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[+1]    #1 18/07/2013 14h49 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Pour information : il y a un compte-rendu de la dernière AG de cette SCPI sur le site de l’APPSCPI (accès au CR  réservé aux adhérents…).

L’évolution au cours des trimestres de 2012 est peut-être peu significative, car cette SCPI a absorbé en 2012 la SCPI Multicommerce (dans des conditions financières peu avantageuses pour les associés de Multicommerce, dont le marché secondaire était embouteillé/bloqué, largement de la faute de la société de gestion qui affichait un prix bien trop élevé sur le marché secondaire).

Le patrimoine de cette SCPI est assez ancien (l’inventaire figure au rapport annuel), et la société de gestion réalise soit des (parfois lourds) travaux sur certains, et en cède d’autres, afin de remettre ce patrimoine à niveau (à défaut, il sera de plus en plus difficile de trouver ou conserver des locataires), mais ce chantier pourrait durer "un certain temps". Ceci explique le taux d’occupation pas terrible, et les perspectives de pouvoir maintenir la distribution vers 40 € sans devoir puiser dans le RAN d’ici quelques années, une fois la remise à niveau effectuée (parce que pour vous, c’est plus le résultat net de la SCPI que le montant distribué qu’il faut regarder).

Je ne pense pas que la commission de votre CGPI soit significativement plus ’’juteuse’’ pour cette SCPI plutôt que pour une autre (mais il ne touchera une commission que sur les SCPI pour lesquelles il dispose d’un contrat de commercialisation, et ne vous en proposera sans doute jamais une autre). Sans doute vous le conseille -t-il aussi parce que c’est une des grosses SCPI du marché (1.07 Mds€ de capi, quand les 150 SCPI du marché font 27 Mds€ en tout) , avec 2/3 de bureau et 1/3 de commerce (donc équilibrée). C’est un peu un gros paquebot dont on ne devrait attendre que peu de surprises (désagréables ou agréables).

A votre place j’éviterais de mettre les 250 000€ dans une seule SCPI, et je diversifierais dans 3 ou 4 SCPI de sociétés de gestion différentes.

Mots-clés : épargne foncière


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[+1]    #2 07/02/2014 01h28 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Distribution 2013 = 40.08€ (dont 3.12€ de plus value)

Une fois de plus, je répète : ce qui compte vraiment, ce n’est pas le montant distribué, ni qu’il soit ou pas constitué de plus-value, ou de RAN, ou que le RAN soit augmenté (ou même gros).
Ce qui compte (Nota : exactement comme pour une action à la bourse !), c’est plutôt le résultat net de l’’exercice (surtout s’il n’est pas grevé par de l’exceptionnel, par ex des gros travaux ponctuels, quand l’état du patrimoine ne va plus en nécessiter autant dans les exercices à venir), car c’est ce chiffre qui décrit la capacité de la SCPI à générer du bénéfice (donc à le distribuer aux associés) durant les prochains exercices (à situation inchangée).  Exemple : si la SCPI a fait 42 € de résultat net, et distribué 40.08€ dont 3.12€ de plus-value, c’est beaucoup mieux que si la société a fait 35 € de résultat net, et distribué la même chose, car dans les prochaines années, la distribution n’évoluera sans doute pas dans le même sens !  Le montant distribué caractérise surtout le passé. Le résultat net donne des informations sur le futur. 

