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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/11/2016 21h51 → Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation) (appartement, bail, colocation)

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Bonjour à tous,

Je suis nouvelle sur ce forum que j’ai pas mal parcouru pour avoir des info sur l’investissement locatif.
Ca fait quelques temps que je pense à investir et je suis en passe de franchir le cap.
J’ai 32 ans, aucune expérience en la matière mais ai une réelle envie de tenter l’aventure.

Au départ je pensais acheter une maison divisée en plusieurs apparts (montant max 100 000€) en bon état pour les mettre en location. Après quelques visites non convaincantes et une proposition d’une agente immobilère je me tourne maintenant vers l’achat d’un appartement T4 pour de la colocation.

J’ai visité un appartement lundi dernier et aimerais avoir votre avis:
C’est un appart en bon état, meublé et utilisé jusqu’à présent pour de la colocation.(prix: 93 000€)
Sa disposition est telle qu’il est bien pour de la colocation (long couloir avec toutes les chambres d’un côté, puis arrivée sur un salon/SAM) mais pas pour un T4 familial.
IL est dans une ville de 60 000 habitants, avec 3 lycées professionels (BTS, bac pro etc) à moins de 1 km, à 5 min à pied du centre ville.
Jusqu’à présent il était loué avec des baux multiples (un bail par colocataire, 280+50€).
Je me suis renseignée, cela n’est malheureusement plus légal vu la taille des chambres.
La propriétaire n’a pas les anciens baux (j’en ai juste quelques uns) et je ne peux donc pas savoir s’il a été bcp loué ou non. Apparemment ce n’est pas par mauvaise foi mais par manque d’organisation+ pb perso.
Je suis obligée de me tourner vers un bail unique et trouver 3 colocataires d’un coup.
Cela me refroidit un peu. On est en novembre, l’année scolaire a donc commencé et les étudiants sont donc sûrement déjà logés. J’ai peur d’acheter cet appart et de ne pas trouver de colocatires avant septembre prochain. De plus, dans ma ville les annonces que je vois sont pour des baux individuels (pour des chambres pourtant inférieures à 14m2), je me demande donc si les étudiants ne vont donc pas préférer ces chambres que mon appart pour 3.

D’où mes questions et besoins d’avis plus éclairés que le mien:
- est ce que c’est une bonne idée d’acheter cet appart ?
- est ce que , par expérience, vous pensez qu’il est possible de trouver des étudiants en milieu d’année et surtout prets à signer un bail unique ?
- faudrait-il mieux que j’aménage l’appart de façon à ce que l’espace privé fasse 14m2  et proposer ainsi des baux individuels ?( cela est possible en créant par exemple des espaces individuels fermés de 2m2 dans le hall)

Si vous avez des conseils n’hésitez pas, c’est mon premier investissement et j’ai un peu peur de me trompée. Et en même temps pour investir il faut prendre un peu de risques …mesurés

Message édité par l’équipe de modération (18/11/2016 17h00) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : appartement, bail, colocation

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#2 16/11/2016 23h38 → Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation) (appartement, bail, colocation)

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Bonsoir.

Concernant la collocation je ne peux pas trop vous aider je n’en ai jamais fait mais je remarque à votre message que vous m’avez l’air perdu et pleine de questions.

Alors prenez bien le temps de peser le pour et le contre et surtout de vous former ou vous risquez d’y laisser des plumes. Prendre des risques oui mais partir à l’aveugle sur un projet comme ça en n’ayant aucune idée de la rentabilité ou de savoir si ca sera loué non.

Vous trouverez d’autres bien moins compliqué et plus clair pour commencer.

Je ne veux pas vous faire peur ou vous refroidir mais bien vous faire comprendre que l’immobilier comporte pas mal de risques et qu’il faut bien tout calculer et être sur de son coup avant d’acheter.

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#3 17/11/2016 01h41 → Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation) (appartement, bail, colocation)

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Ce qu’a dit volthur est très juste. Se lancer dans l’inconnue par manque de connaissances, compétence ET préparation n’a rien à voir avec le fait de "prendre des risques" pour faire un bon investissement.
Ca ressemble plutôt à sauter à l’élastique parce qu’on en a vu un qui trainait et que l’on s’est laissé grisé par la "réelle envie de tenter l’aventure" sans même vérifier s’il était bien arrimé.

