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Forums des investisseurs heureux

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#1 03/06/2017 14h53 → Dicci : étude de cas immobilier (attendre d'avoir plus d'apport ?) (côte d'azur, investissement locatif, nice)

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Bonjour,

J’ai 24 ans, en concubinage sans enfant, et je suis en CDI dans une banque depuis un peu moins d’un an.
J’ai peu d’épargne (5k), mais j’ai une capacité d’épargne de 500/mois actuellement. Ma capacité d’épargne va croître sensiblement dans les mois qui viennent pour atteindre les 800/mois de manière stable (car je possède actuellement un double logement que je rends cet été). En plus de cette capacité d’épargne sur mon salaire fixe, je pense pouvoir épargner 6.500 euros de primes / ans (dont une partie d’intéressement bloqué sur PEE). A noter que je ne paie pas encore d’impôts.

Par ailleurs, je pourrais épargner beaucoup plus pour les deux ans à venir (de l’ordre de 1200/mois) suite à une petite mobilité pro.

Bref, j’ai en tête d’investir dans l’immobilier, dans un petit studio étudiant/saisonnier l’été sur la Côte d’Azur (Nice/Cannes/Golfe-Juan/Antibes), à rénover si possible. A première vue, je pense qu’il faut compter dans les 80-90k euros. Je suis actuellement loin de la Côte d’azur donc je ferais certainement appel à une agence pour la gestion locative, dans un premier temps en tout cas.

Je souhaite privilégier un cash-flow positif pour mon premier investissement. Je fais donc face à deux possibilités : attendre 2-3 ans et investir avec un apport plus conséquent (30-40k) et emprunter sur 15 ans ou bien emprunter la totalité de l’achat+travaux sur 25 ans.

Dans le cas où j’aimerais emprunter la totalité de la somme, je me pose ces questions :
- Selon vous, un banquier me prêtera-t-il facilement cette somme pour un projet d’investissement ? sans apport ?
- Dois-je privilégier la constitution d’une épargne de secours avant de penser à investir dans l’immobilier ? (bien que les deux projets ne soient pas contradictoires si le bien est loué)

J’attends vos retours, pour qu’on puisse échanger sur ma situation et sur ce que vous auriez fait à ma place !
Bon week-end à vous !

Dernière modification par Dicci (03/06/2017 14h54)

Mots-clés : côte d'azur, investissement locatif, nice

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#2 03/06/2017 14h57 → Dicci : étude de cas immobilier (attendre d'avoir plus d'apport ?) (côte d'azur, investissement locatif, nice)

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Bonjour et bienvenue,

Je vous conseille tout d’abord de bien éplucher la section immobilier de se forum.

Un studio sur la côte avec travaux en saisonnier en passant par une agence : ça semble peu réaliste.

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#3 03/06/2017 15h13 → Dicci : étude de cas immobilier (attendre d'avoir plus d'apport ?) (côte d'azur, investissement locatif, nice)

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Bonjour,

Pourriez-vous m’en dire un peu plus ? Effectivement je parcours le forum depuis quelques jours, mais je ne vois pas quel point vous semble irréaliste ? Peut-être que le passage par une agence pour de la location saisonnière estivale n’est pas fréquent ? J’ai également la possibilité de passer par des relations (famille/amis) pour la gestion locative estivale, mais je ne souhaite pas non plus leur confier cette charge durant toute l’année.

