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#801 18/05/2017 17h12

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Et êtes vous obligé d’investir sur du fonds € BNP ?

Cela va vous coûter en coût d’opportunité ce que vous rapporte l’opération…

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[+1]    #802 18/05/2017 17h20

Membre
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Je suis pas obligé d’investir dans un fonds Euro BNP.
En fait…j’ai utilisé un contrat d’AV que j’avais de longue date chez BNP sur lequel je ne faisais aucun arbitrage…sur lequel j’ai des Fonds de type obligataires, non arbitrés depuis 5 ans.
J’ai le "droit" d’arbitrer parmi une liste de 200 fonds en UC qui vont du fonds maison BNP à du fond specialisé dans les PME guatemalteques (high risk..)

Donc, oui, si je partais d’une feuille blanche, je ne suis pas sur que l’operation se justifie.

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#803 18/05/2017 18h51

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C’est, il me semble, une garantie forte que vous leur fournissez en tout cas : vous empruntez 120 et vous nantissez 150. Un nantissement partiel sur 120 m’aurait semblé déjà plus que suffisant (surtout si vous avez en plus une assurance décès).

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[+1]    #804 18/05/2017 19h06

Membre
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Bonsoir

Ce n’est plus une garantie c’est un abri antinucléaire pour la banque! Quelle est donc la crainte de votre banquier ?

J’ai emprunté via des SCI is pour de l’achat en nantissant une av à hauteur de un quart de la somme et sur bloquée sur la moitié de la durée du prêt , et cela me semble amplement suffisant . Sachant que je n’ai pas besoin de cette somme .
Vraiment je vous invite à renégocier ce point avec votre banque sinon dites lui que vous achetez en direct les scpi .
Il doit y avoir une solution intermédiaire à ce nantissement ( durée de 5 ans par exemple , ouvrir un compte (PEA ou autre dans cette banque ect….ou nantir les scpi ) mais il faut absolument être absolument sur de ne pas avoir besoin de cet argent sur une durée de 10 ans .

Chtirentier

Dernière modification par Chtirentier (18/05/2017 20h44)

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#805 18/05/2017 20h31

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Hello,

Boursorama propose, en ce moment, un prêt personnel sur 48 mois à 1,15% ,certainement
10k€. J’envisage donc d’emprunter pour acheter des parts de SCPI, afin de diversifier mes placements.
Cependant, je me demande simplement si il est légal d’avoir recours à un prêt personnel pour acheter des parts de SCPI ?  (me semble-t’il qu’un prêt perso n’a pas à être justifié auprès de l’organisme ?)

Quoi qu’il en soit, de ce que j’ai compris, quand un prêt n’est pas adossé à l’imo, les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles.
Je ne suis pas imposable.
Je souhaiterai investir sur du Corum.

Qu’en pensez-vous ?

merci

Dernière modification par Dreamin (18/05/2017 20h43)

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#806 18/05/2017 23h36

Membre
Réputation :   19  

Bonsoir.
Quelques precisions:
Je ne l’ai pas indiqué, mais j’ai effectivement acheté les SCPI en direct moi-meme (enfin…via un tiers, mais pas via  la BNP)

Effectivement je ne compte pas toucher aux sommes sur ce contrat d’AV d’ici 10 ans.
Au depart la démarche etait d’ailleurs la suivante:
Sachant que je en toucherai surement pas à ce contrat avant 10 ans, puis-je optimiser sa rentabilité sans en augmenter le risque ? La demarche SCPI a credit vu comme un moyen plutot qu’une fin en quelque sorte.
Maintenant, je vous remercie pour l’eclairage apporté sur la couverture risque massive que la banque m’a fait porter. Je dois avouer n’y avoir pas assez preté attention lors des echanges avec eux.
Ca me servira de leçon pour l’opération suivante.

