Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

#826 02/06/2017 17h23

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   418  

Kabal a écrit :

seul 4 SPCI m’intéressent

Pourriez-vous préciser lesquels (hors immorente et efimmo1)? Et les 2 autres sont-elles proposées par BPE?

Kabal a écrit :

Je pourrais je pense (et j’y réfléchis) faire 100k€ chez BPE et 100k€ sur un autre.

Cela me semble effectivement une bonne idée si vous avez 1.6% sur 100ke et 1.9% sur 100ke, un taux moyen de 1.75%, c’est, il me semble, raisonnable (avec 2 emprunts, il y aura probablement quelques frais annexes supplémentaires néanmoins).
Pour comparaison, avec mon épouse nous avons emprunté mi-mars à 1.82% pour 200ke et le même type de montage (mais on a fait au plus simple en interrogeant uniquement notre banque principale).

Kabal a écrit :

si nous apportons "intérêt + impôts"

Dans ce cas, c’est effectivement plus clair, je pensais que vous n’apportiez rien.

Si j’étais à votre place, pour des raisons de simplification, je partirai plutôt sur un crédit amortissable "classique" que sur du in fine.
Vous pourrez peut-être faire d’autres tranches d’investissement plus "optimisés" par la suite quand la société sera un peu rodé.

Dernière modification par cat (02/06/2017 17h26)

Hors ligne Hors ligne

 

#827 04/06/2017 10h53

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   156  

La liste complète 2016 est ici : BPE : crédit sur 25 ans à 3% pour acheter des SCPI…
Je crois qu’il y a deux SCPI nouvellement référencées. Les deux autres intéressantes sont Cristal Rente et Pierval Santé.

Hors ligne Hors ligne

 

#828 04/06/2017 11h02

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   418  

Si BPE propose les 4 SCPI que vous souhaitez, pourquoi ne pas tenter quand même de retourner les voir et de faire la totalité de l’emprunt avec eux?
Peut-être trouverez-vous avec eux une alternative pour le cautionnement?

Bien à vous
cat

Hors ligne Hors ligne

 

#829 04/06/2017 11h11

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   156  

En fait, elle ne m’intéresse pas spécialement mais c’est les mieux qu’ils proposent. J’ai une liste que je voudrais acquérir mais il ne les propose pas. Pour le cautionnement, je vais voir avec eux mais j’ai déjà tenté un cautionnement différent et ils ont refusé. Ils passent tout par Crédit Logement.
Actuellement, je souhaite plutôt du fond de portefeuille en SCPI pour créer une base où je pourrais m’émanciper après vers du plus risqué.

Hors ligne Hors ligne

 

#830 04/06/2017 11h34

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   418  

Dans la liste que vous souhaiteriez acquérir y-a-t-il des SCPI qui sont liées à un réseau bancaire?
Si oui, cela pourrait constituer un point d’entrée pour solliciter un prêt à taux intéressant dans ce réseau bancaire et voir ensuite si la banque serait disposée à vous financer plus largement sur d’autres SCPI externes.

Hors ligne Hors ligne

 

#831 07/06/2017 11h37

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   156  

Non, aucune n’est lié à un réseau bancaire.

Je viens d’avoir le complément d’information :
- si amortissable : Crédit Logement
- si in fine : Crédit Logement + Nantissement des parts. Rien d’autre.

Hors ligne Hors ligne

 

#832 07/06/2017 11h45

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   418  

S’il n’y a pas plus de contraintes que cela pour le in fine, contrairement à ce que je disais quelques messages auparavant, cela vaut peut-être le coup de se pencher sérieusement sur la question (surtout si vous conservez un choix totalement libre des SCPI).

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #833 02/07/2017 01h55

Membre
Réputation :   1  

J’aimerai savoir si il est possible d’investir dans une SCPI par le crédit immobilier?
Si oui vers qui se tourné pour le crédit une banque ou un courtier ?

Message édité par l’équipe de modération (02/07/2017 03h14) :
- modification du titre (FCPI remplacé par SCPI)

Hors ligne Hors ligne

 

#834 02/07/2017 03h17

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2330  

Oui, c’est possible (et souvent évoqué sur le forum).

En utilisant l’outil de recherche du forum (en haut à droite de cette page), vous auriez trouvé plein de réponses sur site:www.devenir-rentier.fr scpi credit - Google zoeken , à commencer par de nombreux témoignages de personnes ayant obtenu un crédit pour financer des SCPI sur SCPI à crédit : est-ce devenu mission impossible pour trouver un financement ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#835 02/07/2017 12h04

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   139  

Le crédit foncier finance via crédit immo l’acquisition de parts de SCPI, avec certaines limites (SCPI ayant pignon sur rue, essentiel du parc en France).

Les autres établissements financent en général uniquement leurs propres SCPI (HSBC finance Elysées Pierre par exemple).

