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#51 16/11/2017 17h07 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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L’AMF n’est plus une autorité de contrôle (en réél) elle fait plus de la tutelle et de l’accompagnement.

Par contre d’accord avec vous sur cette décision absurde par les temps qui courent…

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#52 16/11/2017 17h12 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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GoodbyLenine a écrit :

Cette soudaine diminution du délai de jouissance s’apparente à une diminution du prix de la part (celui payé par les nouveaux associés, donc ça se fait clairement aux dépends des anciens associés, les très anciens et encore plus ceux qui viennent de souscrire il y a moins de 6 mois), entre 5/12 et 6/12 de la distribution annuelle, soit 15 à 18€/part, que la société de gestion camoufle de son mieux.

Pour ma part, les sociétés de gestion concernées sont "blacklistées" (même s’il est vrai que ce n’étaient de toute manière pas celles dont les SCPI m’attiraient avant) pour un bon moment, tant leurs actions tiennent peu compte de l’intérêt des associés.

Entièrement d’accord, pour ma part, je me sens spolié.

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#53 16/11/2017 22h07 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Ayant souscrit 2 parts en octobre, la réception de ce courrier m’a surpris et interpellé. Ayant souscrit via moniwan j’ai déjà bénéficié d’une forme de réduction du délai de jouissance, mais je trouve quand même que la réduction est vraiment extreme et trop rapide (prévenu 6 jours en avance…). De plus peu d’informations sont données sur l’investissement en lui-même. On ne sait pas ce trop ce que veut dire « qualitatif » dans ce courrier et quel impact il pourrait avoir pour ni pour les anciens associés ni pour les futurs.

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#54 16/11/2017 23h07 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Cela n’a rien de surprenant et cela n’est pas au détriment des anciens associés … au contraire.

C’est tout simplement que, a priori, ces SCPIs sont en surinvestissement (comme la plupart des SCPIs actuellement, les autres ayant fermées provisoirement la collecte). Pour ce faire, elles utilisent des facilités de caisse (des emprunts court-terme), qui ont un certain coût… en attendant de rentrer les nouvelles souscriptions.

J’ai ouïe dire La Française était en train de négocier l’achat de Coeur Défense et peut-être d’autres gros immeubles, pour le compte de toutes ses SCPIs. Et, si l’opération se finalise (c’est peut-être le cas ?), cela risque de rendre ces SCPIs encore plus endettées à court-terme. Je pense donc qu’il est dans l’intérêt des anciens associés de trouver des nouveaux associés pour rembourser au plus vite ces onéreuses facilités de caisse.

La chose qui me dérange toujours autant dans les SCPIs de La Française et qui ne va pas aller en s’arrangeant avec ces nouvelles acquisitions, et que toutes les SCPIs du groupe sont liées par de nombreuses acquisitions en indivision. Cela signifie qu’une SCPI en particulier ne peut pas décider de vendre sans le consentement des autres.

Cela les rend toutes interdépendantes, et renforce aussi le poids de la SDG (le tronc commun de toutes ces SCPIs): Imaginons qu’une SCPI du groupe souhaite changer de gestionnaire (comme les SIFOCOMA récemment passées de Sofidy à Paref), elle pourra toujours le faire; en revanche, la nouvelle SDG ne pourra pas vendre une grande partie des biens sans l’accord des autres SCPIs partie-prenantes et toujours gérées par La Française. Elle devra aussi subir les provisions pour travaux ou pas décidées à la majorité … des autres, toujours gérés par La Française. Cela risque de limiter grandement les possibilités d’actions et cela me semble un bon moyen de dissuasion pour La Française afin de conserver la gestion des SCPIs quoiqu’il arrive.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#55 17/11/2017 01h07 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Vous abordez des points intéressants (et potentiellement importants) : pourtant, étant moi-même peu connaisseur de ces choses, je reste perplexe.
Est-ce que l’achat en indivision, créant les interdépendances décrites, est implicitement permis s’il n’est pas interdit par les statuts ?
Mais dans ce cas, si les achats en indivision renforcent le pouvoir d’une SDG, pourquoi celle-ci est-elle portée à cela plus que d’autres ? Serait-elle plus ambitieuse, ou plus "méchante", ou craindrait-elle plus que d’autres de voir son rôle contesté ?
Ou alors les statuts permettent explicitement cela, et ont donc été librement approuvés par chaque SCPI.

