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#2326 16/02/2021 18h03

Membre
Réputation :   15  

GoodbyLenine a écrit :

Il est possible de rembourser un emprunt avec des échéances trimestrielles. Tout ceci est à négocier avec la banque…

@ debcos : Même avec un crédit avec des échéances mensuelles ce n’est pas un problème de recevoir des loyers à fréquence trimestrielle, c’est juste une question d’organisation. Il suffit de "d’utiliser" les loyers reçus en fin de trimestre pour payer les 3 prochaines échéances mensuelles….


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#2327 16/02/2021 18h22

Membre
Réputation :   13  

Oui en effet d’ou la question du report des échéances le temps "d’engranger les fonds".

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#2328 16/02/2021 19h51

Membre
Réputation :   28  

debcos a écrit :

comment cela se passe, vous avez demander un décalage dans le temps pour commencer les remboursements du fait qu’il y a un laps de temps entre  l’achat et la jouissance des parts.

L’une des solutions consiste à demander un "cashback" au CGP qui vous vendre vos parts. Si vous partez qu’il touche 6% et que vous obtenez un 50/50 (c’est dur mais pas impossible si vous lui amenez du deal flow) vous récupérez 3% du montant investi. Dans le cas d’un prêt sur 20 ans, 3% ça correspond mas o menos à 6 mois de remboursement de prêt.

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#2329 16/02/2021 20h15

Membre
Réputation :   13  

Bien comme idée je la note.

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#2330 17/02/2021 09h19

Membre
Réputation :   3  

Je sollicite votre aide pour une petite question.

Je suis déjà associé d’une SC à l’IS dans laquelle sont logées des SCPI (US et PP). Ce montage me donne satisfaction (même s’il est encore relativement récent). Ainsi, afin de répartir les quelques frais fixes (tenue de compte, comptabilité)  sur une plus gros montant, j’envisage de renouveler l’expérience et de me lancer dans l’acquisition d’une nouvelle série de SCPI.
Étant donné que je parviens à obtenir actuellement des propositions de financement satisfaisantes, sans néanmoins approcher les conditions extrêmement favorables obtenues par Malolechat ou Yvan (notamment pas de financement d’US), je comptais me lancer dans les prochaines semaines. Je reviendrai d’ailleurs probablement vous interroger sur la sélection de SCPI.

Mais la question qui me fait douter aujourd’hui c’est le fait que je vais être amené, à court/moyen terme, à revendre ma résidence principale et en racheter une autre. Je souhaiterais donc savoir si, dans votre cas, la banque a tenu compte de l’endettement et des revenus de la SC pour calculer l’endettement personnel. Car je ne voudrais pas être bloqué par cet investissement pour le budget de ma RP.
Je précise que, du fait d’un achat d’US (par apport en CCA), il n’y a actuellement aucun flux d’argent récurrent entre nos comptes personnels et celui de la SC.

J’aurais tendance à penser que la situation de la SC IS n’entre pas en compte lors de l’évaluation de notre situation et même, que la banque n’a pas à connaître l’existence de la SC. En effet, sauf erreur de ma part, les questionnaires bancaires font toujours référence aux éventuels prêts personnels actuellement en cours mais ils ne demandent rien sur les éventuelles participations dans une SC (surtout si elle a à l’IS).
Autre argument : si on tient compte de la situation d’une SCI IS dans laquelle le client sera associé, alors il convient aussi de s’intéresser au bilan de toutes les entreprises dont le client serait actionnaire. Ex : supposons que je possède 100ke d’actions Unibail, il faudrait donc que j’indique ma quote part de la dette.

Quel est votre point de vue ? Votre expérience ?
Par curiosité intellectuelle, votre réponse serait-elle différente avec une SC à l’IR (qui quoiqu’il en soit serait beaucoup plus visible pour la banque via la déclaration d’IR) ?

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#2331 17/02/2021 09h31

Membre
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Réputation :   158  

Attention certaines banques demandent si vous êtes caution de certains prêts. Ca joue ou pas selon les banques.
De même dans le patrimoine théoriquement vous êtes censé indiquer que vous avez parts de SCI donc difficile à cacher.

Personnellement j’ai vendu ma RP avec 500k d’emprunt en SCI et j’ai déclaré ces prêts comme étant caution et fourni les bilans des deux dernières années (bilans en déficit). Et j’ai eu mon prêt.
Le tout est de savoir comment vous êtes considéré par la banque : client à faire venir (ou conserver) ou pas. Si vous êtes dans la seconde catégorie, pas de chance ça va bloquer. Si dans la première, ça peut passer.

