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#76 24/04/2018 20h14

Modérateur
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PierreP a écrit :

Pour les SCPI à capital variable, la société de gestion organise elle-même le remboursement des parts si elles ne trouvent pas d’acquéreur. Dans ce cas, le prix de remboursement est inférieur à la valeur de reconstitution de celles-ci. La valeur d’expertise, elle-même, des biens immobiliers pourraient elle aussi être en baisse.

Hélas,  tout ceci est largement faux :
   - même pour une SCPI à capital variable, s’il n’y a pas assez d’acheteurs (quelques SCPI de La Française sont dans ce cas),  vous ne vendez pas vos parts (avant pas mal de mois, voire annees)…
   - quand il y a des acheteurs, le prix de vente est le prix d’achat des parts (fixé par la SdG, entre 90 et 110% de la valeur de reconstitution) moins les frais de souscription
   - sinon une AG peut décider de la création d’un fond de rachat (avec un certain montant), alimenté par du cash dédié  (par ex venant du produit de la vente d’immeubles par la SCPI), qui permet de racheter des parts (bien moins cher) et de les annuler. Mais si ce fond n’existe pas, les vendeurs attendent que des acheteurs se présentent…
   - dans les 2 cas précédents,  les vendeurs cèdent leur parts dans l’ordre d’arrivée de leurs ordres (et ça signifie qu’ils peuvent attendre "un certain temps").


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#77 14/01/2019 18h51

Membre
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Page de pub…

Linxea a écrit :

Deux SCPI vont bénéficier d’une revalorisation imminente. Il s’agit d’opportunités exceptionnelles car vous pouvez acheter des parts de ces sociétés qui seront revalorisées dès lundi prochain.
EPARGNE FONCIERE
Les points forts :

    SCPI investie à 75%
    Rendement supérieur à la moyenne du marché (4,43% TDVM en 2017)
    Forte Capitalisation à 2,21 milliards d’euros

Prix de souscription actuel : 800 €
A partir du 21 janvier 2019 : 810 € (+1,25%)

La seconde SCPI concernée est LF EUROPIMMO


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#78 15/01/2019 08h53

Membre
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Bonjour,

Pour EPARGNE FONCIERE, une bizarrerie est la date d’application publiée dans le BALO: le 21 septembre 2019.

[BALO] Conformément aux pouvoirs qui lui sont conférés, la Société de gestion a décidé de fixer
le prix de souscription des parts nouvelles émises à compter du 21 septembre 2019, à 810 euros.

Il est assez inhabituel d’annoncer une hausse du prix de la part 8 mois à l’avance.


"N'oubliez pas : patience… discipline…"

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#79 06/01/2020 14h42

Membre
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Bonjour a tous,

Une information que je viens de trouver sur le net. Cela n’engage que son auteur mais j’ai trouvé intéressant de vous le faire suivre.

En gros revalorisation certaine de la SCPI car seuil des 110% autour de la valeur atteint.

Source : SCPI : 2 opportunités de revalorisation à suivre début 2020

Bonne journée


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#80 06/01/2020 17h42

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Bonjour,

Merci loulou75015 pour cette information.

Concernant Epargne Foncière, la revalorisation risque d’être faible. La société de gestion a en effet le pouvoir d’augmenter le prix de la part de 20% si elle le souhaite. Mais il semblerait que sa stratégie soit plutôt de maintenir un prix de part dans le bas de la fourchette. Pour mémoire cette situation s’est déjà produite il y a un an et la revalorisation n’a été que de 1,25%. Donc ce sera en fonction de la prochaine valeur de reconstitution et de la volonté de La Française.

A suivre.

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#81 06/01/2020 21h01

Membre
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Pour rester factuel, le prix de part d’une SCPI doit rester - sauf dérogation argumenté demandée à l’AMF - entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution de la SCPI.
Je ne sais pas comment calcule le seuil de 110% l’auteur de l’article mais ce qui nous intéresse ici sont les 90% de la valeur de reconstitution.
Cette dernière pour Epargne Foncière est de 896,16 € au 31/12/2018, le prix de part doit être au minimum de 806,55 €, il est actuellement de 810 €.
Si la valeur de reconstitution à fin 2019 de Epargne Foncière dépasse 810/0,9 soit 900 €, alors la société de gestion devrait très probablement augmenter son prix de part en suivant au minimum le dépassement de ce seuil, libre à elle d’augmenter davantage car il y a de la marge.
Ce critère ne fait pas de cette SCPI un choix à privilégier car on peut tout à fait avoir un prix stable ou en hausse de moins de 2% ce qui ne changera pas des autres années.