On n’est sait pas assez sur votre projet, ville pour vous conseiller, par contre on sent que vous pouvez travailler davantage le sujet et continuer de vous former et prendre le temps de réfléchir, ne vous laissez en rien influencer par un agent.
Seule vous devrez prendre les décisions et prendre des risques, cela veut dire se lancer dans un projet en toute connaissance de cause après avoir pesé toutes les difficultés et ensuite seulement restera toujours une part d’inconnue qui correspondra au risque.

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#4 17/11/2016 09h50 → Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation) (appartement, bail, colocation)

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Merci à vous Volthur et  Kc44 pour vos réponses.
Il est vrai que je débute puisque ce serait mon premier achat, d’où mon expression "zéro expériece en la matière". J’ai tout de même pas mal lu auparavant sur le net  et lu des livres pour savoir où je mettais les pieds et ça fait 6 mois que je suis en train de réfléchir à mon projet.
Mes doutes viennent beaucoup du fait que j’étais partie sur un projet de maison divisée en apparts (bien assez rare au vue de mon budget) pour lequel j’étais au claire et que là je dois réfléchir pour un bien un peu différent. Mais vu le peu de maisons divisées dans mes prix, je ne trouve pas ce que je veux et acheter un appart pour faire de la coloc me parait être une alternative.

Niveau financier je ne me mets pas en danger: j’ai une bonne partie des 100 000€ de côté. Je compte faire un prêt du montant de l’achat et rembourser sur 10 ans.  Mais le but est de le louer au mieux.
J’ai fait pas mal de calculs et ce bien a une bonne rentablilité nette… à condition d’être loué 10 mois/an .
Et mes doutes viennent surtout de là ! Comment savoir à l’avance qu’un bien sera loué ou non ?
C’est forcément impossible de savoir. Et la colocation et surtout la loi alur qui contraint à louer avec un bail unique aux colocataires (comme les chambres font moins de 14m2) me posent question.
Si je respecte cette loi (et je préfère le faire) je me demande si des étudiants vont être d’accord pour signer un bail unique, sachant que dans ma ville les autres annonces ne respectent pas ça et proposent des baux individuels (donc moins engageants pour eux).
J’ai d’ailleurs une autre question que j’ai oublié de poser hier par rapport à ça:
- Est-il possible de faire un bail unique avec un locataire (en le faisant payé qu’1/3 du loyer et en notant la quote part du loc 2 et du  loc 3 en notant qu’il arrive plus tard) puis de le compléter avec un avenant à l’arrivée des 2 autres ? Cela me laisserait plus de souplesse..

N’hésitez pas si vous avez d’autres conseils, je suis preneuse !

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#5 17/11/2016 10h48 → Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation) (appartement, bail, colocation)

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Bonjour,

Avez-vous lu ces fils :
Loi Alur : colocation, bail solidaire et baux individuels…
Elodie01 : étude de cas immobilier (immeuble avec colocation)

Quand vous dites prendre 2 m² dans le hall comme espace privatif : est-ce que ça serait dans la continuité de chaque chambre ? Parce que si c’est distant, je doute qu’une sorte de placard de 2 m² + une chambre non contiguë soit considéré comme constituant un "logement". N’oubliez pas non plus qu’il faut, a priori, un point d’eau par chambre.

Je vois plusieurs solutions :
1) vous louez avec baux individuels sans respecter la loi
2) vous louez avec bail unique. Ce n’est pas la mer à boire, il y a de nombreux témoignages qui montrent que c’est possible. Logiquement, le bailleur gagne moins car le loyer doit être au tarif normal pour un tel appartement, indépendamment du fait que c’est une colocation. Le fait d’accepter la colocation permet peut-être d’augmenter le loyer de quelques dizaines d’euros, mais pas plus. Sinon, les 3 candidats à la colocation iront voir ailleurs.
3) vous faites des travaux (déplacez des cloisons etc.) pour atteindre les 14 m² + point d’eau par chambre et pouvez louer en baux individuels.
4) vous ne louez pas des RP. Vous louez de la résidence secondaire ou du saisonnier. Dans ce cas, le bail échappe à la loi de 1989 modifiée par la loi ALUR et n’est placé que sous le code civil (cf fil d’Elodie où c’est bien détaillé). Vous expliquez bien à tous les candidats potentiels que c’est une location pour quelqu’un qui a sa RP ailleurs. Vous aurez comme locataires des touristes, étudiants, stagiaires, travailleurs détachés… Beaucoup de rotation, avec des durées de bail pouvant être aussi courtes que 1 semaine. C’est très chronophage : j’espère que vous n’êtes pas situé loin, pour pouvoir gérer cela en direct.