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#2332 17/02/2021 09h41

Membre
Réputation :   46  

FoxSierra a écrit :

Autre argument : si on tient compte de la situation d’une SCI IS dans laquelle le client sera associé, alors il convient aussi de s’intéresser au bilan de toutes les entreprises dont le client serait actionnaire. Ex : supposons que je possède 100ke d’actions Unibail, il faudrait donc que j’indique ma quote part de la dette.

Je ne pense pas que vous soyez caution solidaire des emprunts
d’unibail. Et cela change significativement la situation.

Normalement vous devez déclarer tout vos engagements à  la banque : souscripteur et caution d’emprunt.
Avec la sanction d’exiger le remboursement immédiat en cas de fraude.

Les organismes  de caution devraient eux se rendre compte de l’engagement de l’ensemble. Mais encore vous pourriez ruser selon les banques qui utilisent  credit logement, saccef, …

Personnellement, je pense que les banques prennent dans leur analyse de risque le fait que vous soyez caution solidaire des emprunts de votre SC.
Mais est ce sur le même critère que le taux d’endettement?

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#2333 17/02/2021 09h59

Membre
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Réputation :   158  

Pour les organismes de caution encore faut-il que les emprunts de la sci soit cautionner par un organisme et pas nantis.

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#2334 17/02/2021 10h50

Membre
Réputation :   18  

Bonjour,

Actuellement avec un PEL de 30k à 2.5% j’ai une idée qui me trotte dans la tête :

Achetez pour 30 000 € de SCPI allemande afin d’avoir une fiscalité de seulement 15 %
-> 1350 € de revenu annuel brut  à 4.5%, 1147 net, 95 € mensuel net.

Et en parrallèle faire un emprunt de 60 000 € de SCPI allemande toujours afin d’avoir un cashflow neutre mais le but étant de créer du patrimoine
-> 2700 € de revenu annuel brut  à 4.5%, 2294 net, 190€ mensuel net.
-> Crédit sur 15 ans à 350€ / mois.

Cash flow mensuel :
-> 95 € + 190 € - 350 € = -65 €.

Sachant que j’ai déjà un crédit pour 30 000€ de scpi et je pourrais déduire les intérêts d’emprunt de ce nouveau crédit pour réduire ma fiscalité.

Est-ce une opération intéressante selon vous? Ou alors je suis à côté de la plaque ?

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#2335 17/02/2021 12h17

Membre
Réputation :   8  

Un PEL a 2,5%, personnellement j’en ai un aussi et je le garde. Cest plutôt bien rémunéré pour un niveau de risque minimal et surtout, c’est pour moi un matelas en cas de coup dur. A vous de voir s’il vous reste quelque chose en cas de coup dur.

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#2336 17/02/2021 12h29

Membre
Réputation :   11  

Je suis d’accord, le PEL à 2,5% garanti et à 0 risque par les temps qui courent c’est tombé du ciel comme épargne de précaution et cela ne se reproduira pas de si tôt

J’aurais même tendance à encourager à le mettre au plafond

J’en ai un au plafond et il ira au bout du bout de sa vie

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#2337 21/02/2021 16h58

Membre
Réputation :   13  

Bonjour,
proposition de ma CGP CE.
Pour une future SCI IS.
100 000 en fond perso et 100 000 à crédit.
SCPI au choix:
Atout Pierre Diversification.
Fructipierre.
Pierre Plus.

Deux choix pour le financement :
Amortissable :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/19209_screenshot_20210221_165404.png

In fine :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/19209_screenshot_20210221_165649.png

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#2338 21/02/2021 17h10

Membre
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Avant même d’étudier la proposition du prêt, toutes ces SCPI sont d’Aew Ciloger. A votre place, je diversifierais les sociétés de gestion. D’autant qu’un même bien immobilier peut parfois se retrouver subdivisé dans plusieurs SCPI d’une même société de gestion. Ce phénomène réduit d’autant la diversification.

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#2339 21/02/2021 17h12

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Le "choix" est très restreint : 3 SCPI de AEW CILOGER, et ce ne sont pas meilleures sur le marché …
SCPI FRUCTIPIERRE AEW CILOGER Taux de distribution 2020 :3,36%
SCPI PIERRE PLUS AEW CILOGER Taux de distribution 2020 :3,44%

Dernière modification par ArnvaldIngofson (21/02/2021 17h12)


Dif tor heh smusma

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#2340 21/02/2021 17h24

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Je venais de dire à un forumeur ici que j’avais rarement vu une aussi bonne proposition en choix et sélection de SCPI, dans votre cas c’est exactement l’inverse, une des pires jamais vues à mon sens.
Emanant de la CE, ça ne m’étonne pas (tout comme à l’inverse l’offre BP ne m’a pas étonné).
Ca gache l’offre de prêt qui semble bien mais qui ne justifie pas un choix de SCPI avec des oeillères.
Ces 2 banques ne devraient-elles pas être en mesure de proposer la même chose ?

