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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 23/03/2018 08h41

Membre
Réputation :   0  

VOTRE PROFIL

- Marié (biens séparés), 29 ans, 30% de TMI

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : correct
- Fiscales : bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : théorique bonne, pratique moins bonne
- Sociales : excellente
- Temps disponible : plusieurs heures par semaines

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : 1965
- Étage 1/3, luminosité ok, surface 29m2, ascenseur : non
- Déjà occupé ? Inhabité ? : inoccupé
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Bénévole
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? TBD
- Volets isolants ou persiennes ? TBD
- Espaces verts dans la copropriété ? TBD
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? TBD

LOCALISATION DU BIEN

- Centre ville commune de 4000 habitants (assez dynamique de par sa localisation)
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? : Excellent
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? : probable

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : Affiché à 80000 j’aimerai l’obtenir à 73k maximum + 7% de notaire : 78k
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 440 HC
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les 2 ans = 4%
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non

- Travaux immédiats : Rien
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : TBD
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : TBD

- Taxe foncière hors TEOM : 390
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : oui
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : oui

- Rentabilité brute : 6.7

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Taux du crédit avec assurance 1.7 + 0.36
- Durée du crédit : 20 ans
- Investissement en meuble : 2500 euros

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location meublée (LMNP au réel)

L’idée de cette acquisition est la vérification par l’apprentissage. Je souhaite réaliser une opération cohérente avec un CF nul ou positif tout en sortant le minimum d’argent.

Merci pour vos retours et n’hésitez pas à me solliciter pour compléter au besoin.

TBD : To be defined - à définir

Dernière modification par Jeanneau46 (23/03/2018 08h44)

Mots-clés : immobilier, lmnp (loueur en meublé non professionnel), location

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[+1]    #2 23/03/2018 10h57

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Réputation :   633  

Jeanneau46 a écrit :

- Centre ville commune de 4000 habitants (assez dynamique de par sa localisation)

…/…
- Rentabilité brute : 6.7

…/…
L’idée de cette acquisition est la vérification par l’apprentissage. Je souhaite réaliser une opération cohérente avec un CF nul ou positif tout en sortant le minimum d’argent.

La rentabilité affichée est incompatible avec la volonté d’avoir un CF nul ou positif. Bien insuffisante en générale et particulièrement pour une toute petite ville.

Beaucoup viennent sur ce forum avec la même réflexion, c’est mon premier investissement le résultat ne sera pas terrible… combien comptez vous vous infliger de mauvais investissements avant d’avoir "droit" à un bon ?
Ne vaut-il pas mieux d’emblée chercher celui-là ?

Pour le fait de passer à l’action, je ne peux que vous encourager, c’est en forgeant qu’on devient forgeron wink

Dernière modification par DDtee (23/03/2018 11h01)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#3 23/03/2018 11h40

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Réputation :   19  

Tout est dit.
On est sur un CF négatif pour sûr.
Trouvez mieux.
Potter

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#4 23/03/2018 13h14

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Rembourser un crédit de la totalité de la somme sur 20 ans, c’est 5 % de rendement nécessaire, rien que pour rembourser le capital : 100 % du prix d’achat / 20 = 5 %. A partir de là, ajoutez les intérêts, les assurances et les charges et, même en LMNP au réel, il faut du 8 à 10 % brut pour espérer avoir un CF nul. Ou bien mettre un apport conséquent mais c’est se leurrer soi-même puisque ça n’améliore pas la rentabilité, seulement le cashflow.

Par ailleurs, d’après le nombre de lignes "TBD", on dirait que vous n’avez pas visité le bien. Vous ne pouvez pas faire des plans sur la comète avant d’avoir visité. Les travaux à réaliser notamment ne se voient bien que sur place ; sur les annonces c’est très souvent présenté comme en bon état ou rénové, mais la réalité peut être toute autre.

Dernière modification par Bernard2K (23/03/2018 19h12)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#5 23/03/2018 13h19

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Réputation :   65  

Je rejoins les analyses précédents (sans connaitre votre marché ni la ville concernée). Cela va impacter négativement votre taux d’endettement, ce qui pourrait être bloquant à l’avenir en cas de changement de RP et/ou de souhait d’investissement(s). Et ce d’autant plus que vous avez déjà acquis un bien en Pinel, qui doit également être en CF négatif, ce qui a déjà diminué votre capacité d’emprunt.


