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[+3]    #1 23/10/2014 15h19 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Retour d’expérience avec Crédit Foncier & Boursorama:

Crédit Foncier: la flexibilité totale sauf pour l’assurance emprunteur.
- SCPI au choix. Je confirme que CFF prête pour les SCPI au marché secondaire. Il faut juste insister (et faire des concessions: SCPI au marché secondaire + gratuité du frais de dossier + kickback substantiel ça ne va pas se faire wink )
- Crédit sur 20 ans maximum, pas besoins d’apport.
- Possibilité de différé (5 mois ou plus)
- Frais de dossier: de 0 à 1200€ selon votre "tête".
- Taux de crédit: pas bon
- Remboursement anticipé: 3% de pénalité dans tous les cas, sauf nouveau prêt chez CFF
- Délégation d’assurance: en théorie c’est possible mais dans la réalité: bonjour la galère (confirmé par mon courtier d’assurance).
- CFF n’aime pas traiter avec les particuliers, c’est plus facile de passer par un intermédiaire.
-  Revenu pris en compte: tous (primes, revenu autres…), je n’ai pas demandé combien % revenu locatif pris en compte.
- Limite: le montant total de tous les prêts (contractés chez CFF ou ailleurs) doit être inférieur au patrimoine net.

Boursorama: LE meilleur taux du marché.
- SCPI au choix. Ne prête pas pour les SCPI au marché secondaire.
- Crédit sur 15 ans maximum, 10% d’apport minimum. Minimum par prêt: 100k€
- Pas de possibilité de différé (mais en réalité: différé gratuit de 2 mois)
- Frais de dossier: 0
- Taux de crédit: Ex-ce-llent (1,95% pour 15 ans actuellement)
- Remboursement anticipé: gratuit sauf rachat de prêt (5%)
- Délégation d’assurance: pas de soucis. Pour un cas concret: frais d’assurance divisé par 5 par rapport à l’assurance groupe.
- Particuliers bienvenus.
-  Revenu pris en compte: tous (primes, revenu autres…), je n’ai pas demandé combien % revenu locatif pris en compte. Là on est vraiment loin de la règle chez une banque "préhistorique".
- Limite: le montant total de tous les prêts (contractés chez Boursorama ou ailleurs) doit être inférieur au patrimoine immobilier net. Les serial-acquéreurs auront donc du mal à enchaîner les opérations.

Mots-clés : scpi crédit

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[+3]    #2 27/07/2016 15h41 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Merci de votre retour.

Je souhaitait partager avec vous les discussions avec une amie banquière, avec qui j’ai évoqué comme sur cette file, les difficultés de financement SCPI.
Ce qu’elle m’expliquait c’est que sa banque raisonne en PNB (produit net bancaire) pour fixer les taux de crédit, ou bien pour fixer les frais d’entrée d’AV par exemple.
Plus le client est équipé, plus il génère du PNB et donc plus la banque est en mesure de faire des efforts. (en soit cela parait logique)
Elle m’expliquait aussi que dans sa banque (LCL) on peut financer dans l’absolu toutes les SCPI, mais que cela demande une validation au niveau régional (cellule des engagements ou un truc comme ça) s’il s’agit d’une SCPI externe. Selon elle il est plus simple pour un banquier de dire non que de partir dans une longue bagarre interne pour défendre une demande "dérogatoire".
Sa conclusion c’est que les demandes dérogatoires doivent être particulièrement justifiée, qu’elles aboutissent assez rarement et qu’elles font perdre beaucoup de temps et d’énergie.

Ancienne CGP, elle m’a dit qu’a ses débuts dans la banque elle a voulu monter des dossiers patrimonialement pertinents (financement de nue-pro PERL par exemple) et que quand elle interrogeait des collègues plus senior, ils se moquaient gentillement d’elle en lui disant d’arrêter de vouloir faire des trucs trop compliqué…. A force elle s’est résignée et fais désormais comme tout le monde : elle propose ce qu’on lui demande de proposer. Des assurances auto, habitation, etc… des livrets "cerise" et autres produits maison.
Ce monde des banquiers marche vraiment sur la tête…

Pour les banques régionales, comme le crédit mutuel, elle me disait que le directeur d’agence a une délégation et que les offres de prêt peuvent être éditée directement en agence si cela ne dépasse pas un certain montant (dans les banques nationale comme le LCL l’édition des offres est faite dans un service central dédié ce qui laisse moins de marges de manœuvre) Un directeur d’agence particulièrement senior avec une longue ancienneté dans la baque peut avoir une délégation en agence jusqu’à 400 000 €.
Dans tous les cas il est mieux vu de souscrire plusieurs prestation et les banques n’aiment pas les crédit "sec" (un crédit épicétou)
Je lui ai demandé si c’était mieux de coupler une demande de crédit SCPI avec la souscription d’un contrat auto par exemple : elle m’a répondu oui….
Je me répète mais ce monde des banquiers marche vraiment sur la tête…

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[+3]    #3 02/07/2017 22h25 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Remarque :  Croire qu’un "différentiel de taux" entre le rendement apparent de SCPI (ne prenant pas en compte : fiscalité,  prélèvements sociaux, frais annuels de gestion quand via AV) et le taux d’un emprunt à 4 ou 5 ans (amortissable,  donc avec juste environ 2 ans de duration), va vous faire gagner de l’argent facilement,  en oubliant aussi que la valeur des parts de SCPI peuvent baisser, et que la différence entre prix d’achat et de vente de ces part représente plusieurs années de ce "différentiel de taux", ressemble à croire au père Noël.

A mon avis :
  - n’investissez dans les SCPI qu’avec un horizon de temps long (>10 ans) (sinon les divers frais couteront la plupart du temps plus que les gains potentiels)
  - n’investissez à crédit qu’avec un crédit long (>10 ans) (sinon l’effet de levier sera faible, voire négligeable)
  - faites une simulation en €uros (pas en %), sans oublier aucun frais ou impôt, d’un scénario normal, d’un autre raisonnablement  optimiste, et d’un autre pessimiste, avant tout décision.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+4]    #4 12/06/2018 11h28 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Bonjour à tous,

Je fais suite à mes précédents messages. J’ai contacté la CASDEN très récemment et ouvert hier un compte chez eux.
J’ai été agréablement surpris. Voici les informations que j’ai pu recueillir (elles vont dans le sens de précédents messages relatifs à la CASDEN).

Qui a accès à la CASDEN ?

