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Favoris 1   [+6]    #2351 05/03/2021 08h59

Membre
Réputation :   48  

Bonjour à tous,

Projet bouclé de notre côté, tout est signé !

Banque : Caisse d’Epargne régionale
Montant minimum : 150 000€ sans minimum par SCPI
SCPI : au choix en capital variable - exception de Corum : validation préalable par Corum et limitation à 20% du montant du crédit.
Durée : 20 ans avec décalage de 6 mois de la première mensualité.
Taux : 1.20% (option à 0.90% si domiciliation)
Frais de dossier : 700€
Frais de garantie SACCEF : ~1,5% du montant financé soit ~2200€
Frais de courtage : 0%
Taux assurance : 0.12% (décès/PTIA)

==> Emprunt de 153k€ et mensualités de 745€

Portefeuille envisagé :
- Pierval Santé : 60k€
- Efimmo : 30k€
- Placement Pierre : 30k€     
- Eurovalys : 30k€

Estimation de l’effort mensuel : 320€ (hors déductibilité des intérêts).
Taux d’endettement qui passerait de 23 à 30%.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8549_projet.png

Merci à spot pour son accompagnement tout au long de ce projet !

Fabipm

PS: doc partagé ici : Simu achat SCPI crédit

Dernière modification par Fabipm (05/03/2021 15h02)

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Favoris 1    #2352 05/03/2021 14h31

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

je souhaiterai avoir votre avis sur le courtier louve qui est une nouvelle start-up
voici le site internet:
Louve | Votre partenaire SCPI

Après un échange avec les fondateurs, voici les crédits proposés :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/24231_taux_cre769dit_scpi2.png

les conditions de l’offre avec le taux le plus faible:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/24231_pre770t_scpi_cre769ditmutuel1.png
Je vous communique le détail de cette offre uniquement pour information. Ce n’est pas cette offre qui m’intéresse le plus.

la particularité de louve et de redistribuer une partie de la commission d’entrée.
Par exemple 3,58% pour Pierval santé.

J’aimerai donc avoir l’avis de quelqu’un qui a franchit le pas avec eux car la redistribution de la commission d’entrée est intéressante.
merci

Dernière modification par Arsenee (05/03/2021 15h31)

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#2353 05/03/2021 14h58

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   541  

Vous avez lu en détail l’offre du crédit mutuel ? 0,5% de frais de dossier + 2% de frais de courtage et pour un prêt amortissable ils demandent de placer 66% de la somme chez eux !


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) -- La bible des obligations

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#2354 05/03/2021 15h49

Membre
Réputation :   2  

Caratheodory a écrit :

Acquérir a 2.75% de taux  d’intérêt des actifs non sous-évalués dont le rendement pourrait peiner à dépasser 4% est une chose que je ne ferais pas. La déductibilité des intérêts d’emprunts est certes tentante mais je trouve que l’affaire n’est pas mal du tout pour la banque et la personne qui va toucher les commissions.

Je ne vois tout simplement pas l’intérêt du montage. Vous anticipez un retour de l’inflation? Une augmentation rapide du prix des parts? En cas de scénario inverse le résultat me semble franchement mauvais.

Puis je vous demander d’expliciter votre raisonnement?  Je ne le comprends vraiment pas. C’est peut être moi qui ai tort d’ailleurs. Je n’ai pas de compétence particulière en gestion de patrimoine.

Sinon. Immorente2 plutôt qu’Immorente?

Bonjour,

Merci pour votre réponse.
Je cherche a financer en premier investissement a crédit de parts de scpi pour me constituer une rente dans le futur.

L’idée étant de sortir de l’épargne pour financer le crédit en gardant au maximum ma capacité d’emprunt pour d’autres opérations ultérieures.

Corum est très difficile a avoir en crédit immobilier comme on me le propose dans la liste je me suis dit que l’opération sur 25 ans me permet de conserver de belles latitudes pour faire d’autres opérations avec finalement le seul nantissement des parts sans devoir mettre en caution de l’épargne acquise. La plupart des organismes que j’ai contacté proposent soient des scpi maison soient tout un florilège de contres parties. Pour le moment je constate que les scpi résistent pas mal a la crise entre 4 et 5% de rendement moyen c’est pas si mal.

