qu’il vous aide un peu, qu’il vous passe la main.

Sinon, la gestion "à l’ancienne" me semble légèrement inquiétante. Sur le premier bien, si vous étiez le premier acheteur en dehors du proprio de l’immeuble, celui-ci aurait dû vous fournir un état descriptif de division et un projet de réglement de copro. Votre notaire aurait d’ailleurs dû vérifier tout cela.

Ensuite, logiquement, dès lors qu’il y au moins un autre propriétaire que le propriétaire historique, la copropriété est créée et le projet devient un règlement de copropriété effectif qui s’applique pleinement (et non plus un projet). La copropriété doit alors fonctionner : AG annuelle, syndic…

C’est bien le cas ?

Dernière modification par Bernard2K (17/03/2018 18h39)

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#11 19/03/2018 10h59 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Pour ce qui est de la négociation, je pensais partir sur une base de 120 k€ en espérant aboutir à 125 k€ maximum. Peut-être suis-je trop peu ambitieux ? Mais je sais d’avance que la négociation sera difficile avec cet homme. Espérons qu’il perçoive l’achat de deux studios comme une chance de s’en débarrasser rapidement, facilement, sans avoir à passer d’annonce et/ou payer de commissions. J’essaierai de jouer sur le côté affectif et passage de flambeau à un jeune investisseur marchant sur ses pas.

Concernant la gestion de la copropriété. Je ne suis pas le premier acheteur, il a vendu tout un lot d’appartements (4 à ma connaissance mais certainement plus, sur un total de 19 lots dont 2 garages) et le règlement de copropriété a été établi par le notaire chargé des ventes. Aucune AG n’a eu lieu pour le moment et l’ancien propriétaire (toujours propriétaire majoritaire) est désigné syndic bénévole et s’occupe de tout à sa manière… pour le moment.

En revanche, je vois clairement qu’il souhaite se désengager de tout cela, car ses petits-enfants, occupants de l’immeuble, sont en passe de déménager. J’imagine qu’un syndic pro sera certainement missionné très prochainement.

Dernière modification par Dicci (19/03/2018 11h00)

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#12 23/03/2018 15h43 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Désolé de poster après mon message, mais ce qui suit est relativement déconnecté de la discussion précédente mais ne mérite pas un fil de discussion supplémentaire.

Après réflexion, je pense être prêt à prendre le risque d’acheter deux appartements si les banques me le permettent. Je me pose cependant la question de la pratique : comment acheter deux appartements d’un coup ?

Peut-on signer un seul compromis de vente pour deux appartements distincts ? Une seule signature chez le notaire ? Un seul prêt bancaire ? Si oui, comment sont calculés les frais de notaire ?

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[+1]    #13 23/03/2018 16h26 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Si les 2 appartements sont au même propriétaire, vous pourrez faire très simple, c’est à dire un seul acte et un seul prêt bancaire pour l’ensemble. Les frais de notaire étant dégressif par rapport au montant total vendu, c’est donc à votre avantage.

J’ai expérimenté ceci en faisant l’acquisition de plusieurs lots dans une même copropriété il y a quelques années.

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#14 23/03/2018 19h26 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Un seul prêt pose un certain nombre de problème : comment comptabiliser en charges (du point de vue fiscalité) les intérêts et assurance de l’emprunt à appliquer à chacun, surtout s’ils venaient à avoir des destins différents : l’un en meublé, l’autre en nu ; ou encore l’un loué, l’autre mise à disposition gratuite d’un membre de la famille… Et en cas de revente d’un seul des deux biens, vous devez rembourser l’intégralité du capital restant dû ?

Ca a donc l’inconvénient de lier les deux appartements ensemble.

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#15 23/03/2018 19h29 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Non, impossible de faire un seul prêt pour deux biens, il faudra monter deux dossiers.

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#16 24/03/2018 11h34 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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En 2012, j’ai fait l’acquisition de 3 lots en un seul acte avec prêt à 110 % et cela n’a posé aucun problème… Le mieux est de vous rapprocher d’un notaire pour étudier quel est la meilleure solution pour vous.

Cela a l’avantage de faire des économies d’échelle concernant les frais de dossier et surtout les frais de notaire mais comme le souligne Bernard2K, les biens seront intimement liés ensemble et il faudra sans doute rembourser l’intégralité du prêt en cas de vente d’un seul appartement.

Pour la répartition des intérêts et des différentes charges (TF…), il est convenu d’appliquer un prorata par rapport à la surface des appartements (point vu avec mon comptable LMNP) mais ça fait un certain calcul d’apothicaire… Il en va de même lorsque l’assurance PNO est commune (cas de Pacifica qui comptabilise chaque pièce habitable et non pas par appartement). Dans mon cas j’ai un appartement loué en Borloo ancien et 2 studios en LMNP.

De toute façon, vous aurez une seule et unique TF pour l’ensemble des appartements (en tout cas c’est le cas dans ma ville) qu’il faudra faire au prorata si jamais vous avez 2 régimes fiscaux différents (ou l’un utilisé à titre personnel)

Dernière modification par Gamma76 (24/03/2018 11h45)

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#17 06/04/2018 22h25 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Bonjour à tous et merci pour vos réponses.

