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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 16/11/2019 21h59

Membre
Réputation :   15  

Bonjour,

Je viens solliciter l’aide de la communauté pour m’éclairer dans mon projet smile.

voila mon projet

Achat d’un local commercial que je souhaite diviser en 3 appartements meublés + extension de 45m2 pour la création du 4eme appartements meublés
le local est sur une parcelle de 700m2 avec 5 places de parking déjà faites.

Les prix     
local    90 000€
FN        8000€
travaux   50 000€
mobilier 20 000€

Estimation des loyers
2200€/ mois
prêt 750/ mois sur 20 ans
taxe foncière 2400€/an
assurance PNO 300€/an

CASH FLOW estimé
en micro bic  en payant 315€ d’impôts CSG RDS   cash flow de 900€mois
en reel normalement 1200€/mois

Donc je suis un peu perdu concernant le LMNP    pour faire un déficit foncier, notamment l’amortissement
si j’ai bien compris d’après tous les sujets que j’ai lu il y a 2 types le micro bic et le réel

donc je serai en micro bic obligatoirement vu que j’ai moins de 70 000€/an ?
Dans mon cas le réel serait il plus interessant pour déduire mes travaux ?

Comment puis je faire pour déduire mes travaux sur plusieurs années et éviter de payer la CSG RDS?

Car d’après mes calculs si je suis en micro bic , avec l’abattement des 50%  je serai imposer sur 1100€/ mois
soit 17,2% de 1100€ soit 315€/mois est ce bien cela?

En réel pas d’abattement mais je pourrai déduire FN  travaux intérêts Taxe foncière et c’est la mon problème comment ne pas payer d’impôts pendant plusieurs années
Donc ma question comment calculer l’amortissement du bien

Concernant la CFE   devrais je payer 1 fois la CFE pour l’immeuble ? ou 1 CFE par logement dans mon cas 4 appartements donc 4 CFE?

Merci beaucoup .

Dernière modification par zazasln (17/11/2019 07h57)

Mots-clés : défiscalisation, immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel)

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#2 16/11/2019 23h19

Membre
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Bonjour,

zazasln a écrit :

Donc je suis un peu perdu concernant le LMNP    pour faire un déficit foncier

Pas de revenus fonciers en LMNP (il s’agit de revenus BIC), donc pas de déficit foncier. De manière générale il n’est pas possible en LMNP d’imputer un déficit sur votre revenu global imposé à l’IR (c’est possible en LMP).
Si vous êtes en situation de déficit vous avez néanmoins la possibilité de le reporter (dans une limite de 10 ans ou non suivant la nature du déficit).

zazasln a écrit :

donc je serai en micro bic obligatoirement vu que j’ai moins de 70 000€/an ?

Vous avez trois régimes possibles, qui dépendent effectivement du montant annuel de vos recettes hors taxe:
- régime micro-BIC jusqu’à 70 000 euros
- régime réel simplifié de 70 000 à 789 000 euros
- régime réel normal au-delà

Néanmoins vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel simplifié, même en-dessous de 70 000 euros. Ce qui est avantageux dans la très grande majorité des cas (rien qu’avec la déduction des frais d’achat et les amortissements du bien).

zazasln a écrit :

Les prix     
local    90 000€
FN        8000€
travaux   70 000€

Estimation des loyers
2200€/ mois
prêt 750/ mois sur 20 ans
taxe foncière 2400€/an
assurance PNO 300€/an

Je ne sais pas si cette liste est censée être exhaustive mais il manque a minima : la CFE, les frais de comptabilité et une prévision du manque à gagner en cas de vacance locative (s’il y a).

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#3 17/11/2019 10h40

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C’est toujours un des problèmes avec vous zazasin : vous êtes aussi avares de précisions que de remerciements.

Donc à force, ça gonfle de faire des réflexions sur des imprécisions, ça use de n’avoir aucun retour ni oui ni autre sur des écrits que l’on espère toujours vous être utiles, efficaces etc
Je suis convaincu que vous viendriez voir l’un de nous dans le cadre de nos fonctions :

- vous payeriez évidemment
- et en prime en partant vous diriez "merci".


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#4 17/11/2019 11h53

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Bonjour j’ai toujours remercié les gens qui répondent à mes post c’est la moindre des choses

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