Au niveau des scpi j’ai des parts de corum xl et origin via le PEI je pensais pouvoir du coup en prendre plus en une fois, marquer le crédit avec pierreval pour avoir 1 pied dans le secteur de la santé et immo rente 2 ou 1 pour avoir une historique.

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#2355 08/03/2021 06h14

Banni
Réputation :   5  

Arsenee, le 05/03/2021 a écrit :

Bonjour,

je souhaiterai avoir votre avis sur le courtier louve qui est une nouvelle start-up
voici le site internet:
Louve | Votre partenaire SCPI

Après un échange avec les fondateurs, voici les crédits proposés :
[url]https://www.devenir-rentier.fr/uploads/24231_taux_cre769dit_scpi2.png[/url]

les conditions de l’offre avec le taux le plus faible:
[url]https://www.devenir-rentier.fr/uploads/24231_pre770t_scpi_cre769ditmutuel1.png[/url]
Je vous communique le détail de cette offre uniquement pour information. Ce n’est pas cette offre qui m’intéresse le plus.

la particularité de louve et de redistribuer une partie de la commission d’entrée.
Par exemple 3,58% pour Pierval santé.

J’aimerai donc avoir l’avis de quelqu’un qui a franchit le pas avec eux car la redistribution de la commission d’entrée est intéressante.
merci

Bonjour,

Pour une grande majorité des SCPI, les conventions de partenariats indiquent clairement que la retrocession est interdite donc meme si certains le font "sous le manteau", il est étrange de l’indiquer si clairement sur son site internet.

Pour les offres de crédits, ce sont celles proposées par beaucoup de CGP donc assez classiques. De meme je m’étonne que ce que vous montrez soit l’offre de financez.moi qui est en faite une entité d’Euodia….

Je serai aussi curieux de lire un retour d’expérience sur La Louve…

Dernière modification par Stinger77 (08/03/2021 06h14)

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Favoris 2   [+1]    #2356 08/03/2021 09h45

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

Je me permets de rebondir sur ce post car je suis l’un des fondateurs de Louve.

En ce qui concerne les rétrocessions nous ne travaillons qu’avec les sociétés de gestion qui nous autorisent à le faire. C’est d’ailleurs la grande majorité, puisque cela va dans le sens de la nouvelle directive MIF2 des conseillers indépendants.
Nous avons également vérifié auprès de l’AMF et de l’ANACOFI (Association Nationale des conseillers Financiers) la possibilité de ce fonctionnement.

En ce qui concerne le crédit, nous travaillons aujourd’hui avec des courtiers externes dont Financezmoi (filliale de Euodia) ou Pretto.

En ce qui concerne le retour d’expérience je suis évidemment biaisé mais nos clients sont tous satisfaits et nous recommandent à l’exterieur wink

Herider

Dernière modification par Herider (08/03/2021 09h46)

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#2357 08/03/2021 15h41

Membre
Réputation :   5  

Bonjour Herider et merci pour ces informations et cet effort de transparence.

Il me semble avoir lu sur votre site que vous facturez de façon ad hoc une comission de conseil de 0,25% par an, est-ce bien le cas ? Comment cela se matérialise contractuellement ?

Bien cordialement

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#2358 08/03/2021 15h50

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

La commission de 0,25% par an n’existe plus dans les offres que l’on propose, mais elle était proposée (en option à certains clients) pour avoir accès à des services premiums de suivi de portefeuille sur notre site.
Ces services sont désormais gratuits pour tout le monde sur notre plateforme.

La tarification est désormais plus claire, nous gardons un pourcentage fixe de la rétrocession quelque soit la SCPI, aucun frais supplémentaires ensuite.

Herider

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#2359 09/03/2021 14h28

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   156  

Pouvez-vous publier les sociétés de gestion qui travaille avec vous ?

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#2360 09/03/2021 14h50

Membre
Réputation :   0  

Informations obtenues récemment après discussion avec un conseiller Louve.

Les sociétés de gestion sont Primonial, Paref, Sogenial, La Française, Kyaneos, Advenis (Eurovalys), Neo.

Rétrocession d’une petite moitié des frais de souscription.

Dernière modification par deuxenun (09/03/2021 16h01)

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#2361 09/03/2021 15h28

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Herider, le 08/03/2021 a écrit :

En ce qui concerne les rétrocessions nous ne travaillons qu’avec les sociétés de gestion qui nous autorisent à le faire. C’est d’ailleurs la grande majorité, puisque cela va dans le sens de la nouvelle directive MIF2 des conseillers indépendants.

