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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#2301 04/02/2021 18h46

Membre
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@Brisepif et Patacrepe

Mon expérience avec taux sur 20 ans de 1,1 % pour n’importe quel SCPI pour n’importe quel montant #2262


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#2302 04/02/2021 18h55

Membre
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@spot et Sisco2117 : partagez vos contacts wink
Car j’ai plus l’impression que c’est un "coup de chance" que quelque chose d’accessible à tous

D’ailleurs dans vos deux cas, ça donne quoi le taux d’’endettement avant / après crédit SCPI ?

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#2303 04/02/2021 19h43

Membre
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bonjour,

J’ai souscrit début janvier à un tel crédit, chez CFCAL, sur 25 ans, pour 75k€. Dans mon cas:

-Pas d’AV à nantir, même si 15ke de dispo sur 3 AV
-Quelques k€ pour un apport si besoin.
-Les courtiers en ligne de SCPI me proposait du  20 ans max mais uniquement de la SCPI française
-Ma banque, c’était SCPi maison uniquement

Cette offre, certes pas géniales sur le papier avec ce taux, m’a permis de prendre de l’étranger (je suis au 2/3 étranger entre N.ALL2, Pierval et Immorente), et sur 25 ans le  cashflow est très faible fiscalité incluse (malgré mon TMI à 30%).

Je "soupconne" que ceux qui obtiennent auprès des banques des taux  à1/1.5% sont ceux qui ont des très gros revenus, plus de RP à payer, une grosse AV à nantir, un bien immo en loc…..

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#2304 04/02/2021 19h53

Membre
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Bendard ceux qui obtiennent des prêts ont des profils attractifs. Quelque soit le prêt à considérer. C’est sur que si on est en intérim au SMIC sans épargne et dans le rouge on a pas bcp de chance d’obtenir un crédit.

J’ai une RP qui appartient à la banque en totalité, pas de bien immo physique (même pas à crédit), mon AV est à 30k€. J’ai un TMI à 30% aussi. J’ai 1M€ de dette. 
Et pourtant j’ai obtenu des taux entre 2018 et maintenant que des taux < a 1.7% sur 20 ans. J’ai eu une offre a 0.98% sur 15 ans dernièrement pour racheter un de mes crédits.
Donc c’est possible.

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#2305 04/02/2021 20h31

Membre
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Il y a des banques en particulier à cibler ?
Et si on ne veut pas domicilier ses revenus ni faire "en couple" j’imagine que ça ferme encore des portes..?
Dans l’idée, commencer par un courtier spécialisé ? (genre scpi8 / centralescpi / …)

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#2306 04/02/2021 21h03

Membre
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Je ne sais pas quelle banque fait des taux ou recherche des clients en SCPI. Voyez avec spot plus haut par exemple. Je ne cherche pas spécialement de crédits en ce moment et j’en ai assez d’ailleurs (4 en scpi dont 3 en sci).

Mais emprunter sans concession et sans patrimoine est compliqué. La domiciliation des loyers est à mon sens le minimum.

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#2307 04/02/2021 21h42

Membre
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La réalité c’est que les dossiers de financement de SCPI sont complexes et fastidieux à monter pour les conseillers, et pour les back office, surtout au niveau des prises de garantie.

Si les organismes de cautionement ne suivent pas (et pour avoir leur accord, les règles sont strictes, notamment avoir un patrimoine immobilier net de dette au moins équivalent au montant emprunté pour les SCPI), c’est un vrai calvaire d’obtenir un accord.

Financer une SCPI externe, est complexe, chronophage, opérationnellement délicat et, surtout, ne rentre absolument pas dans les objectifs commerciaux des conseillers.

Alors, pourquoi s’engager dans un tel processus? A fortiori s’il n’y a pas de contreparties?

Pour obtenir un accord, soit il faut proposer un dossier simple, qui rentre dans les cases (SCPI maison, prise de garantie simple) soit il faut être prêt à faire des consessions: assurance, prévoyance, etc…

Le cas des clients générant déjà un PNB important est à part, l’enjeu étant différent: il faut les conserver.
Mais pour le tout venant, sans contreparties intéressantes pour le conseiller, ce sera compliqué.