Les fonctionnaires (Etat, territoriale, Hospitalière) et leurs ayants droits (conjoints, pacsés) 

Ce que finance la CASDEN :

La CASDEN finance toutes les SCPI y compris les SCPI internationales. Ce point m’a été confirmé après que la question ait été transmise et étudiée au siège de la CASDEN (avec envoi par mail des notices et statuts des SCPI envisagées à savoir notamment CORUM et NOVAPIERRE ALLEMAGNE). Pour la petite histoire,  c’était la première fois qu’on leur posait la question du financement de SCPI "internationales".

Ce que la CASDEN ne finance pas :

- les SCI,
- les démembrements de arts de SCPI (NP et US)

Garanties demandées :

Aucune. je dis bien aucune (pas de cautionnement, pas de nantissement, pas de collatéral). Seule obligation souscrire à des parts sociales. Le montant de la souscription est proportionnelle à celui du montant emprunté (à savoir 5 parts sociales par tranche de 15000 euros empruntés - sachant qu’une part vaut 8.5 euros cela fait 42,5 euros par tranche de 15K empruntés). Une fois le crédit remboursé on peut revendre et récupérer les parts sociales (la valeur n’est pas garantie).

Taux d’intérêt pratiqués :

Il faut placer sans rémunération de l’argent sur un compte pour acquérir des points "solidarité". Plus on a de points plus on peut emprunter et plus le taux baisse. L’argent est disponible à tout moment aucune durée de détention minimale n’est exigée. La règle est la suivante : 1 euros placé pendant 1 an donne droit à 1,15 point (soit 115% de points pour une année). Les calculs sont effectués au jour le jour et validé le 7 de chaque mois. On peut emprunter au maximum un montant égal à 50 fois le nombre de points acquis (par exemple j’ai 2000 points je peux emprunter 100000 euros). Un simulateur est accessible sur le site internet de la CASDEN.

Bémol / inconvénients :
Les taux proposés ne sont pas très compétitifs. A titre d’exemple si on veut emprunter 100000 euros sur 20 ans avec le nombre minimal de points (2000 points) le taux est de 1,57% sur 15 ans et de 1,73% sur 20 ans. Néanmoins, ces taux assez élevés sont compensés par le fait qu’il n’y ait pas de garanties à apporter.
Autres bémol ; l’assurance est très onéreuse (CNP assurance) mais on peut y remédier grâce à une délégation.

Je remets ci-dessous le lien vers le site de la CASDEN : Site CASDEN

A titre personnel j’ai donc ouvert hier un compte avec ma femme. Nous allons y placer quelques mois les fonds détenus sur nos livret A (cela va vite  : 15000 euros placés pendant 2 mois donnent quasiment 3000 points : 3000 * 1.15 * 60 /360 = 2875 points et permettent déjà d’emprunter plus de 140000 euros.

A la rentrée, nous déposerons donc une demande de financement pour l’acquisition de SCPI "internationales". J’espère que nous aurons un accord de la part de la CASDEN au regard de notre endettement élevé (environ de 900 K de crédit sur le dos pour un patrimoine brut de 1850 K ). Pour avoir "tâté" le terrain au téléphone avec le siège, la CASDEN regarde surtout le reste à vivre. Si c’est bien le cas, cela devrait nous être plutôt favorable (mais je reste méfiant).

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[+3]    #5 13/06/2018 16h37 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Dgcmez a écrit :

Il faut savoir que si vous achetez en couple, la CASDEN exige une garantie 100%/100% avec DC/PTIA/ITT/IPT.

Pour des prêts de 30k€ à 35k€, j’ai pu faire passer une délégation DC/PTIA seuls à 100% sur chaque co-emprunteur. Lors du dernier montage (il s’agissait d’un rachat), j’ai bien cru que cela n’allait pas passer. Mais, au final, la CASDEN a accepté de nous financer.

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[+4]    #6 21/11/2018 13h48 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Si vous souhaitez un contact avec le cmb de Brest envoyez moi un mail.

Mon conseiller m’a encouragé à inviter les membres du forum à le contacter pour faire ce montage de scpi à crédit avec sci is.

Depuis quelques membres sont entrés en contact avec lui.

Je leur laisse le soin de faire un retour s’ils le souhaitent.


N'hésitez pas a me contacter pour un parrainage : Linxea, Boursorama, Bforbanck, Binck :)

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[+3]    #7 18/01/2019 19h18 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Après avoir fait le tour de 12 banques à Brest, plusieurs courtier en prêt et différents cgp « +/- spécialisés » en scpi, j’ai trouvé une banque qui s’est enthousiasmé de mon projet de scpi à crédit.

Je vais signer courant du mois une offre de prêt pour 400k de scpi en pleine propriété sur 25 ans à 1,65% et 200k en usufruit sur 15 ans à 1,25%. (NB : chaque profil est différent et les taux remontent).

J’ai déjà mis en relation mon conseiller bancaire du cmb brest et plus de 10 forumeurs notamment de paris, sans contre parties, délégation externe d’assurance, exonération des ira, etc…Certains ont même été plus rapide que moi et ont déjà signés leurs offres de prêt.

N’hesitez pas me contacter en privé si vous voulez ses coordonnées.

Bien à vous,

Malo


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[+3]    #8 05/03/2019 12h32 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Un cgpi m’a proposé ces retrocommission pour corum xl et épargne pierre :

Bonjour,
Je peux vous rétrocéder la moitié de la commission (soit entre 2.75 et 3.25 % selon les scpi)
En revanche étant donné que l’opération engage la responsabilité du cabinet, nous ne pouvons faire les opérations que sur les scpi de notre sélection. Pour de l’usufruit sur 15 ans nous pourrons nous positionner sur corum xl et epargne pierre uniquement.
Pas de pierval santé ou scpi régionales n’ayant pas passé notre filtre.
Cordialement

On en déduit que les commissions sont de 5,5% et 6,5%…


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[+3]    #9 03/06/2019 19h12 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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@oncle picsou :

J’ai répondu du mieux que je peux concernant le sujet de la file à savoir trouver le meilleur crédit pour des scpi.

Concernant le montage et l’optimisation fiscale qui est le plus adapté à votre profil mieux vaut continuer sur votre présentation.

En quelques mots :
1/ épargne de sécurité
2/ pea et pea pme, donc j’aurais continué cw8 et une fois plein j’aurais abondé en av et cto
3/ immobilier dont les scpi à crédit : en nom propre, av ou sci is ? Ça dépend de votre patrimoine, capacité d’epargne, et surtout de vos objectifs. Il y a 2 files dédiées à ce sujet et des forumeurs ont mis à disposition des tableurs (ex Maverick) pour pouvoir faire les calculs et faire des comparaisons chiffrées.

Amha, à partir d’un tmi à 30%, si on peut faire 2/3 pp + 1/3 us et >1/3 de scpi internationales, crédit 25 ans autour de 2% et 100k€ PP + 50k us, la sci is est favorable.

