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#751 26/02/2017 10h20

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Petite question en passant :

Est-ce que cela ne sous inquiète pas vous engager pour 20 ans sur un TRI très fortement de la fiscalité … alors qu’elle risque d’être modifiée sous peu?

Je sais que si on attend un état stable, surtout de la fiscalité, on ne risque pas de faire grand chose. Je sais aussi que l’on risque d’attendre un petit peu avant de savoir ce que le gouvernement mettre vraiment en place, et que cela pourra être très différent des programmes

… Mais je trouve que cela fait réflechir.

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#752 26/02/2017 14h26

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Le pire risque est de ne pas prendre de risque ..je sais ça n’est pas de moi smile
Certains empruntent pour investir en bourse .
Lors de mes différents entretiens avec les banques , certaines m’ont fait remarquer mon faible endettement, les taux étaient particulièrement bas et le ras le bol de la location en direct m’ont fait choisir les scpi. Mon patrimoine me permet d’être à l’aise même si je suis en cash flow négatif .mon tempérament d’entrepreneur est toujours la .La SCI is me permettra de démembrer au profit de mes enfants . Après oui, j’aurais 70 ans à la fin de cette aventure, on verra si le seigneur daigne m’accorder une longue vie ..

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#753 26/02/2017 15h11

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Fructif a écrit :

Petite question en passant :

Est-ce que cela ne sous inquiète pas vous engager pour 20 ans sur un TRI très fortement de la fiscalité … alors qu’elle risque d’être modifiée sous peu?

Je sais que si on attend un état stable, surtout de la fiscalité, on ne risque pas de faire grand chose. Je sais aussi que l’on risque d’attendre un petit peu avant de savoir ce que le gouvernement mettre vraiment en place, et que cela pourra être très différent des programmes

… Mais je trouve que cela fait réflechir.

Si je devais miser sur une fiscalité stable je pense qu’elle le sera plus dans une strucure à L’IS. Justement ça permet de répartir ses billes et d’être moins dépendant de celle de l’av

Dernière modification par roudoudou (26/02/2017 15h12)

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#754 28/02/2017 21h58

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Petit update :

SG : Ne finance que les SCPI maison (quand on voit genepiere ca donne pas envie)
BNPP : Idem

Me reste dans la liste BPE, le CiC, la caisse d’épargne.

Me dites pas qu’il n’y a que crédit foncier qui finance quand même ?

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#755 28/02/2017 23h22

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Pour ma part, hors SCPI maison, seul le crédit foncier a accepté de me financer (30000 euros avec un crédit amortissable à 2% de taux nominal).

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#756 01/03/2017 09h09

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roudoudou a écrit :

Me dites pas qu’il n’y a que crédit foncier qui finance quand même ?

Bonjour,

Je suis arrivé à la même conclusion, pour les autres banques j’ai eu 3 styles de réponses :
- On ne finance pas de SCPI ou alors par prêt conso.
- On finance mais seulement les nôtres
- On finance les SCPI mais il me faut en garantie le montant emprunté en épargne sur une assurance vie.

Je pense que le prêt immobilier est en ce moment une opération qui ne rapporte plus grand chose aux banques vu les taux bas. Elles veulent bien que ca fasse parti d’un package mais pas se retrouver avec seulement un prêt immo. Et si en plus vous êtes le client de l’année pour l’agence qui vient pour des SCPI et qu’il faut retrouver comment ca marche, autant ne pas s’encombrer pour ce que ca rapporte.

Enfin, ca c’est mon point de vue. Mais depuis près de deux ans, les seules pubs que je recois de ma banque concernent des prêts conso, prêt auto, regroupement de prêts conso…

Le crédit foncier, c’est un peu différent. Ils ne font que du crédit immo. Donc eux vont continuer puisque c’est leur activité principale.

Bonne journée,

Corth

Dernière modification par Corth (01/03/2017 09h23)

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#757 01/03/2017 09h18

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roudoudou a écrit :

Petit update :
Me dites pas qu’il n’y a que crédit foncier qui finance quand même ?

Mes SCPI ont été financés par le Credit Agricole. SCPI de mon choix. Pas d’obligation d’immobiliser du cash sur a/v ou autre (je n’ai pas d’a/v au Credit Agricole). Les titres ont été nantis en garantie.
Et je suis expat. Pas de salaire versé en France.

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#758 01/03/2017 10h00

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Je pense que sur les Caisses d’Epargne, on ne peut pas généraliser ce qui est observé dans un lien A à un lieu B. Avec le crédit mutuel, cela reste en effet une des rares banques où le directeur d’agence a un peu d’autonomie.

Cela va aussi dépendre du montant. Par exemple, dans mon agence, ils m’ont dit qu’ils pourraient encore me financer une opération du type de celle que j’avais faite il y a 3 ans (SCPI non maison, sans garantie ou nantissement), mais qu’ils le pourraient sur 50 k€ et pas sur +.

Dernière modification par julien (01/03/2017 10h01)

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#759 01/03/2017 16h28

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Bonjour Messieurs,

A la caisse d’épargne on me propose un financement SCPI a 100% en crédit immobilier classique à 1,75 sur 20ans mais avec obligation de souscrire aux produits maison.

