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[+4]    #1 12/06/2018 11h28

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Réputation :   26  

Bonjour à tous,

Je fais suite à mes précédents messages. J’ai contacté la CASDEN très récemment et ouvert hier un compte chez eux.
J’ai été agréablement surpris. Voici les informations que j’ai pu recueillir (elles vont dans le sens de précédents messages relatifs à la CASDEN).

Qui a accès à la CASDEN ?

Les fonctionnaires (Etat, territoriale, Hospitalière) et leurs ayants droits (conjoints, pacsés) 

Ce que finance la CASDEN :

La CASDEN finance toutes les SCPI y compris les SCPI internationales. Ce point m’a été confirmé après que la question ait été transmise et étudiée au siège de la CASDEN (avec envoi par mail des notices et statuts des SCPI envisagées à savoir notamment CORUM et NOVAPIERRE ALLEMAGNE). Pour la petite histoire,  c’était la première fois qu’on leur posait la question du financement de SCPI "internationales".

Ce que la CASDEN ne finance pas :

- les SCI,
- les démembrements de arts de SCPI (NP et US)

Garanties demandées :

Aucune. je dis bien aucune (pas de cautionnement, pas de nantissement, pas de collatéral). Seule obligation souscrire à des parts sociales. Le montant de la souscription est proportionnelle à celui du montant emprunté (à savoir 5 parts sociales par tranche de 15000 euros empruntés - sachant qu’une part vaut 8.5 euros cela fait 42,5 euros par tranche de 15K empruntés). Une fois le crédit remboursé on peut revendre et récupérer les parts sociales (la valeur n’est pas garantie).

Taux d’intérêt pratiqués :

Il faut placer sans rémunération de l’argent sur un compte pour acquérir des points "solidarité". Plus on a de points plus on peut emprunter et plus le taux baisse. L’argent est disponible à tout moment aucune durée de détention minimale n’est exigée. La règle est la suivante : 1 euros placé pendant 1 an donne droit à 1,15 point (soit 115% de points pour une année). Les calculs sont effectués au jour le jour et validé le 7 de chaque mois. On peut emprunter au maximum un montant égal à 50 fois le nombre de points acquis (par exemple j’ai 2000 points je peux emprunter 100000 euros). Un simulateur est accessible sur le site internet de la CASDEN.

Bémol / inconvénients :
Les taux proposés ne sont pas très compétitifs. A titre d’exemple si on veut emprunter 100000 euros sur 20 ans avec le nombre minimal de points (2000 points) le taux est de 1,57% sur 15 ans et de 1,73% sur 20 ans. Néanmoins, ces taux assez élevés sont compensés par le fait qu’il n’y ait pas de garanties à apporter.
Autres bémol ; l’assurance est très onéreuse (CNP assurance) mais on peut y remédier grâce à une délégation.

Je remets ci-dessous le lien vers le site de la CASDEN : Site CASDEN

A titre personnel j’ai donc ouvert hier un compte avec ma femme. Nous allons y placer quelques mois les fonds détenus sur nos livret A (cela va vite  : 15000 euros placés pendant 2 mois donnent quasiment 3000 points : 3000 * 1.15 * 60 /360 = 2875 points et permettent déjà d’emprunter plus de 140000 euros.

A la rentrée, nous déposerons donc une demande de financement pour l’acquisition de SCPI "internationales". J’espère que nous aurons un accord de la part de la CASDEN au regard de notre endettement élevé (environ de 900 K de crédit sur le dos pour un patrimoine brut de 1850 K ). Pour avoir "tâté" le terrain au téléphone avec le siège, la CASDEN regarde surtout le reste à vivre. Si c’est bien le cas, cela devrait nous être plutôt favorable (mais je reste méfiant).

Mots-clés : scpi crédit

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[+4]    #2 21/11/2018 13h48

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Si vous souhaitez un contact avec le cmb de Brest envoyez moi un mail.

Mon conseiller m’a encouragé à inviter les membres du forum à le contacter pour faire ce montage de scpi à crédit avec sci is.

Depuis quelques membres sont entrés en contact avec lui.

Je leur laisse le soin de faire un retour s’ils le souhaitent.


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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[+3]    #3 03/06/2019 19h12

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@oncle picsou :

J’ai répondu du mieux que je peux concernant le sujet de la file à savoir trouver le meilleur crédit pour des scpi.

Concernant le montage et l’optimisation fiscale qui est le plus adapté à votre profil mieux vaut continuer sur votre présentation.

En quelques mots :
1/ épargne de sécurité
2/ pea et pea pme, donc j’aurais continué cw8 et une fois plein j’aurais abondé en av et cto
3/ immobilier dont les scpi à crédit : en nom propre, av ou sci is ? Ça dépend de votre patrimoine, capacité d’epargne, et surtout de vos objectifs. Il y a 2 files dédiées à ce sujet et des forumeurs ont mis à disposition des tableurs (ex Maverick) pour pouvoir faire les calculs et faire des comparaisons chiffrées.

Amha, à partir d’un tmi à 30%, si on peut faire 2/3 pp + 1/3 us et >1/3 de scpi internationales, crédit 25 ans autour de 2% et 100k€ PP + 50k us, la sci is est favorable.

Il n’y a rien de lourd, il suffit de trouver une banque pour le financement, de créer une sci is avec un avocat spécialisé pour environ 1500€, avoir un expert comptable pour 1000€/an et un cgpi pour l’achat des scpi us.

Même pas besoin de chercher car je met tous ces contacts à votre disposition par mp comme je l’ai déjà fait pour des dizaines de forumeurs ce que vous pouvez voir en cliquant sur ma réputation.

Voila n’hésitez pas à poser des questions, c’est comme ça qu’on progresse.

En espérant pouvoir vous faire gagner du temps smile

@p1gou1:

On en sait peut sur vous pour vous aider.
Quel est votre profil ?
Quels sont vos objectifs ?
Avez vous une épargne de sécurité ?
Des scpi à crédit oui mais en pp, np, us ? Quelle optimisation fiscale ? Nom propre ? Av ? Sci is ?
Pour trouver un crédit j’ai fait 12 banques, 5 courtiers en prets, 5 cgpi spécialisé et lu des dizaines de fois tout et continue à relire tout ce qui concerne les scpi à crédit sur ce forum depuis 18 mois.

Mais si vous êtes prêts vous pouvez alors contacter mon banquier, rien que pour mettre le votre en concurrence.

Bien à vous,

Malo

Dernière modification par Malolechat (03/06/2019 23h45)


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[+8]    #4 25/06/2019 19h25

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Voici un aperçu du projet que je viens de boucler.
Inscrit sur le forum depuis Septembre 216. J’ai pris quelques temps a le parcourir pour affiner ce qui me correspondait.
Puis j’ai voulu reproduire le cas NARD qui me correspondait bien.
Je me suis fait aidé par un cgpi du site pour ce qui est du montage de la société civile et du panachage des scpi.
J’ai gardé la partie recherche de la solution de financement.
J’ai suivi les évolutions de la file de Malolechat

Au début de l’aventure je ne pensais pas que cela me prendrais autant de temps et n’étant pas sûr que l’opération aboutisse dans des conditions qui me convienne j’ai préféré geler tout autre angle d’investissement, cette opération étant prépondérante dans la répartition de mon capital.
Cela m’aura pris 18 mois pour aboutir.
Et ce post n’est pas là que pour le résultat final mais aussi pour le cheminement qui a été le mien.
J’ai été impressionné par un message de cricri77000 où il faisait le point sur les relations qu’il avait pu avoir avec chaque type d’interlocuteur et c’est la dessus que je souhaite attirer l’attention de ceux qui cherche un financement.
J’ai commencé ma recherche début 2018. Sur les conseils de membres du forum (merci à Kabal, Roudoudou) j’ai démarché la BPE. J’ai choisi l’agence du 94 car elle me semblait la plus accessible. Déjà pour pouvoir démarrer une relation avec eux il faut que votre revenu fiscal de référence dépasse 100K€. L’étude de mon dossier a pris 6 semaines pour se terminer par un mail laconique « Malheureusement nous ne pourrons pas vous accompagner dans votre projet d’acquisition de parts scpi dans le cadre d’une SCI  ».
Et de mon point de vue c’est là le point important de ce message : Ce n’est pas forcement l’institution (personne morale) qui vous dit non mais bien la personne physique que vous avez comme interlocuteur. Même si elle répond au nom de la société qui l’emploie elle n’a peut-être pas envie de s’embêter avec le dossier qui est le vôtre. Que ce soit par flegme ou surcharge ou autre….