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#2341 21/02/2021 17h43

Membre
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De ce que j’ai compris, c’est un premier échange par mail, c’est liée au fait que ce soit dans une SCI.
Parce que je suppose au vu des choix dans AEW CILOGER c’est plus large que trois d’autant plus qu’en AV il y aussi d’autres choix:
SCPI ACCIMMO PIERRE     
SCPI FICOMMERCE
SCPI ACTIPIERRE EUROPE  SCPI EPARGNE FONCIERE
SCPI PRIMOPIERRE.

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#2342 21/02/2021 17h53

Modérateur
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Évitez ces 3 SCPI.

(Je suis usufruitier de 2 d’entre elles, mais j’ai payé un prix ajusté en conséquence, … hum, en fait pas assez ajusté si je considère l’évolution des dividendes ces dernières années, en baisse bien plus que je ne l’avais anticipé).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#2343 21/02/2021 18h01

Membre
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premier phrase qui me viens en tête d’après vos réponses c’est :
Fait c****** m******.
La seconde c’est une chanson de G. Bécaud et maintenant que vais-je faire …..

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#2344 21/02/2021 18h10

Membre
Réputation :   11  

Je remarque qu’on vous a proposé un prêt in-fine, on m’ en a proposé un également, mais pas pour un investissement SCPI.
Il semblerait que les banques le proposent plus volontiers et à des taux très intéressants, reste à savoir qu’elle est la contrepartie, pouvez-vous nous répondre à ce sujet ?
Je vois dans le prêt in-fine plusieurs avantages, taux d’endettement moins élevé en comparaison avec un prêt amortissable, dans un montage pour l’achat de SCPI on peut prendre un % des prêts en in-fine pour faire basculer l’opération en cash-flow positive assez facilement, dans le cas précis de cette fille (SCI IS) si les prêts sont en majorité en in-fine et pour un montant important cela procure un bénéfice qui peut être réinvesti en usufruit …
Évidemment il y a aussi des inconvénients qui sont liés au nantissement d’une somme sur un support, mais parfois un certain nombre d’entre nous ont déjà ces sommes sur ces différents supports dans notre banque.
C’ est sûr que si la banque nous contraint à nantir une somme importante en contrepartie sur une assurance-vie en euros, on peut considérer que c’est un inconvénient mais si on a le choix du support (PEA, PEA PME, CTO …) cela est moins contraignant.
J’ ai fait plusieurs simulations et je conseille à tous ceux qui peuvent prétendre à ce 
type de prêt d’en faire également car cela me semble particulièrement intéressant.

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#2345 21/02/2021 18h22

Membre
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jiorgio
Nantissement d’une A-V.
Je viens de faire un in fine pour financer ma résidence secondaire à 1.10% sur 15 ans.

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#2346 21/02/2021 18h38

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Vous ne découvrirez un des inconvénients du prêt in-fine que …. quand il faudra le rembourser (et donc céder un autre actif, par ex un contrat AV, en subissant la fiscalité associée).
Prenez cet événement en compte des le début, avec tous ses impacts (combien en net récupérerez vous vraiment du placement apporté en garantie ?).

J’ai, il y a quelques années, anticipé ceci, en renégociant mon emprunt in-fine en un emprunt ammortissable (les taux avaient bien diminués, ca aidait…). Mais ça a été difficile d’obtenir une durée suffisante (les banques n’aiment pas trop prolonger…) pour que les mensualités restent raisonnables.

Le in-fine, c’est par contre idéal si on décède avant sa fin (mais l’assurance associée est souvent chère).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#2347 21/02/2021 19h18

Membre
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Justement je suis en réflexion soit apport en fond propre sur 200 000€ ( 100 000 immédiat et 100 000 autre horizon novembre.)
Il y a plusieurs axes en prendre en compte, mais pas le topic pour développer, je le ferais le moment venu dans un sujet propre..