Il n’y a rien de lourd, il suffit de trouver une banque pour le financement, de créer une sci is avec un avocat spécialisé pour environ 1500€, avoir un expert comptable pour 1000€/an et un cgpi pour l’achat des scpi us.

Même pas besoin de chercher car je met tous ces contacts à votre disposition par mp comme je l’ai déjà fait pour des dizaines de forumeurs ce que vous pouvez voir en cliquant sur ma réputation.

Voila n’hésitez pas à poser des questions, c’est comme ça qu’on progresse.

En espérant pouvoir vous faire gagner du temps smile

@p1gou1:

On en sait peut sur vous pour vous aider.
Quel est votre profil ?
Quels sont vos objectifs ?
Avez vous une épargne de sécurité ?
Des scpi à crédit oui mais en pp, np, us ? Quelle optimisation fiscale ? Nom propre ? Av ? Sci is ?
Pour trouver un crédit j’ai fait 12 banques, 5 courtiers en prets, 5 cgpi spécialisé et lu des dizaines de fois tout et continue à relire tout ce qui concerne les scpi à crédit sur ce forum depuis 18 mois.

Mais si vous êtes prêts vous pouvez alors contacter mon banquier, rien que pour mettre le votre en concurrence.

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (03/06/2019 23h45)


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[+8]    #10 25/06/2019 19h25 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Voici un aperçu du projet que je viens de boucler.
Inscrit sur le forum depuis Septembre 216. J’ai pris quelques temps a le parcourir pour affiner ce qui me correspondait.
Puis j’ai voulu reproduire le cas NARD qui me correspondait bien.
Je me suis fait aidé par un cgpi du site pour ce qui est du montage de la société civile et du panachage des scpi.
J’ai gardé la partie recherche de la solution de financement.
J’ai suivi les évolutions de la file de Malolechat

Au début de l’aventure je ne pensais pas que cela me prendrais autant de temps et n’étant pas sûr que l’opération aboutisse dans des conditions qui me convienne j’ai préféré geler tout autre angle d’investissement, cette opération étant prépondérante dans la répartition de mon capital.
Cela m’aura pris 18 mois pour aboutir.
Et ce post n’est pas là que pour le résultat final mais aussi pour le cheminement qui a été le mien.
J’ai été impressionné par un message de cricri77000 où il faisait le point sur les relations qu’il avait pu avoir avec chaque type d’interlocuteur et c’est la dessus que je souhaite attirer l’attention de ceux qui cherche un financement.
J’ai commencé ma recherche début 2018. Sur les conseils de membres du forum (merci à Kabal, Roudoudou) j’ai démarché la BPE. J’ai choisi l’agence du 94 car elle me semblait la plus accessible. Déjà pour pouvoir démarrer une relation avec eux il faut que votre revenu fiscal de référence dépasse 100K€. L’étude de mon dossier a pris 6 semaines pour se terminer par un mail laconique « Malheureusement nous ne pourrons pas vous accompagner dans votre projet d’acquisition de parts scpi dans le cadre d’une SCI  ».
Et de mon point de vue c’est là le point important de ce message : Ce n’est pas forcement l’institution (personne morale) qui vous dit non mais bien la personne physique que vous avez comme interlocuteur. Même si elle répond au nom de la société qui l’emploie elle n’a peut-être pas envie de s’embêter avec le dossier qui est le vôtre. Que ce soit par flegme ou surcharge ou autre….

En mai j’ai sollicité le courtier VousFinancer car j’avais vu à l’époque une émission sur BFMbusinness dans laquelle Jérôme Robin son fondateur était venu parlé du partenariat qu’il avait noué avec les caisses d’épargne Rhône Alpes pour financer les scpi dans les mêmes conditions que de l’immobilier classique. La personne avec qui j’étais en contact à Chambéry était pleine de bonne volonté sauf que…. Comme souvent le marketing l’a emporté et il s’est avéré que l’interview avait été donné trop tôt car dans les fait le dit partenariat n’était pas encore signé.  A l’époque la liste des scpi référencées m’a semblé conséquente (il devait en avoir une vingtaine) mais au bout de 2 mois j’en ai eu marre d’attendre.
J’ai alors essayé le réseau Cafpi (plusieurs agences dont une recommandée par le cgpi) et là ça été l’histoire de la poule et de l’œuf. Ils ne voulaient pas présenter mon dossier aux banques car je n’avais pas déposé de statuts et que ma SCI n’existait pas et de mon côté je ne voulais pas la créer pour rien si je n’obtenais pas de conditions satisfaisantes. Malgré le fait d’insister et de dire que tout serait standard (rien aux Bahamas) cela n’a pas changé la donne. J’ai essayé aussi via MonFinancier (étant déjà client chez eux pour de l’assurance vie). Là la personne qui s’est occupé de mon dossier m’a soutenu mordicus que je n’aurais pas le droit à crédit logement car ma SCI ne détenait pas de bien physique. Et elle m’a trouvé une banque mais il fallait un nantissement de produit d’épargne égal au montant emprunté plus le nantissement des scpi. J’ai donc refermé cette piste.

Par acquis de conscience j’ai essayé avec la banque postale qui est ma banque depuis toujours. Et là ils ont fait un rendez-vous conjoint avec la BPE puisqu’ils l’ont racheté il y a quelques années. Mais ce coup-ci avec l’agence de Paris Nation. Nous étions alors en juin 2018. J’ai eu un accord de principe par mail en 6 semaines. Ce n’est jamais définitif mais cela m’a semblé suffisamment bien engagé pour me lancer dans la création de la société civile. (enfin du coup après les vacances d’été c’était bien mérité). Tout le dernier trimestre 2018 a été consacré à de l’administratif. Création de la société, ouverture du compte courant, dépôt du capital, et enfin édition de l’offre de prêt.

Résultat de toutes ces démarches :

Finalement j’ai emprunté 450K€ (répartit sur 12 scpi de mon choix mais celles présentes dans la liste de la banque doivent êtres souscrites via la banque) à 1,6% sur 20 ans + 0,3% d’ADI + 900€ de frais de dossier + 4800€ de garantie crédit logement. Ma femme et moi sommes cautions solidaire du prêt mais comme les associés sont déjà responsables des dettes d’une société civile je pense que c’est plus une garantie de la banque visant à se prémunir contre un changement de forme juridique.
Le montage s’équilibre par un apport de 150K€ en compte courant qui a été utilisé pour acheter de l’US de scpi. Le prêt a été débloqué le 28/02.
Ils auraient pu me suivre au-delà de 450K€ mais j’étais plus à l’aise avec ce montant d’emprunt. Autre point notable, le jour de la signature du prêt le chargé de clientèle m’a signalé que le fait d’avoir plus de scpi qu’a l’accoutumé avait été un point positif de leur point de vue. Le risque étant moindre sur chacune des scpi elles sont toutes passées.

