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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#26 28/09/2019 15h24

Membre
Réputation :   69  

Pour information, deux de mes 8 prêts ont pu être renégociés durant l’été auprès de l’ex-credit foncier (BPCE actuellement).

Il s’agit toutefois des plus anciens signés fin 2010 pour une durée de 20 ans à un taux hors assurance de 4,10 % pour des montants de 48 000 € pour l’un et 49 500 € pour l’autre.

Il restait 11,5 ans à courir et le nouveau taux hors assurance est de 1,70 % + frais de 325 € pour chacun.

Il me reste à m’occuper de changer d’assurance pour ces deux prêts renégociés car le taux actuel est de 0,42 % (Décès PTIA IP) sur le capital emprunté (et non pas restant dû).

Malheureusement, impossible pour l’instant de renégocier 4 autres prêts signés début 2012 à un taux de 4,05 % hors assurances sur 20 ans ni les 2 plus récents signés fin 2013 à un taux de 3,10 % hors assurances sur 17 ans.

J’effectue des démarches acharnées auprès de courtiers en ligne actuellement.

Une piste possible peut être auprès de CAFPI : Soit 6 prêts fractionnés à la consommation sur 15 ans pour un TAEG de 2,43 % soit un regroupement de l’ensemble des 6 prêts restants sur 12 ou 15 ans. J’attends leur proposition sous peu pour cette deuxième possibilité.

J’envisage aussi de solliciter des entretiens auprès des agences du groupe BPCE.

Dernière modification par Franck059 (28/09/2019 15h26)

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#27 28/09/2019 16h34

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Hello,

Je sais que Empruntis brest serait ok pour chercher un financement de scpi à crédit et rachat de crédit.

Ma question est la suivante :

Y’a t’il un intérêt à mettre 3 courtiers en concurrence ? Exemple : meilleur taux, Empruntis, cafpi ? Ce dernier étant le leader je crois.

Édit : je viens de comparer ces 3 courtiers

Meilleur taux de crédit immobilier actuel : septembre 2019

Et apparemment Empruntis s’engage a trouver le meilleur taux et à rembourser la différence si on trouve mieux (sous conditions) :

Garantie du MEILLEUR TAUX de crédit immobilier - Empruntis l’agence

Bref pour dire qu’à priori ça sert pas à grand chose de les mettre en concurrence…

Une autre option est de faire le taff soit même et de mettre les banques en concurrence pour se passer des frais de courtages…

Dernière modification par Malolechat (28/09/2019 17h31)


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#28 05/02/2020 09h27

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Bonjour,

Voilà, je m’interroge sur l’intérêt de faire racheter mon crédit SCPI par une autre banque.

J’ai contracté un crédit amortissable 50ke pour acheter des parts SCPI Immorente via le crédit mutuel de Bretagne en décembre 2018 (taux : 1.45%, sur 25 ans). Ces parts ont été placés sur un Compte-Titres Ordinaire (où j’ai négocié 0 frais de gestion) (j’avais le choix entre assurance vie et CTO… et je ne peux vraiment justifier pourquoi j’ai fait ce choix…)

J’ai acheté depuis ma résidence principale dans une autre banque (crédit agricole). Ma nouvelle conseillère avec qui le contact est bon (avec toutes précautions requises à une relation commerciale) m’a dit qu’on pourrait peut-être envisager le rachat de mon crédit SCPI et "loger" autrement les parts SCPI, tout en révisant le taux autant que possible…

Selon vous, est-ce possible ? Peut-on sortir des parts SCPI d’un CTO sans difficulté et faire racheter son crédit par une autre banque ? A partir de quand/quel taux nouveau cela est intéressant ?

Merci d’avance pour votre aide !

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#29 05/02/2020 09h34

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Bonjour,

je pense que votre conseillère s’avance sans savoir ou elle met les pieds.

1,45% sur 25 ans pour des SCPI vous n’aurez pas mieux…..

Si vous avez négocié en plus 0 euros de frais sur le CTO, je ne vois pas ou vous vous voulez les placer (pas possible au sein d’un PEA) même fiscalité si elles sont placés au sein de la société de gestion.

Impossible de financer des parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie.

Dernière modification par investirpat (05/02/2020 09h35)

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[+2]    #30 05/02/2020 10h44

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Vous gagnerez quoi (combien) à racheter un credit de (seulement) 50k€, à 1.45% sur 25 ans dont 24 encore à courir ? Pour payer combien de frais et d’IRA ?