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#82 31/01/2020 10h20

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Réputation :   2  

Bonjour
Le nouveau bulletin trimestriel est disponible. J’ai hâte de lire l’analyse des spécialistes du forum  notamment sur le TOF qui semble avoir bien diminué.
Il y a quelques explications la dessus à la fin de l’introduction du bulletin, la situation devrait s’améliorer mi 2020.

Dernière modification par CarolusM (31/01/2020 10h25)

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#83 05/02/2020 18h03

Membre
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Malgré un prix de part maintenu bas le rendement n’est pas très élevé, est ce une des raisons expliquant le désintérêt de pas mal d’utilisateurs  du forum à son encontre ?

J’aurais tendance à la trouver intéressante en fond de portefeuillles, en complément d’Immorente

Vos avis sur ce dernier point m’intéressent aussi

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[+1]    #84 05/02/2020 19h31

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Bonjour CarolusM

"Malgré un prix de part maintenu bas le rendement n’est pas très élevé, est ce une des raisons expliquant le désintérêt de pas mal d’utilisateurs  du forum à son encontre ? …" Vos avis sur ce dernier point m’intéressent aussi"

Si Epargne Foncière n’est effectivement pas la meilleure en revenu, il y aurait pire encore: Si sa part ("décotée") augmente, le revenu en % diminue …
Mais justement, Epargne Foncière présente à mon avis un réel intérêt en fond de portefeuille car sa valeur de part / valeur de reconstitution est très basse ( Il a une file sur ce forum qui analyse l’ensemble des scpi sur ce critère)
Ainsi dans une hypothèse d’un retournement de marché, Epargne Foncière apporte théoriquement une meilleure protection à l’épargnant que beaucoup d’autres scpi.
Sinon, elle est diversifiée, de taille suffisante. Elle a aussi réussi dans sa longue histoire, à s’adapter…
( Je la compare souvent à Air liquide , sourire)

Bien à vous

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[+1]    #85 06/02/2020 10h57

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bernardo1 a écrit :

Ainsi dans une hypothèse d’un retournement de marché, Epargne Foncière apporte théoriquement une meilleure protection à l’épargnant que beaucoup d’autres scpi.
Sinon, elle est diversifiée, de taille suffisante. Elle a aussi réussi dans sa longue histoire, à s’adapter…
( Je la compare souvent à Air liquide , sourire)

Je n’ai pas la même vision de cette SCPI. Pour tout dire, je bénéficiais d’excellentes conditions d’accès au crédit pour l’acquérir, introuvable pour moi ailleurs, et les ai refusé tant la société de gestion me parait être un mauvais choix pour son épargne (a fortiori avec effet de levier).

Dans la passé, par le choix de la SdG, elle a du absorber une mauvaise SCPI en difficulté qui était bloquée (Multicommerce). Ses actifs sont devenus les actifs "commerce " de Epargne Foncière, toujours assez mauvais. Cette acquisition forcée par La Française a dévaluée la qualité d’épargne foncière.
En cas de retournement de marché, la SdG (qui a de mauvaises autres SCPI) pourrait les faire à nouveau absorber de force par l’Epargne Foncière.

Quand je l’ai étudiée, EF vendait régulièrement des biens acquis il y a 15 ou 20 ans en moins value alors que le marché n’avait depuis cessé de progresser sur la période. Le TOF est durablement passable, la distribution supérieure au résultat depuis plus de 10 ans si ma mémoire est bonne.
Le conseil de surveillance est une caricature, entièrement acquis à la société de gestion, avec des intérêts non alignés sur ceux des associés. Les statuts ont plusieurs fois été modifiés, toujours dans le sens de la SdG. Le président du C de Surveillance est un maxi cumulard avec plus de 30 mandats…

Il y a pratique aussi d’indivision avec d’autres SCPI de La Française, toutes moins bonnes encore que EF. J’y vois au pire un potentiel effet domino en cas de retournement du marché et pour le moins une complication inutile pour la gestion des actifs.