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[+7]    #11 04/07/2019 21h23 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Après plusieurs de recherches de financement de parts scpi au travers d’une société  civile, je vous donne quelques pistes de financement.À ce stade mon choix n’est pas encore fait mais une seule conclusion : pas de règle générale établie

Proposition 1
Banque : Crédit Mutuel par CAPFI
Durée : 1,7% pour 15 ans pour  1,70% et 1’9% pour 20 ans
Assurance emprunteur : Assurance Groupe SURAVENIR, tarif en fonction du questionnaire médical
Frais de dossier Crédit Mutuel : 0 €
Frais de garantie Crédit Mutuel : 1000€ par SCPI, financés avec le crédit
Frais de courtage CAFPI : 0,5% du montant financé

Liste SCPI : toutes sauf Corum (100 K€ minimum par SCPI)Placement de 10% du montant financé dans la banque en assurance-vie nantie pendant la durée du crédit (soit 25 K€)
Ouverture de compte sans z-vous en agence, pas de domiciliation des revenus (frais de tenue se compte 2€/mois soit 360€s au total sur toute la durée du crédit)

Proposition 2 :
banque : Primonial Financement
Durée : 25 ans maximumTaux : 2,55% sur 20 ans et 2,70%s sur 25 ans
Assurance emprunteur : facultative
Frais de dossier PRIMONIAL : 1200 €, financés avec le crédit (-50% si uniquement SCPI PRIMONIAL soit 600 €)Frais de garantie PRIMONIAL : 200€ par SCPI, financés avec le crédit
Frais d’intermédiation PRIMONIAL : 1000 €, financés avec le crédit (-30% si uniquement SCPI PRIMONIAL soit 700 €)

Liste SCPI  : PRIMOVIE, PRIMOPIERRE, PATRIMMO COMMERCE, PRIMOFAMILY et PATRIMMO CROISSANCE (PRIMONIAL), Immorente, Efimmo 1, Immorente 2 et Sofiprime (SOFIDY), Eurofoncière 2, épargne foncière, Multimmobilier 2, LF Opportunité Imo (LA FRANCAISE), Novapierre Allemagne, Novapierre 1, Interpierre France, Pierre 48 (PAREF), PFO 2 (PERIAL) et épargne Pierre (VOISIN)
50% minimum SCPI PRIMONIAL

Proposition 3
Banque : CFCAL
Durée : 35 ans maximum (Âge en fin de prêt 95 ans maximum)
Taux : 1,50% jusqu’à 15 ans, 1,85% jusqu’à 25 ans, 2,45% jusqu’à 35 ansAssurance emprunteur : Délégation d’assurance
Frais de dossier CFCAL : 2,1% du montant du prêt plafonné  1900 euros
Frais de garantie : Garantie hypothécaire prise sur un ou plusieurs biens en France Métropolitaine, financée avec le crédit Frais de courtage CAFPI : 0,5% du montant financé

Liste SCPI  : toutes sauf Corum (50 K€ minimum par SCPI)Pas d’ouverture de compte, mensualités prélevées sur le compte bancaire existant

Proposition 4
Banque : Crédit mutuel Brest
Taux : 1,7% pour 20 ans avec nantissement part scpi ou 1,3% sur 20 ans avec hypothèque  sur biens immobiliers
Assurance emprunteur : Délégation d’assurance
Frais de dossier : ne sais plusFrais de garantie : nantissement ou  garantie hypothécaire prise sur un ou plusieurs biens en France Métropolitaine, financés avec le crédit Crédit logement

Liste SCPI : épargne pierre, patrimo commerce, primo pierre,  primovie, Immorente,  épargne pierre, pro2, Lfp opportunité  im-Mo, Efimmo,  Multimmobilier 2,  Immorente 2,  Interpierre France,  Eurofoncière 2;

Proposition 5
Banque : BNP Paribas banque privée Taux : 1,5% pour 20 ans
Assurance emprunteur : Délégation d’assurance
Frais de dossier : ne sais plus
Frais de garantie : Crédit logement

Liste SCPI: toutes mais 30% de la banqueContreparties : être  éligible banque privée  avec 300ke d’avoirs financiers sous gestion, 30% des parts de la banque.

Proposition 6
Banque : AXA banque
Taux : 1,6% pour 20 ans mais possibilité  allongement à 25 ans après 12 mois sans changement de taux pour montant supérieur 200 ke et 1,7%  si montant inférieur
Assurance emprunteur : Délégation d’assurance
Frais de dossier : 1% montant financé
Frais de garantie : Crédit logement

Liste SCPI : Pierreval,  myshare,  patrimmo commerce, primovie, pro2, PFO,  LF europimmo

Proposition 7 pas encore bien aboutieB
anque : a priori caisse épargne ou Banque populaire par CGPI Neuilly
Taux : 1,6% pour 20 ans
Assurance emprunteur : Délégation d’assuranceFrais de dossier : pas précisé à  ce stade
Frais de garantie : Saccef

Liste SCPI : presque toutes mais pas liste transmise
Contreparties : à définir domiciliation  salaire ou épargne,  compte bancaire avec carte bancaire

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[+6]    #12 30/07/2019 14h09 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Bonjour à tous,

Ayant fait la tournée des banques de Brest 12 au total fin 2017 pour trouver un financement de scpi à crédit, toutes acceptaient avec mon profil 200k sur 20 ans (sauf SG 15 ans max car sci is) a des conditions variables : taux, garanties, durée, choix des scpi, etc…

Seul le CMB a accepté 600k sur 25 ans dans une sci is.
Au final j’ai signé en mars 2019 l’offre suivante :
- 400k en pleine propriété, scpi partenaires cmb choix suffisamment quantitatif et qualitatif ce qui reste subjectif, 25 ans, 1,7%, nantissement des parts, caution simple, délégation externe assurance emprunteur, frais de dossier 150€
- 200k en usufruit, choix des scpi libre avec 1% de retrocommission avec mon cgpi, 15 ans, 1,3%, pas de garantie

Suite à cette offre partagée sur le forum, nombreux sont ceux qui m’ont suivi dans cette banque à Brest qui au passage ne demande pas de domiciliation ni de l’epargne ni des revenus.

Vous êtes plus de 5 à avoir déjà signé et plus nombreux encore dans les négociations.

D’autres encore ont utilisés cette offre pour mettre en concurrence leurs banques locales et ont obtenus mieux.