Dernière modification par Caine (04/02/2021 21h43)

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#2308 04/02/2021 22h57

Membre
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BrisePif a écrit :

Je suppose que d’autres parmi vous ont reçu cette information : le courtier meilleurplacement propose actuellement une offre de crédit en partenariat avec Crédit Foncier et Communal d’Alsace et de Lorraine pour acquérir des parts de la SCPI Pierval Santé.

Les taux ne sont pas très intéressants à première vue… mais l’absence totale de contreparties est un point notable, ainsi que l’absence de frais de dossier ou d’obligation d’une assurance. Pas besoin d’apport non plus.

J’ai fait une demande par curiosité pour connaître les taux réels envisageables en fonction de ma situation, la possibilité de conclure le prêt via une SCI, et d’étendre l’offre à d’autres SCPI. L’établissement a répondu OK en quelques heures pour un prêt de 600 000 euros sur 25 ans, mais je suis en attente des autres précisions que je viens d’évoquer. Je ne manquerai pas de compléter mon message.

Quel dommage que l’offre soit discriminante. Non seulement elle demande d’avoir un patrimoine immobilier, donc quelqu’un non propriétaire (ou investisseur locatif) qui souhaite échanger son épargne mensuelle par un effort d’épargne pour profiter de l’effet de levier, ne peut pas.

En plus de ça, les parts de SCPI ne sont pas comptés comme de l’immobilier. On marche sur la tête !


La vie est une course, premier dans les starters - RS4 gris nardo, shifter pro, contre-sens.

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#2309 05/02/2021 15h29

Membre
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Bonjour,

Je ressors d’un rdv avec le CGP de ma banque.
Je lui ai fait part de mon projet d’emprunter 80k€ et les placer sur plusieurs SCPI.

Il m’a proposé un taux nominal à 1,74% sur 20 ans sans aucune contrepartie (mes revenus sont déjà domiciliés chez eux de toute manière).
Possibilité de choisir n’importe quelle SCPI un tant soit peu "crédible" même si elle ne fait pas partie de leurs SCPI référencées (dans le tas, Sofidy par exemple avec Immorente et Efimmo).
Afin de ne pas payer plus de frais de dossiers qu’autre chose (1 dossier par SCPI), je compte me restreindre à 2 ou 3 SCPI.
Voici la répartition que je comptais faire :
- 30k€ : pierval Santé
- 20k€ : Novapierre Allemagne 2
- 30k€ : Corum origin

Je suis à un TMI de 30% donc ça me permet d’avoir beaucoup plus de parts en Allemagne notamment.

Des avis ?

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#2310 05/02/2021 16h57

Membre
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Kaisen a écrit :

Bonjour,

Je ressors d’un rdv avec le CGP de ma banque.

Des avis ?

Il serait judicieux de ne pas s’en tenir à cette offre seule, autrement dit aller faire un tour des banques pour comparer. Si vous tenez à rester dans votre banque actuelle, avoir une offre plus avantageuse vous permettra peut-être de négocier avec votre conseiller.

Sinon les conseils habituels en matière de SCPI : prenez le temps d’éplucher les derniers bulletins annuels/trimestriels.

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#2311 05/02/2021 17h00

Membre
Réputation :   2  

Je ne crois pas avoir dit que c’était mon premier rendez-vous ?
Ni que je n’avais pas épluché les bulletins des SCPI.

Je parle de celle-ci parce que c’est la plus avantageuse que j’ai eue jusqu’à présent. Je demande quand même un avis sur le sujet, je crois que c’est en partie le but de ce forum.

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#2312 05/02/2021 17h06

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Kaisen a écrit :

Je suis à un TMI de 30% donc ça me permet d’avoir beaucoup plus de parts en Allemagne notamment.

Pas compris, vous choisissez des investissements en Allemagne pour raisons fiscales ou êtes tout de même convaincu de la pertinence de leurs investissements ?