J’ajouterais aux remarques faites sur la société de gestion qu’elle a eu (et a toujours) des SCPI avec un marché secondaire bloqué. Pour la dernière (Multicommerce qui avait 200 M€ de capi) dans ce cas, la société de gestion a "traité le problème" en la fusionnant en 2012 avec (en la faisant absorber par) … Epargne Foncière, dans des conditions assez discutables (mais avec la complicité des CS, et les votes en AG), dénaturant ces SCPI (Epargne Foncière avait des bureaux, Multicommerce des commerces de pied d’immeuble, la parité de fusion représentait un rendement pour des bureaux 0.5% plus élevé que celui pour les commerces, quand tout le marché exige des rendements plus élevés pour les bureaux !), et avec divers impacts négatifs (en particulier: les actifs venant de Multicommerce qui seraient en plus value ne pourront pas être cédés avant beaucoup d’années, sous peine de payer des impôts sur les plus-values plein pot). A noter que cette fusion (traité comptablement comme rétroactive au 01/01/2012) rend les résultats de 2012 assez atypiques et peu comparable avec les exercices précédents et suivants (car en 2012 les provisions ont été faites selon les règles en vigueur chez Multicommerce pour les biens de Multicommerce). Ceci est un autre "avantage" d’une fusion pour la société de gestion : brouiller les cartes…

Même pour une SCPI à capital variable, on ne peut retirer les parts au prix du marché que pour un certain volume. Il n’y a pas de gestionnaire qui fabriquerait de l’or pour payer ces parts cédée…. et la SCPI elle même ne peux pas céder sans limite ses immeubles pour racheter les parts des vendeurs. C’est bien la limite du capital variable : quelqu’un doit bien payer les vendeurs de parts !


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[+1]    #3 02/06/2016 16h49 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Réponse de la SG:
Elle est exonérée de devoir collecter la TVA sur les frais de souscription, le prix de retrait est donc bien de 726,12€ et la valeur ISF a déclarer aussi.
Ils sont simplement tenus d’exprimer la commission TVA incluse afin que les investisseurs puissent comparer les SCPI.
La commission est donc dans la pratique de 7,5% seulement sur le prix de 785euros ou de 8,11% si on calcule sur le prix hors frais. Ca répond aussi a une remarque que j’avais faite à propos de EP sur le sujet des frais de souscription des différentes SCPI.

Dernière modification par kc44 (02/06/2016 17h21)

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[+1]    #4 06/06/2017 16h55 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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RA 2016 :
6ème capitalisation du marché avec 1,822 Md€
9ème collecte brute de l’année avec 253,85 M€ et une collecte nette à 234 M€ (236 M€ en 2015).

La SCPI est nettement surinvestie avec 368 M€ d’acquisitions dont plus de la moitié via des SCI et 14% à l’étranger (Allemagne et Pays-Bas).
La SCPI utilise l’effet de levier pour maintenir sa politique de surinvestissement avec 124,14 M€ d’emprunt. Actuellement le max d’emprunt est de 15% de la capitalisation (273 M€) et une nouvelle résolution propose 20% de la valeur de réalisation , soit 339 M€.
A noter l’investissement dans l’extension d’un Center-Parcs en Allemagne qui montre le souhait de diversification de la SCPI.
Il faut noter également deux investissements supplémentaires en VEFA à Blanc, ce qui accentue le risque locatif. L’exemple du Print, (livré depuis sept 2015 !) à 60% vide,le reste loué pour 6 mois (un temps QG de campagne de Fillon) est assez révélateur. On surveillera attentivement la location du Bekome livré en mars dernier.
Au résultat, ces investissements ont un rendement prévisionnel très faible à 4,70%.

La gestion locative est active : exemple les 5263 m² du Stratège libérés par la SNCF seront reloués en août 2017 à un institut de formation. Si le TOP s’améliore, le TOF reste sous pression à 86.30% au T1 2017 avec 5% en franchise de loyers, ce qui souligne la pression à la baisse sur les loyers lors des relocations.

Niveau de cessions record pour la SCPI avec 42,4 M€ : la moitié des surfaces vendues sont vacantes (10 254 m² (p16) ou 10 767 m² (page13)), soit environ 14 à 15% de la vacance totale fin 2015. Les ventes n’ont pas été faites au rabais, puisqu‘elles dégagent une PV comptable de plus de 8 M€ et au-dessus des valeurs d’expertise.