Ou alors financement via prêt perso et dans ce cas la le choix est libre (avec un taux équivalent au taux immo mais sur une durée max de 10 ans).

Je m’interroge sur la question de souscrire ou non… j’avoue hésiter.
J’ai actuellement 3 biens immobilier physique loués et souhaite investir différement maintenant.

Du coup je me demande si souscrire à des SCPI de rendements en jouant sur le delta taux de financement - taux de rentabilité est intéressant ou alors si je ne dois pas opter plutot pour des SCPI type malraux pour défiscaliser un peu ces impôts qui ne font que croitre.

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#760 01/03/2017 16h45

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bonjour,

"Du coup je me demande si souscrire à des SCPI de rendements en jouant sur le delta taux de financement - taux de rentabilité est intéressant ou alors si je ne dois pas opter plutot pour des SCPI type malraux pour défiscaliser un peu ces impôts qui ne font que croitre."

Je pensais la même chose mais la defisc en SCPI n’est pas trés rentable non plus (soit disant)
En cas d’accident de la vie ,la defisc est implicite sans calcul anticipé.
du coup je me dis paies les impots et continue à investir.
Délicat comme choix

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#761 01/03/2017 20h19

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Bonsoir Jamfar
quelles sont les scpi maison que la CE vous propose ?

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[+1]    #762 01/03/2017 21h14

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jamfar a écrit :

Bonjour Messieurs,

A la caisse d’épargne on me propose un financement SCPI a 100% en crédit immobilier classique à 1,75 sur 20ans mais avec obligation de souscrire aux produits maison.

Ou alors financement via prêt perso et dans ce cas la le choix est libre (avec un taux équivalent au taux immo mais sur une durée max de 10 ans).

Du coup je me demande si souscrire à des SCPI de rendements en jouant sur le delta taux de financement - taux de rentabilité est intéressant ou alors si je ne dois pas opter plutot pour des SCPI type malraux pour défiscaliser un peu ces impôts qui ne font que croitre.

Bonsoir
Vous semblez être pas mal grignoté par la fiscalité, c’est une éventualité que vous avez du considérer : partir sur un prêt perso et souscrire vos parts de SCPI en contrat d’AV. Vous bénéficierez alors de la fiscalité de l’AV. wink

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[+1]    #763 02/03/2017 11h23

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Je pense que sur les Caisses d’Epargne, on ne peut pas généraliser ce qui est observé dans un lien A à un lieu B. Avec le crédit mutuel, cela reste en effet une des rares banques où le directeur d’agence a un peu d’autonomie.

Je confirme le message de Julien mais pour le Crédit Agricole, j’ai réalisé 2 investissements en SCPI avec eux mais dans 2 lieux différents (1 en agence et l’autre avec leur filiale de banque en ligne "Banque Directe"). La première m’a laissé le choix des SCPI mais avec un taux assez moyen, la seconde ne m’avait pas laissé le choix :  SCPI maisons ou rien, néanmoins j’ai pu mixer maison/externe avec un bon taux à la clé.

Conclusion : ne pas se fier à la réponse d’une seule agence sur la politique de la banque pour l’octroi d’un prêt en SCPI

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#764 02/03/2017 11h46

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Pour avoir testé le sujet auprès du LCL récemment, si ça peut aider (client chez depuis 4 mois, rachat de crédit RP) :

En dessous de 30k€, prêt conso (jusqu’à 10 ans), au dessus de 30k€ prêt immobilier classique mais que sur les produits maisons (Avenir Rivoli Patrimoine notamment).

À noter qu’il n’y a pas de nantissement ou d’assurance vie en garantie.

Mais ça reste des SCPI maisons …

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#765 02/03/2017 11h51

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Ju a écrit :

Je pense que sur les Caisses d’Epargne, on ne peut pas généraliser ce qui est observé dans un lien A à un lieu B. Avec le crédit mutuel, cela reste en effet une des rares banques où le directeur d’agence a un peu d’autonomie.

Je confirme le message de Julien mais pour le Crédit Agricole, j’ai réalisé 2 investissements en SCPI avec eux mais dans 2 lieux différents (1 en agence et l’autre avec leur filiale de banque en ligne "Banque Directe"). La première m’a laissé le choix des SCPI mais avec un taux assez moyen, la seconde ne m’avait pas laissé le choix :  SCPI maisons ou rien, néanmoins j’ai pu mixer maison/externe avec un bon taux à la clé.

Conclusion : ne pas se fier à la réponse d’une seule agence sur la politique de la banque pour l’octroi d’un prêt en SCPI

Ben oui mais je ne sais pas à quelle porte taper car retour terrain d’une agence à Paris que je viens d’avoir de la caisse d’épargne : ils ne financent que leurs scpi maison (actipierreXX)

Sur Paris est ce que quelqun a un contact ou un lieu ou ils financent ?

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#766 02/03/2017 12h19

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J’ai vraiment hâte d’avoir le fin mot de ce tour de piste.
Selon mes calculs, dans l’immense majorité du temps l’investissement avec emprunt, ne vaut le coup que si on a un très bon taux. Or il n’est pas facile d’avoir un excellent taux. Avoir un excellent taux et le choix des SCPI est même encore plus rare.