Idem je n’ai pas compris au sujet de Sofidy, ce sont des SCPI référencées chez eux ?

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#2313 05/02/2021 17h41

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Les deux.

Je me suis fait un tableau Excel complet avec des SCPI que j’ai étudiées pour n’en "shortlister" qu’une dizaine selon divers critères que je considère "fiables" de mon point de vue personnel.
Sur cette base, vu que le montant de mon emprunt est faible, il me paraît judicieux de réduire le nombre pour ce premier achat afin d’éviter les frais de dossier à répétition.
J’ai donc pris, parmi celles-ci, celles qui me permettaient d’être moins exposé à la fiscalité française tout en me permettant d’avoir un bon équilibre entre bureaux, commerce, santé.

Ils ont une trentaine de SCPI référencées chez eux dont les deux de Sofidy que j’ai citées, oui (c’était seulement à titre informatif).

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#2314 05/02/2021 17h49

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D’accord, pour ma part je ne suis pas du tout convaincu par NA2, je ne l’étais pas plus par la première mouture. Le patrimoine acheté ne m’emballe pas du tout et le gérant sous-traitant, qui se cache derrière un nom banal qu’il change à son gré, ne m’inspire aucune confiance, pas plus que Paref Gestion d’ailleurs.
Pas sûr non plus de l’équilibre de cette allocation notamment en terme de bureaux, qui doivent représenter une vingtaine de pourcents. Pas de Paris RP.
Après vous aurez peut-être l’occasion de diversifier par de futurs investissements mais attention au critère fiscal qui vous fait aller vers du moins qualitatif.

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#2315 05/02/2021 18h00

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De toute manière la collecte de NA2 est gelée pour le moment.
En tout cas, merci pour votre retour. Il est vrai avec le recul que j’ai peut-être un biais qui m’a fait aller vers + d’Allemagne. J’ai de toute manière le temps d’y réfléchir.

Que pensez-vous du taux proposé par ailleurs ? J’ai du mal à trouver - de 2%. J’ai 27 ans, un patrimoine faible (uniquement mon épargne depuis que j’ai commencé à travailler). Je pense que ça joue.
Les seules banques qui ont accepté un taux plus faible (1,34% notamment) c’est pour proposer des SCPI maison comme Edissimo qui ne m’intéressent pas.

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#2316 05/02/2021 18h21

Membre
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Je trouve cette solution pas mal du tout effectivement. Effectivement, avec une bonne exposition à l’étranger, la fiscalité sera moins rude (et du coup ce n’est pas la peine de faire la course au rendement VS une SCPI française). Je pense que vers 35 ou 40 ans pour toi, vous disposerez de suffisamment de capital remboursé, ça devrait être un plus pour de futur investissement.

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#2317 05/02/2021 18h53

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Kaisen a écrit :

Bonjour,

Je ressors d’un rdv avec le CGP de ma banque.
Je lui ai fait part de mon projet d’emprunter 80k€ et les placer sur plusieurs SCPI.

Il m’a proposé un taux nominal à 1,74% sur 20 ans sans aucune contrepartie (mes revenus sont déjà domiciliés chez eux de toute manière).
Possibilité de choisir n’importe quelle SCPI un tant soit peu "crédible" même si elle ne fait pas partie de leurs SCPI référencées (dans le tas, Sofidy par exemple avec Immorente et Efimmo).
Afin de ne pas payer plus de frais de dossiers qu’autre chose (1 dossier par SCPI), je compte me restreindre à 2 ou 3 SCPI.
Voici la répartition que je comptais faire :
- 30k€ : pierval Santé
- 20k€ : Novapierre Allemagne 2
- 30k€ : Corum origin

Je suis à un TMI de 30% donc ça me permet d’avoir beaucoup plus de parts en Allemagne notamment.

Des avis ?

J’aurais choisi Immorente + Efimmo + Pierval perso. NA2 pas confiance du tout même si je suis associé de NA première du nom. Et Corum c’est beau mais l’avenir sera-il aussi beau ? Au moins Immorente et Efimmo ont un track record long.
Après c’est plus d’impôt c’est sur.