Par exemple, dernier en date cricri a obtenu 1,1% sur 20 ans avec certaines conditions. Je sais aussi que le CMB de Strasbourg a de très belles offres. Mon cgpi propose avec une banque partenaire des financements à moins de 2% sur 25 ans. Spot un cgp du forum propose aussi des conditions attractives bien qu’incomplètes, ça serait plus adapté sur ce forum de d’initiés et de partage d’être totalement transparent quand on fait indirectement de la publicité avec un éventuel conflit d’interêt. 

Quand j’interroge mon conseiller au cmb brest il me dit que les conditions ont changées au 1er janvier 2019, qu’il ne fera plus de 25 ans ni de scpi autres que celles partenaires, les taux ont également augmenté alors que pourtant ils ont baissés en moyenne nationale et n’ont jamais été aussi bas qu’actuellement.

Bref tout ça pour dire que si je devais refaire la même opération, alors je referais la tournée des banques de Brest en mettant en concurrence la meilleure avec celles trouvées par les forumeurs.

Enfin pour répondre à ddtee, dans ma tournée j’avais commencé entre autres avec un de mes meilleurs amis qui est directeur de son agence a la caisse d’épargne, je vais donc l’interroger à ce sujet et reviendrais vers vous. Peut être pourriez vous me donner plus d’informations sur vos profil et objectifs par mp ? Ou je peux également vous donner son contact ?

En attendant si chaque forumeur qui trouve une belle opportunité pouvait nous faire un retour notamment ceux qui ont souscrit au cmb de Brest pour confirmer mes dires, on y gagnerait tous.

Bien à vous,

Malo


N'hésitez pas a me contacter pour un parrainage : Linxea, Boursorama, Bforbanck, Binck :)

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[+3]    #13 14/09/2019 00h14 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Voici un retour de mes démarches. Les offres ne sont pas définitives et sont toujours en cours de négociation, mais la marge de manœuvre semble quasi anecdotique :

1. Offre de type "Malolechat" (crédit mutuel de Brest)
1.6% à 20 ans en PP et 1.35% en US sur 10 ans.
Montant maxi 375k / 125k respectivement.
Choix de SCPI un peu restreint mais bon (tous sauf corum en gros)
Demande un nantissement d’un CTO ou AV d’un montant équivalent à celui prêté en usufruit. yikes yikes
Nantissement des parts+ assurance DC/PTIA pour la PP et assurance DC/PTIA/ITT pour l’Usu

Réflexion : Le nantissement me chagrine un peu. Bien qu’il ne soit pas totalement rédhibitoire.
1.6% sur 20 ans, on peut dire c’est mauvais comme taux.

1.35% sur 10 ans pour le nantissement d’un CTO, pourquoi pas mais dans ces cas là, je voudrais l’argent en cash pour réinvestir sur un autre CTO le même montant. La piste de pouvoir nantir un CTO pour un prêt non affecté à 1.35% sur 10 ans me parait sans doute intéressante en fait. Je pourrais nantir mon CTO avec mes SIIC (URW MERY KLE principalement) pour améliorer le rendement en prenant de l’usufruit à crédit à côté. A voir si c’est plus avantageux qu’un crédit lombaire (lombard pardon !) ou d’un prêt sur marge (sans doute a mon avis, à creuser). Une fois le projet SCPI bouclé, je ferai à nouveau le tour des intermédiaires pour voir ce qu’il est possible d’obtenir en contrepartie d’un nantissement d’un CTO.

Au total : Trop déçu ! j’aurais vraiment aimé avoir pu obtenir ce que Malolechat à obtenu.
Visiblement mon profil ne les intéressent pas. Ils cherchent maintenant à placer un produit plus rentable et moins risqué pour eux que ce qu’ils ont fait par le passé.

2. Offre proposée par l’intermédiaire du CGP d’alex470 (membre de ce forum)

1.8% sur 25 ans, le tout en PP.
10% du total de l’encours nanti sur CTO.
Choix de SCPI non restreint.
Montant max : 500k
La banque serait en Ile de France et le fait que je n’y réside pas est un frein, mais il est sans doute possible de négocier ce point.

Réflexion : mieux que la proposition 1,

3. Proposition évoquée par HHUB (Axa banque)
J’attends l’offre définitive, mais a priori :
Possibilité de négocier un taux aux alentours de 1.5% pour 20ans +extension à 25.
Choix de SCPI réduit. A priori il y aurait : Liste SCPI : Pierreval,  myshare,  patrimmo commerce, primovie, pro2, PFO,  LF europimmo
Pas de montant max connu à l’heure actuelle.

A voir, mais finalement cette offre peut encore être la plus intéressante de la liste. Pourquoi pas prendre quelques lignes de primovie, PFO ou Pierreval par exemple.

4. Banque patrimonial (X)
A priori possible d’obtenir ce que Malolechat à obtenu pour 500k, peut être 800k.
J’attends l’offre la semaine prochaine. Je pense que mon dossier les a "beaucoup" intéressé. Mais pour l’instant j’ai pas de proposition écrite. J’attends leur retour avec impatience.

5. Possibilité de prêt non affecté dans un banque Y
Pour 150k sur 10 ans (voir plus), sans réelle contrepartie (a priori domiciliation des revenus (mais ils y sont déjà)+ assurances habitations et voiture la première année)
5.bis :
Offre 5. complétée par une 5 bis : Une offre a  priori réalisable, grâce à spot (de ce forum) : 350k en SCPI dans un autre établissement sur 20 ans à 1.2% (dans une banque Z).

PS : 0.6% sur 18 ans ou 0.9% sur 25 ans, ça fait rêver (+++).

Dernière modification par AleaJactaEst (14/09/2019 21h07)

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[+6]    #14 19/09/2019 13h20 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Je me permets de présenter une offre d’un cgp présent sur le forum.

Prêt de 400k sur 25 ans, 1,39%.
Assurance à 0,11 %
Choix libre de SCPI en pp
Pas de contrepartie exigée
Nantissement des parts

Donc plutôt intéressant à mon sens.

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[+3]    #15 26/12/2019 12h05 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Bonjour à tous,

Je suis membre depuis de longs mois bien que je n’ai pas encore fait de publications. Pour apporter ma petite pierre à l’édifice sur ce forum, voici un petit retour d’expérience.

Beaucoup de personnes ont entendu parlé du crédit personnel de Boursorama. En plus de faire des investissements SCPI sur 25ans, j’ai également décidé il y a quasiment 1an de souscrire à ce petit crédit Boursorama. Je suis à présent en mesure de vous faire un compte-rendu et un bilan des (+) et des (-)

Financement : 0,95% sur 48mois (prolongeable de +12mois) avec 0% d’assurance et 0€ de frais de dossier.