Hors ligne Hors ligne

 

#836 02/07/2017 12h15

Membre
Réputation :   25  

D’une manière générale, je pense qu’il faut respecter l’adage : on n’investit pas l’argent dont on a besoin.

Néanmoins dans le cadre d’une SCPI, effectivement on peut prendre un crédit.

Si c’est pour de l’achat en direct et donc imputation des intérêts d’emprunt…
Se méfier fortement des coûts de gestion
Sé méfier fortement du montage fiscal de l’ensemble.

Si c’est pour le SCPI sur AV, alors le crédit est inutile est délétère, il faut que ce soit en cash.

Dernière modification par Mettero (02/07/2017 12h15)

Hors ligne Hors ligne

 

#837 02/07/2017 14h10

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   151  

Je ne suis pas d’accord avec Mettero, certes un credit pour des SCPI en direct est intéressant pour l’aspect déduction des intérêts, mais tant que le rendement des SCPI est supérieur au taux du crédit le montage en AV reste tout a fait pertinent.

D’une manière générale un crédit pour acheter un actif qui rapporte (en net) plus que le taux du crédit est intéressant.


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

Hors ligne Hors ligne

 

#838 02/07/2017 15h14

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

goldex a écrit :

mais tant que le rendement des SCPI est supérieur au taux du crédit le montage en AV reste tout a fait pertinent.

Bonjour,

Pas compris cette partie. Pouvez vous préciser ?

Hors ligne Hors ligne

 

#839 02/07/2017 16h53

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   151  

Ça me parait clair mais j’ai du mal m’exprimer, Mettero explique qu’il est inutile et délétère de prendre un credit pour acheter des SCPI sur une assurance vie (sous entendu car on ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt).

Alors oui en assurance vie on ne peut pas déduire les intérêts d’emprunt du crédit mais si vous prenez une SPCI qui sert un rendement par exemple de 4 % et que, pour ce faire, vous avez obtenu un crédit qui vous coute 1 % d’intérêts cet investissement est tout a fait pertinent et du coup l’écart de taux tombe dans votre poche (d’autant plus que vous ne serez pas fiscalisé tout de suite sur les produits).

J’espère être plus claire ce coup-ci smile


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

Hors ligne Hors ligne

 

#840 02/07/2017 17h00

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

tres clair oui je suis d’accord.Pour moi le spread actuel est tres avantageux en ce moment pour investir par emprunt sous reserve d’obtention d’un bon taux (<1.9% sur 20 ans) et une fiscalité douce (SCI IS ou faible taux d’imposition)

Par exemple je capte plus de 3,3% de spread (spot) dans mon op actuelle, meme si le rendement scpi baisse un peu (si moins de revenu) cela me laisse de la marge.

Dernière modification par roudoudou (02/07/2017 17h00)

Hors ligne Hors ligne

 

#841 02/07/2017 17h06

Membre
Réputation :   25  

J’entends bien vos remarques mais ce genre de pratique est à réserver uniquement aux initiés/confirmés… A partir du moment du moment où la question du crédit est posée, c’est que le niveau du futur investisseur est à considérer comme débutant.

Le crédit étant en général à 2 % TEG alors il faudra que le rendement net de l’AV superforme largement pour que le bénéfice / risque / temps passé / investissement  personnel / soit au moins plus de 2-3 points supérieur. Et à partir de ce moment là, on passe dans une gestion libre avec des UC et des parts de SCPI qui nécessitent un excellent niveau de maitrise sur l’AV et sur la bourse en général.

Enfin bon , moi ayant un niveau de base néophyte, je ne me risquerai pas à emprunter pour balancer dans un produit à risque (même modéré) sans avoir une excellente connaissance sans avoir le bénéfice de la déduction des intérêts d’emprunts… Plus tard, why not wink

Dernière modification par Mettero (02/07/2017 17h09)

Hors ligne Hors ligne

 

#842 02/07/2017 17h50

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   151  

Je ne suis toujours pas d’accord avec vous Mettero, pourquoi cela serait réservé uniquement aux initiés, il suffit simplement de savoir compter pour voir que le placement à encore un interet, n’importe quel débutant peut le faire.

On compare toujours un investissement en SCPI a crédit pour placer en cash ou en AV, dans tous le cas votre risque est présent, je ne vois pas ou vous trouvez que l’un serait plus simple et donc pour débutant et l’autre plus difficile et donc pour initiés.

De plus dans la version investissement en direct il faudra déduire les intérêts d’emprunts des revenus, alors qu’en AV vous ne pouvez pas le faire et donc n’avez pas a réfléchir pour votre déclaration d’impôt. Dans ce cas c’est donc l’investissement en directe qui serait potentiellement plus compliquée pour un débutant.

