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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 04/12/2017 16h48

Membre
Réputation :   23  

Bonjour,

je possède 2 studios meublés et 1 T3 meublé loué à des étudiants dans une grande ville étudiante. Les appartements  sont comme neuf et je n’ai aucun soucis pour les relouer rapidement. Souhaitant poursuivre mes investissements dans un appartement de 80 m² en milieu rurale ( commune dynamique quand même ) je ne vais pas pouvoir le louer comme les autres à des étudiants mais plutôt à une famille.
Es ce qu’il est préférable de le louer en meublé ou pas ?  et si il n’est pas meublé comment je gère cela  au niveau des revenus par rapport aux autres qui sont meublés ?
Merci

Mots-clés : lmnp, location, meublé

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#2 04/12/2017 17h24

Banni
Réputation :   -1  

Bonjour,

Avantages du meublé :

- fiscalité (abattement de 50% ou frais réels..) en LMNP mais CFE, loyers plus élevés,avantages pour les "touristiques"

Désavantages :

- liste précise des meubles :
Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé | Legifrance

rotation plus rapide des locataires, risque de prostitution,

On peut louer des appartements meublés en LMNP et des nus au régime foncier simultanément.

Contacter un coach immobilier pour approfondir !

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#3 04/12/2017 17h40

Membre
Réputation :   63  

Bonjour,
D’un point de vue fiscal, il n’y aucun souci  à louer à la fois des appartements en meublé et en nu.
En règle générale, il est plus avantageux de louer en meublé qu’en nu, surtout si votre TMI est élevée.
A vous de voir s’il y a un marché pour le meublé pour un T4 dans votre commune rurale (famille, colocation?). Séparer le T4 en deux appartements?
Cdt
ps: concernant la prostitution (nous avons eu une fois des doutes sur une locataire …), c’est tout de même rare et je ne pense pas qu’il y ait une différence entre meublé et nu.

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#4 04/12/2017 18h08

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La première chose est de tester la demande en meublée. Sur des T4, elle est plus rare. Donc annonce fictive pour tester le marché.

Si la demande n’est pas là en meublé, on parle alors dans le vide en évoquant le meublé. Il faudra donc louer en nu. Les 2 régimes sont cumulables. La location en nue fait plus mal fiscalement, selon la zone du logement (B2 ou C ?) vous pouvez regarder du côté de la loi Cosse ou du déficit foncier pour atténuer la note fiscale.

Dernière modification par julien (04/12/2017 18h08)

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#5 04/12/2017 20h18

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Tout dépend de la clientèle visée.

En milieu rural, vous ne pourrez viser que les jeunes actifs en meublé.

En nu, vous aurez une clientèle bien différente.

Fiscalement, ce sont 2 stratégies différentes.  A vous de voir laquelle sera la plus "fiable" dans le temps par rapport à votre situation.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#6 04/12/2017 20h28

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sgiloc a écrit :

risque de prostitution

Hein ?!

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#7 04/12/2017 21h37

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Bonjour,

Merci pour vos réponses.
Mon but est de faire du meublé afin de défiscaliser le plus possible.
L’appartement fait 80m² avec 20m² de grenier sur trois niveau. Je ne me vois pas faire du meublé avec une telle surface: je pense qu’il y a peu de famille (4 personnes) qui débarque dans une ville avec que des valises à la main.
La ville ne se prête pas trop au tourisme non plus donc plutôt de la longue durée.
Je vais visiter l’appartement la semaine prochaine dans l’idée de faire un studio en bas avec un duplex au dessus. Je ne pense pas me lancer dans trois appartements cela ferais trop de boulot.
Au niveau revenu cela devrait être pas mal et avoir une rentabilité correcte.
Cordialement

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#8 05/12/2017 07h58

Banni
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Pour KC44,

Hein ? Quoi ?

De nombreux bailleurs depuis plus de 25 ans de meublés comme moi  ont été confronté à la prostitution !

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#9 05/12/2017 10h34

Membre
Réputation :   2  

Que voulez-vous dire par "confronté à la prostitution"?
Je suis également étonné de lire ca.

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#10 05/12/2017 10h57

Banni
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demande de location que j’ai refusé à des prostituées pour moi !
Etre pris pour des souteneurs par la Police pour des amis à Lyon, Toulouse et à la campagne.

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#11 05/12/2017 11h29

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Oui, la prostitution est un risque récurent, principalement pour la location courte durée. J’y ait été confronté de nombreuses fois !
Avec quelques questions généralement on se débarrasse par téléphone de ceux qui veulent réserver l’appartement (plus difficile pour ceux qui choisissent des plateformes avec réservation directe).

Une fois, jeune bailleur, je me suis fais avoir en acceptant la réservation mais ayant un doute en patrouillant dans le quartier, j’ai repéré les 2 filles qui attendaient avec leurs valises que l’état des lieux soit réalisé. Au mépris de la loi, j’ai refusé la location…

Dernière modification par DDtee (05/12/2017 11h30)


Ceux qui dansent sont pris pour des fous par ceux qui n'entendent pas la musique (Nietzsche)

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#12 05/12/2017 19h52

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En location temporaire, en ville, oui ! Un meublé de 80 m² à la campagne, qu’est-ce que vous voulez qu’une prostituée aille faire de ça ? Faut pas inventer des risques qui n’existent pas !

Non, le problème d’un T4 de 80 m² à la campagne en meublé, c’est surtout qu’il ne se loue pas.


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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