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Favoris 4   [+6]    #2351 05/03/2021 08h59

Membre (2015)
Réputation :   73  

ISTJ

Bonjour à tous,

Projet bouclé de notre côté, tout est signé !

Banque : Caisse d’Epargne régionale
Montant minimum : 150 000€ sans minimum par SCPI
SCPI : au choix en capital variable - exception de Corum : validation préalable par Corum et limitation à 20% du montant du crédit.
Durée : 20 ans avec décalage de 6 mois de la première mensualité.
Taux : 1.20% (option à 0.90% si domiciliation)
Frais de dossier : 700€
Frais de garantie SACCEF : ~1,5% du montant financé soit ~2200€
Frais de courtage : 0%
Taux assurance : 0.12% (décès/PTIA)

==> Emprunt de 153k€ et mensualités de 745€

Portefeuille envisagé :
- Pierval Santé : 60k€
- Efimmo : 30k€
- Placement Pierre : 30k€     
- Eurovalys : 30k€

Estimation de l’effort mensuel : 320€ (hors déductibilité des intérêts).
Taux d’endettement qui passerait de 23 à 30%.


Merci à spot pour son accompagnement tout au long de ce projet !

Fabipm

PS: doc partagé ici :
Simu achat SCPI crédit

Dernière modification par Fabipm (17/01/2023 09h30)


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#2352 05/03/2021 15h49

Membre (2018)
Réputation :   19  

Caratheodory a écrit :

Acquérir a 2.75% de taux  d’intérêt des actifs non sous-évalués dont le rendement pourrait peiner à dépasser 4% est une chose que je ne ferais pas. La déductibilité des intérêts d’emprunts est certes tentante mais je trouve que l’affaire n’est pas mal du tout pour la banque et la personne qui va toucher les commissions.

Je ne vois tout simplement pas l’intérêt du montage. Vous anticipez un retour de l’inflation? Une augmentation rapide du prix des parts? En cas de scénario inverse le résultat me semble franchement mauvais.

Puis je vous demander d’expliciter votre raisonnement?  Je ne le comprends vraiment pas. C’est peut être moi qui ai tort d’ailleurs. Je n’ai pas de compétence particulière en gestion de patrimoine.

Sinon. Immorente2 plutôt qu’Immorente?

Bonjour,

Merci pour votre réponse.
Je cherche a financer en premier investissement a crédit de parts de scpi pour me constituer une rente dans le futur.

L’idée étant de sortir de l’épargne pour financer le crédit en gardant au maximum ma capacité d’emprunt pour d’autres opérations ultérieures.

Corum est très difficile a avoir en crédit immobilier comme on me le propose dans la liste je me suis dit que l’opération sur 25 ans me permet de conserver de belles latitudes pour faire d’autres opérations avec finalement le seul nantissement des parts sans devoir mettre en caution de l’épargne acquise. La plupart des organismes que j’ai contacté proposent soient des scpi maison soient tout un florilège de contres parties. Pour le moment je constate que les scpi résistent pas mal a la crise entre 4 et 5% de rendement moyen c’est pas si mal.

Au niveau des scpi j’ai des parts de corum xl et origin via le PEI je pensais pouvoir du coup en prendre plus en une fois, marquer le crédit avec pierreval pour avoir 1 pied dans le secteur de la santé et immo rente 2 ou 1 pour avoir une historique.

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#2353 09/03/2021 17h23

Membre (2019)
Réputation :   19  

deuxenun a écrit :

Informations obtenues récemment après discussion avec un conseiller Louve.

Les sociétés de gestion sont Primonial, Paref, Sogenial, La Française, Kyaneos, Advenis (Eurovalys), Neo.

Rétrocession d’une petite moitié des frais de souscription.

Curieux de connaitre le montant pour Néo sachant qu’il n’y a pas d’up front lors d’une souscription mais un running.

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#2354 10/03/2021 16h49

Membre (2020)
Réputation :   0  

Merci pour vos échanges et merci Romm1 pour cette liste actualisée

J’ai lu pas mal de fils IH et me suis renseigné pour monter mon projet d’achat de parts de SCPI en utilisant le levier de l’emprunt (dans l’optique de revenus passifs à termes). J’ai compris que c’était un savant mélange entre montage, choix des supports SCPI, pret souscrit. J’ai fait plusieurs simulations mais j’ai du mal à me lancer car je trouve toujours un paramètre à améliorer et qui remet en question des fois les deux autres…

