Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#1 18/05/2020 07h02

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,

Nous avons décidé récemment d’investir dans l’immobilier et plus précisément dans la colocation : notre zone de recherche, le 93 (avec l’arrivée du Grand Paris, Universités proches…). Nous avons depuis la fin du confinement visité plus d’une quinzaine d’appartements. Nous avons visité plusieurs T4 les prix allant de 235 000 pour un 68m2 à 300 000€ pour 65m2.

Nous sommes tombés sur un appartement au prix de 212 000€ FAI un 78m2 dans une grosse copropriété de 14 étages. Sans grande conviction (prix anormalement faible, gros immeuble…) nous avons malgré tout visité l’appartement et finalement il est plutôt très bien, traversant, 3 chambres de 11 à 12m2 avec chacun un balcon filant, un grand séjour de 18m2 avec terrasse, une cuisine de 8,5m2 semi ouverte, une salle de bain, une salle d’eau privative, WC séparé, 2 places de parking, une cave. Possibilité de créer une 4ème chambre. Aucun travaux à prévoir. L’appartement se situe au pied du tram T1 et à 8 min à pied de l’université donc idéale pour la colocation d’étudiants. Bref un appartement idéal pour une colocation. La moyenne du mètre carré dans le secteur est de 3300e/m2.

Sauf que bien entendu, le hic est que les charges de copropriété sont énormes : 4400€/ an (incluant chauffage et eau, une gardienne, un jardin arboré, deux ascenseurs, immeuble de standing, sécurisé…) Je pense que le vendeur est prêt à vendre pour 200 000€ Hors frais de notaire.

Que pensez vous de ce bien?Je vous avoue que je suis novice, et ai même mal à m’en sortir avec les calculs de rentabilité…J’aimerais savoir si ce bien, bien qu’ayant de grosses charges de copropriété, reste intéressant pour un investissement? même si ce n’est pas l’affaire du siècle…est ce quand même intéressant? Merci d’avance pour votre aide.

Alba(l’investissement pour les nuls….)

NOTRE PROFIL

- Un couple 35 et 31 ans : Lui, responsable en CDI 3000€ net, moi Gérante d’un restaurant 3500€ lissée/mois

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : Zéro
- Fiscales : Zéro
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) : très bonne
- Sociales : très bonnes
- Temps disponible : 2 jours/semaine

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : Appartement en copropriété  + 1 parking extérieur+1 parking intérieur+ cave
- Année de construction : 1970
- 9ème étage sur 14, 78m2 carrez , (3 chambres ; possibilité de transformer en 4 chambres), deux d’ascenseur
- Déjà occupé ? libre
- Syndic professionnel
- Chauffage collectif
- Volets roulants
- Résidence de standing, espaces verts dans la copropriété
- Études de la copropriété : propriétaires majoritaires ? propriétaires débiteurs ? ventes aux enchères forcées (surtout dans un marché baissier, les ventes ne couvrent pas souvent les dettes) : je ne sais pas
- Concierge
- Décoration : Rien à refaire, cuisine équipée

LOCALISATION DU BIEN

- Saint-Denis (93)
- Au pied du Tram T1, en face d’un franprix, d’ une boulangerie, 1 station de tram du marché de Saint-Denis, 8 minutes à pied de l’université Paris VIII et du métro Université -Saint Denis
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Proche université pour colocation étudiante.
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Pas forcément ce coin, mais Saint-Denis  ville principale du Grand Paris
- Point négatif : Charges de copropriété de 4400€/an , Taxe foncière élevé à Saint-denis

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix FN inclus : 215 000€ (193 000€ pour le bien seul/ 12 000€de frais d’agence)
- Loyer envisagé :  location de 4 chambres à 550€ soit 2200€ par mois
Sur Saint-Denis les chambres standards se louent autour de 550€, avec un balcon privé et une salle d’eau, je pourrais certainement en louer 2 sur 4 un peu plus cher.
- Cible souhaité : étudiants et jeunes actifs

- Taux de vacance envisagé (1 mois par an)

- Frais de gestion locative envisagé si délégation : pas de délégation

- Budget travaux : 500€ (création de la 4ème chambre nous-même) sinon RAS
- Budget ameublement : 6000€
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : aucun,rien à signaler dans les 3 derniers PV d’AG.

- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : Rien
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : façade refaite il y a 4

- Taxe foncière hors TEOM : 3200€ moyenne sur saint-denis
- Charges de copropriété : 360€ / mois
- Réparations diverses : 50€ / mois
- Expert comptable = 0€ / mois

- Rentabilité brute : 11,6%

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 30000
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance 1,61
- Durée du crédit 25 ans
- Frais de tenue de compte : zéro
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème : oui

Mots-clés : achat, colocation, immobilier

Hors ligne Hors ligne

 

#2 18/05/2020 10h33

Membre
Réputation :   27  

Je ne comprends pas vos chiffres

Alba a écrit :

un appartement au prix de 212 000€ FAI

Alba a écrit :

Je pense que le vendeur est prêt à vendre pour 200 000€ Hors frais de notaire.

Alba a écrit :

Prix FN inclus : 215 000€ (193 000€ pour le bien seul/ 12 000€de frais d’agence)

Il y a des incohérences.

Les deux premiers points laissent penser que le bien est à 200k€ + 12k€ frais d’agence.
Le troisième point laisse entendre que le bien est à 193k€ et que les frais de notaire sont de 10k€ (soit 5.2%, ce qui me semble faible)

D’autre part :
-la création d’une nouvelle chambre pour 500€ me semble incroyablement optimiste, même en faisant soi même.
- un mois par an de vacance locative pour une colocation de 4 me semble aussi optimiste, mais je ne connais pas le secteur. Pour plus de sécurité, je prendrais 2 mois/an.

Et enfin, je n’arrive pas à retomber sur votre calcul de rentabilité mais je ne tombe pas loin, c’est déjà ça.

Sinon, vous dites avoir profité du confinement pour vous lancer, et c’est très bien. La démarche est bonne, vous visitez des biens, faites les calculs et gagnez en expérience, mais j’aurais tendance à dire que c’est un peu rapide pour vous lancer dans le contexte actuel.
Pour un premier investissement, je profiterais de l’incertitude actuelle pour continuer à me former, et voir dans quelques mois si une tendance se dégage pour investir ou non.

Hors ligne Hors ligne

 

#3 18/05/2020 10h40

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   291  

Bonjour,
déjà avant tout, il vous faut affiner les charges.

Car vous parlez de charges de copro, mais la répartition locataire/propriétaire, qu’elle est t’elle ?
(après, c’est sûr si vous comptez le loyer charges incluses, ça répond au problème)
Même question sur la taxe foncière, il faut parler montant exact et non moyenne. Et voir la répartition TEOM/TF.

Sinon, les charges sont hallucinantes, ça explique le prix de l’appartement : 7.200€/an.
Sur 25 ans, vous payez quasiment aussi cher de charge que de bien!

Autre point, pas de comptable ?
Si vous faites du LMNP, c’est plutôt conseillé!

Et pour finir, vous avez regardé les règles de colocation ?
Car ça me semble un point que vous avez pas vraiment abordé.

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #4 18/05/2020 11h02

Membre
Réputation :   33  

Iomipom a écrit :

Pour un premier investissement, je profiterais de l’incertitude actuelle pour continuer à me former, et voir dans quelques mois si une tendance se dégage pour investir ou non.

Pas mieux.
Maitrisez votre impatience car le contexte actuel est très incertain. Ne faites pas comme s’il ne s’était rien passé et comme si tout ça n’aura aucune conséquence à l’avenir.

Hors ligne Hors ligne

 

#5 18/05/2020 11h27

Membre
Réputation :   27  

Personnellement, les charges de copro aussi élevées, je fuis direct, je passe à l’annonce suivante…
Plus de 4000 euros, c’est énorme, cela impacte énormément la rentabilité du bien…
Je serai vous, je continuerai mes recherches…

A titre de comparaison, je suis actuellement en train d’étudier un projet de coloc , F5 , charge de copro à 1800 euros annuel. C’est le maximum, que je me suis fixée

Hors ligne Hors ligne

 

#6 18/05/2020 17h12

Membre
Réputation :   19  

Au regard des éléments que vous décrivez :

Prix d’acquisition = 215000€
Revenus Locatifs attendus CC = 26400€ x (11/12) = 24200€
Revenus Locatifs attendus - charges récupérables (à retrouver) = 21300€

Après avoir regardé les annonces similaires de colocation dans cette ville, le montant attendu me parait optimiste étant donné qu’aucun travaux n’est prévu et que le bien se trouve dans une tour d’habitation. On trouve des loyers de même niveau dans des appartements rénovés intégralement.