Emprunt : 10,000€ traduit par une mensualité de 212,38€ sur 48mois. (Possible d’emprunter jusqu’à 75k€)

Hypothèses de placement : CORUM (ORIGIN ou XL) avec 5% de rendement net d’impôts locaux, et +1% de revalorisation annuelle. Frais de souscription 12%. Delai de carence 5mois.

A noter que Boursorama indique sur leur site un prolongement de +12mois après 7 mois de remboursement. Dans les faits ce n’est pas tout à fait ça. Au bout de 7mois ils vous ouvrent la possibilité de rallonger, mais d’une durée égale au nombre de mensualités passées. C’est-à-dire qu’au bout de 7mois, vous pouvez rallonger de +7mois, au bout de 8 mois = +8mois, 9 mois= +9mois…etc jusqu’à +12 max. Impossible de trouver cette information sur internet. Boursorama vous facture la modique somme de 30€ pour une rallonge quelle qu’elle soit.
Vous pouvez également interrompre les mensualités pendant max 3 mois, gratuitement. Vous ne pouvez pas dépasser les 60mois pour la durée totale : vous ne pouvez donc pas rallonger de +12mois et d’interrompre les mensualités 3mois sur un crédit initial de 48mois.

Déroulement de l’opération & Effort d’épargne (en utilisant les hypothèses):

                 Mensualité                              Loyer            EE Annuel       EE Mensuel

Année 1    -212 € x 12mois                    41,7 € x    7 mois      -2 257 €          -188 €
Année 2    -160 € x 12mois - 30€           41,7 € x    12mois      -1 450 €          -121 €
Année 3    -160 € x 12mois                    41,7 € x    12mois      -1 420 €          -118 €
Année 4    -160 € x 12mois                    41,7 € x    12mois      -1 420 €          -118 €
Année 5    -160 € x 12mois                    41,7 € x    12mois      -1 420 €          -118 €

Calcul du TRI : (Pour les puristes et fan de TRI)
Pour le calcul du TRI, cela sous-entend une revente des parts. En utilisant les hypothèses ci-dessus (12% de souscription et 1% de revalo/an) les parts seront vendus en année 5 à 9,249€

        Flux
-       2 257 €
-       1 450 €
-       1 420 €
-       1 420 €
+      7 829 €
TRI = 6,75%

Voici un bilan personnel. Veuillez noter que ça n’engage que moi :

Les désavantages :
1) Durée courte. 5ans pour un investissement immobilier c’est très court (bien que l’idée c’est de les garder au-delà de la durée du crédit).
2) Comme la durée est courte, impossible d’emprunter de gros montant car l’EE exploserait. L’EE reste conséquent, surtout les 6 premiers mois à cause du délai de carence. Opération pas du tout adaptée pour ceux qui veulent mettre un gros ticket d’entrée.
3) Bien que TRI raisonnable (mieux que tous les comptes épargnes et Assurance Vie), on est loin des TRI qu’on peut avoir en ayant des durées sur 20-25ans. La courte durée réduit l’effet de levier.

Les avantages :

1) 0€ frais de dossier et 0% d’assurance. Véritable TAEG de 0,95% sans frais cachés.
2) Crédit non affecté en libre utilisation sans justificatif. Permet d’investir dans les SCPIs que les banques ne financent pas/plus. Typiquement les CORUMs, NovaPierre Allemagne 2 ou la nouvelle Néo de Novaxia.
2) Déblocage des fonds sous 7jours, extrêmement rapide. Il est donc possible de souscrire à une SCPI à temps lors de l’annonce d’une revalorisation du prix de la part et donc profiter instantanément de cette revalorisation.
3) Chercher un vrai financement peut prendre des mois, voire plus d’une année. Dédicace à toutes les personnes de ce forum qui ont bataillé sans relâche. Cela permet de gagner du temps et investir tout de suite et avoir un pied dans le game.
4) Les crédits dont il reste moins de 2ans de remboursement sont parfois (je dis bien « parfois ») mis de côté lors du calcul de l’endettement car considéré en toute fin de vie. De ce fait, au bout de seulement 36mois environ de remboursement ce crédit ne devrait plus gêner.
5) En retour d’expérience, lors d’un rdv avec un banquier vous pouvez expliquer qu’à la fin de ce petit crédit bourso, les revenus dont vous pourriez pleinement profiter viendront annuler en partie l’EE sur le prochain investissement long terme de 20-25ans. Ils ont l’air d’aimer ca.

J’espère avoir été le plus complet possible. Vous l’aurez compris, ce crédit n’est pas pour tout le monde mais peut intéresser des personnes en fonction de leur situation.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas.

Bonnes fêtes à tous !

JJbob

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[+3]    #16 08/01/2020 19h37 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Bonsoir,

Je vous fait un petit retour d’expérience après avoir finalisé l’achat de part de SCPI avec un des CGP du forum (spot).

Voici l’opération réalisée:
- achat en pleine propriété avec un crédit sur 20 ans
- 65 000 euros sur chacune des 6 SCPI suivantes: Corum Origin, Atream Hotel, Pierval Santé, EfImmo, InterPierre et Immorente
- Taux du crédit 1.11 %
- Taux assurance 0.11
- TAEG incluant frais de nantissement et autres garanties : 1.42%

Au final j’ai été très satisfait des conseils et du suivi du CGP. La communication a été transparente et réactive.
Seul bémol: le délai car l’opération dans son ensemble a pris environ 6 mois dû principalement à pas mal d’inertie au niveau de la banque (caisse d’épargne)

Sébastien

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[+3]    #17 04/02/2020 20h13 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Retour d’expérience dans le financement: c’est la galère !
J’en suis à 1 mois de recherche active pour ce projet (voir fin du message), d’une manière générale j’ai peu de retours : on ne me rappelle pas, on oublie mes rdvs téléphoniques, on ne répond pas à mes mails.

Côté banque


Caisse d’épargne de mon quartier
On m’annonce que c’est possible avec des taux annoncés très bons (au téléphone, sans aucune étude de dossier, de données patrimoniales ou autre), un cautionnement type SACCEF à maxi 1% (j’ai cru voir que c’était plutôt 1,3% qu’il fallait compter pour mon montant). Les SCPI que je vise semblent ok avec la SACCEF même si j’ai un doute car le mec qui a pris les informations n’y connaissait que dalle j’ai du lui épeler les SCPI et les sociétés de gestion une par une ("vous m’avez dit Fimorente de Sofimmo c’est ça?" -_-’)
RDV physique dans … 2 mois ! Déjà décalé 3 fois. J’ai peu d’espoir et hésite à appeler une autre caisse d’épargne de ma ville.