En mai j’ai sollicité le courtier VousFinancer car j’avais vu à l’époque une émission sur BFMbusinness dans laquelle Jérôme Robin son fondateur était venu parlé du partenariat qu’il avait noué avec les caisses d’épargne Rhône Alpes pour financer les scpi dans les mêmes conditions que de l’immobilier classique. La personne avec qui j’étais en contact à Chambéry était pleine de bonne volonté sauf que…. Comme souvent le marketing l’a emporté et il s’est avéré que l’interview avait été donné trop tôt car dans les fait le dit partenariat n’était pas encore signé.  A l’époque la liste des scpi référencées m’a semblé conséquente (il devait en avoir une vingtaine) mais au bout de 2 mois j’en ai eu marre d’attendre.
J’ai alors essayé le réseau Cafpi (plusieurs agences dont une recommandée par le cgpi) et là ça été l’histoire de la poule et de l’œuf. Ils ne voulaient pas présenter mon dossier aux banques car je n’avais pas déposé de statuts et que ma SCI n’existait pas et de mon côté je ne voulais pas la créer pour rien si je n’obtenais pas de conditions satisfaisantes. Malgré le fait d’insister et de dire que tout serait standard (rien aux Bahamas) cela n’a pas changé la donne. J’ai essayé aussi via MonFinancier (étant déjà client chez eux pour de l’assurance vie). Là la personne qui s’est occupé de mon dossier m’a soutenu mordicus que je n’aurais pas le droit à crédit logement car ma SCI ne détenait pas de bien physique. Et elle m’a trouvé une banque mais il fallait un nantissement de produit d’épargne égal au montant emprunté plus le nantissement des scpi. J’ai donc refermé cette piste.

Par acquis de conscience j’ai essayé avec la banque postale qui est ma banque depuis toujours. Et là ils ont fait un rendez-vous conjoint avec la BPE puisqu’ils l’ont racheté il y a quelques années. Mais ce coup-ci avec l’agence de Paris Nation. Nous étions alors en juin 2018. J’ai eu un accord de principe par mail en 6 semaines. Ce n’est jamais définitif mais cela m’a semblé suffisamment bien engagé pour me lancer dans la création de la société civile. (enfin du coup après les vacances d’été c’était bien mérité). Tout le dernier trimestre 2018 a été consacré à de l’administratif. Création de la société, ouverture du compte courant, dépôt du capital, et enfin édition de l’offre de prêt.

Résultat de toutes ces démarches :

Finalement j’ai emprunté 450K€ (répartit sur 12 scpi de mon choix mais celles présentes dans la liste de la banque doivent êtres souscrites via la banque) à 1,6% sur 20 ans + 0,3% d’ADI + 900€ de frais de dossier + 4800€ de garantie crédit logement. Ma femme et moi sommes cautions solidaire du prêt mais comme les associés sont déjà responsables des dettes d’une société civile je pense que c’est plus une garantie de la banque visant à se prémunir contre un changement de forme juridique.
Le montage s’équilibre par un apport de 150K€ en compte courant qui a été utilisé pour acheter de l’US de scpi. Le prêt a été débloqué le 28/02.
Ils auraient pu me suivre au-delà de 450K€ mais j’étais plus à l’aise avec ce montant d’emprunt. Autre point notable, le jour de la signature du prêt le chargé de clientèle m’a signalé que le fait d’avoir plus de scpi qu’a l’accoutumé avait été un point positif de leur point de vue. Le risque étant moindre sur chacune des scpi elles sont toutes passées.

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[+7]    #5 04/07/2019 21h23

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Réputation :   46  

Après plusieurs de recherches de financement de parts scpi au travers d’une société  civile, je vous donne quelques pistes de financement.À ce stade mon choix n’est pas encore fait mais une seule conclusion : pas de règle générale établie

Proposition 1
Banque : Crédit Mutuel par CAPFI
Durée : 1,7% pour 15 ans pour  1,70% et 1’9% pour 20 ans
Assurance emprunteur : Assurance Groupe SURAVENIR, tarif en fonction du questionnaire médical
Frais de dossier Crédit Mutuel : 0 €
Frais de garantie Crédit Mutuel : 1000€ par SCPI, financés avec le crédit
Frais de courtage CAFPI : 0,5% du montant financé

Liste SCPI : toutes sauf Corum (100 K€ minimum par SCPI)Placement de 10% du montant financé dans la banque en assurance-vie nantie pendant la durée du crédit (soit 25 K€)
Ouverture de compte sans z-vous en agence, pas de domiciliation des revenus (frais de tenue se compte 2€/mois soit 360€s au total sur toute la durée du crédit)

Proposition 2 :
banque : Primonial Financement
Durée : 25 ans maximumTaux : 2,55% sur 20 ans et 2,70%s sur 25 ans
Assurance emprunteur : facultative
Frais de dossier PRIMONIAL : 1200 €, financés avec le crédit (-50% si uniquement SCPI PRIMONIAL soit 600 €)Frais de garantie PRIMONIAL : 200€ par SCPI, financés avec le crédit
Frais d’intermédiation PRIMONIAL : 1000 €, financés avec le crédit (-30% si uniquement SCPI PRIMONIAL soit 700 €)

Liste SCPI  : PRIMOVIE, PRIMOPIERRE, PATRIMMO COMMERCE, PRIMOFAMILY et PATRIMMO CROISSANCE (PRIMONIAL), Immorente, Efimmo 1, Immorente 2 et Sofiprime (SOFIDY), Eurofoncière 2, épargne foncière, Multimmobilier 2, LF Opportunité Imo (LA FRANCAISE), Novapierre Allemagne, Novapierre 1, Interpierre France, Pierre 48 (PAREF), PFO 2 (PERIAL) et épargne Pierre (VOISIN)
50% minimum SCPI PRIMONIAL

Proposition 3
Banque : CFCAL
Durée : 35 ans maximum (Âge en fin de prêt 95 ans maximum)
Taux : 1,50% jusqu’à 15 ans, 1,85% jusqu’à 25 ans, 2,45% jusqu’à 35 ansAssurance emprunteur : Délégation d’assurance
Frais de dossier CFCAL : 2,1% du montant du prêt plafonné  1900 euros
Frais de garantie : Garantie hypothécaire prise sur un ou plusieurs biens en France Métropolitaine, financée avec le crédit Frais de courtage CAFPI : 0,5% du montant financé

Liste SCPI  : toutes sauf Corum (50 K€ minimum par SCPI)Pas d’ouverture de compte, mensualités prélevées sur le compte bancaire existant

Proposition 4
Banque : Crédit mutuel Brest
Taux : 1,7% pour 20 ans avec nantissement part scpi ou 1,3% sur 20 ans avec hypothèque  sur biens immobiliers
Assurance emprunteur : Délégation d’assurance
Frais de dossier : ne sais plusFrais de garantie : nantissement ou  garantie hypothécaire prise sur un ou plusieurs biens en France Métropolitaine, financés avec le crédit Crédit logement

Liste SCPI : épargne pierre, patrimo commerce, primo pierre,  primovie, Immorente,  épargne pierre, pro2, Lfp opportunité  im-Mo, Efimmo,  Multimmobilier 2,  Immorente 2,  Interpierre France,  Eurofoncière 2;

Proposition 5
Banque : BNP Paribas banque privée Taux : 1,5% pour 20 ans
Assurance emprunteur : Délégation d’assurance
Frais de dossier : ne sais plus
Frais de garantie : Crédit logement

Liste SCPI: toutes mais 30% de la banqueContreparties : être  éligible banque privée  avec 300ke d’avoirs financiers sous gestion, 30% des parts de la banque.

Proposition 6
Banque : AXA banque
Taux : 1,6% pour 20 ans mais possibilité  allongement à 25 ans après 12 mois sans changement de taux pour montant supérieur 200 ke et 1,7%  si montant inférieur
Assurance emprunteur : Délégation d’assurance
Frais de dossier : 1% montant financé
Frais de garantie : Crédit logement

Liste SCPI : Pierreval,  myshare,  patrimmo commerce, primovie, pro2, PFO,  LF europimmo

Proposition 7 pas encore bien aboutieB
anque : a priori caisse épargne ou Banque populaire par CGPI Neuilly
Taux : 1,6% pour 20 ans
Assurance emprunteur : Délégation d’assuranceFrais de dossier : pas précisé à  ce stade
Frais de garantie : Saccef

Liste SCPI : presque toutes mais pas liste transmise
Contreparties : à définir domiciliation  salaire ou épargne,  compte bancaire avec carte bancaire

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[+6]    #6 30/07/2019 14h09

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Bonjour à tous,

Ayant fait la tournée des banques de Brest 12 au total fin 2017 pour trouver un financement de scpi à crédit, toutes acceptaient avec mon profil 200k sur 20 ans (sauf SG 15 ans max car sci is) a des conditions variables : taux, garanties, durée, choix des scpi, etc…

Seul le CMB a accepté 600k sur 25 ans dans une sci is.
Au final j’ai signé en mars 2019 l’offre suivante :
- 400k en pleine propriété, scpi partenaires cmb choix suffisamment quantitatif et qualitatif ce qui reste subjectif, 25 ans, 1,7%, nantissement des parts, caution simple, délégation externe assurance emprunteur, frais de dossier 150€
- 200k en usufruit, choix des scpi libre avec 1% de retrocommission avec mon cgpi, 15 ans, 1,3%, pas de garantie

Suite à cette offre partagée sur le forum, nombreux sont ceux qui m’ont suivi dans cette banque à Brest qui au passage ne demande pas de domiciliation ni de l’epargne ni des revenus.