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[+1]    #2348 21/02/2021 22h43

Membre
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GBL : il est évident que si on opte pour le prêt in-fine, il faut prévoir le remboursement de celui-ci le moment venu.
Je vais essayer d’ expliquer mon raisonnement de l’ intérêt du prêt in-fine par un exemple chiffré :
Cas 1 : prêt amortissable 15 ans 100000 euros au taux de 1,2 % assurance comprise pour l’ achat de SCPI avec un rendement de 4%
Dividende encaissé par an : 4000 euros
Mensualités sur un an : 7380 euros
effort d’ épargne par an : 3380euros
Cas 1 : prêt in-fine 15 ans 100000 euros au taux de 1,4 % assurance comprise pour l’ achat de SCPI avec un rendement de 4%
Dividende encaissé par an : 4000 euros
Mensualités sur un an : 1400 euros
Si on considère que l’ on a les mêmes capacités financières que dans le cas 1 on peut mettre de côté 5980 euros (7380 – 1400) par an et pour obtenir les 100000 euros au bout des 15 ans, il faudra placer ces 5980 euros annuel sur un support rapportant du 1,85% après fiscalité.
Dans les 2 cas l’ impact de l’ imposition du revenu foncier est le même.
Dans les 2 cas , j’ ai négligé le délai de jouissance pour simplifier le calcul mais de toute façon il est à l’ avantage du prêt in-fine.
Les taux de crédit sont des chiffres très réalistes en tout cas en ce qui me concerne avec ma banque.

Une fois ces chiffres posés, chacun est seul juge de savoir si il est en capacité de pouvoir gérer les aléas d’ un telle montage, évidemment le choix du support pour abonder les sommes nécessaires au remboursement du prêt au bout de 15 ans est important, si l’on veut que le support servant au remboursement soit totalement sécurisé il vaut mieux passer son chemin, mais si on est prêt à prendre un risque il peut aussi y avoir un beau rendement tout en diversifiant son patrimoine.

Pour moi, l’ avantage le plus important lié au montage in-fine est le fait que l’ on garde une capacité d’ emprunt plus importante que dans le montage en amortissable car la banque ne prendra en compte lors d’ une nouvelle demande de crédit 1400 euros de charge annuelle dans le cas du in-fine contre 7380 euros dans le cas  de l’ amortissable.

Je n’ essaye pas de convaincre qui que soit des bienfaits du in-fine, je donne juste mon avis.

Il est certain qu’il y a un risque comme tout investissement…

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#2349 04/03/2021 23h36

Membre
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Bonjour,

En passant par un courtier on me propose auprès d’un organisme de crédit sans contre parties bancaires un prêt de 100k sur 25 ans au taux de 2.75% avec nantissement des parts en caution. Pas d’autres frais.

Les scpi financables sont :
- cap heberg-immo
- rivoli avenir patrimoine
- epargne Pierre 1
- corum origin
- corum xl
- corum eurion
- allianz pierre
- europfonciere2
- epargne fonciere
- lf europ-immo
- novapierre allemagne 2
- interpierre
- novapierre
- pf grand paris
- pfo 2
- primopierre
- patrimmo commerce
- primovie
- primofamilly
- immorente
- effimmo
- immorente 2
- urban coeur commerce

Comme je travaille au luxembourg avec un tmi a 30%  j’envisagais de prendre :

- corum xl 25k (j’ai déjà des parts via le PEI et je trouve que la scpi est très reactive)
- corum origin 25k ou novapierre2 (fiscalité adoucie)
- pierreval 25k (le secteur me tente)
- immorente 2 (pour avoir une sécurité avec un acteur historique)

Que pensez vous de cette répartition ?
Je pense que le prêt sur 25 ans me permettrait d’être a l’équilibre au niveau de l’emprunt avec un effort de trésorerie négligeable.

Qu’en dites vous ?

PS : l’organisme propose également le crédit sur 15 ans 2.4%, au vu du taux je ne pense pas que ce soit très utile d’étudier la proposition.

Merci pour vos retours !

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[+2]    #2350 05/03/2021 08h32

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Acquérir a 2.75% de taux  d’intérêt des actifs non sous-évalués dont le rendement pourrait peiner à dépasser 4% est une chose que je ne ferais pas. La déductibilité des intérêts d’emprunts est certes tentante mais je trouve que l’affaire n’est pas mal du tout pour la banque et la personne qui va toucher les commissions.

Je ne vois tout simplement pas l’intérêt du montage. Vous anticipez un retour de l’inflation? Une augmentation rapide du prix des parts? En cas de scénario inverse le résultat me semble franchement mauvais.

Puis je vous demander d’expliciter votre raisonnement?  Je ne le comprends vraiment pas. C’est peut être moi qui ai tort d’ailleurs. Je n’ai pas de compétence particulière en gestion de patrimoine.

Sinon. Immorente2 plutôt qu’Immorente?

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