Montage
J’ai une TMI forte, 40ans sans pret ni enfants alors j’étais à prime abord parti sur l’achats de parts SCPI en démembrement au travers d’une SC Pat (à l’IS… une part symbolique pour mon frère). Sauf que je suis ne pas (encore) rentier et j’ai au final l’impression que je vais me rajouter de la paperasse, un comptable (et embêter mon frère). Alors pourquoi ne pas faire l’achat en direct quitte à payer des impôts tant que je continue de travailler ? (je pourrais défiscaliser les remboursements d’emprunt même si c’est dérisoire)

Support
Je partirai sur une base de 300k€ avec Primovie 50% Epargne Pierre 25% Interpierre 25% pour la diversification sectorielle, par contre oui c’est en totalité Français est ce une grosse erreur?
Je vois du coup ces tableaux de rétrocommission par Romm1 qui me font aussi clairement comprendre que le gain du montage se fait aussi en grande partie ici.

Pret
J’ai une proposition d’intérêt par Caisse d’Epargne qui me ferait du 1.1% à 15ans et avec domiciliation (car mon profil rentre dans leur cible). Une deuxième piste à 2.5% chez Arkea à 25ans (obligation de prendre 50% dans le SCPI du groupe). Normalement "plus c’est long plus c’est bon", sauf que je peux absorber l’effort de trésorerie sur un montage à 15ans ce qui me permettrait d’envisager une reconversion professionnelle à plus court horizon (mais je mélange tout peut etre).

Il me reste certainement encore beaucoup à apprendre… il me tarde d’agir… merci par avance pour vos éclairages et pistes.

Dernière modification par Suburban (10/03/2021 16h53)

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[+1]    #2355 10/03/2021 17h03

Membre (2015)
Réputation :   73  

ISTJ

Bonjour Suburban,

En effet, sur un projet en SCPI, cela peut prendre énormément de temps au niveau de la décision tant il y a de possibilités en terme de SCPI, de propriété (NP, PP, US) et de courtiers/offres de banque.
Finalement, le projet que vous sélectionnez dépend avant tout de votre situation et de vos objectifs : il ne sera pas possible de copier un projet que vous avez lu ailleurs.

J’aurais tendance à vous renvoyer sur mon dernier message, car le montage pourrait vous intéresser (taux, durée, choix des SCPI et contrepartie) : p.95 SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?

Avec 300k, vous auriez à mon avis intérêt à diversifier un peu plus (surtout s’il n’y a pas de frais à sélectionner davantage de SCPI) et pourquoi pas sélectionner des SCPI qui ont de l’implantation à l’étranger pour adoucir la fiscalité, surtout avec un TMI > 40% (i.e. quasi 60% des revenus FR partent aux impôts), sans pour autant viser des SCPI uniquement dans ce but là.
La SCI à l’IS devrait aussi être considérée malgré la "paperasse" comme vous dîtes, le jeu en vaut sûrement la chandelle.

Bon courage dans votre projet !

Fabipm


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[+1]    #2356 10/03/2021 18h29

Membre (2021)
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   99  

Bonjour Suburban,

1/ La diversification et le choix des SCPI:
Selon moi pour un investissement de 300k vous ne diversifiez pas assez avec seulement 3 SCPI.
Je suis un fervent partisan de la maxime "ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier".
A titre d’exemple pour un investissement du même montant j’ai investi dans une dizaine de SCPI….la seule contrainte concerne la déclaration d’impôt qui est un peu plus longue à remplir…

- Vous parlez d’interpierre mais lequel (France ou Europe centrale) ?
- Vous gagnerez à prendre des SCPI avec des immeubles à l’étranger….
- Pourquoi Primovie et pas Pierval santé (qui est de plus en plus présent à l’étranger)?
- Pourquoi ces 3 SCPI là, quels critères avez vous regardé pour faire votre sélection?

2/ Le financement:

Vous dite que vous avez une TMI "forte", mais de combien est elle?
Avec une TMI forte et donc (à priori des revenus en conséquence et donc un client patrimonial) quitte à changer de banque pour faire votre investissement négocier de meilleures conditions de crédit. Sur 15 ans visez plus du 0.95%, assurance externe, négociez les frais de dossier, de garantie, ect…. c’est dans ce genre de situation qu’on peut le mieux négocier.

Etant quelqu’un de prudent de nature et pas très appétent au risque, j’ai mis aussi beaucoup de temps à agir et même si cela à pris du temps je suis content des choix que j’ai fait aussi bien en terme de SCPI que de financement (vous avez tous le détail de mes recherches dans un post précédent).

Espérant vous avoir apporté.
Bon courage à vous.