Vous êtes plus de 5 à avoir déjà signé et plus nombreux encore dans les négociations.

D’autres encore ont utilisés cette offre pour mettre en concurrence leurs banques locales et ont obtenus mieux.

Par exemple, dernier en date cricri a obtenu 1,1% sur 20 ans avec certaines conditions. Je sais aussi que le CMB de Strasbourg a de très belles offres. Mon cgpi propose avec une banque partenaire des financements à moins de 2% sur 25 ans. Spot un cgp du forum propose aussi des conditions attractives bien qu’incomplètes, ça serait plus adapté sur ce forum de d’initiés et de partage d’être totalement transparent quand on fait indirectement de la publicité avec un éventuel conflit d’interêt. 

Quand j’interroge mon conseiller au cmb brest il me dit que les conditions ont changées au 1er janvier 2019, qu’il ne fera plus de 25 ans ni de scpi autres que celles partenaires, les taux ont également augmenté alors que pourtant ils ont baissés en moyenne nationale et n’ont jamais été aussi bas qu’actuellement.

Bref tout ça pour dire que si je devais refaire la même opération, alors je referais la tournée des banques de Brest en mettant en concurrence la meilleure avec celles trouvées par les forumeurs.

Enfin pour répondre à ddtee, dans ma tournée j’avais commencé entre autres avec un de mes meilleurs amis qui est directeur de son agence a la caisse d’épargne, je vais donc l’interroger à ce sujet et reviendrais vers vous. Peut être pourriez vous me donner plus d’informations sur vos profil et objectifs par mp ? Ou je peux également vous donner son contact ?

En attendant si chaque forumeur qui trouve une belle opportunité pouvait nous faire un retour notamment ceux qui ont souscrit au cmb de Brest pour confirmer mes dires, on y gagnerait tous.

Bien à vous,

Malo


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[+6]    #7 19/09/2019 13h20

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Je me permets de présenter une offre d’un cgp présent sur le forum.

Prêt de 400k sur 25 ans, 1,39%.
Assurance à 0,11 %
Choix libre de SCPI en pp
Pas de contrepartie exigée
Nantissement des parts

Donc plutôt intéressant à mon sens.

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Favoris 1   [+4]    #8 26/12/2019 12h05

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Bonjour à tous,

Je suis membre depuis de longs mois bien que je n’ai pas encore fait de publications. Pour apporter ma petite pierre à l’édifice sur ce forum, voici un petit retour d’expérience.

Beaucoup de personnes ont entendu parlé du crédit personnel de Boursorama. En plus de faire des investissements SCPI sur 25ans, j’ai également décidé il y a quasiment 1an de souscrire à ce petit crédit Boursorama. Je suis à présent en mesure de vous faire un compte-rendu et un bilan des (+) et des (-)

Financement : 0,95% sur 48mois (prolongeable de +12mois) avec 0% d’assurance et 0€ de frais de dossier.

Emprunt : 10,000€ traduit par une mensualité de 212,38€ sur 48mois. (Possible d’emprunter jusqu’à 75k€)

Hypothèses de placement : CORUM (ORIGIN ou XL) avec 5% de rendement net d’impôts locaux, et +1% de revalorisation annuelle. Frais de souscription 12%. Delai de carence 5mois.

A noter que Boursorama indique sur leur site un prolongement de +12mois après 7 mois de remboursement. Dans les faits ce n’est pas tout à fait ça. Au bout de 7mois ils vous ouvrent la possibilité de rallonger, mais d’une durée égale au nombre de mensualités passées. C’est-à-dire qu’au bout de 7mois, vous pouvez rallonger de +7mois, au bout de 8 mois = +8mois, 9 mois= +9mois…etc jusqu’à +12 max. Impossible de trouver cette information sur internet. Boursorama vous facture la modique somme de 30€ pour une rallonge quelle qu’elle soit.
Vous pouvez également interrompre les mensualités pendant max 3 mois, gratuitement. Vous ne pouvez pas dépasser les 60mois pour la durée totale : vous ne pouvez donc pas rallonger de +12mois et d’interrompre les mensualités 3mois sur un crédit initial de 48mois.

Déroulement de l’opération & Effort d’épargne (en utilisant les hypothèses):

                 Mensualité                              Loyer            EE Annuel       EE Mensuel

Année 1    -212 € x 12mois                    41,7 € x    7 mois      -2 257 €          -188 €
Année 2    -160 € x 12mois - 30€           41,7 € x    12mois      -1 450 €          -121 €
Année 3    -160 € x 12mois                    41,7 € x    12mois      -1 420 €          -118 €
Année 4    -160 € x 12mois                    41,7 € x    12mois      -1 420 €          -118 €
Année 5    -160 € x 12mois                    41,7 € x    12mois      -1 420 €          -118 €

Calcul du TRI : (Pour les puristes et fan de TRI)
Pour le calcul du TRI, cela sous-entend une revente des parts. En utilisant les hypothèses ci-dessus (12% de souscription et 1% de revalo/an) les parts seront vendus en année 5 à 9,249€

        Flux
-       2 257 €
-       1 450 €
-       1 420 €
-       1 420 €
+      7 829 €
TRI = 6,75%

Voici un bilan personnel. Veuillez noter que ça n’engage que moi :

Les désavantages :
1) Durée courte. 5ans pour un investissement immobilier c’est très court (bien que l’idée c’est de les garder au-delà de la durée du crédit).
2) Comme la durée est courte, impossible d’emprunter de gros montant car l’EE exploserait. L’EE reste conséquent, surtout les 6 premiers mois à cause du délai de carence. Opération pas du tout adaptée pour ceux qui veulent mettre un gros ticket d’entrée.
3) Bien que TRI raisonnable (mieux que tous les comptes épargnes et Assurance Vie), on est loin des TRI qu’on peut avoir en ayant des durées sur 20-25ans. La courte durée réduit l’effet de levier.

Les avantages :

1) 0€ frais de dossier et 0% d’assurance. Véritable TAEG de 0,95% sans frais cachés.
2) Crédit non affecté en libre utilisation sans justificatif. Permet d’investir dans les SCPIs que les banques ne financent pas/plus. Typiquement les CORUMs, NovaPierre Allemagne 2 ou la nouvelle Néo de Novaxia.
2) Déblocage des fonds sous 7jours, extrêmement rapide. Il est donc possible de souscrire à une SCPI à temps lors de l’annonce d’une revalorisation du prix de la part et donc profiter instantanément de cette revalorisation.
3) Chercher un vrai financement peut prendre des mois, voire plus d’une année. Dédicace à toutes les personnes de ce forum qui ont bataillé sans relâche. Cela permet de gagner du temps et investir tout de suite et avoir un pied dans le game.
4) Les crédits dont il reste moins de 2ans de remboursement sont parfois (je dis bien « parfois ») mis de côté lors du calcul de l’endettement car considéré en toute fin de vie. De ce fait, au bout de seulement 36mois environ de remboursement ce crédit ne devrait plus gêner.
5) En retour d’expérience, lors d’un rdv avec un banquier vous pouvez expliquer qu’à la fin de ce petit crédit bourso, les revenus dont vous pourriez pleinement profiter viendront annuler en partie l’EE sur le prochain investissement long terme de 20-25ans. Ils ont l’air d’aimer ca.

J’espère avoir été le plus complet possible. Vous l’aurez compris, ce crédit n’est pas pour tout le monde mais peut intéresser des personnes en fonction de leur situation.

Si vous avez des questions, n’hésitez pas.

Bonnes fêtes à tous !

JJbob

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Favoris 1   [+3]    #9 04/02/2020 20h13

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Retour d’expérience dans le financement: c’est la galère !
J’en suis à 1 mois de recherche active pour ce projet (voir fin du message), d’une manière générale j’ai peu de retours : on ne me rappelle pas, on oublie mes rdvs téléphoniques, on ne répond pas à mes mails.

Côté banque


Caisse d’épargne de mon quartier
On m’annonce que c’est possible avec des taux annoncés très bons (au téléphone, sans aucune étude de dossier, de données patrimoniales ou autre), un cautionnement type SACCEF à maxi 1% (j’ai cru voir que c’était plutôt 1,3% qu’il fallait compter pour mon montant). Les SCPI que je vise semblent ok avec la SACCEF même si j’ai un doute car le mec qui a pris les informations n’y connaissait que dalle j’ai du lui épeler les SCPI et les sociétés de gestion une par une ("vous m’avez dit Fimorente de Sofimmo c’est ça?" -_-’)
RDV physique dans … 2 mois ! Déjà décalé 3 fois. J’ai peu d’espoir et hésite à appeler une autre caisse d’épargne de ma ville.