Avoir 2 banques peut avoir des avantages. Demandez déjà à votre "nouvelle" conseillère si elle pourrait vous faire un prêt à 25 ans pour acquérir des SCPI (et pas que Edissimmo dont la distribution baisse régulièrement : un peu plus de 12€/part il y a 10 ans, vers 9€ maintenant, de mémoire). Je doute qu’elle puisse faire…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#31 05/02/2020 18h52

Membre
Réputation :   1  

Oui, effectivement, vous avez raison, je vais sûrement gagner des clopinettes à faire ce transfert… je n’avais pas pensé à la perspective de plutôt envisager un nouveau crédit à notre nouvelle banque par contre…

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#32 20/10/2020 17h48

Membre
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Bonjour

J’ai eu pas mal d’offres pour des achats de SCPI à crédit mais la plupart sont sur 15 ans ce qui me gène un peu car l’endettement est tel que cela bloque toute nouvel investissement à crédit.
Pensez-vous qu’il soit possible après quelques années de racheter le crédit pour allonger la durée et atteindre pourquoi pas un cashflow positif ? C’est fait très couramment dans le cadre de vrais crédits immobiliers (je l’ai fait par exemple pour ma résidence principale il y a 2 ans). Est-ce que les banques sont favorables à ce genre d’opération selon votre expérience ?

Exemple : achat de 400k€ de SCPI (rend 5% donc 20k€) avec un crédit à 2% sur 15 ans soit 35k€ par an de mensualité. Au bout de quelques années il reste disons 300k€ de capital à rembourser, on fait un crédit sur 20 ans à 2% (pour racheter le premier) soit 18k€/an, avec 2 ou 3k€ d’impôts fonciers on arrive pas loin de l’équilibre, ce qui permet pourquoi pas d’enchainer un autre emprunt.

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#33 20/10/2020 18h00

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La limite de votre raisonnement est de trouver une banque qui rachète un crédit de SCPI. Si vous la trouvez, n’hésitez pas à mettre Les coordonnées ici ou en message privé car on est nombreux à chercher.

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#34 20/10/2020 19h07

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Renseignez-vous sur les clauses dans votre potentiel contrat de prêt, souvent vous avez des possibilités de moduler vos mensualités (à la baisse comme à la hausse) .
Un prêt de 15 ans peut presque se transformer en 20 ans. Évidemment l’allongement a des conséquences sur l’amortissement et donc sur le coût global du projet.

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#35 20/10/2020 19h12

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Oui, c’est d’ailleurs ce que j’ai  fait, rallongement de crédit de 15 ans à 18 ans, la modulation à la baisse de la mensualité étant limité à une augmentation de la durée de l’emprunt de 3 ans max.
Ca ne permet pas d’atteindre un cashflow positif, mais ca minimise un peu l’effort d’épargne et ca peut permettre d’enchainer sur un autre emprunt plus tard.


Parrainage Yomoni  -  Linxea - MesPlacements - Fortuneo - Bourse Direct - Boursorama - Contact MP

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#36 20/10/2020 19h47

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Bonjour,

Je vous invite à être très prudent en ce qui concerne la modulation de vos crédits immobiliers attachés à des biens locatifs car vous risquez des ennuis avec le fisc. L’administration tolère que l’on renégocie un emprunt à la baisse car dans ce cas, vous paierez moins d’intérêts à votre banque et donc plus d’impôts (les intérêts à déduire du résultats seront moins importants). En revanche, si vous rallongez votre prêt, vos intérêts vont être plus élevés et vous ne pourrez plus les déduire du résultat imposable.

Bien à vous,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#37 21/10/2020 08h36

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Ah bon?! Je pensais que pour un bien immobilier réel en investissement locatif on pouvait racheter son crédit.
Je m’étais dit qu’après 3 investissements locatif, au bout de 10 ans je rachèterai l’ensemble des crédits via un seul prêt sur 20 ans qui serai du coup largement couvert par les loyers. Vous semblez dire que cela n’est pas possible ?

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#38 21/10/2020 08h52

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@bed43fr, il n’est pas interdit de renégocier son emprunt, en revanche le fisc impose certaines conditions.
Voir BOFIP paragraphe 220.

Si l’emprunt substitutif au premier génère plus d’intérêts, la déduction se limitera aux intérêts normalement payés sur le premier.
Si l’emprunt substitutif au premier génère moins d’intérêts, il n’y a pas de question à se poser ici.

Dernière modification par m0mal (21/10/2020 08h52)

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#39 17/01/2021 19h26

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Me concernant j’avais 7 crédits dans 2 banques différentes et j’ai réussis à tous les faire racheter par ma nouvelle banque!
J’en ai profité pour passer les 7 crédits d’une durée initiale de 20 ans à 15 ans pour différentes raisons…


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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