Pourtant, curieusement, vous n’en publiez pas la liste sur votre site Web…

Et l’histoire montre qu’à part quand la plateforme qui distribue les SCPI est également liée à la société de gestion (comme Moniwan et La Française), ces rétrocessions semblent bien mal accueillies par les sociétés de gestion.

Cependant, les frais d’entrée des SCPI étant outrageusement élevés, si les CGP se mettent à en rétrocéder une partie, ma foi, tant mieux.

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#2362 09/03/2021 17h23

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Réputation :   13  

deuxenun a écrit :

Informations obtenues récemment après discussion avec un conseiller Louve.

Les sociétés de gestion sont Primonial, Paref, Sogenial, La Française, Kyaneos, Advenis (Eurovalys), Neo.

Rétrocession d’une petite moitié des frais de souscription.

Curieux de connaitre le montant pour Néo sachant qu’il n’y a pas d’up front lors d’une souscription mais un running.

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#2363 09/03/2021 17h31

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   156  

InvestisseurHeureux a écrit :

Pourtant, curieusement, vous n’en publiez pas la liste sur votre site Web…

C’est assez surprenant surtout si tout est vu avec les sociétés de gestion. Mais bon les CGP qui passent vont contacter les sociétés de gestion et on saura vite si c’est vrai ou pas.

En tout cas Pierval Santé 3.58% / Coeur de Régions 6,25% de retro-commission. 
La sélection faite avec le questionnaire est particulièrement nulle surtout s’il y a autant de sociétés de gestion que celle annoncée ici. J’ai voulu investir une petite somme (50k) et on me propose 50% sur Pierval et 50% sur Coeur de Régions.

Pourtant je pourrais être client de se type de service donc j’espère que cela va perdurer.

Dernière modification par Kabal (09/03/2021 17h33)

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Favoris 6   [+6]    #2364 09/03/2021 19h34

Membre
Réputation :   8  

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/20243_remboursements_scpi.png

Voici la liste des rétro commissions proposées

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#2365 10/03/2021 16h49

Membre
Réputation :   0  

Merci pour vos échanges et merci Romm1 pour cette liste actualisée

J’ai lu pas mal de fils IH et me suis renseigné pour monter mon projet d’achat de parts de SCPI en utilisant le levier de l’emprunt (dans l’optique de revenus passifs à termes). J’ai compris que c’était un savant mélange entre montage, choix des supports SCPI, pret souscrit. J’ai fait plusieurs simulations mais j’ai du mal à me lancer car je trouve toujours un paramètre à améliorer et qui remet en question des fois les deux autres…

Montage
J’ai une TMI forte, 40ans sans pret ni enfants alors j’étais à prime abord parti sur l’achats de parts SCPI en démembrement au travers d’une SC Pat (à l’IS… une part symbolique pour mon frère). Sauf que je suis ne pas (encore) rentier et j’ai au final l’impression que je vais me rajouter de la paperasse, un comptable (et embêter mon frère). Alors pourquoi ne pas faire l’achat en direct quitte à payer des impôts tant que je continue de travailler ? (je pourrais défiscaliser les remboursements d’emprunt même si c’est dérisoire)

Support
Je partirai sur une base de 300k€ avec Primovie 50% Epargne Pierre 25% Interpierre 25% pour la diversification sectorielle, par contre oui c’est en totalité Français est ce une grosse erreur?
Je vois du coup ces tableaux de rétrocommission par Romm1 qui me font aussi clairement comprendre que le gain du montage se fait aussi en grande partie ici.

Pret
J’ai une proposition d’intérêt par Caisse d’Epargne qui me ferait du 1.1% à 15ans et avec domiciliation (car mon profil rentre dans leur cible). Une deuxième piste à 2.5% chez Arkea à 25ans (obligation de prendre 50% dans le SCPI du groupe). Normalement "plus c’est long plus c’est bon", sauf que je peux absorber l’effort de trésorerie sur un montage à 15ans ce qui me permettrait d’envisager une reconversion professionnelle à plus court horizon (mais je mélange tout peut etre).

Il me reste certainement encore beaucoup à apprendre… il me tarde d’agir… merci par avance pour vos éclairages et pistes.