Crédit mutuel de mon quartier
Après un rdv téléphonique que j’ai attendu en vain, puis un rappel prévu dans la journée qui est arrivé 5 jours après, la veille d’un rdv physique, on m’annonce qu’ils ne financent que La Française pour un montant maxi de 10% des avoirs détenus en banque (! autant dire que pour 200 000e ça va être compliqué)

Crédit mutuel de Bretagne

1 mail, 1 message vocal, 10 appels en 3 semaines toujours aucun retour (et je me suis bien abstenu de dire que j’étais parisien pourtant :p)

Courtiers généralistes


CAFPI
3 appels dans la journée réponse: "je vous rappelle dans 15minutes" j’attends toujours

Empruntis
RDV ce samedi

LINXEA

- Offre Milleis
Durée maximum 15 ans.
De 0,9% à 1,3% suivant les avoirs placés dans la banque
Garantie Crédit Logement (ah bon?)
SCPI acceptées: PRIMOPIERRE, LAFFITTE PIERRE, PATRIMMO COMMERCE, NOVAPIERRE Allemagne,  PRIMOVIE
ok next

- Offre Crédit Mutuel Arkea
Aucune contrepartie
Taux à 20 ans : 2,55%
Taux à 25 ans 2,70%
Mini 50% de SCPI Primonial (ajout de frais pour les 50% restantes, à choisir sur liste assez large)
Nantissement des parts 200€ par SCPI
Frais de dossier 600€*2; courtage 1000€

CGPI


CGPI trouvé sur internet
2,3% 20 ans ou 2,5% 25 ans + assurance 0,25%
frais compris apparemment
Aucune contrepartie
Nantissement
Ressemble fortement à l’offre Crédit Mutuel Arkéa ci-dessus, le CGP m’orientant très fortement sur Primopierre.

CGPI du forum
En attente d’offre plus précise. On m’a annoncé des taux sympas, pas de contrepartie mais des frais énormes. Bon contact et réactif.

CGPI conseillé par un membre du forum

Même offre Crédit Mutuel Arkéa que Linxea toujours 50% de Primonial.

Bref c’est difficile. Je remercie néanmoins chaleureusement les personnes qui postent ici ou donnent des contacts même si ça ne se concrétise pas et suis ouvert à d’autres contacts.
Je pense avoir un bon dossier (bons revenus, bon patrimoine, métiers stables, mais on me fait comprendre que l’absence de RP est un point assez négatif). Les banques de mon coin en ont clairement rien à cirer ça doit cracher du crédit immo physique à tour de bras sur de gros montants vu les prix donc mon projet plus compliqué sur plus petit montant n’intéresse pas.

Je pense m’attaquer aux banques en province. Est-ce que quelqu’un a démarché des banques éloignées de son domicile sans avoir de contact? Quelle stratégie adopter? Je pense essayer la banque de mes parents, de mes beaux parents voir même des endroits où je pars en vacances dans un premier temps mais je vais vite être à court d’idée.

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Favoris 1   [+3]    #10 04/02/2020 20h52

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Je m’étais engagé à mon tour à vous tenir informés de mes démarches.

Mes 4 pistes pour de la SCPI à 25 ans ont formellement échouées (malgré mon dossier béton).

Il me reste une ou deux pistes pour du 20ans, mais ça s’annonce tout aussi galère.

Je ne sais pas si c’est une "technique" d’approche, mais j’ai quasiment toujours le même scénario. J’expose très clairement (très très très clairement) ce que je veux et mon "dossier". On me dit oui bien sûr c’est possible : Super Monsieur AJE ! Bienvenu chez nous, on veut être votre banque et celle de votre famille (on me brosse dans le sens du poil comme jamais, un peu comme si la personne d’en face se disait, super un hurluberlu que je vais pouvoir plumer !)

Ensuite le dossier traine en longueur… et j’envoie à chaque fois une bonne cinquantaine de document pour monter le dossier.

Puis enfin on me dit, votre projet est finançable ! c’est super ! champagne !

Sauf que, le projet proposé devient systématique autre chose (alors que j’avais été plus que clair dès le début).

Le 25 ans : Se transforme souvent 15, 20 si j’ai de la chance.
Le dans une SCI à l’IS devient "Euh c’est mieux en direct que dans une SCI M. AJE" (avec un TMI à 45%… bien sûr bien sûr).
Super pour la nue propriété on est partant (…)
Et surtout très bien ! il faut nantir 100 ou 150% de la somme prêtée hors SCPI !

Puis suit le discours plus ou moins honnête/commercial/insistant  en me disant que c’est une offre unique et que je peux les croire ça correspond tout à fait à  mon besoin et c’était exactement ce que j’avais demandé.

Quand j’essaye d’expliquer que d’emprunter à 1.5% pour acheter un actif qui en rapporte 4.5%, c’est pour profiter du levier. Mais si pour ça je dois placer la même somme en AV à 1%, ca ne fait aucun sens… (autant acheter directement des SCPI sans crédit…)  On me dit que si ça a du sens (…)

Étrange, je dois vraiment avoir l’air d’un pigeon, je me pose des questions.

J’ai bien perdu 5 jours ouvrés fermes en RDV/tél/scan/relance de mail etc.

Par contre, maigre consolation, j’ai peu obtenir quelques prêts à la consommation non affectés à des taux intéressant et des durées relativement longue (+8 ans) pour des montant assez faibles mais décents, de 30, 50 ou 80k et des taux honnêtes (moins de 1.5%). Je suis en train de placer ses sommes en Us de SCPI.

EviDent a écrit :

mais on me fait comprendre que l’absence de RP est un point assez négatif

Pour moi cette argument est totalement bidon.

En fait la banque est calibrée pour proposer des prêts pour des RP, les processus sont bien cadré et ca ne leur demande pas beaucoup d’effort. Du coup, lorsqu’elles voient un client sans RP, elles essayent de leur "refourgué un prêt pour une RP". C’est beaucoup plus facile que de faire du cas par cas sur de la SCPI.

Autre point, la banque considère que si vous êtes propriétaire de votre RP, c’est que vous êtes plutôt géographiquement captif et qu’elle pourra espérer vous garder plus longtemps comme client (…)

Dernière modification par AleaJactaEst (05/02/2020 11h14)

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Favoris 1   [+3]    #11 01/03/2020 14h35

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Voici mon retour d’expérience qui se finalise avec le retour des certificats de propriété qui se termine.
Vivement les premiers virements des loyers (octobre) pour rassurer définitivement mon épouse.

Rappel du contexte :
Financement de parts SCPI pour 400k€ au travers d’une société civile (présenté comme une difficulté supplémentaire): Immorente, Atream hotel, Corum Origin, Epargne Pierre, Primovie, Pierval Santé.

Choix personnel de cash (Corum XL, Eurovlays) pour 120k€.
=> cash flow positif de 10% revenu de 25k€ (Hyp 5%) pour 23k€ d’emprunt sécurisant une éventuelle baisse des revenus futurs de 10%.

=> environ 65k€ / ligne.

Après plusieurs péripéties (SCPI Eurovalys plus au catalogue de la banque, nantissement des parts remplacées par une caution SACCEF, Corum plus accepter puis de nouveau avec nantissement,…) j’ai enfin signé l’offre de prêt fin janvier 2020 et déblocage de fonds fin février.

Processus assez lent : première approche en fin  juin 2019 pour accord de principe en fin septembre et suite à signature des bons de souscription des SCPI mi octobre 2019, les offres ont été éditées mi janvier 2020.

(63/80) SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Par rapport à mon tour du marché cela sera donc la Proposition 8 :
Banque : Caisse d’épargne en passant par un CGP.
Durée : 20 ans.
Taux : 1,11% sur 20 ans avec possibilité d’allongement +2 ans possible et différé de 6 mois maximum.
Assurance emprunteur : Délégation d’assurance interne CE. 0,13%.
Frais de dossier  : 700€.
Frais courtage : 0,5% négociés exceptionnellement car rebondissements et apport cash
Frais de garantie : SACCEF sur sur chacune des lignes soit au total environ 4400€ et 1,25%. Moins favorable qu’un investissement global de 400k€ ou que le crédit logement dont une partie est récupérable à la fin.
Ouverture de compte de la société pour 8€/mois.
Associés en caution solidaire.

=> TEG 1,25% hors assurances

Liste SCPI  :
1/3 sur la liste de la banque : AEW Ciloger, Atream Hotel, Efimmo, immorente (évolue dans le temps)
2/3 sur le reste libre avec 20% maximum Corum origin par nantissement.

C’est peut-être pas la meilleure offre :
frais SACCEF versus nantissement,
durée 20 versus 25 ans (avec les nouvelles conditions bancaires cela sera probablement pas possible avant un certain temps),
liste SCPI  restreintes pour 1/3,
pas de rétrocommission.. mais elle a abouti.

Je suis parti des réponses « c’est pas possible », « vous ne trouverez pas »,  pour identifier des solutions possibles en juin 2019 dont « notre offre est la meilleure du marché », «pourquoi vous n’achetez pas en propre» (réponse  : car cela n’est pas le projet! et je peux aussi acheter un immeuble!) et enfin finaliser l’opération en février 2020.