Dernière modification par Sisco2117 (10/03/2021 18h31)


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#2357 10/03/2021 19h16

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On est très nombreux à avoir monter un portefeuille de SCPI à crédit ou non. Personne ou presque n’a fait les mêmes choix. Je crois que l’essentiel a un moment donné c’est de se lancer et puis tant pis si le voisin a eu un meilleur taux, ou un choix de SCPI différente.

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#2358 10/03/2021 20h26

Membre (2020)
Réputation :   0  

Un énorme merci @Fabipm @Sisco2117 @Enterite pour vos retours très bien ciblés et qui me feraient pencher pour :  SCI / 6 à 10 SCPI différentes et part étranger / prêt à travailler davantage
=>Effectivement TMI 41% (en début de tranche)

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[+7]    #2359 24/03/2021 21h39

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Bonsoir,

Je suis actuellement à la recherche de financement supplémentaire de scpi au sein de ma SCI (cf. Mon portefeuille ). je réalise actuellement la tournée des banques et des acteurs online, voici une offre qui, il me semble, est une offre "type".



Si vous êtes intéressés, contactez-moi en MP.

Yvan

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#2360 31/03/2021 09h43

Membre (2018)
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Bonjour,
J’ai une question qui est sûrement idiote mais je voudrais être sûr d’avoir bien compris le principe des rétro commissions .
Si j’achete des Corum par exemple directement auprès de Corum directement, je paie 10% de frais (pour faire simple).
Si je passe par une société de gestion , vous parlez de rétrocession de commission, cela veut il dire qu’ils me rendent une partie de ces 10%?

Merci de vos éclaircissements .

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#2361 31/03/2021 09h58

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Plusieurs erreurs dans votre message.
Vous prenez l’exemple de Corum en donnant 10% de frais pour l’exemple certes mais toutes les SCPI Corum ont 12% de frais sur la valeur de part ou 13,64% de frais par rapport à la valeur de retrait.
Corum l’Epargne (Corum AM avant) c’est justement la société de gestion, je n’ai pas d’exemple de rétrocession sauf peut-être indirectement Moniwan pour La Française.
C’est si vous ne passez pas par une société de gestion que certains CGP proposeront éventuellement cela, sur une partie de ces frais en effet.


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#2362 31/03/2021 10h07

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Si vous passez par un CGP, vous pouvez pontiellement avoir une rétrocession d’une partie de leur commission. Donc passer par un CGP plutôt qu’en direct (auprès des sociétés de gestion) est souvent plutôt favorable : cela vous économise de la paperasse et vous avez potentiellement une rétrocession.

Dernière modification par Cupflip (31/03/2021 10h08)


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#2363 31/03/2021 10h16

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Pour la partie "paperasse", est-ce que cela est vraiment plus simple à la souscription? Est-ce que le CGP donne les montants à renseigner pour les impôts en totalisant toutes les SCPI, ou transmet juste la fiche de chaque SCPI?

Concernant la rétrocomission, c’est malheureusement assez opaque, excepté le tableau Louve. Est-ce que certains sont passés par eux?


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#2364 31/03/2021 10h39

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Romm1, le CGP fait la paperasse de souscription donc ca facilite la vie à la souscription. Il ne vous aidera pas à faire votre déclaration fiscale et vous recevrez tous les éléments directement (votre CGP ne reçoit pas vos courriers).
Si vous êtes en direct, vous devrez vous y coller. A noter que c’est surtout fastidieux la première année et un peu long pour la consolidation. Les autres années si vous n’avez pas vendu, il y a une sauvegarde donc vous allez plus vite sur votre déclaration de revenus.
Si vous êtes en SCI, votre comptable se chargera de ca. Vous lui donnerez les bordereaux fiscaux et ils s’en chargent.

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#2365 31/03/2021 10h50

Membre (2019)
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Kabal a écrit :

Romm1, le CGP fait la paperasse de souscription donc ca facilite la vie à la souscription. Il ne vous aidera pas à faire votre déclaration fiscale et vous recevrez tous les éléments directement (votre CGP ne reçoit pas vos courriers).

Je me suis habitué aux contrats signé facilement de manière électronique (comme les AV), certains SCPI sont encore au format papier?
Je pense prendre sans SCI (le montant au début ne valant pas le coup, et n’ayant personne avec qui investir). J’ai cru comprendre que certaines SCPI envoyait des documents simplifiant la saisie au niveau des impots, si cela se limite à une addition entre SCPI (et minoration des intérêts d’emprunts éventuellement), ça devrait aller.