Crédit mutuel de mon quartier
Après un rdv téléphonique que j’ai attendu en vain, puis un rappel prévu dans la journée qui est arrivé 5 jours après, la veille d’un rdv physique, on m’annonce qu’ils ne financent que La Française pour un montant maxi de 10% des avoirs détenus en banque (! autant dire que pour 200 000e ça va être compliqué)

Crédit mutuel de Bretagne

1 mail, 1 message vocal, 10 appels en 3 semaines toujours aucun retour (et je me suis bien abstenu de dire que j’étais parisien pourtant :p)

Courtiers généralistes


CAFPI
3 appels dans la journée réponse: "je vous rappelle dans 15minutes" j’attends toujours

Empruntis
RDV ce samedi

LINXEA

- Offre Milleis
Durée maximum 15 ans.
De 0,9% à 1,3% suivant les avoirs placés dans la banque
Garantie Crédit Logement (ah bon?)
SCPI acceptées: PRIMOPIERRE, LAFFITTE PIERRE, PATRIMMO COMMERCE, NOVAPIERRE Allemagne,  PRIMOVIE
ok next

- Offre Crédit Mutuel Arkea
Aucune contrepartie
Taux à 20 ans : 2,55%
Taux à 25 ans 2,70%
Mini 50% de SCPI Primonial (ajout de frais pour les 50% restantes, à choisir sur liste assez large)
Nantissement des parts 200€ par SCPI
Frais de dossier 600€*2; courtage 1000€

CGPI


CGPI trouvé sur internet
2,3% 20 ans ou 2,5% 25 ans + assurance 0,25%
frais compris apparemment
Aucune contrepartie
Nantissement
Ressemble fortement à l’offre Crédit Mutuel Arkéa ci-dessus, le CGP m’orientant très fortement sur Primopierre.

CGPI du forum
En attente d’offre plus précise. On m’a annoncé des taux sympas, pas de contrepartie mais des frais énormes. Bon contact et réactif.

CGPI conseillé par un membre du forum

Même offre Crédit Mutuel Arkéa que Linxea toujours 50% de Primonial.

Bref c’est difficile. Je remercie néanmoins chaleureusement les personnes qui postent ici ou donnent des contacts même si ça ne se concrétise pas et suis ouvert à d’autres contacts.
Je pense avoir un bon dossier (bons revenus, bon patrimoine, métiers stables, mais on me fait comprendre que l’absence de RP est un point assez négatif). Les banques de mon coin en ont clairement rien à cirer ça doit cracher du crédit immo physique à tour de bras sur de gros montants vu les prix donc mon projet plus compliqué sur plus petit montant n’intéresse pas.

Je pense m’attaquer aux banques en province. Est-ce que quelqu’un a démarché des banques éloignées de son domicile sans avoir de contact? Quelle stratégie adopter? Je pense essayer la banque de mes parents, de mes beaux parents voir même des endroits où je pars en vacances dans un premier temps mais je vais vite être à court d’idée.

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[+3]    #18 04/02/2020 20h52 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Je m’étais engagé à mon tour à vous tenir informés de mes démarches.

Mes 4 pistes pour de la SCPI à 25 ans ont formellement échouées (malgré mon dossier béton).

Il me reste une ou deux pistes pour du 20ans, mais ça s’annonce tout aussi galère.

Je ne sais pas si c’est une "technique" d’approche, mais j’ai quasiment toujours le même scénario. J’expose très clairement (très très très clairement) ce que je veux et mon "dossier". On me dit oui bien sûr c’est possible : Super Monsieur AJE ! Bienvenu chez nous, on veut être votre banque et celle de votre famille (on me brosse dans le sens du poil comme jamais, un peu comme si la personne d’en face se disait, super un hurluberlu que je vais pouvoir plumer !)

Ensuite le dossier traine en longueur… et j’envoie à chaque fois une bonne cinquantaine de document pour monter le dossier.

Puis enfin on me dit, votre projet est finançable ! c’est super ! champagne !

Sauf que, le projet proposé devient systématique autre chose (alors que j’avais été plus que clair dès le début).

Le 25 ans : Se transforme souvent 15, 20 si j’ai de la chance.
Le dans une SCI à l’IS devient "Euh c’est mieux en direct que dans une SCI M. AJE" (avec un TMI à 45%… bien sûr bien sûr).
Super pour la nue propriété on est partant (…)
Et surtout très bien ! il faut nantir 100 ou 150% de la somme prêtée hors SCPI !

Puis suit le discours plus ou moins honnête/commercial/insistant  en me disant que c’est une offre unique et que je peux les croire ça correspond tout à fait à  mon besoin et c’était exactement ce que j’avais demandé.

Quand j’essaye d’expliquer que d’emprunter à 1.5% pour acheter un actif qui en rapporte 4.5%, c’est pour profiter du levier. Mais si pour ça je dois placer la même somme en AV à 1%, ca ne fait aucun sens… (autant acheter directement des SCPI sans crédit…)  On me dit que si ça a du sens (…)

Étrange, je dois vraiment avoir l’air d’un pigeon, je me pose des questions.

J’ai bien perdu 5 jours ouvrés fermes en RDV/tél/scan/relance de mail etc.

Par contre, maigre consolation, j’ai peu obtenir quelques prêts à la consommation non affectés à des taux intéressant et des durées relativement longue (+8 ans) pour des montant assez faibles mais décents, de 30, 50 ou 80k et des taux honnêtes (moins de 1.5%). Je suis en train de placer ses sommes en Us de SCPI.

EviDent a écrit :

mais on me fait comprendre que l’absence de RP est un point assez négatif

Pour moi cette argument est totalement bidon.

En fait la banque est calibrée pour proposer des prêts pour des RP, les processus sont bien cadré et ca ne leur demande pas beaucoup d’effort. Du coup, lorsqu’elles voient un client sans RP, elles essayent de leur "refourgué un prêt pour une RP". C’est beaucoup plus facile que de faire du cas par cas sur de la SCPI.

Autre point, la banque considère que si vous êtes propriétaire de votre RP, c’est que vous êtes plutôt géographiquement captif et qu’elle pourra espérer vous garder plus longtemps comme client (…)

Dernière modification par AleaJactaEst (05/02/2020 11h14)

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[+3]    #19 06/02/2020 13h04 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Nous arrivons très (trop) rapidement sur des raccourcis comme toujours.
C’est dommage sur un forum de cette qualité.