Dernière modification par Suburban (10/03/2021 16h53)

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[+1]    #2366 10/03/2021 17h03

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Réputation :   48  

Bonjour Suburban,

En effet, sur un projet en SCPI, cela peut prendre énormément de temps au niveau de la décision tant il y a de possibilités en terme de SCPI, de propriété (NP, PP, US) et de courtiers/offres de banque.
Finalement, le projet que vous sélectionnez dépend avant tout de votre situation et de vos objectifs : il ne sera pas possible de copier un projet que vous avez lu ailleurs.

J’aurais tendance à vous renvoyer sur mon dernier message, car le montage pourrait vous intéresser (taux, durée, choix des SCPI et contrepartie) : p.95 SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Avec 300k, vous auriez à mon avis intérêt à diversifier un peu plus (surtout s’il n’y a pas de frais à sélectionner davantage de SCPI) et pourquoi pas sélectionner des SCPI qui ont de l’implantation à l’étranger pour adoucir la fiscalité, surtout avec un TMI > 40% (i.e. quasi 60% des revenus FR partent aux impôts), sans pour autant viser des SCPI uniquement dans ce but là.
La SCI à l’IS devrait aussi être considérée malgré la "paperasse" comme vous dîtes, le jeu en vaut sûrement la chandelle.

Bon courage dans votre projet !

Fabipm

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[+1]    #2367 10/03/2021 18h29

Membre
Réputation :   17  

Bonjour Suburban,

1/ La diversification et le choix des SCPI:
Selon moi pour un investissement de 300k vous ne diversifiez pas assez avec seulement 3 SCPI.
Je suis un fervent partisan de la maxime "ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier".
A titre d’exemple pour un investissement du même montant j’ai investi dans une dizaine de SCPI….la seule contrainte concerne la déclaration d’impôt qui est un peu plus longue à remplir…

- Vous parlez d’interpierre mais lequel (France ou Europe centrale) ?
- Vous gagnerez à prendre des SCPI avec des immeubles à l’étranger….
- Pourquoi Primovie et pas Pierval santé (qui est de plus en plus présent à l’étranger)?
- Pourquoi ces 3 SCPI là, quels critères avez vous regardé pour faire votre sélection?

2/ Le financement:

Vous dite que vous avez une TMI "forte", mais de combien est elle?
Avec une TMI forte et donc (à priori des revenus en conséquence et donc un client patrimonial) quitte à changer de banque pour faire votre investissement négocier de meilleures conditions de crédit. Sur 15 ans visez plus du 0.95%, assurance externe, négociez les frais de dossier, de garantie, ect…. c’est dans ce genre de situation qu’on peut le mieux négocier.

Etant quelqu’un de prudent de nature et pas très appétent au risque, j’ai mis aussi beaucoup de temps à agir et même si cela à pris du temps je suis content des choix que j’ai fait aussi bien en terme de SCPI que de financement (vous avez tous le détail de mes recherches dans un post précédent).

Espérant vous avoir apporté.
Bon courage à vous.

Dernière modification par Sisco2117 (10/03/2021 18h31)


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#2368 10/03/2021 19h16

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On est très nombreux à avoir monter un portefeuille de SCPI à crédit ou non. Personne ou presque n’a fait les mêmes choix. Je crois que l’essentiel a un moment donné c’est de se lancer et puis tant pis si le voisin a eu un meilleur taux, ou un choix de SCPI différente.

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#2369 10/03/2021 20h26

Membre
Réputation :   0  

Un énorme merci @Fabipm @Sisco2117 @Enterite pour vos retours très bien ciblés et qui me feraient pencher pour :  SCI / 6 à 10 SCPI différentes et part étranger / prêt à travailler davantage
=>Effectivement TMI 41% (en début de tranche)

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#2370 11/03/2021 11h45

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deuxenun, le 09/03/2021 a écrit :

Informations obtenues récemment après discussion avec un conseiller Louve.

Les sociétés de gestion sont Primonial, Paref, Sogenial, La Française, Kyaneos, Advenis (Eurovalys), Neo.

Rétrocession d’une petite moitié des frais de souscription.

Bonjour,

Pour information La Française n’a as signé de convention avec eux. Paref vient de résilier la convention avec eux. Quant aux autres sociétés de gestion, beaucoup se posent la question de résilier la convention.