Est-il possible de faire un bail unique avec un locataire (en le faisant payé qu’1/3 du loyer et en notant la quote part du loc 2 et du  loc 3 en notant qu’il arrive plus tard) puis de le compléter avec un avenant à l’arrivée des 2 autres ? Cela me laisserait plus de souplesse..

Par principe, le bail unique concerne forcément la totalité du logement et la totalité du loyer. Les avenants peuvent enregistrer les nouveaux locataires, mais pas une modification du loyer x2 ou x3, ce qui serait même potentiellement attaquable.
Le loyer indiqué dans le bail doit être la totalité, et votre 1er locataire devrait donc payer la totalité du loyer. Si vous lui faites ristourne des 2/3 du loyer en attendant les futurs locataires, c’est possible mais vous êtes potentiellement imposable sur ce loyer fictif, puisque c’est vous qui renoncez volontairement à recevoir votre dû.

Une solution dans votre situation, c’est 4) puis 2).
C’est à dire que vous louez des chambres en saisonnier/temporaire jusqu’en août, en prenant garde à ne pas faire de bail qui dure au-delà d’août (c’est facile puisque dans un bail soumis seulement au code civil, la durée est libre).
En juin/juillet, vous publiez une annonce pour colocation avec bail unique pour 3 personnes, à démarrer en septembre. En septembre vous démarrez avec une équipe de 3 colocataires en bail unique.

Dernière modification par Bernard2K (17/11/2016 11h16)

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#6 17/11/2016 17h45 → Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation) (appartement, bail, colocation)

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Merci Bernard pour votre réponse détaillée !
Oui j’avais lu ces 2 posts, le premier était vraiment intéressant et c’est lui qui m’a bien éclairé sur la loi alur et les inconvénients qu’elle pouvait avoir pour la colocation en baux individuels.
Effectivement je pourrais louer en baux courts jusqu’à cet été, faire un peu de saisonnier puis passer à un bail unique pour 3 étudiants après. C’est pas mal de temps mais j’en ai un peu donc ça pourrait le faire.

Vous m’apprenez qu’avec un bail unique je ne pourrai pas mettre un loyer aussi élevé que 3 baux individuels*3.  Là, les loyers sont de 280€/ colocataires (soit 800€)  alors qu’un T4 dans ma ville se situe plutot autour des 600€. C’est ce point là qui me pose surtout problème.
Cela donne un rendement largement inférieur à ce que j’avais prévu .
Mais du coup, est ce que la colocation est si intéressante que ça ? Je vois partout que oui, mais avec un bail unique pas tellement, si ? En plus du loyer qui n’est pas plus élevé qu’un appart classique, il y a plus de turn over et plus de temps à passer j’imagine.

Pour ce qui est de trouver des locataires dont ce ne serait pas la RP ce n’est pas bête comme solution.
Après, comme je vise les étudiants, cela ne les empêcherait-il pas d’avoir des APL ?

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#7 17/11/2016 18h14 → Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation) (appartement, bail, colocation)

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ste29 a écrit :

Vous m’apprenez qu’avec un bail unique je ne pourrai pas mettre un loyer aussi élevé que 3 baux individuels*3.

Bernard2K , je suis sur qu’il n’en sera pas vexé, à par cette opinion un point de vue très théorique. Cela dépend principalement du marché local, souvent assez déséquilibré en colocation avec avantage à l’offre.
A titre d’exemple, je loue une maison ainsi avec un bail unique (une chambre est trop petite pour des baux individuels) visible dans ma présentation. L’expérience prouve que le bail n’est pas un handicap pour le montant du loyer, les chambres sont louées +/- au prix d’un studio dans cette ville wink

D’autre part, vous pourrez surement trouver de jeunes travailleurs avec caution à n’importe quelle moment de l’année (ici aussi, cela dépend de la ville et de son marché).


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#8 17/11/2016 20h10 → Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation) (appartement, bail, colocation)

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Je partais de l’idée que 3 étudiants qui sont déjà motivés à faire de la coloc peuvent démarcher des bailleurs "normaux" à prix "normaux". Ils vont peut-être essuyer 9 refus mais finiront pas en trouver un dixième qui accepte.

Maintenant, c’est effectivement une question d’équilibre offre/demande.

Si vous arrivez à louer au même prix qu’en baux individuels, c’est parfait !

Dernière modification par Bernard2K (17/11/2016 20h16)

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#9 18/11/2016 16h59 → Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation) (appartement, bail, colocation)

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En effet, cela est possible mais cela suppose que la communauté de 3 colocataires soit déjà formée. Toutes les demandes que j’ai ou presque sont des étudiants ou des travailleurs qui arrivent dans la ville, ne connaissent personne et choisissent une colocation pour avoir du lien social.

D’autre part, la loi Alur fait très peur aux bailleurs par sa complexité pour la colocation, c’est impossible à chiffrer mais l’immense majorité doit effectivement refuser (j’espère qu’un futur gouvernement annulera cette brillante loi ! Il semble que quelques candidats en parlent…)


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#10 18/11/2016 21h19 → Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation) (appartement, bail, colocation)

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Pour tester un peu , j’ai mis une annonce fictive sur le bon coin.
En proposant un bail unique (donc 840€+150 de charges pour un T4, ce qui était l’ancien montant global pratiqué avant en baux individuels)
Résultat: 51 vues , 0 clics sur mon mail et donc 0 prise de contact.
C’est peut etre un peu tôt pour en tirer des conclusions mais ça me refroidit encore plus pour l’achat de ce bien.

La colocation en bail unique me semble assez risquée vu le secteur (étudiant). Effectivement, c’est plus simple pour un nouvel arrivant dans la ville de signer un bail individuel car moins engageant et plus pratique pour rencontrer du monde.

Je vais donc revenir à mon projet initial qui était d’acheter des appartements dans une petite copropriété ou une maison divisée en apparts.
Merci d’avoir pris le temps de me répondre et de m’aiguiller. :-)

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#11 19/11/2016 00h45 → Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation) (appartement, bail, colocation)

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Forcément, si vous mettez une annonce pour un T4 à 990 € CC, là où les autres sont à 600-700 € CC, ça ne va pas vous ramener beaucoup de monde !

Ce que voulait dire DDTee (il complétera sans doute), c’est qu’il met une annonce genre "grande chambre en colocation dans sympathique T4, 280 €/mois". Et après c’est lui qui "marie" les 3 colocataires et leur fait signer le bail unique.

Dernière modification par Bernard2K (19/11/2016 00h46)

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#12 19/11/2016 09h58 → Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation) (appartement, bail, colocation)

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Dans cette annonce fictive j’ai annoncé un prix à 280€/ personne dans le titre et dans l’annonce.
Mais j’ai quand même marqué que c’était sur un même bail, soit un montant de 840€ au total.
Comme c’était pour tester j’ai présenté tel quel. Si j’avais trouvé des colocataires dans cette présentation honnete mais pas trés vendeuse, je me disais que j’aurais eu encore moins de mal pour en trouver par la suite en m’arrangeant un peu.
Mais aujourd’hui encore 0 contacts pour 61 vues…

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#13 19/11/2016 10h17 → Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation) (appartement, bail, colocation)

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On est en novembre… Votre annonce avait des photos ?

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#14 19/11/2016 11h01 → Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation) (appartement, bail, colocation)

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Bernard2K a écrit :

Ce que voulait dire DDTee (il complétera sans doute), c’est qu’il met une annonce genre "grande chambre en colocation dans sympathique T4, 280 €/mois". Et après c’est lui qui "marie" les 3 colocataires et leur fait signer le bail unique.

C’est exactement cela !
Il faut mettre l’annonce au prix de la chambre (pas dans le corps de l’annonce mais en définition) autrement aucune chance d’avoir le moindre appel…

ste29 a écrit :

La colocation en bail unique me semble assez risquée vu le secteur (étudiant). Effectivement, c’est plus simple pour un nouvel arrivant dans la ville de signer un bail individuel car moins engageant et plus pratique pour rencontrer du monde.

Existe t-il beaucoup d’annonce avec des baux individuels ? J’en doute… et pourquoi cela serait-il plus pratique pour rencontrer du monde ?


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#15 21/11/2016 19h01 → Ste29 : étude de cas immobilier (premier investissement pour de la colocation) (appartement, bail, colocation)

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Oui j’avais mis quelques photos.
J’ai eu un contact depuis: pour savoir si j’acceptais de louer à une seule personne.
Dans ma ville, toutes les annonces que j’ai vues sont en baux individuels. L’agente immo me disait que je pouvais faire comme ça, mais honnêtement acheter pour se mettre directement hors la loi ça m’embête.
Je disais que c’était plus pratique pour rencontrer du monde les baux individuels dans le sens où quand on doit changer de ville et qu’on veut faire de la coloc il parait plus simple de trouver une place dans une coloc formée que de trouver deux autres personnes pour former une coloc.
J’ai appelé l’agence pour dire que je ne prenais pas cet appart, je continue mes recherches sur un petit immeuble… en espérant trouver ce que je cherche !

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