Je pense qu’on ne se pose pas assez la question de pourquoi les banques ne souhaitent pas financer les SCPI …
Il y a plusieurs réponses :

- Absence de marge d’intermédiation
- Les organismes de cautions des banques ne prennent pas en considération toutes les SCPI notamment quand elles détiennent des biens à l’étranger ( donc non garantissable )
- Demande immobilière forte au sein des agences bancaires donc volume conséquent de dossiers
- Réduction drastique des effectifs en banque suite à l’apparition des banques en ligne et autres nouveaux intervenants sur le marché
- Pas de contreparties envisageables …

Je vous rassure la majorité des conseillers ne sont pas ignares, imbéciles …
Simplement ils préfèreront privilégier un prospect arrivant pour sa résidence principale ou locative pour lequel il va pouvoir équiper le compte, gagner les flux, assurer les biens …
Plutôt qu’un investisseur, qui ne souhaite pas changer de banque, qui aura des flux minimums issus de la SCPI, qui n’a pas besoin d’assurer ses SCPI …

Alors pour ma part, je finance des SCPI de manière libre à mes clients pour lequel j’ai une réelle relation bancaire, qui ne pinaille pas sur des frais bancaires définis au préalable notamment. Mes clients qui ont un compte en ligne, leur assurance de bien en ligne, leur assurance vie en ligne … Je donne directement un refus car le client vient uniquement chercher une solution de financement qui n’est pas rentable pour la banque. C’est toujours le même sujet il faut que cela soit donnant - donnant.
Sans notion de pigeon, la majorité de mes clients avertis disposent d’un équilibre entre sa banque physique et les offres en ligne.

Peut être qu’un jour les banques en ligne arriveront à financer des SCPI et cela réglera la problématique mais je n’y crois absolument pas.

Verdict : Il faut avoir une relation de confiance et de partenariat avec son banquier pour obtenir des financements plus librement.

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[+3]    #20 26/02/2020 15h03 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Bonjour,

Souhaitant également effectuer un financement de 50k en SCPI à crédit, je me suis également heurté aux mêmes problèmes en tentant d’abord de passer par les courtiers bien connus :

- Francescpi : 2.55% sur 20 ans, 2.7 sur 25 ans, 75kmin, primonial
- Linxea : 2.19%  sur 15 ans via CA sinon min 100k pour 20 ans à 2.55%
- Centralescpi : 2.75% sur 20 ans
- Primalliance : 1.95% sur 15 ans, impossible sur 20 ans

Donc toujours la même chose, taux peu intéressants, frais de courtage supplémentaires pour des offres si peu alléchantes, difficulté d’obtenir des offres sur un crédit de plus de 15 ans….

Ainsi, comme je désire investir 50% sur Pierval Santé et 50% sur Epargne Pierre, j’ai contacté le crédit mutuel et Voisin en direct, afin d’éliminer les intermédiaires qui veulent prendre leur part du gâteau.

Le CM m’a proposé 1.5% sur 15 ans sans aucun frais supplémentaire (impossible sur 20 ans :-( ) et voisin vient de me mettre en relation avec leur partenaire financier. On verra ce qu’ils pourront me proposer.

J’espère que ces infos permettront aux membres d’éviter de perdre du temps avec les courtiers cités car il n’y a rien de bon à en tirer selon moi, mais cela ne reste bien sûr que mon avis!

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[+3]    #21 01/03/2020 14h35 → SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ? (scpi crédit)

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Voici mon retour d’expérience qui se finalise avec le retour des certificats de propriété qui se termine.
Vivement les premiers virements des loyers (octobre) pour rassurer définitivement mon épouse.

Rappel du contexte :
Financement de parts SCPI pour 400k€ au travers d’une société civile (présenté comme une difficulté supplémentaire): Immorente, Atream hotel, Corum Origin, Epargne Pierre, Primovie, Pierval Santé.

Choix personnel de cash (Corum XL, Eurovlays) pour 120k€.
=> cash flow positif de 10% revenu de 25k€ (Hyp 5%) pour 23k€ d’emprunt sécurisant une éventuelle baisse des revenus futurs de 10%.

=> environ 65k€ / ligne.

Après plusieurs péripéties (SCPI Eurovalys plus au catalogue de la banque, nantissement des parts remplacées par une caution SACCEF, Corum plus accepter puis de nouveau avec nantissement,…) j’ai enfin signé l’offre de prêt fin janvier 2020 et déblocage de fonds fin février.

Processus assez lent : première approche en fin  juin 2019 pour accord de principe en fin septembre et suite à signature des bons de souscription des SCPI mi octobre 2019, les offres ont été éditées mi janvier 2020.

(63/80) SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Par rapport à mon tour du marché cela sera donc la Proposition 8 :
Banque : Caisse d’épargne en passant par un CGP.
Durée : 20 ans.
Taux : 1,11% sur 20 ans avec possibilité d’allongement +2 ans possible et différé de 6 mois maximum.
Assurance emprunteur : Délégation d’assurance interne CE. 0,13%.
Frais de dossier  : 700€.
Frais courtage : 0,5% négociés exceptionnellement car rebondissements et apport cash
Frais de garantie : SACCEF sur sur chacune des lignes soit au total environ 4400€ et 1,25%. Moins favorable qu’un investissement global de 400k€ ou que le crédit logement dont une partie est récupérable à la fin.
Ouverture de compte de la société pour 8€/mois.
Associés en caution solidaire.

=> TEG 1,25% hors assurances

Liste SCPI  :
1/3 sur la liste de la banque : AEW Ciloger, Atream Hotel, Efimmo, immorente (évolue dans le temps)
2/3 sur le reste libre avec 20% maximum Corum origin par nantissement.

C’est peut-être pas la meilleure offre :
frais SACCEF versus nantissement,
durée 20 versus 25 ans (avec les nouvelles conditions bancaires cela sera probablement pas possible avant un certain temps),
liste SCPI  restreintes pour 1/3,
pas de rétrocommission.. mais elle a abouti.

Je suis parti des réponses « c’est pas possible », « vous ne trouverez pas »,  pour identifier des solutions possibles en juin 2019 dont « notre offre est la meilleure du marché », «pourquoi vous n’achetez pas en propre» (réponse  : car cela n’est pas le projet! et je peux aussi acheter un immeuble!) et enfin finaliser l’opération en février 2020.

Mes conseils :
-Cibler le portefeuille des SCPI souhaitées et rechercher la banque qui vend directement ces SCPI (elle récupère les rétrocommissions des sociétés de gestion pour rentabiliser l’opération)

- tenter de négocier une ou 2 SCPI qui vous intéresse.

- définir vos critères non négociables (personnellement j’ai abandonné le 25 ans) et faire des concessions pour jouer gagnant/gagnant : le montant maximum de SCPI non désiré (si la liste imposée vous convient vous n’avez rien perdu), la durée, la rétrocommission, la garantie.

-persévérer.

Même si les conditions d’emprunt se durcissent au global pour l’immobilier (cela sera peut-être temporaire car l’effet sur les emprunts et le bâtiment risque d’être pire que le risque porté par les banques) et peut-être encore plus pour les SCPI, l’opération n’est pas impossible (mais c’est compliqué).

Bon courage dans vos recherches.

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