Si l’on peut toujours en effet trouver pire, ce n’est pas en générale ce que l’on recherche (sauf si l’on veut se rassurer peut-être ?).

La comparaison avec Air Liquide me semble mériter bien plus qu’un sourire wink


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#86 06/02/2020 11h15

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DDtee a écrit :

Le président du C de Surveillance est un maxi cumulard avec plus de 30 mandats…

Vous devriez mettre vos chiffres à jour, ce sont plus de 40 mandats recensés big_smile

Votre analyse est critique mais fort juste, je n’ai pas vérifié les ventes récentes mais il me semble que le patrimoine de fond est plutôt qualitatif, dans le sens bureau ancien et bien placé. Certes il faut entretenir ce parc.
J’ai regardé cette histoire de distribution supérieure au résultat :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_ef.png
Source : SCPI Epargne fonciere : Analyse du rendement | Demandez l’avis d’experts
C’est vrai et d’autant plus troublant que le RAN ne cesse de monter durant cette période.
Il faudrait une analyse plus aprofondie pour savoir si c’est la combinaison de la collecte et distributions de plus-values …

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#87 06/02/2020 11h39

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C’est bien une combinaison de la collecte et des PV.
Dernière en date, 1,11€ au T2 2019 (après 4,68€ en 2018, cf dessous).

Autre information plus intéressante, trouvée p7 du rapport annuel 2018, en 2018, il y a eu une distribution 35,64€. A côté de ce montant figure une astérisque qui indique "Dont 4,68 euros prélevés sur la réserve de plus-value."

Pas d’info sur cette "réserve", il semblerait qu’ils distribuent quasiment tout, dans les comptes (p33), on retrouve juste dans "Plus ou moins-values réalisées sur cessions d’immeubles et de titres financiers contrôlés" on retrouve juste un montant initial de 29 337,20€ et final de 115 893,39€ soit 86 556,19€ crédités.

Par contre, la création d’une cagnotte ne semble pas impossible, suite à une résolution…

Rapport annuel 2018 a écrit :

Autorisation donnée à la société de gestion de procéder à la distribution partielle des réserves distribuables de plus ou moins-values sur cessions d’immeubles locatifs- Constatation du montant de la distribution de plus-values immobilières au cours de l’exercice précédent. L’assemblée générale autorise la société de gestion à procéder, sur la base de situations intermédiaires, à la distribution partielle des réserves distribuables de « plus ou moins-values sur cessions d’immeubles locatifs », sous condition de l’attestation établie par le commissaire aux comptes sur l’existence de telles réserves et décide que, dans un tel cas, cette distribution partielle s’effectuera dans la limite d’un montant maximum par part ne pouvant excéder 25% du dividende de l’exercice.

On est donc dans une situation favorisant très fortement la collecte… Prix faible de la part (avantage à l’acquéreur), RAN qui gonfle (avantage à l’acquéreur).

DDTee a écrit :

La comparaison avec Air Liquide me semble mériter bien plus qu’un sourire

Si je peux me permettre, c’est plus avec Air France… Quand tout va bien, ça va également… Mais quand si des turbulences arrivent… ça peut faire mal

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#88 06/02/2020 14h07

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Woyal a écrit :

Pas d’info sur cette "réserve", il semblerait qu’ils distribuent quasiment tout, dans les comptes (p33), on retrouve juste dans "Plus ou moins-values réalisées sur cessions d’immeubles et de titres financiers contrôlés" on retrouve juste un montant initial de 29 337,20€ et final de 115 893,39€ soit 86 556,19€ crédités.

Ce ne sont pas ces petits montants qui expliquent quoi que ce soit. Je rappelle qu’à fin 2018, le nombre de parts de Epargne Foncière était supérieur à 2,8 … millions !
Tous les chiffres de ce tableau sont à diviser par ce chiffre ou du moins le nombre moyen de parts en jouissance.
On retrouve les 13€ de RAN/part car le RAN est de 32,39M€ (toutes les parts n’étaient pas en jouissance en cours d’année).

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#89 06/02/2020 15h09

Membre
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En quoi le RAN gonflant est-il un problème ? Cela n’est-il pas justement utile pour maintenir le dividende en cas de difficultés ?