Mes conseils :
-Cibler le portefeuille des SCPI souhaitées et rechercher la banque qui vend directement ces SCPI (elle récupère les rétrocommissions des sociétés de gestion pour rentabiliser l’opération)

- tenter de négocier une ou 2 SCPI qui vous intéresse.

- définir vos critères non négociables (personnellement j’ai abandonné le 25 ans) et faire des concessions pour jouer gagnant/gagnant : le montant maximum de SCPI non désiré (si la liste imposée vous convient vous n’avez rien perdu), la durée, la rétrocommission, la garantie.

-persévérer.

Même si les conditions d’emprunt se durcissent au global pour l’immobilier (cela sera peut-être temporaire car l’effet sur les emprunts et le bâtiment risque d’être pire que le risque porté par les banques) et peut-être encore plus pour les SCPI, l’opération n’est pas impossible (mais c’est compliqué).

Bon courage dans vos recherches.

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[+3]    #12 22/05/2020 14h07

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Bonjour à tous,

Suivi (pour ceux que ça intéresse) de mon projet de SCPI démarré en … Octobre 2019 !

Les fonds ont tous été débloqués exception faite pour Elialys qui sera fait sous quinzaine (Caisse d’épargne et LCL) Pour rappel le financement via la Caisse d’épargne a été fait par l’intermédiaire d’un CGP présent sur ce forum (je n’ai pas été démarché c’est moi qui ai pris contact avec lui), concernant le LCL c’est ma banque principale. Au départ il n’était question de ne faire qu’un projet avec la caisse d’épargne mais devant la lenteur de mon interlocutrice j’ai fait en parallèle un projet avec le LCL qui a démarré fin novembre 2019 pour aboutir début janvier 2020 et un second voyant que rien ne bougeait à la caisse d’épargne fin mars pour aboutir mi-mai 2020.

Dans les 2 établissements j’ai obtenu un financement total à savoir souscription + frais de dossier + frais de garantie = 0€ d’apport.

Bien que sur le papier fiscalement plus intéressant je n’ai pas souhaité passer par une structure de type SCI à l’IS, j’ai en revanche orienté mon choix vers des SCPI dites « Européenne » afin de limiter la fiscalité.

Sur la part de la Caisse d’épargne aucune rétrocession obtenue, sur la part LCL 1% obtenue. Dans un cas le CGP a trouvé le financement dans l’autre il n’a été que transmission d’ordre donc ça ne me choque pas.

Voici donc les SCPI et leurs prêts associés

- Corum Origin : 50.140 € // Prêt LCL de 51.528,6 € sur 25 ans 1.35% sans différé (frais de dossier 700 € frais de garantie 688,6 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Pierval Santé : 50.000 € // Prêt Caisse d’Épargne de 50.929,41 € sur 19.5 ans + 6 mois de différé 1.28% (frais de dossier 140 € frais de garantie 789,41 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Atream Hotel : 50.000 € // Prêt Caisse d’Épargne de 50.929,41 € sur 19.5 ans + 6 mois de différé 1.28% (frais de dossier 140 € frais de garantie 789,41 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Corum XL : 30.051 € // Prêt Caisse d’Épargne de 30.331 € sur 19.5 ans + 6 mois de différé 1.28% (frais de dossier 140 € frais de garantie 140 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Corum Eurion : 30.000 € // Prêt LCL de 31.207,74 € sur 25 ans 1.35% sans différé (frais de dossier 700 € frais de garantie 507,74 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Elialys : 20.000 € // Prêt LCL de 21.117.95 € sur 25 ans 1.35% sans différé (frais de dossier 700 € frais de garantie 417,95 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Interpierre France : 10.500 € // Prêt Caisse d’Épargne de 10.807,52 € sur 19.5 ans + 6 mois de différé 1.28% (frais de dossier 140 € frais de garantie 167,52 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

- Eurovalys : 10.150 € // Prêt Caisse d’Épargne de 10.452,01 € sur 19.5 ans + 6 mois de différé 1.28% (frais de dossier 140 € frais de garantie 162.01 €) assurance délégation interne à la banque prix très compétitif.

A noté que je possède déjà 58.368 de Rivoli Avenir Patrimoine et 10.090 € de Corum Origin.
La répartition globale de mon portefeuille de SCPI est la suivante pour un montant de 320.109 €

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_liste_scpi.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_liste_secteur_scpi.png

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1425_liste_pays_scpi.png

Dernière modification par loulou75015 (22/05/2020 14h22)


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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Favoris 7   [+2]    #13 02/06/2020 19h52

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Evidemment qu’ATREAM tente de rassurer dans sa communication durant la crise. Mais force est de constater que l’immobilier hôtelier est actuellement sinistré, que la visibilité est réduite, qu’il est difficile de savoir combien de temps ça va durer, et de chiffrer les dégats.
Les associés existants peuvent se contenter d’être ainsi rassurés, en particulier sur le fait que la société de gestion fait au mieux pour correctement gérer la situation, dans l’intérêt des associés.
C’est tout à fait autre chose que d’accepter d’investir de l’argent frais, pour acquérir des parts de cette SCPI, au même prix que lorsque tout allait bien il y a quelques mois, que la visibilité était très bonne, et sans aucune décote pour compenser la nette détérioration de la situation et des perspectives de la SCPI.

Un "fond de portefeuille", c’est quelque-chose dont on s’attend à ce que ce soit plus stable que le reste, sur lequel on considère avoir une meilleure visibilité, quitte à être un peu moins opportuniste.
Donc il faut en exclure ce qui est trop concentré sur un seul domaine ou un seul type d’actif, les SCPI qui ont une collecte plantureuse par rapport à leur capitalisation (au point qu’on anticipe que leur patrimoine dans quelques années sera constitué de biens qu’ils ne possèdent pas encore), ou qui sont très jeunes (ce sont souvent les mêmes), les SCPI dont la société de gestion n’a pas déjà un track record très conséquent, les SCPI avec aucune collecte depuis longtemps (donc un patrimoine vieillissant), les SCPI trop petites, etc.
Ce qui n’est pas du "fond de portefeuille" ne sera pas forcément moins performant (ça peut être le contraire), mais l’incertitude sur les performances à venir y sera plus élevée.
J’exclurais de la notion "fond de portefeuille" :
    PFO : SCPI très ancienne (comme une bonne parti de son patrimoine) dont la collecte a récemment été réactivée par la société de gestion.
    Pierval Santé : société de gestion jeune et petite, SCPI mono-domaine.
    ATREAM Hotels : société de gestion très jeune et petite, SCPI mono-domaine (en plus sinistré en ce moment, et aucune décote pour le compenser).
    Interpierre France : société de gestion ancienne mais qui a changé de dirigeant 3 fois et d’actionnaire majoritaire une fois dans les 3-4 dernières années, et dont l’organisation semble bien "secouée" (cf certains témoignages sur ce forum), et en analysant le Rapport Annuel 2019 de la SCPI, on constate que la collecte est forte depuis 2017 (+30 à 50% de capi par an), qu’en 2019 et 2018 le résultat/part a bien baissé, qu’en 2019 (et 2020 selon le BTI 2020/T1) la distribution/part a baissé, et qu’en 2019 une grosse acquisition (le portefeuille "lumières") a beaucoup compté (ce qui ne se renouvelera pas forcément).
   Novapierre Allemagne 2 : même société de gestion qu’Interpierre (mais forte dépendance au partenaire allemand qui s’occupe des acquisitions comme de la gestion locative, comme pour NovapierreAllemagne1), patrimoine dans un seul type d’actifs (retails parks en Allemagne), avec forte collecte par rapport à la capitalisation
   Epargne Pierre : rien à dire sur le track record de la société de gestion (qui cependant a été rachetée récemment, et a changé plusieurs dirigeants), mais c’est leur plus récente SCPI, avec une forte collecte par rapport à sa capitalisation, et un patrimoine 100% en France et avec des baux récents (quand, avec ces baux 3-6-9, c’est souvent au renouvellement de bail que les problèmes locatifs commencent).

[EDIT 21h] Voici des exemples de "fond de portefeuille" : Efimmo1 ou Immorente chez Sofidy, Epargne Foncière chez La Française, Immo Placement ou Foncière Remusat de Atland Voisin, voire Accimmo ou Access Valeur Pierre chez BNP, Elysée Pierre chez HSBC, ou Primopierre (en dépit de sa collecte énorme), ou même (plus récentes) PFO2 ou Corum Origin. 
[Note : je ne suis pas associé de toutes ces SCPI, et elles ont aussi leurs défauts.]