Les revenus par part (43.55€) et le résultat (31.83€) sont en baisse de plus de 7%.

La rentabilité en baisse constante (résultat/Valeur de réalisation) est à 4.35% (2015 : 4.69%, 2014 : 4.92%, 2013 : 5.09%)

Distribution : 91,39% du résultat est distribué, le reste renforce le RAN. La quasi-totalité de la réserve de PV est distribuée (7,98€), ce qui donne un dividende total de 36.90€ soit 4.70% de rendement.
Si la réserve de PV est épuisée, la SCPI conserve un potentiel de PV significatif de 14%  et le RAN à 7,86€ par part représente un très confortable niveau de distribution de 99 jours. A noter que le RAN a été alimenté directement par 0,6% de la collecte nette. (chez RAP, on atteint 1.34% de la collecte nette !)

La SCPI reste anormalement décotée de près de 8%. La distribution 2017, certainement soutenue par le RAN, est estimée à 35.64€, soit 4.54% de rendement au prix de souscription actuel.
Tout va très bien Madame la Marquise, ça baisse, ça baisse…mais ça reste dans la moyenne des taux de DVM 2016 (4.63%)

Dernière modification par ddazin (06/06/2017 19h40)

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[+1]    #5 16/11/2017 15h27 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Si d’aventure je devais assister à la prochaine AG de cette SCPI, je ne manquerai pas de demander des comptes à la société de gestion la-dessus.

Cette soudaine diminution du délai de jouissance s’apparente à une diminution (interdite par la réglementation, le prix de la part étant déjà ~8% inférieur à la valeur de reconstitution, le max étant 10%) du prix de la part (celui payé par les nouveaux associés, donc ça se fait clairement aux dépends des anciens associés, les très anciens et encore plus ceux qui viennent de souscrire il y a moins de 6 mois), entre 5/12 et 6/12 de la distribution annuelle, soit 15 à 18€/part, que la société de gestion camoufle de son mieux.

C’est encore plus criticable que ce qu’ont fait il y a quelques mois d’autres SdG (Primonial en particulier, mais pas que) ) en communiquant largement plusieurs semaines avant une augmentation substantielle du prix des parts, afin de booster la collecte (ce qui ressemblait déjà pas mal à l’organisation d’un délit d’initié…).

A quand une période de solde pour les parts de SCPI, ou des bonimenteurs comme à la foire de Paris ?

Pour ma part, les sociétés de gestion concernées sont "blacklistées" (même s’il est vrai que ce n’étaient de toute manière pas celles dont les SCPI m’attiraient avant) pour un bon moment, tant leurs actions tiennent peu compte de l’intérêt des associés.

Mais que fait l’AMF, qui délivre des visas aux sociétés de gestion de SCPI, et est supposée surveiller leurs pratiques ? 
(J’ajouterais : que fait l’association qui prétend défendre les porteurs de parts de SCPI, dont beaucoup de membres sont associés d’Epargne Foncière, ce qui lui a permis d’être scrutateur de l’AG il y a qqs années ?)


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[+2]    #6 16/11/2017 23h07 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Cela n’a rien de surprenant et cela n’est pas au détriment des anciens associés … au contraire.

C’est tout simplement que, a priori, ces SCPIs sont en surinvestissement (comme la plupart des SCPIs actuellement, les autres ayant fermées provisoirement la collecte). Pour ce faire, elles utilisent des facilités de caisse (des emprunts court-terme), qui ont un certain coût… en attendant de rentrer les nouvelles souscriptions.

J’ai ouïe dire La Française était en train de négocier l’achat de Coeur Défense et peut-être d’autres gros immeubles, pour le compte de toutes ses SCPIs. Et, si l’opération se finalise (c’est peut-être le cas ?), cela risque de rendre ces SCPIs encore plus endettées à court-terme. Je pense donc qu’il est dans l’intérêt des anciens associés de trouver des nouveaux associés pour rembourser au plus vite ces onéreuses facilités de caisse.