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#807 18/05/2017 23h59

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Dreamin a écrit :

Hello,

Boursorama propose, en ce moment, un prêt personnel sur 48 mois à 1,15% ,certainement
10k€. J’envisage donc d’emprunter pour acheter des parts de SCPI, afin de diversifier mes placements.
Cependant, je me demande simplement si il est légal d’avoir recours à un prêt personnel pour acheter des parts de SCPI ?  (me semble-t’il qu’un prêt perso n’a pas à être justifié auprès de l’organisme ?)

Quoi qu’il en soit, de ce que j’ai compris, quand un prêt n’est pas adossé à l’imo, les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles.
Je ne suis pas imposable.
Je souhaiterai investir sur du Corum.

Qu’en pensez-vous ?

merci

Boursorama ne demande normalement pas l’affectation du prêt. On doit pouvoir sélectionner qqch comme "projet personnel". Et aucun justificatif n’est demandé.

Comme le prêt ne sera pas affecté, les intérêts ne seront effectivement pas déductibles.

Sans répondre sur Corum (cf file dédiée), recourir à un prêt d’une durée de 4 ans pour acheter un actif dont la détention est conseillée de 8 à 10 ans mini, ce n’est pas très recommandé.

Si par contre, vous savez être en mesure d’épargner sur la période le montant emprunté, cela revient plutôt à une avance de trésorerie qu’à un véritable prêt (=> vous ne revendez pas les SCPI au fil du prêt pour payer les échéances).
Dans ce cas cela peut avoir un intérêt car le risque lié à l’effet de levier est grandement diminué.

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#808 19/05/2017 09h42

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FamousBlueRaincoat a écrit :

Maintenant, je vous remercie pour l’eclairage apporté sur la couverture risque massive que la banque m’a fait porter. Je dois avouer n’y avoir pas assez preté attention lors des echanges avec eux.
Ca me servira de leçon pour l’opération suivante.

La couverture demandée est probablement aussi plus élevée car vous utilisez un crédit in fine ce qui n’est, il me semble, pas le cas de Chtirentier.
A titre d’exemple également pour vos opérations suivantes, avec mon épouse nous avons acquis 200ke de SCPI avec un crédit amortissable sur 20 ans. Notre banque nous avait proposé (spontanément) un nantissement partiel de 100ke sur AV comme garantie (+ assurance décès), proposition que nous avons validée.

Bien à vous,
cat

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#809 19/05/2017 12h12

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Igorgonzola a écrit :

Dreamin a écrit :

Hello,

Boursorama propose, en ce moment, un prêt personnel sur 48 mois à 1,15% ,certainement
10k€. J’envisage donc d’emprunter pour acheter des parts de SCPI, afin de diversifier mes placements.
Cependant, je me demande simplement si il est légal d’avoir recours à un prêt personnel pour acheter des parts de SCPI ?  (me semble-t’il qu’un prêt perso n’a pas à être justifié auprès de l’organisme ?)

Quoi qu’il en soit, de ce que j’ai compris, quand un prêt n’est pas adossé à l’imo, les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles.
Je ne suis pas imposable.
Je souhaiterai investir sur du Corum.

Qu’en pensez-vous ?

merci

Boursorama ne demande normalement pas l’affectation du prêt. On doit pouvoir sélectionner qqch comme "projet personnel". Et aucun justificatif n’est demandé.

Comme le prêt ne sera pas affecté, les intérêts ne seront effectivement pas déductibles.

Sans répondre sur Corum (cf file dédiée), recourir à un prêt d’une durée de 4 ans pour acheter un actif dont la détention est conseillée de 8 à 10 ans mini, ce n’est pas très recommandé.

Si par contre, vous savez être en mesure d’épargner sur la période le montant emprunté, cela revient plutôt à une avance de trésorerie qu’à un véritable prêt (=> vous ne revendez pas les SCPI au fil du prêt pour payer les échéances).
Dans ce cas cela peut avoir un intérêt car le risque lié à l’effet de levier est grandement diminué.