Pour vous donner un exemple réel et tout a fait pertinent :

Taux : 1,144 % TAEG chez Boursorama en ce moment (pour 60k 30k).
Temps :
- 20 minutes a remplir les formulaires et 7 jours d’attente pour le déblocage des fonds.
- 20 minutes pour ouvrir un AV chez Linxea ou autre courtier en ligne.

Pour ce qui est du risque et de l’investissement personnel il sont le même que ce soit en cash ou sur AV. Dans tous les cas il faudra bien que vous choisissiez les SCPI non ?

Maintenant imaginons que vous placez tout sur Primopierre (pour faire simple je n’en prend qu’une, mais vous pourriez en prendre plusieurs pour diversifier le risque) vous auriez potentiellement un rendement de 5 % (annoncé en 2016, les performances passés ne préjugent pas des performances future…) donc prenons plutôt 4 %, vous avez un différentiel de 2,85 %.

Alors, oui, je suis tout a fait d’accord, l’investissement n’est pas optimum car vous ne pouvez pas utiliser la déduction des intérêts d’emprunts mais le montage est tout aussi simple, pas plus risqué mais il est encore pertinent (d’autant plus qu’au terme du crédit, vos produits ne seront pas imposés alors qu’en directe ils le deviendront).

Edit: correction du montant du prêt.

Dernière modification par goldex (02/07/2017 18h01)


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

Hors ligne Hors ligne

 

#843 02/07/2017 17h54

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

Bonjour,

1,14% de TAEG chez bourso, pour quel type d’emprunt et quelle durée ?

Hors ligne Hors ligne

 

#844 02/07/2017 18h00

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   151  

Prêt personnel, maximum 48 mois pour 30k (je me suis trompé, j’ai noté 60k dans mon message précédent).


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

Hors ligne Hors ligne

 

#845 02/07/2017 18h09

Membre
Réputation :   25  

Oui goldex, je suis d’accord avec l’ensemble de votre démonstration, si on part dans l’hypothèse de l’AV où on ne compare que la performance de la ligne SCPI.
Au final , pour  moi prendre de la SCPI ( uniquement) à crédit sur une AV, c’est comme accepter une AV avec 1,5 à 2 % de frais de gestion (le montant du coût du crédit)
Quand on compare les AV, nous nous accordons tous à dire qu’il faut choisir les AV à faible frais de gestions pour ne pas grever le rendement de l’AV.
Et là on fait l’inverse.

Voilà principalement pour moi pourquoi
- SCPI en AV en cash
- SCPI en direct à crédit.

Comme vous l’avez souligné la gestion du risque ne change rien dans les deux cas, comme le niveau initié ou non initié.

Hors ligne Hors ligne

 

#846 02/07/2017 18h09

Membre
Réputation :   13  

Boursorama ne fait pas de crédit immobilier pour financer des scpi, il faut passer par un prêt à la consommation. Ca limite.
En ce moment c’est 1,15% pour un montant entre 5 000 et 30 000€ et une durée entre 12 et 48 mois.

Moi j’en ai fait 2,
un, il y a 1 an de 15 000€ sur 48 mois à 0,95%
l’autre dernièrement de 6 000€ sur 48 mois à 1,15%

Je ne déduis pas les intérêts d’emprunt, je déclare en micro-foncier.

Hors ligne Hors ligne

 

#847 02/07/2017 18h11

Membre
Réputation :   25  

C’est sûr qu’à moins de 1 % de crédit là, ça change un peu la donne…. Et ma démonstration devient caduque ….

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #848 02/07/2017 18h21

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   151  

@Mettero : C’était juste pour insister sur mon désaccord avec votre affirmation comme quoi le crédit est inutile et délétère pour des SCPI sur AV.

On peut comparer avec les couts globaux (crédit, frais de dossier, frais de gestion sur AV …) dans certains cas ce sera intéressant et dans d’autres non.

D’une manière générale, comme je le disait plus haut, s’endetter pour acheter un actif est sain quand le taux de l’emprunt est inférieur au rendement de l’actif (ce n’est pas uniquement valable en immobilier) et que l’ont peut largement assumer les échéances du prêt.

Et l’évidence est qu’il vaut mieux s’endetter pour un actif que pour un passif smile


Stay away from negative people. They have a problem for every solution.

Hors ligne Hors ligne

 

#849 02/07/2017 19h14

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   247  

Par contre le crédit conso sur des durées de 3 ou 4 ans avec du micro foncier je suis pas certain que ce soit si avantageux mais c’est toujours ca.

Puis faire un crédit conso CT pour investir dans un actif non liquide cela peut être risqué

Hors ligne Hors ligne

 

#850 02/07/2017 21h24

Membre
Réputation :   1  

des personnes ont des expérience avec la banque postale pour un prêt immobilier SCPI ?

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur