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#851 02/07/2017 21h52

Membre
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@roudoudou : Des risque il y en a pour tout investissement, il faut juste bien les évaluer avant de se lancer.

Par contre je ne comprends pas bien votre point de vue. Que le crédit soit immobilier ou a la consommation, au niveau du risque il n’y a pas de différence (d’ailleurs un remboursement anticipé pour un prêt personnel est gratuit alors qu’il est souvent payant pour un crédit immobilier).

Les deux types de prêts ont leurs avantages et inconvénients, durée, taux, cout de remboursement, capacité d’endettement restante …

Je n’ai pas dit ou sous entendu qu’un crédit conso était plus avantageux, j’en ai juste pris un dans mon exemple pour montrer que c’était faisables et pas forcement long et compliqué.

Edit : correction de fautes.

Dernière modification par goldex (02/07/2017 21h53)


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[+3]    #852 02/07/2017 22h25

Modérateur
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Remarque :  Croire qu’un "différentiel de taux" entre le rendement apparent de SCPI (ne prenant pas en compte : fiscalité,  prélèvements sociaux, frais annuels de gestion quand via AV) et le taux d’un emprunt à 4 ou 5 ans (amortissable,  donc avec juste environ 2 ans de duration), va vous faire gagner de l’argent facilement,  en oubliant aussi que la valeur des parts de SCPI peuvent baisser, et que la différence entre prix d’achat et de vente de ces part représente plusieurs années de ce "différentiel de taux", ressemble à croire au père Noël.

A mon avis :
  - n’investissez dans les SCPI qu’avec un horizon de temps long (>10 ans) (sinon les divers frais couteront la plupart du temps plus que les gains potentiels)
  - n’investissez à crédit qu’avec un crédit long (>10 ans) (sinon l’effet de levier sera faible, voire négligeable)
  - faites une simulation en €uros (pas en %), sans oublier aucun frais ou impôt, d’un scénario normal, d’un autre raisonnablement  optimiste, et d’un autre pessimiste, avant tout décision.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#853 02/07/2017 22h49

Membre
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Personne n’est devin ici mais cependant certains connaissent bien le marché…en étant pessimiste, sans catastrophisme, quel taux moyen peut-on imaginer concernant le rendement des SCPI a moyen terme?
Un rendement moyen de 2 a 2.5% dans 10 ans parait-il possible, plausible ?


Parrainage LINXEA / MesPlacements / BourseDirect et Wesave:(AG6FA2): Cliquez sur mon nom puis Courriel :" Envoyer un courriel ".

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#854 02/07/2017 23h19

Membre
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@GBL : Mes interventions précédentes n’avait qu’un objectif, expliquer qu’il peut être pertinent d’investir a crédit sur des SCPI logés en AV, rien d’autre. C’était bien l’objet initiale de mon intervention vu qu’il était mentionné par Mettero qu’il est "inutile et délétère" de prendre un credit pour acheter des SCPI sur une assurance vie.

Je n’ai pas dit qu’il serait possible de gagner de l’argent facilement, mais qu’il était tout aussi facile (ou tout aussi difficile; à prendre dans le sens que vous préférez) de faire le montage pour l’investissement en AV qu’en directe. Cette remarque était en réponse au fait qu’il faille un "excellent niveau de maitrise sur l’AV et sur la bourse en général". Dans tous les cas il faut sélectionner les SCPI et regarder les frais donc il n’y a pas sensiblement de différence de difficulté.

Vous remarquerez que dans l’un de mes posts j’ai bien parlé de taux net car le but n’était pas de comparer les frais mais bien d’expliquer que l’opération peut être interessante :

Goldex post #837 a écrit :

D’une manière générale un crédit pour acheter un actif qui rapporte (en net) plus que le taux du crédit est intéressant.

Je vous accorde que c’est trompeur car dans mon exemple je n’ai pas chiffré tous les frais, mais encore un fois le but est juste d’expliquer qu’il est faux de dire qu’un crédit pour de l’investissement en AV est absurde. Dans certains cas ça l’est, dans d’autres non.