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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Favoris 2   [+2]    #14 21/06/2020 14h14

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Je viens partager mon retour d’expérience à propos de mon projet d’investissement de SCPI au sein d’une SCI IS, réfléxion entamée en début d’année et fortement ralentie par la crise sanitaire.
Le projet consiste en un credit amortissable de 500-600k€ dispatché en 2/3 PP et 1/3 US (longuement discuté dans cette file) pour bénéficier du levier de crédit et viser un CF nul voire positif.
J’ai contacté plusieurs CGPI et courtiers en crédit, j’attends la réponse du dernier courtier (très connu) mais jusqu’à présent aucun ne m’a proposé de financement US.
J’ai également démarché 4 banques, seules deux m’ont fait des propositions :
- CE (banque actuelle) :
  - plafond de crédit à 200K en PP uniquement avec les SCPI maison
  - pas de fincancement d’US, obligation d’investir en US au travers d’apport en CCA
Je n’ai pas donné suite.
CMB (contact d’Yvan), offre ferme et la plus intéressante à ce jour :
  - 400k€ PP sur 20ans dans le catalogue des SCPI maison au taux de 1,95%
  - 200k€ US sur 15ans libre de choix au taux de 1,75%
  - différé de 24 mois
  - nantissement et caution des SCPI PP et US
  - assurance deces pour 2 (chère), pas de delegation d’assurance pour l’instant
  - 2 frais de dossiers (920+750) et frais de nantissement par ligne de scpi (400€ max/scpi)
Même si les taux sont moins bons que ceux (canons!) obtenus par certains forumeurs en 2019 (merci le covid-19), c’est clairement la meilleure offre à ce jour.
En partant sur cette alloction PP (Epargne Pierre, Novapierre All 2, Primovie et Immorente) et US (Corum Origin, Corum XL et Pierval Santé) la simulation donne un CF annuel positif d’environ 250€.
Comme ça répond à mon critère principal d’avoir un CF >=0, je valide à priori cette offre.

J’ai cependant une question sur la meilleure option pour transférer les SCPI d’une valeur de retrait de 35k€ que je possède en direct depuis début 2018 à la SCI :
- option 1 : revendre ces parts et apporter les 35k€ en CCA puis investir en US 5ans pour augmenter le CF
- option 2 : céder ces parts en réglant 5% au trésor public + les frais de gestion aux 2 SdG, ces parts seront détenues en PP par la SCI
L’option 1 me parait optimale mais dans les deux cas, compte tenu de la courte période de détention de ces parts, j’aurai l’impression de me couper un bras.
Je suis preneur de tout commentaire/avis sur cette offre et la meilleure option de cession de part SCPI.
Shaka


"I never lose. I either win or learn" - Nelson Mandela.

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Favoris 1   [+4]    #15 14/08/2020 15h54

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Petite mise à jour du prêt SCPI de la CMB pour mon projet de SCPI PP & US

shaka44, le 21/06/2020 a écrit :

L’offre de la CMB à évolué dans le bon sens et est en cours d’édition :
  - 400k€ PP sur 20ans dans le catalogue des SCPI maison au taux de 1,95% 1,75%
  - 200k€ US sur 15ans libre de choix au taux de 1,75% 1,55%
  - différé de 24 mois
  - nantissement et caution des SCPI PP et US
  - assurance deces pour 2 (chère), pas de delegation d’assurance
  - 2 frais de dossiers (920+750 750+650) et frais de nantissement par ligne de scpi (400€ max/scpi)

J’ai cependant une question sur la meilleure option pour transférer les SCPI d’une valeur de retrait de 35k€ que je possède en direct depuis début 2018 à la SCI :
- option 1 : revendre ces parts et apporter les 35k€ en CCA puis investir en US 5ans pour augmenter le CF
- option 2 : céder ces parts en réglant 5% au trésor public + les frais de gestion aux 2 SdG, ces parts seront détenues en PP par la SCI
L’option 1 me parait optimale mais dans les deux cas, compte tenu de la courte période de détention de ces parts, j’aurai l’impression de me couper un bras.
Je suis preneur de tout commentaire/avis sur cette offre et la meilleure option de cession de part SCPI.
Shaka

Finalement, je pars sur l’option 2 et espère signer rapidement l’offre définitive.


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Favoris 4   [+5]    #16 30/08/2020 17h49

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Bonjour,

Suite et fin de mes aventures, j’ai signé l’offre définitive avec la CMB la semaine dernière avec les conditions suivantes:
  - 400k€ PP sur 20ans dans le catalogue des SCPI maison au taux de 1,75%
  - 200k€ US sur 15ans libre de choix au taux de 1,55%
  - différé de 24 mois
  - nantissement et caution des SCPI PP et US
  - assurance decès pour 2 (chère), j’initierai la délégation d’assurance dans les prochaines semaines
  - frais de dossiers 1400€ (750+650) et frais de nantissement par ligne de scpi (400€ max/scpi)

Mon choix de SCPI PP s’est porté sur : Efimmo1 77263€, Epargne Pierre 108035€, Primovie 104951€ et NA2 109750€. Initialement je comptais acquérir 100k€/SCPI mais Effimmo1 est limité à un maximum de 326 parts.
En US, je pars sur : Pierval Santé 68k€, Corum Origin et XL 66k€ de chaque.
Je tiens à remercier les intervenants du forum pour les échanges de qualités et les retours d’expérience, sans lesquels je n’aurai pas réussis à monter et financer mon projet.
Entre le début de ma recherche active et la signature, 8 mois se sont écoulés. 5 mois si on retire les 3 mois de confinement.
Bon courage aux forumeurs qui se lancent également dans ce montage. Le chemin est long et tortueux mais si vous avez des dossiers solides, ne vous découragez pas devant les obstacles. Vous finirez par trouver une banque qui vous financera.


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Favoris 1   [+3]    #17 31/08/2020 13h54

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Shaka44, Cela fait plaisir de voir que ma conseillère vous a permis de réaliser un montage similaire au mien ! (Cf ma file).

Si d’autres personnes sont intéressées, n’hesiter pas à me contacter en mp.

Cdt
Yvan

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[+8]    #18 15/09/2020 11h53

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Bonjour à tous,

Après plusieurs mois de recherches pour acquérir des parts de SCPI au sein d’une SCI à l’IS, j’ai finalement obtenu un accord de principe avec les conditions suivantes :

•    Taux de financement de 1.03% sur 20 ans
•    Frais de courtage de 0.5% du montant du crédit (à l’origine 1%)
•    Nantissement de 10% du montant emprunté
•    Frais de dossier de 500 euros/ligne de SCPI
•    Frais de cautionnement  ≈ 1.50% du montant financé

Je n’ai pour l’instant pas eu de meilleurs propositions de financement suite à mes nombreuses rencontres avec des CGP. J’attends encore quelques retours. 

Je remercie les membres du forum pour leurs mises en relation, les échanges de qualités, les retours d’expérience…
Je souhaite beaucoup de courage aux forumeurs qui débutent leurs recherches de financement. La route est longue, il va falloir être patient et surtout persévérant. 

Si d’autres personnes sont intéressées par cette offre de financement, je vous invite à me contacter en MP.

Dernière modification par Adrien55 (15/09/2020 11h56)

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Favoris 1   [+3]    #19 03/11/2020 09h55

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Bonjour

Pour le partage car je l’ai mis uniquement sur mon PF.

Édition de l’offre de prêt en cours :

0.85 sur 20 ans en PP 200 000 euros
0.77 sur 15 ans en usufruit 100 000 euros

Choix libre.

Contrepartie : nantissement de mon pea avec 185k et caution personnelle pour ma sci is.
Transfert du pea pme et cto également mais la banque est pas plus chère que binck ou bourse direct .

- Frais de dossier 470 euros ( qui seront remboursé )
- Frais de nantissement 0 euros

Pour la PP j’avais retenu :

Eurovalys 4.53% 40k
Immorente 4.64% 40k
Pierval 5.05% 20k
Efimmo 4.97 20k
Corum origin 5.5% 40k
Vendome région 6% 40k

Mais vu le contexte actuel je réfléchis a cela :

Eurovalys 4.53% 40k
Pierval 5.05% 100k
Efimmo 4.97 20k
Vendome région 6% 40k

Mais pierval représenterai une grosse part de mon PF de scpi déjà constitué ( 1/3 de ma PP )

Pour l’usufruit :
Lf europimmo 15 ans 40k
Vendôme 15ans 30k
Pierval 15 ans 30k .


Maintenant je profite !!!

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Favoris 3   [+5]    #20 06/12/2020 16h59

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Bonjour à tous,

Je vous partage mon opération sur les scpi qui a été finalisée il y a un peu plus d’un mois.

J’avais initié cette opération en début d’année après avoir eu un peu de mal à trouver le financement, je tiens à remercier le cgp spot qui m’a accompagné dans cette opération et trouvé le meilleur financement sans toutes les contreparties un peu contraignantes et avec un très grand choix de scpi.

J’ai mis l’opération en standby au plus fort de la crise Covid en mars et finalement réactivé fin Juin, ne croyant plus à un deuxième confinement et me disant qu’entre la marge d’estimation du patrimoine immo et le ran qui amortirait une éventuelle baisse de rendement, je risquais de rater mon cout d’opportunité avec cette offre de financement et le fait d’attendre d’encore minimum un an avant de voir les dégats du covid.
Le taux a très légèrement augmenté entre l’offre en Janvier et en Juin.