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[+1]    #2366 31/03/2021 11h47

Membre (2011)
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romm1 a écrit :

Je me suis habitué aux contrats signé facilement de manière électronique (comme les AV), certains SCPI sont encore au format papier?
Je pense prendre sans SCI (le montant au début ne valant pas le coup, et n’ayant personne avec qui investir). J’ai cru comprendre que certaines SCPI envoyait des documents simplifiant la saisie au niveau des impôts, si cela se limite à une addition entre SCPI (et minoration des intérêts d’emprunts éventuellement), ça devrait aller.

Quasiment toutes sont au format papier mais mon CGP utilise docusign lui.
Malheureusement pour les SCPI c’est pas qu’une addition il faut remplir les pays les adresses et les différents montants. Donc ça peut être long. IFU de Sofidy fait 4 pages pour vous donner un ordre d’idée.

Dernière modification par Kabal (31/03/2021 11h48)

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#2367 31/03/2021 12h53

Membre (2018)
Réputation :   6  

Entendu je comprends , j’avais pris Corum et 10% purement à titre d’exemple pour simplifier.

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#2368 31/03/2021 13h57

Membre (2011)
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Réputation :   130  

Surin a écrit :

Corum l’Epargne (Corum AM avant) c’est justement la société de gestion

Ceci n’est pas exact, même si c’est l’impression que cela peut donner.
Corum AM est et reste la société de gestion, avec un agrément société de gestion, indispensable pour gérer des SCPI.
Corum L’Épargne est un conseiller en investissement financier, avec un statut CIF, au même titre que l’ensemble des distributeurs Corum.
Pour ce qui est des retro, en principe pas possible avec Corum qui l’interdit dans ses conventions. Je connais au moins un distributeur CIF dont la convention a été résiliée pour cette raison, à priori (cf plus haut) Louve est aussi dans ce cas. Certains CGP pratiquent des retro malgré tout, sans citer de noms, du coté de Neuilly sur seine.


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#2369 22/04/2021 19h57

Membre (2015)
Réputation :   13  

Bonjour à tous,

Mon dossier de SCPI à credit via SCI à l’IS est enfin accepté! Après pas moins de 4 mois de négociation et de fourniture de documents… (et près de 6 mois de recherches en amont^^)

Credit de 200k€:
-100k€ de souscription obligatoire sur les SCPI AEW Cilogers (j’ai choisi Fructipierre, qui me semble être la seule convenable, malgré un faible rendement)
-100k€ de souscription SCPI libres

Pret sur 20 ans, taux 1.1% (je précise que j’ai un endettement à 45% avant l’opération, 23% en calcul différentiel mais qui n’a plus lieu d’etre).

Plusieurs contreparties commerciales, mais une seule me gêne réellement: domiciliation de mes revenus salariaux obligatoire.

Il me semblait pourtant que la loi pacte  de 2019 avait abrogé ce genre de pratiques. Je ne suis pas fermé à domicilier mes revenus, mais je ne souhaite pas forcement être enfermé dans la banque en question pour les 10 prochaines années! Certains d’entre vous ont-ils des expériences sur la domiciliation de revenus dans le cadre législatif actuel?

Est ce légal, y a-t-il des points de vigilance?

Courage à tous ceux qui sont dans le même type de montage! Cela reste possible, meme avec un dossier compliqué, mais il faut vraiment s’accrocher!

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#2370 22/04/2021 20h13

Membre (2021)
Réputation :   38  

Je croyais moi aussi que de toute façon, même si vous domiciliez vos revenus dans cette banque histoire de faire avancer votre dossier de manière favorable, vous pouviez partir le lendemain de la signature sans avoir à rendre compte de quoi que ce soit. Mais cela ne semble pas si simple… cela semble dépendre de la présence d’une clause contractuelle ou non d’après moneyvox.

Dernière modification par nexus (22/04/2021 20h19)

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#2371 22/04/2021 20h37

Membre (2021)
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Bonjour Vincecarter30,

Bravo pour votre projet.

Ce genre de pratique (domiciliation des revenus) n’est pas interdite si cela vous fait bénéficier d’un taux préférentiel pour le crédit mais dans ce cas là cela doit être formalisé dans le contrat du crédit et cela voue lie donc avec la banque (vous ne pouvez pas arrêter de domicilier votre salaire).

Par contre il existe toujours la pratique des banques de vous demander de domicilier votre salaire (idem pour l’assurance emprunteur alors que la loi LAGARDE l’interdit) mais si cela n’est pas formalisé dans le contrat de crédit rien ne vous empêche d’arrêter la domiciliation quand bon vous semble (ou de changer d’assurance grâce à a loi HAMON notamment)…après il faut regarder si cette banque va devenir votre banque principal ou pas, si vous avez ouvert des produits chez ou pas, si vous avez ouvert un compte avec moyen de paiement, ect….