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Favoris 2    #2318 05/02/2021 20h46

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Dans votre situation, je me contenterais de 2 SCPI, parmi Pierval Sante, Efimmo1 (ou Immorente) et une des 3 de Corum.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#2319 10/02/2021 13h22

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Bonjour,

Pour ceux que ça intéresse voici un financement proposé par mon cgp :

Voici une offre de financement avec le banque Milleis pour de la PP.

Peut être que cela peut intéresser vos contacts



minimum 300 000 EUR dont 1/3 sur une des 5 SCPI en marron sur le tableau en pièce jointe

(1/3 de la souscription passera par la Milleis en tant que CGP)

1.85% sur 20 ans + assurance

Financement possible via SCI ou SC

Frais de courtage 1% (non financé)

Garantie Crédit Logement (non financé)

Aucune contrepartie.

Liste scpi :

zupimages.net/viewer.php?id=21/06/bduz.png

Personnellement je pense qu’on peut trouver bien mieux mais avec contre partie.

Dernière modification par Malolechat (10/02/2021 13h25)


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#2320 10/02/2021 14h07

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Bonjour,

Merci pour le partage d’info.
En dehors de l’aspect "tarif" il faut obligatoirement mettre 100 000€ sur une seule SCPI parmi 5….je trouve que ça limite beaucoup.

--> Dans les 5 je suis surpris de trouver CORUM XL (d’habitude cette SCPI considérée comme plus risqué avec le risque de change est plus difficilement finançable) et NOVAPIERRE ALLEMAGNE qui a atteins son plafond statutaire de capital…


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#2321 10/02/2021 17h24

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cette offre Milleis est réservée au propriétaire et il faut détenir un patrimoine immobilier net équivalent à la demande de crédit.

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#2322 16/02/2021 14h26

Membre
Réputation :   13  

Bonjour,
j’envisage aussi un financement pour acquérir des parts de SCPI.
Mais dans le cas d’un projet s’auto finançant comment cela se passe, vous avez demander un décalage dans le temps pour commencer les remboursements du fait qu’il y a un laps de temps entre  l’achat et la jouissance des parts.
De plus il me semble que les loyers des SCPI ne sont pas au mois mais au trimestre non ?
Comment vous avez gérer cela s’il vous plait.
Merci.

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#2323 16/02/2021 14h57

Membre
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debcos a écrit :

Mais dans le cas d’un projet s’auto finançant comment cela se passe, vous avez demander un décalage dans le temps pour commencer les remboursements du fait qu’il y a un laps de temps entre  l’achat et la jouissance des parts.

Comment arrivez vous à l’autofinancement ?
Car si 20 ans, il faut rembourser 5% du capital tout les ans, et la plupart des SCPI sont en deça de 5% avant impôts.
Quand au décalage, vous pouvez le demander, perso, je demande pas et finance sur fonds propre les 1ers mois.

debcos a écrit :

De plus il me semble que les loyers des SCPI ne sont pas au mois mais au trimestre non ?

Si vous avez déjà cherché, vous auriez la réponse.
Mais je vais faire simple : oui majoritairement les loyers des SCPI sont trimestriels.

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#2324 16/02/2021 17h44

Modérateur
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Réputation :   2330  

Je ne pense pas qu’actuellement, il soit possible de monter un investissement en SCPI en PP s’auto-financant complètement (Je doute que ça ait jamais été possible…).

Il est possible de demander un différé sur l’emprunt, afin que les premières échéances n’arrive que lorsque des dividendes des SCPI seront perçus. Mais ce n’est pas "gratuit". Il est possible de rembourser un emprunt avec des échéances trimestrielles. Tout ceci est à négocier avec la banque…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#2325 16/02/2021 17h59

Membre
Réputation :   13  

Comme toujours en posant la question on se rend compte de la réponse.
GoodbyLenine et gunday tout est dit dans vos réponses.
Va falloir trouver autre choses comme plan !

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