(Il faut dire que c’est particulièrement compliqué pour moi, qui ne ne peut mettre en face de mon crédit de l’immobilier en pleine propriété)

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#767 02/03/2017 12h51

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L’investissement par emprunt vaut le coup pour les forts TMI dans une SCI à l’IS, selon mes calculs il faudrait être actuellement <=2.2% ass. comprise mais c’est mon curseur, chacun à le sien.

Je vous tiendrai au courant smile

En effet quand on peut mettre de la PP en face on peut utiliser la marge hypothecaire ce qui abaisse largement le cout d’un crédit (vs du nantissement de parts par ex).

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#768 02/03/2017 22h01

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Bonsoir
J’ai obtenu l’accord de la banque (Barclays) pour le financement mais pas l’accord pour la caution auprès de la CNP du fait d’un taux d’endettement trop important (ils ne prennent pas en compte les revenus des SCPI…). ma première piste tombe à l’eau.
J’espère avoir plus de succès avec le Crédit du nord qui passe par le Crédit Logement pour la caution.

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#769 03/03/2017 14h16

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Update :

- Crédit du nord finance jusqu’à 15 ans, que du Sofidy mais ne le fait pas en SCI

- Crédit foncier finance, mais ne sait pas/peut pas faire du cred. log en SCI donc le taux sur 20 ans passe à 2.9% si c’est en SCI IS

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#770 03/03/2017 20h04

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Bonsoir Roudoudou,

ne prévoyez-vous pas d’insister un peu plus du côté du Crédit Mutuel ou de LCL pour voir si ils ne pourraient pas vous financer sur 20 ans même s’ils annoncent qu’ils ne peuvent pas au-delà de 15?

Sinon vous pouvez éventuellement vous tourner vers une agence hors Paris (par exemple vous demandez à Chtirentier si il peut vous communiquer les coordonnées de son agence Caisse d’Epargne ;-)).

A titre personnel, l’agence bancaire dans laquelle nous avons notre crédit RP et qui très probablement nous financera l’emprunt de la société civile est située à 700km de notre lieu d’habitation (note : elle est quand même à proximité du domicile de mes parents).  En 6 ans je me suis tout de même rendu quatre fois à l’agence mais ce n’était pas une réelle nécessité. J’ai mis notamment deux ans à venir pour la première fois à l’agence après avoir signé le crédit pour la RP.

Bien à vous,
cat

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#771 03/03/2017 20h26

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Bonsoir Cat

Il n’y a pas de grand secret : je pense que mon profil et mon historique ont évidemment joué en ma faveur : j’étais via mon entreprise client de longue date à la CE, j,ai toujours laissé une part importante de mon patrimoine notamment un CT et deux PEA bien garnis le tout en négociant les frais .
Lors de mes négociations, la CE a compris ma détermination à aboutir dans mes projets ( renégociation des prêts, ouverture de nouveaux prêts et notamment deux prêts SCI is ) dans ce contexte, je me suis donc retrouvé en discussion avec l’agence local et celle de Lille mais plutôt la banque privé qui m’a accompagné dans le montage SCI .Ceci explique cela .
Je reste convaincu que la banque peut réaliser  ses montages mais il faut trouver le bon interlocuteur , les bons arguments et évidemment avoir le profil qui plait à un banquier ( en toute humilité de ma part ).

Dernière modification par Chtirentier (03/03/2017 20h31)

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#772 04/03/2017 02h36

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Je ne sais pas vous savez on est a Paris et pour eux je n’ai pas forcement un profil suffisant quoique pourtant largement suffisant.

Lcl je vais voir mais ils ne financent que leurs scpi. Elles ne sont pas top je crois.

Il ne me reste que le cic et le credit mutuel…

Sinon en dernier recours je basculerai sur le credit foncier qui me donne du 1.9% sur 20 ans mais hors sci…j’ai fait le delta je suis sur un TRI net de 6.5% environ…

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#773 06/03/2017 10h42

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Roudoudou, c’est cela que vous voulez financer :
Immorente 4,84%
Pierval santé 5.15%
Effimo 1 4,83%

Si oui, la BPE les financent toutes les 3 mais je n’ai pas connaissance des taux actuels.
Je peux vous donner un contact si vous le souhaitez.

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#774 06/03/2017 10h49

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bonjour,

est ce que la BPE exige la domiciliation bancaire des revenus?

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#775 06/03/2017 10h53

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Je dirais que oui (les revenus des SCPI, pas les salaires). Ils demandent à mettre les SCPI en CTO. Donc forcément les revenus tombent sur le compte interne lié au CTO. Mais rien ne vous empêche de les virer ailleurs. Après, comme on est rarement en positif sur un financement à 100%, autant dire que c’est plutôt vous qui ferez un virement sur ce compte. ;-)

Toutes les conditions que j’ai eu sont ici : BPE : crédit sur 25 ans à 3% pour acheter des SCPI… (derniers messages). Mais cela date de 6 mois environ. Cela a du changer.

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