Pour ne pas rester dans le négatif exclusivement, ne peut-on penser à quelques économies réalisables dans la gestion de ces biens en indivision, du fait justement que leurs propriétaires dépendent de la même SDG ?

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#56 17/11/2017 10h26 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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WhiteTiger a écrit :

J’ai ouïe dire La Française était en train de négocier l’achat de Coeur Défense

Non, la transaction a été annoncé il y a une quinzaine de jours par Lone Star.
Les acquéreurs sont un consortium Primonial / Crédit Agricole Assurance / Amundi
D’ailleurs c’est amusant l’histoire de Lone Star avec cet immeuble. En 10 ans ils l’ont vendu 2 fois, avec à la clé près 1,6 milliard de plus-value !

Je ne crois pas à l’explication de l’endettement à rembourser.
Les facilités de caisse n’ont rien d’onéreuse dans un contexte de taux bas. au contraire je pense bien que ces facilités de caisse n’ont jamais été si bon marché.

Concernant la Française, au delà de cet exemple d’indivision (mais qui montre une fois encore tout le "respect" de la SDG vis vis des associés), elle ne m’a jamais inspiré cette SDG du fait d’une multitude de décisions, d’actes de gestion et de faits (vente d’immeubles vacants à la casse, fusion absorption de mauvaise SCPI par les moins mauvaises, seule SDG a avoir des SCPI variables bloqués actuellement,…)

@GBL Moniwan = La Française, c’est une filliale à 100%

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#57 17/11/2017 14h52 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Deb67 a écrit :

Est-ce que l’achat en indivision, créant les interdépendances décrites, est implicitement permis s’il n’est pas interdit par les statuts ?
Mais dans ce cas, si les achats en indivision renforcent le pouvoir d’une SDG, pourquoi celle-ci est-elle portée à cela plus que d’autres ? Serait-elle plus ambitieuse, ou plus "méchante", ou craindrait-elle plus que d’autres de voir son rôle contesté ?
Ou alors les statuts permettent explicitement cela, et ont donc été librement approuvés par chaque SCPI.

Non, ce n’est pas interdit et je pense qu’il n’y a aucune raison pour que cela le soit. L’indivision peut parfois aider à acquérir des biens qui seraient inaccessible autrement. Cela permet à une "petite" SCPI d’accéder à un marché qui lui serait peut-être inaccessible, sans investir tout son capital dans un seul bien.

Toutefois, lorsque l’on investi dans une SCPI, c’est généralement selon un principe de copropriétaire de biens physiques qui se regroupent pour l’acquisition de bien avec un objectif précis et qui délègue toute la gestion à une SDG.

En usant et abusant de l’indivision, on rends interdépendant des SCPI qui ont peut-être des objectifs différents. Or, La Française, en achetant des gros blocs et en les répartissant un petit peu dans toutes les SCPIs dont ils ont la charge de gestion, néglige assurément les objectifs de gestion de chaque d’entre elles (Sinon, pourquoi ne pas les regrouper toutes dans une seule grosse SCPI ?).

On peut objecter à ce raisonnement que la SDG fait profiter toutes les SCPIs d’une "bonne affaire" afin de ne pas léser aucune d’entre elles. Pour cela, encore faudrait-il que ces "affaires" en soient réellement des bonnes ! Ces gros investissements ne brillent généralement pas pas leur rentabilité. En général, le rendement se situe même en dessous de la moyenne, partiellement compensé par une stabilité des occupants et une stabilité des revenus supérieure à la moyenne.

Il ne faut pas oublier aussi le risque supérieur pris à l’acquisition de ces gros investissements. En période faste, cela se passe trés bien. Mais en période de creux, ou si le bien ne correspond plus au critère du marché, ce type de bien sera beaucoup plus difficile à revendre. Et ce ne sera pas sans une grosse concession sur le prix.

Rendement moindre, risque supérieur… est-ce dans les objectifs de toutes les SCPIs gérées par cette SDG ? A vrai dire, je n’en sais rien.

On peut aussi considérer que l’acquisition en indivision est un avantage dans ce cas, en ce sens qu’elle permet de répartir les risques sur plusieurs entités. Chaque SCPI achètera pour un montant bien plus faible que si elle devait investir toute seule.