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#4 03/06/2017 15h25 → Dicci : étude de cas immobilier (attendre d'avoir plus d'apport ?) (côte d'azur, investissement locatif, nice)

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Bonjour,
Je rejoins aleajactaest, votre stratégie d’investissement n’est pas assez poussé.
J’ai l’impression de lire ce que j’aurai pu ecrire il y a 3 ans.
J’ai passé quasi un an a lire/parcourir ce forum avant meme d’ecire sur celui ci; juste pour m’informer/me former avant de passer à l’action. Et je ne le regrette pas.
Vous dites ne pas payer d’impot. Or avant meme d’investir, vous devez deja avoir une stratégie vis a vis de la fiscalité. Or vous n’en avez aucune car vous ne semblez pas concerné, ne payant ACTUELLEMENT aucun impot.
Donc lisez, epluchez ce forum pour comprendre ce que tout cela implique et pour avoir une strategie bien defini avant de passer a l’action et de le regretter 1 an après quand les impots vous rattraperont…

Dernière modification par Licha (03/06/2017 15h26)

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#5 03/06/2017 15h25 → Dicci : étude de cas immobilier (attendre d'avoir plus d'apport ?) (côte d'azur, investissement locatif, nice)

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Réputation :   34 

Bonjour,

- Il vous faut bien sûr l’équivalent de quelques mois de loyer en epargne, afin d’éviter de vous retrouver dans une situation délicate.
- Comptez vous louer nu ou meublé? Il faut les fonds pour meubler un logement.
- après discussion avec un collègue de votre âge, il s’avère que les banques ont hésité à le financer. Pas de RP, pas de patrimoine. Mais il y est arrivé! La durée de 25 ans peut par contre poser problème avec certains établissements.

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#6 03/06/2017 15h43 → Dicci : étude de cas immobilier (attendre d'avoir plus d'apport ?) (côte d'azur, investissement locatif, nice)

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Bonjour et merci pour vos réponses,

Effectivement je n’en ai pas parlé dans mon premier message mais je compte louer en LMNP, au régime réel, d’où aussi l’acquisition d’un bien avec travaux.

Evidemment, cette discussion a pour objectif de développer ma réflexion et mon savoir avant d’acquérir un premier bien. Cette acquisition ne se fera de toute façon pas dans l’immédiat non plus !

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#7 03/06/2017 16h32 → Dicci : étude de cas immobilier (attendre d'avoir plus d'apport ?) (côte d'azur, investissement locatif, nice)

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Pour ma part, j’ai déjà répondu dans votre fil de présentation.

Dicci a écrit :

je compte louer en LMNP, au régime réel, d’où aussi l’acquisition d’un bien avec travaux.

Cette phrase montre votre incompréhension du régime LMNP au réel.

Que vous achetiez 100 k€ un bien sans travaux, ou 50 k€ d’un bien à retaper entièrement avec 50 k€ de travaux, vous aurez les mêmes amortissements, donc c’est kif-kif.

Si vous achetez 50 k€ et tenez vos travaux à 30 k€, là c’est intéressant puisque vous économisez 20 k€ par rapport à l’achat d’un bien sans travaux. Mais ça n’a rien à voir avec le régime fiscal, c’est juste une économie sur le coût d’investissement.

C’est en revenus fonciers au réel que la solution avec achat à 50 k€ et 50 k€ de travaux est intéressante, car les travaux sont des charges déductibles des revenus fonciers, alors que le prix d’achat ne l’est pas.

Par ailleurs, "avec travaux" et "à distance" ne font pas bon ménage. Qui va suivre les travaux ? Qui va passer régulièrement sur le chantier pour voir où en sont les artisans, faire les petits ajustements nécessaires etc ? Quand on n’est pas sur place, on dèlègue davantage et on se retrouve donc souvent à payer plus cher.

L’économie sur le prix d’un bien "avec travaux" est rarement supérieure au montant des travaux, surtout dans les zones où l’immobilier est cher comme la côte d’azur. Le vendeur a tendance à sous-estimer les travaux nécessaires et donc à valoriser son bien sans accepter de faire le vrai "discount" qui serait logique au vu de l’état du bien. Le cas où l’on achète 90 k€ + 20 k€ de travaux, au lieu d’un bien à 100 k€ sans travaux, est possible aussi !