Bonjour,

Effectivement, je vois ça comme une avance de trésorerie dans la mesure où je suis capable d’épargner les 200€ mensuels de remboursement de prêt, et même plus, je pourrais donc, en parallèle continuer à placer une somme sur PEA/AV/LDD. J’épargne entre 500 et 900€ par mois.
L’objectif est de conserver les SCPI à long-terme, donc pas de revente à la fin du prêt.

Pouvez-vous me confirmer un point quant à la fiscalité des SCPI :

En dessous de 15k€/an, le régime est micro-foncier. Donc déclaration des plus values avec abattement de 30%.
Grosso modo, dans ma déclaration d’impôts, seront pris en compte mes revenus en tant que salarié, plus environ 280€ (si on part du principe d’un achat de SCPI à 10k qui performe à 4%) additionnels. Ce qui me laisse dans la tranche de 14% (l’année prochaine) et est intéressant. C’est donc un montage intéressant compte tenu de mon TMI ?

Merci

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#810 19/05/2017 12h38

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Pas du tout, en dessous de 15k€ par an de loyers, vous pouvez opter pour le micro-foncier si et seulement si vous avez déjà un bien en location. C’est souvent finalement peu intéressant car l’abattement forfaitaire vous fait perdre la possibilité de déduire les différentes charges que vous feriez au réel sans ce micro-foncier. Vous trouverez des discussions qui abordent ce point sur le forum.

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#811 19/05/2017 15h42

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Quoi qu’il en soit, de ce que j’ai compris, quand un prêt n’est pas adossé à l’imo, les intérêts d’emprunts ne sont pas déductibles.
Je ne suis pas imposable.
Je souhaiterai investir sur du Corum.

Qu’en pensez-vous ?

Même si votre TMI est faible (14% si j’ai bien compris dans votre présentation), pourquoi ne pas investir en NP ? (impossible en prêt immo)

Avez vous besoin des loyers immédiatement ?

Je le fais régulièrement avec des prêts personnel boursorama:
- achat 20kEUR NP immorente 10 ans
- achat 20kEUR NP Pierval Santé 7 ans

Dernière modification par maxlille (19/05/2017 15h45)

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#812 19/05/2017 16h01

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Il y a tout un tas de sujets qui m’avaient échappés, vous avez raison, merci de me l’avoir signaler, je me suis mieux documenté.
J’en conclue selon le fruit de mes recherches :

Pour un achat de 10 parts de Corum : emprunt de 10k6€ sur 4 ans TAEG 1,15%
Soit des intérêts à 234,48€ sur la durée totale du prêt.

Le régime est donc le régime réel, lequel permet de déduire les intérêts. Cela dit, si j’ai bien compris, cela implique que le prêt soit clairement identifié comme étant pour un achat de SCPI, ce qui pourra s’avérer compliqué à faire accepter à la banque. Cela étant, ces 234,48€ pèsent-ils énormément dans un tel montage ?

A priori, et selon ce que j’ai lu, les impôts que je paierai en France seront calculés tel que suit :

Ajout du montant total des intérêts à ma déclaration de revenu (si l’on table sur du 4% de rdt, 400€).
A voir si ça me fait passer de tranche, si je suis dans les 14% comme prévu cela représente 56€ annuels.
Les PS sont pris à la source donc on s’en occupe pas.

Dernier point que je dois préciser, c’est sur l’imposition à l’étranger, vu que corum est l’international. De ce que j’ai compris, c’était prélevé à la source. Sauf sur certains pays à déclarer.

@maxlille : Ma TMI est de 0%, elle passera à 14% l’année prochaine.
Je vous avoue ne pas m’être documenté sur la nue propriété, je vais me renseigner.
Je n’ai pas besoin des loyers dès à présent.

Dernière modification par Dreamin (19/05/2017 16h31)

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#813 22/05/2017 14h46

Membre
Réputation :   27  

Attention pas de régime micro pour les SCPI!