Le financement est sur 20 ans pour 200Ke , 1.41% et 0.17% assurance déléguée (j’ai 46 ans) en direct.
J’ai porté mon choix sur les scpi suivantes avec cette répartition (part à l’étranger pour l’imposition), qui a évolué entre mon projet de Janvier et celui de Juin (notamment Atream Hotels qui a complètement disparu et une plus forte proportion sur les mastodontes) :

Pierval Santé : 25%
Immorente : 30%
Novapierre Allemagne 2 : 25%
Epargne Pierre : 20%

L’opération a été faite sur Septembre-Octobre.

En espérant que mon retour puisse aider à la prise de décisions et à des comparaisons pour les autres de ce qu’il est possible.

Merci à tous pour vos partages qui m’ont bien aidés, en particulier à Malolechat qui m’a aidé sur le montage sci à l’is, que je n’ai pas choisi finalement.

Dernière modification par fred75 (07/12/2020 13h53)

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Favoris 5   [+6]    #21 07/12/2020 17h06

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Pour information, j’ai pris contact avec Linxea pour connaître les conditions actuelles de financement de SCPI par leur intermédiaire.

A toutes fins utiles, les voici :

Solution 1 : à privilégier pour un montant inférieur à 100 000€

Banque : Crédit Agricole Consumer Finance
Montant du projet : à partir de 40 000€
Apport demandé : 10% du montant
Durée : 15 ans maximum
Taux : 2,17% sur 15 ans
Assurance emprunteur : facultative
Frais de dossier : 0€
Frais de garantie : 0€
Frais de courtage : 0€
Différé d’amortissement possible 3 ou 6 mois
Non éligible aux SCI

SCPI éligibles :  Rivoli Avenir Patrimoine, Edissimo (Amundi Immobilier)
    Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce (Primonial)
    Epargne Foncière, LF Europimmo (La Française)
    Immorente, Efimmo (Sofidy)
    PFO2 (Perial)
    Cristal Rente (Inter-Gestion)

Il n’y pas d’ouverture de compte, les mensualités sont prélevées sur le compte bancaire existant.
En revanche, l’apport demandé est de 10% minimum du montant de la souscription, soit 5 000€ pour 50 000€.

Solution 2 :

Banque : Caisse d’Epargne Midi-Pyrénées
Montant minimum : 100 000€ sans minimum par SCPI
Durée : 20 ans maximum
Taux : 1%
Frais de dossier : 450€
Frais de garantie SACCEF (société de caution) : 1,6% du montant financé
Frais de courtage : 1% du montant financé
Eligible à la SCI

Conditions :
Epargne constituée de 200 € de parts sociales et d’un contrat d’assurance vie d’un montant de 1000 € en Caisse d’Epargne (par co-emprunteur)
Souscription d’un contrat d’assurance au choix en Caisse d’Epargne (Habitation, Auto, Prévoyance…), (par co-emprunteur)
30% du montant du crédit nanti sur un contrat d’assurance-vie ou apporté

    Ouverture de compte à distance, sans domiciliation de vos salaires exigée
    Différé d’amortissement possible de 6 mois
    Les frais annexes doivent être apportés
    Les SCPI finançables sont les SCPI éligibles à la SACCEF.
    Les frais de tenue de compte sont de 3,75€ par trimestre

SCPI éligibles :
ATREAM HOTELS
CRISTAL RENTE
EDISSIMMO
EFIMMO 1
EPARGNE FONCIER
EPARGNE PIERRE
EUROVALYS
AESTIAM PIERRE RENDEMENT
IMMORENTE
INTERPIERRE France
LF EUROPIMMO
LF GRAND PARIS PATRIMOINE
LF OPPORTUNITE IMMO
PATRIMMO COMMERCE
PF GRAND PARIS
PFO
PFO0
NOVAPIERRE RESIDENTIEL
PIERVAL SANTE
PRIMOFAMILY
PRIMOPIERRE
PRIMOVIE
RIVOLI AVENIR PATRIMOINE
URBAN CŒUR COMMERCE

Solution 3 :

Banque : Crédit Mutuel
Montant minimum : 150 000€ par ligne de SCPI
Durée : 20 ans maximum
Taux : 1,90%
Frais de dossier : 250€ par SCPI financée
Frais de garantie (nantissement des parts) : 1000€ par SCPI financée
Frais de courtage : 1% du montant du crédit
Contreparties : 10% du montant du crédit à nantir dans les livres de la banque

    Ouverture de compte à distance – Domiciliation des revenus non demandée
    Exonération d’indemnités de remboursement anticipé à partir de la 9ème année
    Différé d’amortissement possible de 5 mois
    Les frais annexes sont financés avec le crédit
    Toutes les SCPI sont éligibles
    Les frais de tenue de compte sont de 2€ par mois
    Non éligible à la SCI

Solution 4 :

Banque : Primonial Financement
Montant minimum : 100 000€ sans minimum par SCPI
SCPI éligibles (Primonial uniquement) : PRIMOVIE, PRIMOPIERRE, PATRIMMO COMMERCE, PRIMOFAMILY et PATRIMMO CROISSANCE
Durée : 25 ans maximum
Taux sur 20 ans : 2,30%
Taux sur 25 ans : 2,50%
Frais de dossier : 600€
Frais de garantie (nantissement de parts) : 350€ par SCPI
Frais d’intermédiation Primonial : 1 000€
Pas d’ouverture de compte ni de contreparties, les mensualités sont prélevées directement sur votre compte bancaire.
Eligible à la SCI si la structure est créée pour l’opération.

Dernière modification par BrisePif (07/12/2020 17h11)

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Favoris 3   [+4]    #22 12/12/2020 11h15

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Bonjour Sinwave,

Je rebondis sur votre "Et je n’ai pas la "surface" financière pour que cela soit vraiment intéressant".

Sur le forum, nous retrouvons généralement des indications sur des  montants de l’ordre de 400 000€ minimum, or il me semble que ce soit loin d’être le cas, et qu’il faut également essayer d’être "visionnaire"sur sa future situation et objectifs patrimoniaux.

Je pensais exactement comme vous jusqu’à l’année 2019 : jusqu’à cette date j’ai investi "en direct" dans l’achat de part de SCPI via des prêts obtenus en direct auprès de ma banque. Je vois que nous sommes maintenant plusieurs dans ce cas là sur le forum.

J’ai depuis cette année crée une sci (ici, et maintenant je traîne ces SCPI détenues en direct en me posant actuellement la question de ce que je dois en faire (derniers messages de ma file).

Avec du recul, j’aurais certainement dû prendre plus le temps de la réflexion avant d’investir dans mes premières SCPI car au final je m’aperçois que je suivi franchement perdant versus en investissement en SCI, compte tenu de l’imposition TMI et prélèvements sociaux.

Ce choix dépendra bien évidemment de chacun, de sa situation et de ses objectifs familiaux/personnels et professionnels, sachant que par définition situation et objectifs évoluent en fonction du temps….

Toutefois, une rapide comparaison des frais en fonction du type de détention doit être réalisé à mon avis avant tout investissement ! Je regrette de ne pas avoir fait cela lors de mes premiers investissements….. Il faut dire que je ne connaissais malheureusement pas ce site smile .

Petite approche macro sur les coûts liés à une SCI
 :
- La création de la SCI par un cabinet privé (incluant les frais Médialex, les frais du greffe) m’a coûté 1 258 €, une SCI étant créer dans un objectif long terme, si l’on raisonne sur 30 ans qui semble un minimum, le coût est donc de 40 € par an , nous pouvons considérer cela comme négligeable.
- pour la première année, j’ai opté pour la mission comptabilité pour 600 € et également pour 250 € pour le juridique.
- A compter de la 3ème année, je n’aurais plus que les 600 €. Ces frais sont donc perennes.

Pour faire très simple - très succinct  :
Si nous n’achetons que des parts de PP, le bénéfice annuel  avant imposition sera donc égal aux dividendes perçus - le remboursement des intérêts du prêt - les frais annuels (les 600 € de comptabilité de la SCI; zéro pour une détention en direct).
Dans une SCI, les bénéfices seront imposés à 15%. L’imposition complémentaire se fera lorsque l’on se versera des dividendes.
Détenues en Direct, les "bénéfices" subissent les prélèvements sociaux de 17,2 % (donc globalement comme l’IS) et l’impôt sur le revenu au TMI.

Il faut donc se demander s’il est intéressant de dépenser  600 € de plus, les frais récurrents de la SCI, et ainsi pouvoir bénéficier d’un outil fiscal et patrimonial beaucoup plus intéressant qu’une détention en direct !
Or si l’on emprunte 100 000 € sur 15 ans par exemple pour acheter des SCPI avez un rendement de 4%.
Une fois le prêt payé, nous aurons donc 4 000 € de distribution imposé au TMI, donc 30 % 15 ans plus tard = 1 200 €, ce qui à mon sens donne à réfléchir !

Par ailleurs dès que l’on met de l’US dans la SCI on peut gommer/diminuer  l’IS dans la SCI et exploser le TRI de l’opération globale de la SCI.