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2017 16h46)

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#8 03/06/2017 16h55 → Dicci : étude de cas immobilier (attendre d'avoir plus d'apport ?) (côte d'azur, investissement locatif, nice)

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Réputation :   183 

Que vous achetiez 100 k€ un bien sans travaux, ou 50 k€ d’un bien à retaper entièrement avec 50 k€ de travaux, vous aurez les mêmes amortissements, donc c’est kif-kif.

Si vous achetez 50 k€ et tenez vos travaux à 30 k€, là c’est intéressant puisque vous économisez 20 k€ par rapport à l’achat d’un bien sans travaux. Mais ça n’a rien à voir avec le régime fiscal, c’est juste une économie sur le coût d’investissement.

C’est en revenus fonciers au réel que la solution avec achat à 50 k€ et 50 k€ de travaux est intéressante, car les travaux sont des charges déductibles des revenus fonciers, alors que le prix d’achat ne l’est pas.

Je pense que cela y joue sur la rentabilité , y compris sur le LMNP .

Déjà sur 50000 , vous payer moins de frais de notaire .
Ensuite sur les 50000 euros de travaux , en général une grande parti est amortie sur 5 ou 10 ans.

Et le bien est amortis également mais sur une plus longue période ( en nu c’est impossible )

Je pense pas que c’est kif kif entre vos deux exemples .


Bye bye la rat race :)

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#9 03/06/2017 17h06 → Dicci : étude de cas immobilier (attendre d'avoir plus d'apport ?) (côte d'azur, investissement locatif, nice)

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cricri77700 a écrit :

Déjà sur 50000 , vous payer moins de frais de notaire .

Oui.

Ensuite sur les 50000 euros de travaux , en général une grande parti est amortie sur 5 ou 10 ans.

C’est possible, mais fondamentalement la durée d’amortissement dépend de la nature du "compartiment". Et tous les "compartiments" se retrouvent dans les biens. Il devrait y avoir presque autant de valeur à amortir sur 5 à 10 ans dans un bien à 100 k€ sans travaux, que dans un à 50 +50.

Par ailleurs, ce qui peut faire une différence (mais je ne voulais pas rentrer dans ce niveau de détail), c’est si la première mise en location arrive l’année suivante de l’acquisition, ce qui arrive plus fréquemment s’il y a des travaux qui décalent dans le temps la mise en location.
- dans le cas où la mise en location intervient la même année que l’acquisition, on amortit les 50 k€ d’achat et les 50 k€ de travaux (on inscrit en dépenses ces travaux, à l’euro près)
-  dans le cas où la mise en location n’intervient pas sur le même exercice que l’acquisition, c’est la valeur vénale du bien qui est amortie, à la date de première mise en location. Ce qui peut être avantageux si la valeur vénale ainsi évaluée est supérieure à la somme de l’achat + travaux.

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2017 17h07)

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#10 03/06/2017 17h19 → Dicci : étude de cas immobilier (attendre d'avoir plus d'apport ?) (côte d'azur, investissement locatif, nice)

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"-  dans le cas où la mise en location n’intervient pas sur le même exercice que l’acquisition, c’est la valeur vénale du bien qui est amortie, à la date de première mise en location. Ce qui peut être avantageux si la valeur vénale ainsi évaluée est supérieure à la somme de l’achat + travaux."

Oui mais avec les vacances locatives , l’emprunt à payer et la TF en plus.

Et cela rentre dans le calcul de rentabilité.


Bye bye la rat race :)

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#11 03/06/2017 17h35 → Dicci : étude de cas immobilier (attendre d'avoir plus d'apport ?) (côte d'azur, investissement locatif, nice)

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Bernard2K a écrit :

Cette phrase montre votre incompréhension du régime LMNP au réel.

C’est en revenus fonciers au réel que la solution avec achat à 50 k€ et 50 k€ de travaux est intéressante, car les travaux sont des charges déductibles des revenus fonciers, alors que le prix d’achat ne l’est pas.