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#6 28/03/2018 08h37

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Réputation :   0  

Bonjour à tous et merci pour vos messages constructifs et pertinents.

Pour faire un point de situation du projet, effectivement je n’avais pas encore visité le bien lors du post du message. C’est chose faite et le message est actualisé.
Fait intéressant appris lors de la visite, le propriétaire a déjà reçu et accepté une offre à 70000€. Malheureusement faute de financement la personne qui s’est positionné n’a pas concrétisé l’achat.

Me revoila donc très intéressé par ce bien et souhaite vous soumettre le projet pour avis.

VOTRE PROFIL

- Marié (biens séparés), 29 ans, 30% de TMI

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : correct
- Fiscales : bonnes
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : théorique bonne, pratique moins bonne
- Sociales : excellentes
- Temps disponible : plusieurs heures par semaines

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : 1995
- Étage 1/3, luminosité ok, surface 29m2, ascenseur : oui
- Déjà occupé ? Inhabité ? : inoccupé, c’est le propriétaire qui occupait le bien jusqu’à présent.
- Si appartement : syndic professionnel ou bénévole ? Bénévole
- Chauffage collectif / individuel ? gaz/fuel/électrique ? individuel Gaz
- Volets isolants ou persiennes ? Volets isolant
- Espaces verts dans la copropriété ? oui autour du bâtiment
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? Télé-relevés ou manuels ? Individuel, manuel.

LOCALISATION DU BIEN

- Centre-ville commune de 4000 habitants (assez dynamique de par sa localisation)
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? : Excellent
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? : probable

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire : 70000 + 7% = 74900
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 440 HC
- Taux de vacance envisagé : 1 mois tous les an
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : non

- Travaux immédiats : Rien
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : rien à signaler les communs sont en excellent états.
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : rien
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : façade refaite l’année passée.

- Taxe foncière hors TEOM : 300
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : non
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : non

- Rentabilité brute : 6.5%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 0
- Taux du crédit avec assurance 1.8 + 0.36
- Durée du crédit : 25 ans
- Investissement en meuble : 3000 euros

RÉGIME D’EXPLOITATION
- location meublée (LMNP au réel)

Je répète que ce projet a pour but de valider par l’apprentissage le fait de réaliser une opération avec un CF nul ou positif tout en sortant le minimum d’argent.

Pour les calculs de rentabilité nette et nette nette, je m’appui en grande partie au simulateur de rendement locatif.

Merci d’avance pour vos retours.

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#7 28/03/2018 11h43

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On vous à déjà dit la médiocrité du rendement, vous avez visité, c’est pire encore…
Vous écrivez à nouveau les mêmes erreurs déjà pointées du doigt sur le CF nul ou positif…
Que voulez-vous que nous y rajoutions ?


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#8 28/03/2018 12h48

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Bonjour,
Deja une banque qui vous suit sur 25 ans pour du locatif ça sera dur à trouver, ensuite il vous faut une assurance pno, déplus vous ne précisez pas les charges de copropriétés qui sont très importantes pour prendre en compte la rentabilité d’un investissement.
Vous indiquez que le syndic est bénévole mais j’ai un doute dans une copro avec ascenseur …

Pour rejoindre les autres intervenant je serais vous je passerais mon chemin, à moins de faire une offre à 55k ça ne vaut pas le coup


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

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#9 28/03/2018 13h41

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Pardonnez moi j’ai oublié de mentionner les charges de copro. 45€ / mois.

Pour info le CM de ma région, propose un financement sur 25 ans après soumissions de mon profil à la commission d’agence.

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#10 28/03/2018 13h46

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Que vous obteniez ou non ce financement sur 25 ans ne changera pas grand chose au fait que ce bien est trop cher par rapport au loyer.

Avez vous envisagé d’effectuer une simulation avec revente au bout de 5 ans par exemple dans un contexte baissier ? Non seulement vous n’aurez quasiment pas remboursé de capital, mais en plus vous aurez du payer tous les mois pour combler le CF négatif durant ce laps de temps.