Je viens vous donner des nouvelles de mon projet. Finalement, après visite des appartements’ j’ai fait une offre d’achat pour un seul appartement (un studio) à 62.000€ et je pense que le vendeur était sur le point de l’accepter. Malheureusement pour moi, il a reçu une offre d’achat pour l’ensemble de ses lots à vendre, y compris le studio pour lequel j’ai fait une proposition. Je n’ai pas revalorisé ma proposition, je garde espoir, tant que rien n’est signé rien n’est vendu, il reviendra peut être vers moi plus tard, sinon je trouverai une autre occasion !

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#18 07/04/2018 21h54 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Retournement de situation, le propriétaire vient de m’appeler pour me dire qu’il ne fera finalement pas affaires avec celui qui lui proposait l’achat de tous ses lots en vente.

J’ai négocié un studio à 63.000 euros, qui est exactement le même que celui que je possède déjà. Je monte un dossier de présentation pour ma banque et je souhaiterais vous partager un tableau et recueillir vos éventuelles remarques.

Je rappelle mon investissement rapidement : studio de 20m2 acheté 63.000 euros, 9,25% de frais de notaire et 500 euros de frais bancaires. Loué meublé (LMNP) au régime réel simplifié. Bien financé à 110%, à un taux de 1,08% sur 15 ans puis durée du crédit prolongée à 18 ans à N+1. Travaux financés avec mon épargne. Loué 450 euros avec revalorisation annuelle de 1%. TMI 14% et CSG 17,2%. 80% de la valeur du bien amorti à 3% par an.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13358_capture_decran_2018-04-07_a_215000.png

CFE totalement aléatoire… Auriez-vous des remarques à m’apporter pour peaufiner mon dossier/mes chiffres ? Je vous remercie :-)

Dernière modification par Dicci (07/04/2018 21h55)

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#19 07/04/2018 22h17 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Félicitations ! Comme quoi, toute situation peut évoluer ( et rapidement).

Pourquoi ne pas avoir pris le 2ème?

En voyant votre tableau, je me posais une question. Sur la ligne des frais bancaires, vous allez devoir avoir un compte courant où est prélevé la mensualité du prêt. Or, ce compte aura des frais de fonctionnement, tous les mois/an.
N’est il pas possible de les déduire également?

Pour votre tableau, faites un tableau des entrées également: loyer.
Et de la somme de vos dépenses : charges également.
Pour votre CFE, rien la première année, et 50% la seconde, ensuite 100%.

Cela vous mettra un rendement brut, puis net, et net-net.

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#20 07/04/2018 22h31 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Une "revalorisation annuelle de 1%" du loyer, c’est très optimiste, pour ne pas dire irréaliste, surtout sans aucun travaux d’entretien/amélioration en face.
Faire des projections sur cette base vous induit en erreur.

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#21 07/04/2018 22h51 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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amoilyon a écrit :

Félicitations ! Comme quoi, toute situation peut évoluer ( et rapidement).

Pourquoi ne pas avoir pris le 2ème?

En voyant votre tableau, je me posais une question. Sur la ligne des frais bancaires, vous allez devoir avoir un compte courant où est prélevé la mensualité du prêt. Or, ce compte aura des frais de fonctionnement, tous les mois/an.
N’est il pas possible de les déduire également?

Pour votre tableau, faites un tableau des entrées également: loyer.
Et de la somme de vos dépenses : charges également.
Pour votre CFE, rien la première année, et 50% la seconde, ensuite 100%.

Cela vous mettra un rendement brut, puis net, et net-net.

Merci ! Je n’ai pas pris le deuxième car les studios sont dans un moins bon état que prévu et l’ampleur des travaux à gérer à distance me fait reculer. Aussi, le second est vendu pour le même prix avec 1m2 de moins, à 3300€ le mètre carré faut pas déconner.

Effectivement je ne m’étais pas posé la question de la gestion bancaire des loyers et mensualités. Vous ouvrez un compte par appartement ? Actuellement, pour mon premier bien je gère ça sur un compte que je possédais déjà et que je n’utilisais quasiment pas. J’imagine que les frais sont déductibles si le compte est dédié au bien.

Merci pour l’info concernant la CFE que je ne maîtrise pas.

Pour le tableau je vais ajouter des sous totaux total recettes et total charges, et revaloriser négativement ma revalorisation annuelle des loyers…

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#22 07/04/2018 23h20 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Comment pouvez-vous avoir de l’impôt sur un résultat imposable nul en année 6?
Le résultat imposable ne peut pas être négatif. Vous êtes plutôt en déficit.

Les meubles et travaux ne peuvent être passés en charges vu les montants. A passer en amortissements…

Dernière modification par Philref92 (07/04/2018 23h26)

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#23 07/04/2018 23h35 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Effectivement, la formule ne s’est pas mise à jour après une modification de mon tableau, je vais corriger ça.

Pour les meubles et travaux, peu de chance d’avoir des factures de plus de 500€ même si le total fait 6000€, sinon il suffit de ne pas tout payer sur le même ticket (?).

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#24 07/04/2018 23h42 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Je ne suis pas expert.

Mais j’ai de mon coté pris pour principe de passer les meubles en amortissement pour la 1ere mise en location.

Dernière modification par Philref92 (08/04/2018 00h31)

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#25 08/04/2018 08h23 → Dicci : étude de cas immobilier (achat d'un lot de 2 studios avec un budget serré) (achat, budget, locatif, studio, épargne)

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Pour votre dernière question, lisez ceci et notamment mon dernier message : LMNP : différences entre charges et amortissement ?

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