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Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Epargne Foncière à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

5% - 1
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

41% - 7
Je ne sais pas (avis neutre)

5% - 1
Non, probablement pas (avis assez négatif)

41% - 7
Non, certainement pas (avis négatif)

5% - 1
Nombre d’avis : 17   Avis moyen : 3/5 Avis plutôt négatif

#151 09/09/2021 15h44

Membre (2013)
Réputation :   76  

cedREIM a écrit :

Note : J’ai remarqué aussi que cette SCPI a pu réaliser des "transferts" de RPV vers le RAN. J’y voyais aussi au départ une simple manœuvre destiné à "gonfler" le RAN car rares sont les analyses qui appréhendent globalement les réserves, et beaucoup se contentent de regarder simplement le RAN. J’avais toutefois obtenu des explications et des arguments qui ont une certaine logique et qui s’entendent tout à fait, au delà de l’effet d’affichage.

Je pense que les courtiers et SdG n’ont jamais autant parlé du RAN que ces 2 dernières années.. avec parfois des classements qui n’ont aucun sens. et effectivement la RPV est rarement évoquée.

Je ne savais pas qu’il était possible de faire de tels transferts, et j’ai du mal à en saisir l’intérêt. Quels étaient les arguments évoquez ? Merci.

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[+2]    #152 10/09/2021 12h09

Membre (2011)
Top 5 SCPI/OPCI
Réputation :   94  

Juste une précision au préalable sur la mécanique : j’ai mis transfert entre "" car ce n’est pas un transfert direct. Concrètement on ne débite pas le compte de RPV pour créditer le RAN.
La mécanique est la suivante : grosse distribution de PV en lieu et place, ou en complément, de la distribution trimestrielle aux dates habituelles (pas de distribution additionnelle comme peut le faire Sofidy ou Corum) ainsi l’associé perçoit une distribution comme d’habitude.
De ce fait les loyers réellement perçus ne sont pas véritablement distribués, et en fin d’année cela permet de prélever sur le résultat un dividende bien moindre. Ainsi résultat net >>> distribution courante et donc un montant significatif du résultat non distribué est alors affecté au RAN.
Au final la distribution de RPV permet d’affecter plus de résultat en RAN, ce pourquoi je parle de "transfert" avec guillemets.

Les arguments exposés sont au nombre de 2 :

- la RPV peut évoluer à la hausse ou à la baisse mais peut aussi être négative. Si elle est négative on ne peux évidemment pas distribuer le stock puisqu’on en a pas, même si il serait possible de distribuer une PV réalisée sur l’exercice. La RPV peut donc être positive mais rien ne garanti que ce stock ne soit pas impacté à la baisse en raison de futures moins-values réalisées.
Ce transfert permet donc de sanctuariser cette réserve en RAN, elle sera ainsi toujours distribuable. Si des MV se réalisaient ensuite il serait tout a fait possible de faire passer la RPV en négatif et la SCPI n’aura pas perdu de capacité de distribution de réserves.
Cela s’entend mais c’est surtout dans l’intérêt de la SDG et moins des associés.

- le RAN, lorsqu’il est accompagné d’un mécanisme de maintient du RAN comptablement par prélèvement sur la prime d’émission des parts nouvelles (c’est le cas chez La Française), est une réserve qui permet un traitement équitable entre ancien et nouveaux associés.
Il est donc préférable que la réserve soit en RAN plutôt qu’en RPV, car cela permet de ne pas diluer ces réserves sous l’effet de la collecte nouvelle.
RPV : dilution par part de la réserve de PV à chaque nouvelle part créée
RAN : non dilution, dans la mesure ou un mécanisme est prévu pour que les parts nouvelles ne soit pas dilutives.

le 1er argument, je le comprend mais reste sceptique (anticiperait-on de grosses MV?), le 2nd argument est pour moi plus convaincant, et je suis plutôt favorable à la préservation des intérêts des anciens associés.

Note : j’ai observé cette pratique chez La Française et chez Amundi. C’est assez flagrant sur LF GRAND PARIS PATRIMOINE en 2019.


Parrain ING : ASMYFZA

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#153 11/09/2021 02h32

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Une bonne partie des investisseurs en SCPI (des "associés") surestime la valeur du RAN, et sous-estime la valeur du RPV, pour différentes raisons. Les pratiques qui convertissent du RPV en RAN, ou qui augmentent le RAN, créent donc de la valeur apparente pour ces investisseurs. Pourquoi alors les SDG se priveraient-elles de le faire ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#154 12/09/2021 13h41

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Bonjour GBL, je ne comprends pas votre remarque sur "l’estimation" qui serait faite par certains associés de ces valeurs de RPV et RAN ? Ces valeurs ne sont-elles pas indiquées dans les rapports annuels ? Dès lors, cela ne devrait pas donner à estimation, mais être une valeur chiffrée donnée - ou alors il y a qqch qui m’échappe dans votre message précédent ?