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#814 22/05/2017 19h46

Modérateur
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Réputation :   2329  

@Dreamin : avec un TMI IR qui vient de passer de 0% à 14%, sauf si vous prévoyez qu’il augmente encore (donc que vos revenus explosent), vous n’êtes clairement pas un bon candidat pour acquérir de la nue-propriété. Et pour 10 parts, évitez de vous compliquer trop la vie…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#815 23/05/2017 13h31

Membre
Réputation :   0  

Je viens de me faire refuser un prêt sur 15 ans de 100K à la SG. Motif: Crédit Logement ne veut pas me garantir mon prêt sous prétexte que je n’ai pas d’immobilier physique.

La banquière (qui m’a avouée être restée dubitative quant à la réponse) me propose un nantissement d’AV en retour qui ne m’intéresse guère…

Je vais donc devoir retourner prospecter…

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#816 23/05/2017 14h42

Membre
Réputation :   74  

Bonjour,

Votre banquier dois être novice ou non habitué à financer des SCPI.

J’avais expliqué (dans cette file je crois) la politique d’octroi de crédit de crédit logement en matière de SCPI : montant du prêt objet du financement de la SCPI doit être inférieur à la différence entre valeur immobilier physique - CRD des prêts.


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#817 23/05/2017 14h51

Membre
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Réputation :   247  

En fait vous allez rencontrer le problème partout car CreLog prend sur la marge hypotécaire d’immo physique.

Donc vous n’aurez pas de souci soit en nantissant une AV (souvent ouverte chez la banque mais un peu pourrie) soit en nantissant les parts de SCPI mais dans ce cas le taux d’emprunt sera plus élevé.

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#818 02/06/2017 11h45

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Bonjour,

Je viens pour avoir un avis. J’ai demandé à une banque un crédit in Fine pour un montage en SCI à IS pour l’achat de SCPI. Je n’ai pas encore tous les détails. Mais voici le taux : 2.45% avec possibilité de délégué une assurance (vs 1.9% en amortissable classique). J’ai la possibilité de référencer la SCPI que je veux. Le crédit porte sur 200k€ avec le projet d’inclure les 100k€ que je détiens par ailleurs en nom propre dans la SCI.
Le tout est sans apport et en domiciliant les revenus de la SCI.

Vous en pensez quoi ?

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#819 02/06/2017 13h30

Membre
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Durée du prêt ?

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#820 02/06/2017 13h37

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@ Kabal
Autres questions subsidiaires concernant le prêt in fine :
* quel actif doit être nanti?
* dans quoi pensez-vous réinvestir les distributions des SCPI qui ne seront pas absorbées par les impôts ou les intérêts du prêt?

Bien à vous,
cat

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#821 02/06/2017 13h57

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Le prêt est in fine sur 20 ans (pardon, c’était évident pour moi a tel point que j’ai oublié de le mentionner ^^)

Pour le nantissement, je ne sais pas encore exactement mais je milite pour nantissement de parts. Je ne connais pas la banque car je passe par un courtier et je n’ai pas encore toutes les informations. Le taux m’a paru élevé mais pour le in fine, je ne connais pas le marché.

Je ne suis pas encore rodé à la SCI puisqu’elle n’existe pas mais nous pensons faire des apports en CCA pour rembourser les intérêts du prêt ainsi que les impôts car si j’ai bien compris ce qui est entré en CCA peut être sortie en remboursement sans fiscalité comme une rente.
Cela laisserait entre 8000 et 10000 euros de loyer annuel à réinvestir. Nous réinvestirons soit en usufruit de SCPI soit dans un bien physique soit en contrat de capitalisation.
ou
cela servira à payer les mensualités de l’autre prêt si j’arrive à inclure les 100k€ de SCPI que j’ai en nom propre dans la SCI. Sachant qu’inclure les 100k€ c’est compliqué :frais de mutation vers la SCI + frais de transfert de crédit si ma banque est d’accord => si elle ne l’est pas rachat par une autre banque mais le taux sera moins favorable. j’ai un taux à 1.45% sur ce crédit.