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#90 06/02/2020 16h13

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Vous faites une erreur de raisonnement : il faut se garder d’additionner des montants "par part" (comme le RAN/part, le résultat/part, le montant distribué/part) car ça ne donnera pas un résultat cohérent, dès lors que le nombre de parts varie.
Les seules additions qui ont un sens sont celles au niveau de la SCPI dans son ensemble, et on doit bien y retrouver que "RAN en début d’exercice" + "resultat de l’exercice" - "distributions de l’exercice" = "RAN en fin d’exercice".

Il faut noter que, pour cette SCPI, comme pour un certain nombre d’autres (qui ont voté en AG le même dispositif affectant une partie de la prime d’émission des nouvelles parts au RAN), la collecte ne dilue pas systématiquement le RAN (elle est neutre à l’égard du RAN/part, aux éventuels impacts du délais de jouissance prêts, et peut-être de l’impact des retraits de parts), ce qui permet comptablement de majorer le montant distribuable (ou le RAN à distribution donnée), et permettrait même un jour de distribuer des €uros venant des primes d’émissions payées par des associés pour acquérir des parts (ce que certains pourraient considérer comme un "problème").
Ça ne rend pas les additions de montants "par part" plus justes pour autant.

AMF: associé (usufruitier) de cette SCPI (un peu contraint et forcé par la banque qui me prête…)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #91 06/02/2020 17h45

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BenBBB a écrit :

En quoi le RAN gonflant est-il un problème ? Cela n’est-il pas justement utile pour maintenir le dividende en cas de difficultés ?

Nous payons des impôts sur la totalité des loyers arrivés à la société. Mais ce que nous touchons de ces loyers est diminué du RAN. Tout cela pour le motif - un peu puéril AMHA - de lisser les rendements.
A la décharge des gestionnaires, le fait que les analystes accordent une importance peut-être exagérée à la stricte stabilité du dit dividende. D’où le nécessité de ne pas "démériter" pour maintenir une attractivité correcte.

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#92 06/02/2020 18h01

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Oui mais on ne paye plus d’impôts dessus quand il est redistribué ensuite (pour maintenir le rendement). De plus, j’imagine que ce RAN est compté dans la valorisation de la SCPI (valeur de réalisation) donc influe sur le prix de la part. 
D’ailleurs on a dans les bulletins le RAN retenu de l’année, mais a-t-on quelque part le RAN accumulé total dans la SCPI ?

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#93 06/02/2020 18h57

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Oui, c’est le chiffre que j’ai cité de 32,39M€ à fin 2018 que vous retrouvez dans chaque rapport annuel, à diviser par le nombre de parts en jouissance (voir tableau message #86 mais ça se retrouve aussi dans le rapport annuel).

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#94 06/02/2020 21h31

Membre
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Les commentaires étant peu encourageants à devenir associé, quelles seraient vos alternatives pour créer un fond de portefeuille stable, Immorente peut-être ? D’autres idées ?

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#95 22/02/2020 15h38

Membre
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En général, elle revalorise fin janvier ou début février et cette année toujours rien.

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#96 27/02/2020 16h43

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Patience, laissez le temps aux commerciaux de vendre des parts avec comme argument une augmentation imminente. Elle viendra.

Carolus, Immorente oui pourquoi pas mais vous ne pouvez pas passer de Epargne Foncière à Immorente, l’une privilégie les bureaux et l’autre le commerce, du coup ça parait étrange. Certes Immorente s’est diversifiée mais c’est à vous de cibler des objectifs et analyser plusieurs SCPI.

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#97 27/02/2020 16h55

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Si ça interesse quelqu’un je vous met mon portefeuille de SCPI en ordre décroissant :
Efimmo
Immorente
Corum origin
Épargne pierre
Épargne foncière
LFP Opportunité
RAP

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#98 27/02/2020 17h10

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Ca peut intéresser dans l’absolu mais surement pas dans cette discussion qui a pour objet de parler de Epargne Foncière. Vous pouvez créer une file avec votre portefeuille ou en faire mention dans votre présentation, c’est fait pour cela.

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[+1]    #99 02/03/2020 11h46

Membre
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Pour information, le prix de souscription d’une part de la SCPI EPARGNE FONCIERE a été revalorisé ce jour de 810 € à 827 €, soit une progression de 2.1%.

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#100 01/04/2020 18h50

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Voici les analyses de la Française sur l’impact du Covid pour ses SCPI, dont Epargne Foncière : Impact Covid19 LA Française

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