SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Sans apport initial, c’est presque impossible, sauf à avoir un taux d’emprunt extrêmement compétitif (inférieur à 2%) sur 25 ans et une SCPI qui distribue durablement un rendement élevé (> à 6%).

Donc avec les taux actuels et les rendements moyens, c’est impossible (pour des profils classiques).

Un exemple simple pour le comprendre :

J’investis 100 000€ sur une SCPI qui distribue 5%.

Je touche 416€ de revenus par mois.

J’emprunte sur 25 ans :

À un taux de 4%, j’ai 528€ de mensualité.
À un taux de 3%, j’ai 474€ de mensualité.
À un taux de 2%, j’ai 424€ de mensualité.
À un taux de 1%, j’ai 377€ de mensualité.

Reste à prendre en compte l’impact fiscal en fonction de l’origine des revenus de la SCPI (FR ou étrangers), de votre TMI, IR ou IS etc.

(Désolé, mon poste fait doublon avec Greyna)

Dernière modification par Herstal (05/02/2024 14h37)

Balance a écrit :

Je sais que certains investisseurs chevronnés y arriveront toujours, mais pour une personne lambda ?

C’était possible il y a quelques années quand les taux étaient très bas, en mixant l’achat de SCPI en propriété pleine et en usufruit (montage Malolechat).

Mais les conditions d’octroi de crédit pour les SCPI sont trop restrictives eu égard de la rentabilité des SCPI pour permettre un autofinancement à 100%.

Même avec de l’immobilier physique, c’est très dur (= cela vous demande du travail pour améliorer la rentabilité locative de votre bien et obtenir les meilleurs conditions de financement possibles) d’avoir un autofinancement complet (c’est-à-dire après frais et impôts) : attention à ne pas croire tous les margoulins de YouTube !

Si c’était facile, tout le monde le ferait…

Vous avez répondu à vos questions et vous avez beaucoup de files générales et particulières sur lesquelles vous auriez pu confirmer vos réponses.

Il n’est pas possible d’autofinancer un investissement en SCPI, encore moins avec des taux à 4% qu’à 1%.

L’immobilier autofinancé ça existe mais ça demande beaucoup de travail, généralement une remise en valeur du bien acheté à coûts réduits (réseau ou fort investissement personnel dans les travaux sans parler de la capacité à se projeter sur un bien rénové).

Le prix d’achat du bien conditionne à 70% le succès de l’opération (fort investissement personnel pour trouver le bien au bon prix et fortes capacités de négociation).

C’est peut-être en 2024 encore plus difficile de faire des parcours comme ceux de Cricri ou d’autres.

Cela ne veut pas dire que l’investissement à crédit en SCPI avec une épargne ne soit pas un bon investissement.

A cinquante ans j’ai perdu beaucoup d’argent en placements financiers et ceux qui me restent aujourd’hui sont le premier étage de la fusée, c’est à dire l’immobilier, à 4% par an mais c’est toujours mieux que -80% ou pire…

Merci à tous pour ces échanges très instructifs.

Je retiens que l’autofinancement de SCPI à crédit est très difficile, voire impossible, même pour des
"experts" avec des taux < 1%.

Donc pour des novices avec des taux > 4%, …

Pour l’immo physique, j’ai rencontré de nombreuses personnes qui y sont parvenues, généralement 2 stratégies :

- Meublé en LMNP (généralement des petites surfaces)
- Location nue, en visant des populations "moins sexy" dans des villes "décotés"

J’ajoute que je n’ai pas pu voir l’état de ces logements (ils sont peut-être très bien, ou pas).

Je ne fais qu’énoncer un retour d’expérience, je ne cautionne, ni encourage à profiter de la misère des autres, encore moins des pratiques à la limite de la légalité (étudiants précaires, sans papiers, marchand de sommeil, taudis, …)

@Jef56

A cinquante ans j’ai perdu beaucoup d’argent en placements financiers et ceux qui me restent aujourd’hui sont le premier étage de la fusée, c’est à dire l’immobilier, à 4% par an mais c’est toujours mieux que -80% ou pire…

1) 4%/an est honorable.
2) Les SCPI sont un placement financier si je ne me trompe pas ?
3) Je suis plus à l’aise avec 1 million (que je n’ai pas) sur 30 titres mega cap diversifiés, que sur 4 ou 5 SCPI, ou encore 1 ou 2 appartements, pour plusieurs raisons qui font que nous nous écarterions du sujet de cette file.
4) -80%, que s’est-il passé, 1 seul titre, biotech, cryptos, valeurs hypes, etc…. ?

Bien à vous.

Bonjour
En considérant la tendance des rendements actuels des SCPI, sur quelle base de taux de crédit sur 20 ans cela vous parait-il justifié d’envisager de monter un dossier ? (au travers d’une SCI l’IS) : 3% 2,5% 2% moins ?

Je vois des taux à 5% pour le 25 ans et 4% pour le 20 ans. Avec des SCPI à 5% dans un marché turbulent, je suis dubitatif.