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[+1]    #155 13/09/2021 02h28

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J’ai voulu écrire qu’il y avait un décalage entre la valeur réelle (du RAN, de la RPV, etc.) et la perception qu’en ont pas mal d’associés de SCPI.

Pas mal d’associés ne savent pas lire un rapport annuel, ne connaissent même pas la notion de RPV, et croient que le RAN permet d’assurer un lissage et une régularité des montants distribués (ce qui est faux depuis toujours, cf Note ci-bas), et donc que le RAN est un bon critère pour choisir une SCPI (= "plus le RAN est gros, mieux c’est").

Note : On constate bien souvent qu’un gros RAN permet juste à la société de gestion de choisir ce qu’elle souhaite distribuer (plus en fonction du positionnement commercial du produit, qu’en fonction du résultat courant de la SCPI, ou de l’intérêt des associés, actuels ou futurs), ce qui a parfois servi à masquer quelques temps une baisse (pérenne) du résultat courant d’une SCPI (en limitant quelques temps les dégâts sur la collecte).
La crise Covid-19 a illustré (une fois de plus) que la présentation du RAN comme amortisseur de l’impact d’un aléas ou d’une crise sur la distribution était erronée, avec les SCPI avec de gros RAN qui ont le plus diminué leur distribution, "par prudence", sans même envisager d’utiliser le RAN pour amortir la baisse de résultat courant anticipée (il serait instructif de faire une étude croisant le RAN, l’évolution des distributions, et des résultats courants, en 2020 vs 2019, de différentes SCPI).


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[+2]    #156 13/09/2021 22h56

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GoodbyLenine a écrit :

La crise Covid-19 a illustré (une fois de plus) que la présentation du RAN comme amortisseur de l’impact d’un aléas ou d’une crise sur la distribution était erronée, avec les SCPI avec de gros RAN qui ont le plus diminué leur distribution

Les SCPI qui ont été le plus impactées en termes de revenus locatifs sont aussi celles qui pouvaient voir leur valeur de reconstitution baisser (vu que la valeur est calculée à partir des flux locatifs qui étaient en baisse). Distribuer du RAN (qui fait partie de la valeur de reconstitution) aurait encore plus fait plonger la valeur de reconstitution.

Si ces SCPI n’ont pas distribué ce n’est pas par prudence vis à vis des revenus mais par peur de devoir annoncer des valeurs de parts en baisse, ce qui est en général le meilleur moyen de bloquer le marché et de tuer la collecte cf Foncia…

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#157 15/09/2021 03h38

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Peut-être… Encore que pour certaines SCPI, par ex Rivoli (et ce n’est pas la seule), j’ai un doute.

Que les SCPI Foncia investies sur des murs de commerces, ou celles spécialisées en hôtels, aient gardé leur RAN au chaud, je comprend, mais pour les autres…

De toute manière, la question reste :   dans quel cas le RAN pourrait-il alors être distribué ?, car dès lors que le résultat courant baisse, il y a bien une augmentation du risque que la valeur de reconstitution baisse aussi… A quoi le RAN sert-il donc ?


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#158 15/09/2021 14h27

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GoodbyLenine a écrit :

La crise Covid-19 a illustré (une fois de plus) que la présentation du RAN comme amortisseur de l’impact d’un aléas ou d’une crise sur la distribution était erronée, avec les SCPI avec de gros RAN qui ont le plus diminué leur distribution, "par prudence", sans même envisager d’utiliser le RAN pour amortir la baisse de résultat courant anticipée (il serait instructif de faire une étude croisant le RAN, l’évolution des distributions, et des résultats courants, en 2020 vs 2019, de différentes SCPI).

Parmi les 10 plus grosses SCPI (capital variable), une majorité a finalement distribué du RAN en 2020 : Epargne Foncière, Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimmo, Immorente, PFO2, Accimmo Pierre.

Selon moi l’intérêt du RAN est de permettre de capitaliser une partie des revenus de la SCPI sans payer des frais de souscription exorbitants. Pour le reste je vous rejoins et je regrette le discours mensongé de nombreux courtiers qui le vendent comme une réserve d’argent de poche distribuable et qui viendrait enrichir l’associé…

Dernière modification par NicolasV (15/09/2021 14h49)

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[+1]    #159 16/09/2021 01h17

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GoodbyLenine, le 11/09/2021 a écrit :

Les pratiques qui convertissent du RPV en RAN, ou qui augmentent le RAN, créent donc de la valeur apparente pour ces investisseurs. Pourquoi alors les SDG se priveraient-elles de le faire ?

Des chiffres intéressants et qui confirment ce que vous dites : préférence àdistribuer des RPV que du RAN
SCPI : elles ont distribué plus qu?elles n?ont gagné en 2020

Triste bilan tout de même avec des résultats représentant seulement 90% des montants distribués…

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