Mais ce que je sais, c’est qu’en cas de "crise", le défaut de liquidité que peuvent subir certaines SCPIs, risque d’être variable selon les SCPIs (selon la réaction des associés de chaque SCPI). Et, c’est à ce moment-là, s’il arrive, que cela risque de poser un vrai problème: Certaines SCPIs risquent de se voir contraindre de vendre des immeubles ou bien de racheter les quote-part d’autres, de manière plus ou moins forcée, et pas forcément dans les meilleures conditions. Et changer de gestionnaire à ce moment-là ne changera rien au problème.

Fondamentalement, l’achat en indivision ne me dérange pas plus que cela si c’est pour acquérir une partie d’un bien énorme et trés couteux, et si le découpage ne se fait qu’entre 2 ou 3 SCPIs. En revanche, c’est l’accumulation des indivisions qui me posent plus de problème…

Deb67 a écrit :

Pour ne pas rester dans le négatif exclusivement, ne peut-on penser à quelques économies réalisables dans la gestion de ces biens en indivision, du fait justement que leurs propriétaires dépendent de la même SDG ?

Non, c’est même plutôt le contraire étant donnée que cela ne change rien aux charges affairant au bien sous indivision, mais cela augmente le travail de gestion car il faut ensuite répartir ces charges selon les quote-parts de chaque SCPI.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#58 18/11/2017 10h48 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Cette décision est étonnante alors que la collecte des SCPI a été très importante au S1 2017. Je me demande si ce n’est pas le signe avant coureur d’un arrêt brutal des souscriptions au S2 qui pourrait être lié à une fiscalité plus défavorable des SCPI notamment dans le cadre de l’IFI (hausse des retraits ?).

Cette décision est présentée comme temporaire et liée à un opération identifiée. Attendons donc d’en savoir plus.

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#59 16/12/2017 17h33 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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L’un de vous aurait-il du Multimmobilier 2 ?
Je me demande si le délai de jouissance a également été ramené à zéro sur cette SCPI là.

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#60 16/12/2017 17h38 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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#61 18/01/2018 22h50 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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GBL, vous êtes-vous décollé d’EF finalement ? ^^

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#62 19/01/2018 01h05 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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GoodbyLenine le 4 juin 2016 a écrit :

Rappelons que, comme la valeur de reconstitution étant de 844.48€, le prix de souscription doit être entre 760€ et 928.9€ (90 à 110% de la valeur de reconstitution). La société de gestion le maintient à 770€ (785€ depuis peu), tout en bas de la fourchette (mais n’arrive pas à investir à un rendement similaire à celui du patrimoine de la SCPI). Pourquoi ?

Je pense que Gbl les a toujours et qu’il attend sans y croire (espère?) que le prix de part augmente substantiellement pour profiter de l’occasion.
On peut craindre qu’au vu de la situation de certaines SCPI de La Française, cette augmentation n’intervienne pas.

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#63 24/01/2018 17h57 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Désolé Kc44, hausse du prix de part le 02 Février 2018 à 800 € prix de souscription soit 1.91% de hausse. Je vous accorde que cela n’est pas facile à classer comme substantiel mais avec les rendements actuels qui sait wink.

Le délai de jouissance passera du 1er jour du mois suivant la souscription au  1er jour du 4e mois suivant la souscription à partir du 09 Février.

Comme à chaque hausse de prix de part, cet évènement ne doit pas être le déclencheur d’un investissement en SCPI.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#64 24/01/2018 19h34 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Ne soyez pas désolé, j’en ai smile
Timide hausse en effet mais une sacré aubaine pour ceux qui ont pu profiter de la réduction du délai de jouissance depuis novembre et profitent en plus de cette augmentation.

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#65 24/01/2018 20h04 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Une aubaine j’en ne sais pas on n’en rentre pas pour 2 coups de comm’ à CT ensuite vaut mieux rentrer là dessus que après l’augmentation et un délai de jouissance de 4 mois c’est sur. N’empeche Que je doute des dernières acquisitions surtout des tours à La Défense qui peut être ont été sur payées

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#66 25/01/2018 08h01 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Je suis tout à fait d’accord avec vous et Carpediem.
Je pensais plutôt aux personnes qui avaient prévu d’y investir indépendamment de cela et ont pu le faire au bon moment. C’est le cas d’un de mes amis qui a perdu des mois à cause d’un dossier de crédit toujours compliqué et qui finalement profite de cette réduction du délai de jouissance bien malgré lui. D’ailleurs j’avais prévu de l’inviter dans la brasserie de l’immeuble récemment acquis notamment par Epargne Foncière qui ne me parait pas un mauvais investissement au niveau emplacement et configuration de l’immeuble. Par contre je ne peux juger du prix, probablement élevé mais à mettre face aux loyers escomptés. Si certains ont des éléments en ce sens, ils sont les bienvenus pour analyse, nous en sauront probablement davantage avec la sortie du prochain BT. Idem pour La Défense.