Mais pourquoi des SCPI AEW CILOGER (c’est la banque postale ou BPE je suppose)?
Pourquoi ne pas avoir mis les 100K AEW CILOGER sur plusieurs SCPI et pas 100% dans une seule avec le risque que cela comporte?

Du coup vous avez choisi quelle SCPI pour les 100 autres K€?

Encore bravo pour le projet


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#2372 22/04/2021 20h38

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@Vincecarter30 :
A un moment, il faut savoir ce que l’on veut. Vous avez bien conscience qu’il n’est pas facile de se faire financer en ce moment et encore plus à travers une SCI IS. Il faut bien que la banque y trouve son compte aussi, alors domicilier ses revenus ce n’est quand même pas la mer à boire.

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#2373 22/04/2021 21h00

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La question n’est pas là Malcom, cette demande est abusive, il n’y a pas lieu de la respecter. Il est aberrant que des banques continuent de faire ce chantage, aux particuliers de prendre de l’assurance et les dispositions qui s’en suivent (on fait mine de … puis dès que l’emprunt est validé, vous mettez vos revenus où bon vous semble, nous ne sommes pas mariés à un établissement bancaire).

Lelinx.fr a écrit :

La domiciliation des revenus dans la banque qui accorde un prêt immobilier fait parfois partie des conditions imposées au client. Toutefois, cette pratique est considérée comme abusive. En revanche, l’emprunteur peut se voir contraint d’ouvrir un compte dans cet établissement, ce qui est bien différent.

La domiciliation des revenus est-elle obligatoire ? ? LeLynx.fr

Capitaine Banque a écrit :

Est donc considéré comme abusif :

L’obligation de domicilier ses revenus jusqu’au terme du prêt
Que l’organisme prêteur déclare la déchéance du prêt dans le cas où il arrête de domicilier ses salaires, et impose à l’emprunteur de rembourser le capital restant dû
En revanche, l’obligation de domiciliation des revenus n’est pas considérée comme abusive si l’emprunteur bénéficie d’une « contrepartie individualisée ». Il s’agit généralement d’un taux de crédit préférentiel mais aussi par exemple de la suppression des frais de dossier.

Prêt immobilier : exiger la domiciliation des revenus est-il légal ?

PS suite message de Spotlight : sur le plan moral, la banque impose une clause abusive, oubliez donc la morale, au client de choisir son attitude et sa relation future avec son conseiller. Dans la pratique il y a très peu à perdre.

Dernière modification par Surin (22/04/2021 21h03)


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[+1]    #2374 22/04/2021 21h00

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Vous trouverez ici un résumé que j’avais effectué sur la légalité de la clause de domiciliation des revenus dans le cadre d’un crédit immobilier.

Vous devrez donc :
- déterminer si la domiciliation de vos revenus est ou non (juridiquement) obligatoire ;
- puis, si elle ne l’est pas, en fonction de vos projets futurs avec cette banque, décider de respecter (ou non) vos engagements (moraux).

PS : Visiblement, Surin, vous n’avez pas lu le lien vers lequel je vous ai renvoyé. Non, la clause n’est pas nécessairement abusive, cela dépend de sa rédaction et de l’éventuelle contrepartie qu’elle contiendra.

Votre deuxième lien le précise bien :

Capitaine Banque a écrit :

3 – La clause de domiciliation est inscrite, avec contrepartie
Enfin, dans le cas où la domiciliation est obligatoire et qu’une contrepartie est précisée dans le contrat, alors la clause n’est pas abusive. La banque peut également préciser une sanction, généralement l’augmentation du taux, si le client décide de quitter la banque.

Dernière modification par Spotlight (22/04/2021 21h40)


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#2375 22/04/2021 21h41

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Surin a écrit :

PS suite message de Spotlight : sur le plan moral, la banque impose une clause abusive, oubliez donc la morale, au client de choisir son attitude et sa relation future avec son conseiller. Dans la pratique il y a très peu à perdre.

Je suis pas d’accord sur la partie "peu à perdre". Ne pas honorer cette clause certes potentiellement abusive fait qu’il va être dur de faire un second emprunt. Surtout que 200k€ c’est peu pour rentabiliser une SCI je trouve.

Ma SCI a deux banques actuellement. Et la première ne me suivant plus j’ai changé. Mais j’ai honoré les clauses jusqu’à ce que abandonne la première banque. (et pour des raisons de comptabilité aussi).

Sur l’augmentation du taux perso j’en ai jamais vu. Je ne sais pas si c’est une pratique si courante.

Dernière modification par Kabal (22/04/2021 21h42)

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