Concernant le financement, si vous êtes au CM sachez trouver le bon interlocuteur, c’est à dire celui qui aura le pouvoir de décision pour un financement de ce type, sans avoir à passer par une commission d’agence.

PS : les 45 euros de charges que vous indiquez sont elles celles à la charge du propriétaire ? du locataire ?

Dernière modification par dalki (28/03/2018 13h49)


Parrainage Hello Bank (80 euros) et Bourse Direct (50 euros).

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#11 28/03/2018 14h03

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Ce sont les charges propriétaires.

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#12 28/03/2018 15h05

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Avez vous une proposition écrite en rapport avec ce projet ?

Si c’est le cas foncez puisque vous pensez que c’est un bon bon « premier » projet…


Objectif retraite 2030 —-> J-3756

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#13 29/03/2018 06h50

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Je pense que vous être trop optimiste sur beaucoup de choses :
- frais de notaire 7 % : c’est pourtant dans les 8 % et même un peu plus sur de relativement faibles montants.
- vous ne semblez pas intégrer le prix des meubles dans l’investissement initial.

Votre vrai investissement initial est : prix d’achat + frais de notaire + frais de dossier bancaire/garantie + meubles et menus travaux avant mise en location. Même en partant sur un prix de vente 70 k€, la facture totale est de 80 k€ environ.

Sur les charges :
- "Assurance PNO (propriétaire non occupant) : non". Cette assurance est pourtant obligatoire en copropriété, et ne coûte pas très cher (de l’ordre de 80 € par an).
- aucun travaux budgétés ni dans la copro ni dans l’appartement. Les biens immobiliers sans travaux, ça n’existe pas. En moyenne long terme, il faut consacrer entre 0,3 et 1 % par an du prix, pour entretenir un bien et le garder au goût du jour.

Au total, la rentabilité de cet appartement reste basse, et l’affaire vraiment pas extraordinaire !

Dernière modification par Bernard2K (29/03/2018 06h53)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#14 03/04/2018 09h29

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Merci Bernard2K pour les commentaires et remarques argumentés.

Effectivement avec ce prix de vente de départ, l’ensemble mis bout à bout, la rentabilité n’est pas extraordinaire.

Je vais devoir être bon dans la négociation pour tenter d’obtenir un prix plus correct pour atteindre mon objectif sur ce projet (cash-flow > ou = à 0).

Merci à tous pour les remarques

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#15 03/04/2018 13h39

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A titre de comparaison mon premier bien a objectif locatif acheté il y a 6 mois  m’a coûté 50 000 soit 20 000 de moins smile pour un loyer identique smile et déja je trouve pas cela extraordinaire je pense que j’aurai pu mieux faire

Bonne suite de recherche smile

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#16 03/04/2018 14h47

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floppy a écrit :

A titre de comparaison mon premier bien a objectif locatif acheté il y a 6 mois  m’a coûté 50 000 soit 20 000 de moins smile pour un loyer identique

Dans la même région?
Les régions frontalières ont des spécificités propres.

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#17 04/04/2018 09h56

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Effectivement la région est frontalière avec la Suisse et le marché immobilier est fonction de cela. C’est assez difficile de trouver des biens (même avec travaux) qui offre des rentabilités brutes au delà des 10%.

Pour faire une mise à jour du projet, j’ai réalisé une offre à 65000€ qui a été acceptée hier (le vendeur et l’agence ont fait un effort chacun).  Conscient que la rentabilité n’est pas extraordinaire, je tends à atteindre mon objectif sur ce projet.

Reste à découvrir en réel les joies de la location meublé.

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#18 04/04/2018 10h20

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En achetant de l’immobilier à plus fort rendement, on prend le risque d’une décote à terme - même en achetant déjà "décoté" - ou une stagnation quand le reste de l’immobilier montera. Les exemples de villes dans cette situation ne manquent pas.
A l’inverse en achetant plus cher vous misez sur un meilleur potentiel de revalorisation, au détriment du rendement immédiat.
Personnellement j’ai toujours privilégié ce dernier aspect, ne pas oublier qu’en immobilier, on conseille souvent de privilégier un bon emplacement, cela se paie.

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