IH : pouvez-vous sourcer un peu votre propos, sinon, c’est de la diffamation.

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#2371 18/03/2021 11h37

Membre
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Je tiens ces informations directement des sociétés de gestion. Elles sont facilement vérifiable en les contactant directement. Je peux même détailler mes propos. Paref a résilié la convention avec effet au 30/06/2021. Corum a également résilié la convention. La Française n’a jamais signé de convention.

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#2372 18/03/2021 12h00

Membre
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Si tel est le cas, c’est bien dommage. Cette initiative faisait du bien au secteur et aurait fait bouger les lignes, comme l’a relevé IH.

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[+2]    #2373 18/03/2021 12h52

Modérateur
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Je ne serais pas surpris que la plupart des SdG soient plus que réticentes (pour ne pas dire hostiles) à l’égard d’une telle initiative  (certes légitime, et favorable aux investisseurs, qui paient bien trop pour le service rendu, quand il n’y a pas une solide prestation de conseil associée à la commercialisation de parts de SCPI) conduisant à rétrocéder une part substantielle de la commission de collecte, car les réseaux de distribution existants (pour qui c’est une vache à lait) doivent être vent debout…

Le niveau des "frais de collecte" des SCPI date d’un autre age, avant internet, où les clients étaient largement captifs des réseaux de distribution (note: c’est encore largement le cas des clients qui investissent à crédit…), ou quand le commercialisateur se déplaçait (physiquement) chez ses prospects, ou avait beaucoup de travail à faire pour évangéliser sur les SCPI, et quand la collecte annuelle des SCPI représentait un montant bien moindre (et donc une fraction plus petite de l’épargne, et de l’activité des CGP),  et a en partie était guidé par le niveau des frais quand la plupart des SCPI étaient à capital fixe avec une toute autre structure de frais.

Il faudra sans doute attendre qu’une association de défense des investisseurs réussisse à faire un lobbying fort (pour déverrouiller la situation actuelle, et, par exemple, rendre illégale et réputée non-écrite toute clause interdisant au distributeur de rétrocéder une partie de sa commission), ou que certaines SCPI affichent des frais de "collecte" très réduits tout en rencontrant le succès (et que ça devienne un argument commercial fort, avec un gros impact sur le niveau de collecte d’une SCPI), pour que les choses évoluent.

Je ne connais pas actuellement d’association susceptible de le faire, et, si la SCPI NEO a innové avec des frais de souscription très réduits (mais en restant un cas isolé, et avec un succès commercial pour le moment assez "moyen" : 30 M€ de capitalisation fin 2020), ou si La Francaise a ouvert un canal de commercialisation "discount" avec Moniwan (réduisant un peu ces frais, mais limité aux SCPI commercialisées par LF), ou si les assureurs qui logent les SCPI dans leurs UC bénéficient en général de conditions particulières sur la collecte associée, il y a pléthore de SCPI qui n’ont nul besoin de réduire ces frais pour collecter des centaines de M€/an.
Donc le statut-quo est probable pour un bon moment encore…

Pour plus d’informations sur ce thème, sur ce forum, voir SCPI : frais de souscription avec et sans courtier ? et Combien gagne un CGP en commercialisant une SCPI ? et Souscription de SCPI avec un CGPI et rétro-commission ? et Moniwan → avis sur cette plateforme d’achat de SCPI ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+4]    #2374 24/03/2021 21h39

Membre
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Réputation :   163  

Bonsoir,

Je suis actuellement à la recherche de financement supplémentaire de scpi au sein de ma SCI (cf. Mon portefeuille ). je réalise actuellement la tournée des banques et des acteurs online, voici une offre qui, il me semble, est une offre "type".

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/20030_20210324_213513.jpg

Si vous êtes intéressés, contactez-moi en MP.

Yvan

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#2375 31/03/2021 09h43

Membre
Réputation :   5  

Bonjour,
J’ai une question qui est sûrement idiote mais je voudrais être sûr d’avoir bien compris le principe des rétro commissions .
Si j’achete des Corum par exemple directement auprès de Corum directement, je paie 10% de frais (pour faire simple).
Si je passe par une société de gestion , vous parlez de rétrocession de commission, cela veut il dire qu’ils me rendent une partie de ces 10%?

Merci de vos éclaircissements .

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