A chacun d’abonder cette première réflexion / de réaliser des calculs en fonction de sa situation….. Il n’y a évidemment pas de solution unique, mais il est très important de se poser avant ses premiers investissements.
Cordialement
Yvan

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Favoris 2   [+6]    #23 17/01/2021 14h53

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Bonjour, je viens de parcourir une partie de cette "conversation" et je voulais cous faire part de mon expérience sur comment j’ai trouvé un financement à un taux intéressant pour les SCPI que je voulais et pour le montant que je voulais.

Je me suis passionné sur le sujet des SCPI il y a 3 ans et depuis j’ai lu beaucoup de littérature sur le sujet et pris contact avec divers courtier spécialisés (LINXEA, PRIMALIANCE, SCPI 8, FRANCE SCPI,….) pour trouver du financement à crédit.

Bref, au final après beaucoup de temps et après 3 ans d’investissement au fil de l’eau je possède les SCPI suivantes :

    - INTERPIERRE 25KE A CREDIT
    - NOVAPIERRE ALLEMAGNE 25 KE A CREDIT
    - VENDOME REGIONS 25 KE A CREDIT
    - ACTIPIERRE EUROPE 4KE EN CASH
    - CORUM ORIGIN 70KE (DONT 60 A CREDIT)
    - CORUM XL 42KE (DONT 38 A CREDIT)
    - PIERVAL SANTE 66KE A CREDIT
    - EPARGNE PIERRE 60 KE A CREDIT
    - PLACEMENT PIERRE 30 KE A CREDIT
    - IMMORENTE 30KE A CREDIT
    - IMMO PLACEMENT 35KE (DONT 20 A CREDIT)

Pour faire ma sélection j’ai étudié beaucoup de paramètre comme l’ancienneté de la SCPI, l’ancienneté de la société de gestion, le TOF, le TOP, la capitalisation, l’endettement de la SCPI, la valeur de réalisation, la géographie des biens, la typologie des biens, le TRI, le TDVM, ect….

Ma stratégie a été diversifié au maximum les SCPI et les sociétés de gestion en fonction des critères ci-dessus ce qui m’a amené à ma sélection.

Ci-dessous ma modeste contribution par rapports aux points soulevés dans ce post:

1/ Déduction des intérêts d’emprunts sur des SCPI investissant à l’étranger:
Je possède une douzaine de SCPI à crédit et je peux vous dire qu’il est tout à fait possible de déduire les intérêts des crédit finançant leur achat. En effet, pas besoin d’être fiscaliste les sociétés de gestion (comme votre banque ou assureur si vous faites un rachat partiel ou total de votre assurance vie) à l’obligation de vous transmettre un IFU (Imprimé Fiscal Unique) qui vous indique comme compléter votre déclaration d’impôt avec les revenus de la SCPI géré.

Et si je prends par exemple une SCPI emblématique d’une SCPI investi 100% à l’étranger comme NOVAPIERRE ALLEMAGNE, il est bien indiqué comme déduire 100% des intérêts de son emprunt des revenus fonciers qui sont 100% allemand….

Comme d’autres SCPI que je possède aussi à crédit comme CORUM ORIGIN, CORUM XL, IMMORENTE, PIERVAL SANTE, ACTIPIERRE EUROPE, PLACEMENT PIERRE,…..c’est indiqué la même chose dans les IFU si ce n’est que là il est bien précisé la proportion du montant des intérêts du crédit à déduire en fonction de la proportion des revenus suivant les pays.

2/ Le financement à crédit:

Offre du CFF (2017): A cause de la fiscalité et du levier qu’il procure je voulais acheter à crédit. Je suis donc passé pour mes 3 premiers investissement par PRIMALIANCE, ils travaillaient avec CAFPI qui a une cellule spécifique investissement SCPI. Ils avaient à l’époque (2017) un partenariat avec le CFF (Crédit Foncier de France) qui pouvait financer une large palette de SCPI (pas CORUM) avec 25KE minimum avec ADI externe en plus mais le taux du crédit était de 2,45% sur 20 ans. Par contre il fallait être propriétaire de son logement (fini de le payer je crois) et du coup emprunter à 2 si on était propriétaire à 2….j’ai donc du convaincre ma conjointe…..

Offre du CEMP (2018): 1 an plus tard j’ai voulu investir dans d’autres SCPI. J’ai trouvé une autre offre en passant par LINXEA, qui avait un partenariat avec le même gars CAFPI mais avec le CEMP (Caisse d’Epargne Midi Pyrénnée) par contre c’était 100KE minimum sur 3 SCPI différents maximum et même contrainte que le CFF au niveau d’emprunter à 2 et propriétaire sans crédit. J’ai du coup emprunté 110000 KE sur 4 SCPI…..Taux de 2% sur 20 ans mais assurance interne CNP 0,4%.
Au bout d’un mois de crédit j’ai immédiatement fait une substitution d’assurance grâce à la loi hamon et mon assurance est tombé à 0,1%.

Offre du CACF (2018): Oui mais voilà je voulais absolument du CORUM, j’ai trouvé des offres de financement mais il fallait mettre 100k dans la SCPI et je ne voulais pas mettre toutes mes billes dans le même panier….bref en contactant directement la société de gestion ils ont un partenariat avec le CACF ( Crédit Agricole Consummer Finance) qui fait du crédit conso et finance CORUM….mon taux à mai 2018 était de 2,8% sur 15 ans sans assurance……
C’est cher mais je pouvais enfin emprunter seul et je voulais absolument de cette SCPI alors j’ai fait comme ça…..

Offre d’une banque (2019): Tout fonctionnait bien mais je voulais racheter à crédit certaines des SCPI que j’avais déjà mais seul cette fois ci + IMMO PLACEMENT qui est une SCPI à capital fixe qui ouvrait une enveloppe de 25 millions d’euros pour réaliser une augmentation de capital.
J’ai appelé d’autres courtier comme meilleurSCPI qui a un super outil de suivi des SCPI d’ailleurs….Mais mon désire d’emprunter seul et pas plus de 30KE par SCPI était impossible sauf pour une offre bancaire mais il fallait mettre mon logement en hypothèque….j’ai refusé…..
Du coup en désespoir de cause j’ai décidé d’appeler des banque au hasard de ma ville…..en général les banques finance à crédit seulement leur propre SCPI mais tout est négociable…..moi mon Conseiller Patrimonial ne pouvait financer que les SCPI AEW CILOGER et impossible d’en financer d’autres…..et je suis client et bon client depuis 20 ans….. Bref, pour la faire courte j’ai trouvé une agence bancaire qui a été OK de me financer à crédit pour le montant que je voulais les SCPI que je voulais…..j’en revenais pas avec des supers conditions de crédit….. (1,1% sur 20 ans et assurance externe)…
Bref, j’ai sauté sur l’occasion et en suis très content, seul contre partie, domicilier mon salaire, ouverture d’un prévoyance et apport d’épargne….j’ai donc changé de banque et ne le regrette pas!

2020: J’ai même réussi à me faire racheter mes 7 crédits précédents ce qui a considérablement baisser leur cout (1,1% sur 20 ans ou pour certains je suis descendus à 15 ans pour 0,95% de crédit).

Bref, voilà mon expérience du sujet.
Je suis quelqu’un de plutôt prudent j’espère que je ne regrettrai pas ses investissements avec le COVID…..mais je pense avoir minimisé les risques en multipliant les SCPI ET les sociétés des gestion sur des immeubles très très diversifiés géographiquement (paris, idf, province, allemagne, UK, norvège, pays bas, luxembourg, italie, pologne,…) et en typologie, (bureaux, commerce, santé, hôtel, logistique,…).


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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Favoris 1   [+6]    #24 05/03/2021 08h59

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Bonjour à tous,

Projet bouclé de notre côté, tout est signé !

Banque : Caisse d’Epargne régionale
Montant minimum : 150 000€ sans minimum par SCPI
SCPI : au choix en capital variable - exception de Corum : validation préalable par Corum et limitation à 20% du montant du crédit.
Durée : 20 ans avec décalage de 6 mois de la première mensualité.
Taux : 1.20% (option à 0.90% si domiciliation)
Frais de dossier : 700€
Frais de garantie SACCEF : ~1,5% du montant financé soit ~2200€
Frais de courtage : 0%
Taux assurance : 0.12% (décès/PTIA)

==> Emprunt de 153k€ et mensualités de 745€

Portefeuille envisagé :
- Pierval Santé : 60k€
- Efimmo : 30k€
- Placement Pierre : 30k€     
- Eurovalys : 30k€

Estimation de l’effort mensuel : 320€ (hors déductibilité des intérêts).
Taux d’endettement qui passerait de 23 à 30%.
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/8549_projet.png

Merci à spot pour son accompagnement tout au long de ce projet !

Fabipm

PS: doc partagé ici : Simu achat SCPI crédit

Dernière modification par Fabipm (05/03/2021 15h02)

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Favoris 6   [+6]    #25 09/03/2021 19h34

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