Dernière modification par kc44 (25/01/2018 08h02)

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#67 27/01/2018 14h43 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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J’ai reçu aujourd’hui un courrier confirmant l’information de carpediem.

Débutant dans les scpi, je me demandais s’il était dans les pratiques habituelles des sociétés de gestion de prévenir avec un délai aussi court, ou si c’était juste chez la française ?

Pour ma part cette information va me faire anticiper un achat de parts que j’avais prévu de faire plus tard dans l’année.

Multimmobilier 2 est aussi concernée par l’allongement du délais de jouissance, mais n’aura pas d’augmentation du prix de la part.

Dernière modification par petitproprio (27/01/2018 14h48)

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#68 14/04/2018 11h00 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Bonjour à toutes et à tous les membres du forum,

En tant qu’associé récent de la SCPI EF, une question fiscale surgit en ces temps de déclaration d’impôt.

Je dois déclarer cette année les revenus fonciers de la SCPI perçus en 2017. 2017 est la première année où j’ai encaissé des distributions de la SCPI.

Sur l’outil d’aide à la déclaration fiscale, disponible sur l’extranet de La Française, j’ai pu constater, dans la section "111 Revenus bruts" que le montant de 1723 € apparaît.

Or l’ensemble des distributions encaissées en 2017 s’élève à 916,49 € (759,05 € de distributions trimestrielles correspondant aux mois de juin à septembre 2017 + 157,44 € de distributions de plus-values en janvier).

En aparté : dans mon cas, il est d’ailleurs intéressant de noter que j’ai encaissé une distribution de plus-value (janvier 2017) avant l’entrée en jouissance des parts (le 1er juin 2017). Ceci est probablement normal puisque j’étais propriétaire des parts dès décembre 2016, mais ce fût une bonne surprise.

Je suis donc étonné par le rapport entre les revenus distribués et réellement encaissés (916,49 €) et les revenus bruts à déclarer au fisc (1723 €). Cela fait presque un ratio de 1 pour 2 (1,88 exactement).

Est-ce qu’un associé actuel de cette SCPI, en direct (pas de NP, ni d’AV), pourrait me confirmer qu’il est normal de constater un tel écart entre les revenus fonciers bruts à déclarer au fisc et les distributions réellement encaissées, s’il vous plaît ?

Bonnes réussites dans vos investissements et bon courage pour vos déclarations.

Green.

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#69 14/04/2018 11h08 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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La SCPI est transparente fiscalement donc vous déclarez les revenus gagnés par la SCPI, même s’ils n’ont pas été distribués. Ce qui peut faire diverger les deux montants.

Maintenant, n’ayant pas les documents sous la main, je ne peux pas vous aider sur les montants.

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#70 14/04/2018 14h16 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Vous avez du recevoir un IFU de la société de gestion avec les montants, et les explications sur ce que vous aurez à déclarer. (Mes IFU d’Epargne Foncière sont datés du 27/03, et ont été reçu le 6/04).

Je pense que ce ne sont pas les "revenus bruts" qui sont à déclarer, sauf si vous déclarez en micro-foncier (et alors vous devez avoir moins de 15k€ de revenus bruts et louer un bien physique possédé en direct).

C’est plutôt le résultat, net des charges déductibles qui est à déclarer.

Si je me fie aux IFU reçus de la société de gestion, pour une personne morale (donc ça pourrait être un peu différent pour une personne physique) j’obtiens par part détenue et en jouissance pendant la totalité de l’année 2017 :   34.145€ de résultat net comptable + 1.046€ de réintégration = 35.191€ de résultat fiscal (hors plus et moins values, non fiscalisée pour une personne physique, mais à ajouter pour une personne morale à l’IS), dont 0.665€ venant d’Allemagne, 0.213€ venant des Pays-Bas, 0.114€ venant d’Irlande (qui nécessitent des déclarations complémentaires, j’imagine qu’un mode d’emploi a été joint à l’IFU  … et vous recommande de vérifier que ce sera correctement pris en compte par le fisc, car les années passées le fisc a fait pas mal d’erreurs à ce niveau; lisez Scpi internationales : quel intérêt pour le patrimoine ? Quelle fiscalité ? et Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers étrangers des SCPI : comment les déclarer ? notamment).