La chose qui me dérange toujours autant dans les SCPIs de La Française et qui ne va pas aller en s’arrangeant avec ces nouvelles acquisitions, et que toutes les SCPIs du groupe sont liées par de nombreuses acquisitions en indivision. Cela signifie qu’une SCPI en particulier ne peut pas décider de vendre sans le consentement des autres.

Cela les rend toutes interdépendantes, et renforce aussi le poids de la SDG (le tronc commun de toutes ces SCPIs): Imaginons qu’une SCPI du groupe souhaite changer de gestionnaire (comme les SIFOCOMA récemment passées de Sofidy à Paref), elle pourra toujours le faire; en revanche, la nouvelle SDG ne pourra pas vendre une grande partie des biens sans l’accord des autres SCPIs partie-prenantes et toujours gérées par La Française. Elle devra aussi subir les provisions pour travaux ou pas décidées à la majorité … des autres, toujours gérés par La Française. Cela risque de limiter grandement les possibilités d’actions et cela me semble un bon moyen de dissuasion pour La Française afin de conserver la gestion des SCPIs quoiqu’il arrive.


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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[+1]    #7 16/12/2017 17h38 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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[+2]    #8 24/01/2018 17h57 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Désolé Surin, hausse du prix de part le 02 Février 2018 à 800 € prix de souscription soit 1.91% de hausse. Je vous accorde que cela n’est pas facile à classer comme substantiel mais avec les rendements actuels qui sait wink.

Le délai de jouissance passera du 1er jour du mois suivant la souscription au  1er jour du 4e mois suivant la souscription à partir du 09 Février.

Comme à chaque hausse de prix de part, cet évènement ne doit pas être le déclencheur d’un investissement en SCPI.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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[+1]    #9 14/04/2018 11h08 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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La SCPI est transparente fiscalement donc vous déclarez les revenus gagnés par la SCPI, même s’ils n’ont pas été distribués. Ce qui peut faire diverger les deux montants.

Maintenant, n’ayant pas les documents sous la main, je ne peux pas vous aider sur les montants.

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[+1]    #10 14/04/2018 14h16 → SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ? (épargne foncière)

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Vous avez du recevoir un IFU de la société de gestion avec les montants, et les explications sur ce que vous aurez à déclarer. (Mes IFU d’Epargne Foncière sont datés du 27/03, et ont été reçu le 6/04).

Je pense que ce ne sont pas les "revenus bruts" qui sont à déclarer, sauf si vous déclarez en micro-foncier (et alors vous devez avoir moins de 15k€ de revenus bruts et louer un bien physique possédé en direct).

C’est plutôt le résultat, net des charges déductibles qui est à déclarer.

Si je me fie aux IFU reçus de la société de gestion, pour une personne morale (donc ça pourrait être un peu différent pour une personne physique) j’obtiens par part détenue et en jouissance pendant la totalité de l’année 2017 :   34.145€ de résultat net comptable + 1.046€ de réintégration = 35.191€ de résultat fiscal (hors plus et moins values, non fiscalisée pour une personne physique, mais à ajouter pour une personne morale à l’IS), dont 0.665€ venant d’Allemagne, 0.213€ venant des Pays-Bas, 0.114€ venant d’Irlande (qui nécessitent des déclarations complémentaires, j’imagine qu’un mode d’emploi a été joint à l’IFU  … et vous recommande de vérifier que ce sera correctement pris en compte par le fisc, car les années passées le fisc a fait pas mal d’erreurs à ce niveau; lisez Scpi internationales : quel intérêt pour le patrimoine ? Quelle fiscalité ? et Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers étrangers des SCPI : comment les déclarer ? notamment).

Ces montants ne sont, bien entendu (parce que la SCPI est fiscalement transparente, comme déjà expliqué maintes fois, sur ce forum comme ailleurs), pas identique à ce qui a été versé par la SCPI pour 2017.


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