Vu que l’on parle du fait de prendre le credit pour du directe ou de l’AV, la valorisation des parts n’a aucune importance, dans les deux cas l’impact sera le même. Et d’ailleurs je n’ai jamais dit qu’il fallait les vendre au terme du crédit donc l’impact de la différence entre la valeur d’achat et de vente n’a aucun intérêt non plus dans le cas présent.

Je suis bien d’accord avec le fait qu’il est plus intéressant de prendre un crédit immobilier et sur une durée longue. Par contre pour ce qui est du crédit consommation (donc durée courte) ça diminue l’intérêt du levier mais ça ne l’enlève pas totalement pour autant. Tout le monde n’a pas les même contraintes et objectifs.


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#855 03/07/2017 09h04

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@Goldex, je parle surtout d’investir avec un emprunt qui a une échéance bien plus courte que la durée recommandée d’invest en SCPI (compte tenu de la liquidité et frais) à savoir au moins 10 ans.

Les autres raisons de ne pas le faire ont été clairement exposées par GBL

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#856 03/07/2017 21h29

Membre
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C’est sur qu’avec une durée de prêt de 4 ans par rapport à 10 ans, l’effet de levier est moins important.
Mais je trouve quand même dommage de ne pas profiter des taux bas des prêts personnels.
On me proposait 2,1% pour un prêt immobilier sur 10 ans pour financer des SCPI, avec un choix de SCPI très restreint en plus.
Je ne regrette pas mon choix et c’est bien probable que je recommence dans 4 ans.
Bien sur, mes scpi ne seront pas vendues à la fin du prêt, c’est pour un investissement très long terme.

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#857 21/08/2017 16h38

Membre
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Bonjour,

Des personnes ont-elles réussi à obtenir un crédit pour le financement de SCPIs très récemment?
(Si oui, avec quelle garantie et quel taux?)

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#858 21/08/2017 17h07

Membre
Réputation :   74  

Bonjour,

10k 144 mois 1.99 % LCL
forme légal prêt conso
frais de dossier aucun
garantie aucune
assurance aucune
SCPI maison obligatoire (RAP Gemmeo Edissimo)


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#859 21/08/2017 18h00

Membre
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Oui juillet BPE 1.6% 20 ans compte sans frais crelog 400 euros frais de dossier scpi de mon choix (sur leur liste)

Assurance en delegation 0.07%

Dernière modification par roudoudou (21/08/2017 18h04)

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#860 21/08/2017 18h01

Membre
Réputation :   17  

Bonjour,

Pret immo de 101 k a 1,49% + 0,15% d’assurance sur 20 ans
Credit Agricole pour Scpi Edissimo
Frais de dossier négociés à 0
Garantie via nantissement des parts

Négocié en Juin.

Bruno

Dernière modification par Bubbasan (21/08/2017 18h03)

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#861 21/08/2017 18h04

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Juste sur une seule scpi ?

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#862 21/08/2017 18h26

Membre
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J’attends un retour du Lcl de mon coté, je pense qu’il faudra rester dans du "maison" RAP ou autre scpi de amundi.

Je vous dis les éléments dès que je les ai!
Loulou vous n’aviez pas le choix de scpi? (Car c’est aussi le LcL)


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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#863 21/08/2017 19h12

Membre
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roudoudou a écrit :

Juste sur une seule scpi ?

Oui 1 seule…on a vu mieux comme diversification

Le deal etait de prendre les scpi maison, donc edissimo et/ou leur scpi de commerce qui est vraiment bof bof.

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#864 21/08/2017 19h22

Membre
Réputation :   69  

Roudoudou
Sur quel montant ?
Chtirentier

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#865 22/08/2017 01h26

Membre
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Bonsoir,

100k mais j’avais possibilité de monter à 250k (je vais tenter de compléter d’ailleurs)

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#866 22/08/2017 02h26

Membre
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Bonsoir,
Roudoudou, pourriez vous partager la liste des SCPI que BPE vous a propose (en message prive si necessaire) ? J’ai cru vous entendre parler de certaines qu’ils ne m’ont pas propose…

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#867 22/08/2017 02h28

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Bubbasan a écrit :

Le deal etait de prendre les scpi maison, donc edissimo et/ou leur scpi de commerce qui est vraiment bof bof.