Ces montants ne sont, bien entendu (parce que la SCPI est fiscalement transparente, comme déjà expliqué maintes fois, sur ce forum comme ailleurs), pas identique à ce qui a été versé par la SCPI pour 2017.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#71 14/04/2018 14h49 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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A propos de l’

kc44 a écrit :

l’immeuble récemment acquis notamment par Epargne Foncière qui ne me parait pas un mauvais investissement au niveau emplacement et configuration de l’immeuble. Par contre je ne peux juger du prix, probablement élevé mais à mettre face aux loyers escomptés. Si certains ont des éléments en ce sens, ils sont les bienvenus pour analyse, nous en sauront probablement davantage avec la sortie du prochain BT. Idem pour La Défense.

Pour l’immeuble de Saint-Denis, son revenu annuel est de 3,5 M€ HT HC pour un prix d’achat de 88,3 M€ AEM. Cela fait 3,96% de rendement donc c’est plutôt faible même si je pense que l’immeuble a un bon emplacement/situation et semble récent. Comment interpréter le loyer "hors taxes", est-ce celui à prendre en compte pour le calcul du revenu qu’il procure aux SCPI concernées (La Française Pierre 50% – Épargne Foncière 25% – Sélectinvest 1 - 25 % ) sans compter les frais de gestion pour la SdG ?

Rien sur les biens acquis à La Défense dont parlait Roudoudou, l’ont-il été en janvier 2018 ?

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#72 24/04/2018 10h59 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Bonjour,
Etant complètement novice, je m’adresse à vous pour quelques conseils.
Je souhaiterai acquérir des SCPI (environ pour 45000€) avec un prêt.
Mon but est de générer quelques revenus mensuels ou trimestriels sans prendre un risque immense.Que pourriez vous me conseiller et vers quel organisme.
Y a t-il des difficultés à revendre des SCPI?
En vous remerciant pour vos conseils.
Jbp2

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#73 24/04/2018 11h24 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Difficultés à la revente : actuellement aucune. Je n’ai aucun don de voyance qui me permette de savoir si à moyen ou long terme le contexte ne pourrait pas évoluer en notre défaveur.

Si j’ai bien compris (et si j’ai bonne mémoire), au début des années 1990, la situation était très différente et certaines (nombreuses ?) SCPI (à capital fixe, exclusivement ?) se sont retrouvées avec un marché bloqué à la revente.

Pour les SCPI à capital variable, la société de gestion organise elle-même le remboursement des parts si elles ne trouvent pas d’acquéreur. Dans ce cas, le prix de remboursement est inférieur à la valeur de reconstitution de celles-ci. La valeur d’expertise, elle-même, des biens immobiliers pourraient elle aussi être en baisse. En bref, vous n’avez aucune garantie de retrouver votre capital, le jour où vous le souhaiterez.

L’acquisition de SCPI est un investissement immobilier = investissement à long terme.

Quel intermédiaire ?
Je vous recommande, cette file de discussion : SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

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#74 24/04/2018 18h02 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Avec 45000 € vous pouvez espérer actuellement aux alentours de 180-200 € mensuels bruts, c’est à dire avant intégration à vos autres revenus imposables.
Ceci dit, les dividendes (comme la valeur des immeubles, donc des parts) peuvent évoluer dans un sens ou un autre selon le marché ; rien n’est garanti.
On paie aussi des frais d’entrée importants, de l’ordre de 10 %. Cela veut donc dire que les premières années de dividendes ne font qu’éponger cette première saignée, voilà pourquoi la revente ne doit pas être envisagée avant longtemps. Avec comme conséquence : limiter la somme investie à ce qui peut effectivement rester immobilisé pendant toutes ces années, quels que soient les pépins pouvant survenir par ailleurs.
Juste mon avis… et ce n’est pas un découragement : j’ai à peu près… 42000 € de SCPI ;-)

PS : je vous relis, et je ne sais, en fin de compte, si vous visez des revenus immédiats, ou un patrimoine pour des jours lointains ; car les traites du crédit viendront en déduction des dividendes, et le solde sera vraiment modeste, il me semble.

Dernière modification par Deb67 (24/04/2018 18h07)

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#75 24/04/2018 18h36 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Deb67 a écrit :

et le solde sera vraiment modeste, il me semble.

Il sera surtout négatif durant la durée de l’emprunt.

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