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#822 02/06/2017 15h56

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Kabal, je suis loin d’être un spécialiste mais je ne suis pas sûr que pour un prêt in fine il se contente du nantissement des parts (à moins que votre banquier ne soit un copain). C’est d’ailleurs la remarque faite à cricri77700 dans cette file :
SCPI : rentable …
et il est effectivement apparu que, au final, c’était plus compliqué.
Toujours la même file concernant les taux :

cricri77700 a écrit :

Voici quelques chiffre : on me propose un taux de 1.51 sur 15 ans ou 1.67 sur 20 ans .
Possibilité de rajouter .5 points pour du in fine.

donc la différence de taux que vous annoncez entre in fine et amortissable est cohérente avec d’autres retours.

Par ailleurs, je suppose que pour le prêt in fine il faudra bien également charger à un moment le CCA pour rembourser le capital, non?

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#823 02/06/2017 16h22

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Comme dit, je dois attendre d’avoir tous les éléments du courtier pour avoir une vision globale. Je trouve les 1.9% cher mais ils sont sans aucun apport et sans limite de SCPI donc cela peut justifier la différence avec le taux de la BPE obtenu par Roudoudou.

Pour l’in fine, à voir car je n’ai rien à mettre en collatéral (enfin, je ne souhaite rien mettre) sauf ma RP qui pourrait couvrir l’emprunt total (valeur >> CRD) mais je ne suis pas chaud pour faire ce montage et je pense que ma femme non plus.

Pour charger le CCA, en fait dans mon calcul, les usufruit SCPI + les loyers auraient permis d’atteindre la somme requise (ou une bonne partie de la somme requise) donc le remboursement aurait été intra-SCI en somme. Du coup, pas d’alimentation du CCA.

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#824 02/06/2017 16h37

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Je trouve que vos 1.9% sont raisonnables.
Par ailleurs, la BPE ne vous prêterait-elle pas au même taux que roudoudou? Sont-ils si limités sur le choix de SCPI?

Pour l’in fine, je ne vois pas non plus la banque très chaude à prendre une hypothèque sur un bien pour ce type de montage (même si la valeur du bien est très supérieur au crédit). Assurément, ils préféreront une bonne vieille assurance-vie.

Je suis un peu surpris que vous arriviez à couvrir les intérêts+le capital en intra-SCI. N’avez-vous pas pris des hypothèses relativement optimistes?

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#825 02/06/2017 16h55

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Pour le prêt BPE, j’ai deux soucis :
1) Je possède déjà 100k€ de SCPI chez eux pris dans leur liste. Sachant que j’ai pas super bien diversifié en gestionnaire (Immorente et Efimmo1). Donc en reprendre 200k€ de plus, me tente moyen sachant que seul 4 SPCI m’intéressent (comme Roudoudou en fait) et que sur les 4, j’en possède deux.

2) Le cautionnement se fait avec Crédit Logement, ma RP a un différentiel de 200-250k€ vers le CRD. Sur ces 200k€, j’ai déjà 100k€ qui sont "engagés" par Crédit Logement sur mon premier emprunt de 100k€ car j’ai aucun autre bien physique. Me reste donc que 100k€ de vacant. Je pourrais je pense (et j’y réfléchis) faire 100k€ chez BPE et 100k€ sur un autre.

Pour la couverture, si nous apportons "intérêt + impôts", les loyers "sec" (sans réinvestissement) avec un rendement moyen des parts à crédit de  4.5% donnent sur 20 ans : 180k€. A 4% cela donne 160k€. A 3.5% : 140k€. 60k€ pourrait facilement être comblé par un apport personnel.
Si on imagine que nous plaçons à 2% les loyers sur une base de rendement à 3.5%, j’obtiens un capital de 163k€.
Dans le scénario à 4.5% avec un placement des loyers à 2% => 206k€

Un autre chose serait également de laisser travailler la SCI en comblant le minimum et placer le différentiel sur un contrat AV pouvant être dispo hors de la SCI. Hors SCI, nous ne prendrons pas le risque d’avoir des produits imposés (car nous sommes déjà fortement imposés) donc pas d’usufruit de SCPI par exemple.

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