Gemmeo commerce pour le commerce? Quid de Genepierre et surtout Rivoli Avenir Patrimoine?

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#868 22/08/2017 03h34

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Oui Gemmeo commerce.

Rivoli et Genepierre n’étaient pas proposés.

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#869 22/08/2017 04h05

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D’accord, c’est étrange, peut-être auriez-vous du insister.
Ceci dit Genepierre n’est pas la meilleure des SCPI et bon comme "non-diversification", il y a pire avec Edissimmo. Vous avez près de 80% de bureaux et tout de même 20% en commerces/entrepôts. Son rendement est dans la moyenne.
Vous pouvez vous donner comme objectif d’acheter une SCPI de commerce la prochaine fois pour augmenter la part de commerces à environ 30%.

Dernière modification par kc44 (22/08/2017 04h07)

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#870 22/08/2017 05h33

Membre
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Oui vous avez raison, j’aurais du insister.

Je vais diversifier mais plutot en foncieres cotees: je prevois d’investir sur simon property group (retail) et ohi (santé)

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#871 22/08/2017 07h54

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br a écrit :

Bonsoir,
Roudoudou, pourriez vous partager la liste des SCPI que BPE vous a propose (en message prive si necessaire) ? J’ai cru vous entendre parler de certaines qu’ils ne m’ont pas propose…

Envoyez moi un message privé. Lesquelles n’ont il pas proposé ?
Dépendant du conseiller il est meme possible de négocier une part minoritaire non proposée

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#872 22/08/2017 09h29

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alex44 a écrit :

Loulou vous n’aviez pas le choix de scpi? (Car c’est aussi le LcL)

Non, uniquement les SCPI suivantes :
- RAP
- Gemmeo Commerce
- Edissimo (depuis peu chez LCL)

Pour info

Prêt conso SCPI
Pas de garantie obligatoire (dur à négocier pour les montants importants)
Assurance facultative (dur à négocier pour les montants importants)
3k à 75k max par ligne (donc si vous prenez les 3 SCPI vous pouvez avoir 3 lignes à 75k)
12 à 144 mois (pas de possibilité de franchise ou différé)
Tx 1.40 jusqu’à 7 ans 1.95 au delà.
Pas de frais de dossier

Déontologie : je suis client et membre du groupe


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#873 22/08/2017 09h43

Membre
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Sans aucune garantie ni nantissement ça peut vraiment être intéressant.

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#874 22/08/2017 10h34

Membre
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absolument car finalement le taux nominal devient le TEG ! et donc les taux déjà intéressant le deviennent encore plus !

Et si jamais à minima vous avez nantissements des parts c’est 300 € de frais de nantissement donc ce n’est pas non plus la mer à boire et déductible des revenus foncier.

Pour un nantissement d’assurance vie aucun frais mais très contraignant (argent bloqué et obligation d’avoir AV maison et sauf quelques contrats BP et GF ce n’est pas la panacée)


Parrainage Binck, Fortuneo HelloBank et assurancevie.com

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#875 22/08/2017 11h13

Membre
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Ha donc pas de possibilité sur des durée type pret immo, 15 ou 20 ans?

C’est la formule que je voudrai négocier (15ans)
Je me doutais que ce n’était que les scpi lcl, je me renseigne sur les 2 autres (hors rap) sur lesquelles je n’ai pas lu le forum à ce sujet.

Merci du retour! Je vois d’après votre post qu’il faut beaucoup negocier, c’est normalement mon fort je vais m’y employer!

Du coup loulou pourquoi avoir écarté RAP?
Edit: j’ai trouvé sur un autre fil: vous en avez pris 50k€ en 2015 wink

Dernière modification par alex44 (22/08/2017 11h39)


Il vaut mieux être plusieurs sur une bonne affaires, que seul sur une mauvaise.

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