Par ailleurs, "avec travaux" et "à distance" ne font pas bon ménage. Qui va suivre les travaux ? Qui va passer régulièrement sur le chantier pour voir où en sont les artisans, faire les petits ajustements nécessaires etc ? Quand on n’est pas sur place, on dèlègue davantage et on se retrouve donc souvent à payer plus cher.

L’économie sur le prix d’un bien "avec travaux" est rarement supérieure au montant des travaux, surtout dans les zones où l’immobilier est cher comme la côte d’azur. Le vendeur a tendance à sous-estimer les travaux nécessaires et donc à valoriser son bien sans accepter de faire le vrai "discount" qui serait logique au vu de l’état du bien. Le cas où l’on achète 90 k€ + 20 k€ de travaux, au lieu d’un bien à 100 k€ sans travaux, est possible aussi !

Merci pour ce retour très instructif pour moi. Je pense avoir mélangé un peu tout.

Si je comprends bien, les travaux peuvent être déductibles des revenus fonciers, incompatible donc avec du LMNP où les revenus locatifs sont considérés comme commerciaux.

Pour l’achat avec travaux effectivement donc au mieux ça permettrait d’avoir un emprunt potentiellement plus faible pour des revenus locatifs similaires. À condition de faire une affaire…

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#12 04/06/2017 09h59 → Dicci : étude de cas immobilier (attendre d'avoir plus d'apport ?) (côte d'azur, investissement locatif, nice)

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En revenus fonciers au réel, seuls les travaux sont déductibles (pas l’investissement).

En location meublée au réel (régime des BIC), on raisonne en comptabilité d’entreprise. Le bien immobilier est amorti. Cet amortissement vient constituer une charge annuelle "fictive", qui réduit d’autant votre bénéfice imposable. Cela amène à une imposition nulle ou très faible pendant au moins une dizaine d’année. C’est la valeur totale du bien qui est amortie, donc c’est bien plus "généreux" que les revenus fonciers, puisqu’il y a une valeur bien plus grande qui est déduite ; par contre cette déduction est davantage étalée dans le temps ; alors que dans les revenus fonciers les travaux sont déduits "au taquet" donc souvent "consommés" en quelques années seulement.
En meublé au réel toujours, dans mon exemple :
- si vous achetez 50 k€, faites 50 k€ de travaux, et louez en meublé dans la même année civile, les 50 k€ d’achat (sauf la valeur du terrain) et les 50 k€ de travaux sont amortis, selon des durées qui varient en fonction de leur nature (principe de l’amortissement par composants ; le gros oeuvre, composant le plus durable est amorti sur la durée la plus longue ; à l’inverse, mobilier et équipements, sur la durée la plus courte).
- si vous achetez 50 k€, faites 50 k€ de travaux qui durent un peu, et louez donc en meublé l’année suivante, c’est alors la valeur vénale qui est amortie. Votre bien est par exemple expertisé (après travaux bien sûr) pour 105 k€. Ce sont ces 105 k€ qui sont amortis, indépendamment de savoir combien vous a coûté l’achat du bien et ses travaux. Ces 105 k€ sont amortis, avec une répartition de la valeur selon des "composants" ; ces composants étant amortis sur des durées qui varient en fonction de leur nature.

En première approche, quand on étudie un projet, on peut faire plus grossier, par exemple : 100 k€ dont 20 % de terrain ; reste 80 k€ amortis sur 25 ans soit 3200 €/an. Ca permet de faire une estimation grossière du projet. On peut aussi faire cette étude de son projet par un site de calcul comme rendementlocatif.com, qui fait un calcul similaire.
L’amortissement réel, décomposé par composant, sera établi plus tard par l’expert-comptable.

Vous trouverez des explications sur le régime LMNP au réel sur ce forum et ailleurs sur internet. Lisez des études de cas de projets en LMNP au réel pour voir comment les gens font leurs calculs pour ce régime précis. Prenez le temps de bien comprendre ce régime fiscal.

Dernière modification par Bernard2K (04/06/2017 10h04)

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