Charges annuelles hors emprunt = TF + Charges non récupérables + Assurance PNO + Frais d’expert comptable/CFE + Réparations = 3200 + 1500 (à vue de nez) + 200 + 700 + 600 = 6200€
(hors garantie loyer impayés, hors frais de gestion)
Annualités Emprunt (1,61% sur 25 ans + assurance) = 9720€

Total Charges = 15920€

Donc sur le papier et au premier abord, cela semble intéressant 21300€ - 15920€ = +5380€

Mes points d’inquiétude :

1. Le loyer attendu au regard de la concurrence, l’absence de travaux de rénovation et la création d’une 4ème chambre qui réduit d’autant l’espace de vie. Je n’ai pas vu si vous l’aviez précisé, mais y-a t’il bien une 2ème salle d’eau dans l’appartement ? Avec 4 colocataires, cela est un impératif !

2. Le montant des travaux + ameublement : La création d’une 4ème chambre peut s’accompagner de couts divers qui semblent dépasser 500€, bien que vous soyez expert en la matière.

3. La fiscalité de votre opération : En choisissant de louer en meublé et au vu des éléments ci-dessus et du montant des charges, le régime réel est le plus intéressant. Toutefois, étant donné l’absence de travaux et donc de déficit, le montant à payer sera de + de 2500€ dès la 2ème année (IR + CS). En parallèle, l’exploitation en LMNP au réel nécessite de prendre un expert comptable + paiement de la CFE.

En ajoutant la fiscalité, cela donne un résultat net annuel de : 5380€ - 2500€ = 2880€

Les chiffres sont fictifs et méritent d’être approfondis de votre côté. Cependant, la lecture de votre présentation indique que vous n’avez plus d’emploi. Je ne saurais vous conseiller d’être vigilante quant aux risques associés à ce type d’exploitation.

Ces résultats tiennent compte d’éléments qui semblent plutôt favorable, dans les faits êtes vous bien certains de pouvoir louer 4 chambres avec ce loyer ? L’appartement présente-il une plus value par rapport à la concurrence ? Après travaux, y aura t’il une 2ème salle de bain, quelle sera la superficie de votre pièce de vie ? Autant d’éléments pouvant être scrutés par de potentiels locataires. Egalement sont exclus les garanties loyers impayés et les frais d’agence. Ce résultat net vous semble t’il acceptable au vu de l’investissement personnel que ce type d’exploitation peut demander?

Dans tous les cas, je vous souhaite bon courage pour la suite ! Je sais à quel point il est difficile de trouver des biens intéressants en région parisienne wink


Découvrez notre parcours vers l'indépendance financière : https://notre-independance.com/

En ligne En ligne

 

#7 18/05/2020 23h30

Membre
Réputation :   0  

Iomipom a écrit :

Les deux premiers points laissent penser que le bien est à 200k€ + 12k€ frais d’agence.
Le troisième point laisse entendre que le bien est à 193k€ et que les frais de notaire sont de 10k€ (soit 5.2%, ce qui me semble faible)

En effet, Il s’agit en fait de 205 000€ FAI (12 000€) + Frais de notaire de 15 440€ =total de  220 440€.

Iomipom a écrit :

D’autre part :
-la création d’une nouvelle chambre pour 500€ me semble incroyablement optimiste, même en faisant soi même.
- un mois par an de vacance locative pour une colocation de 4 me semble aussi optimiste, mais je ne connais pas le secteur. Pour plus de sécurité, je prendrais 2 mois/an.

Vous avez raison, je vais partir sur un montant plus conséquent pour la création de la chambre, et sur 2 mois de vacances locatives.

Iomipom a écrit :

Et enfin, je n’arrive pas à retomber sur votre calcul de rentabilité mais je ne tombe pas loin, c’est déjà ça.

J’ai utilisé un outil en ligne, voici le détail :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/22776_capture.png
auxquel j’ai rajouté, comme on m’a conseillé des travaux de rénovation (peinture, sol…)

Iomipom a écrit :

Pour un premier investissement, je profiterais de l’incertitude actuelle pour continuer à me former, et voir dans quelques mois si une tendance se dégage pour investir ou non.

J’aimerais pouvoir prendre le temps, mais en tant que chef d’entreprise (bilan depuis 3ans) je vais prochainement changer de restaurant en octobre 2020 (une nouvelle affaire = pas de bilan!) donc je risque d’avoir des difficultés à emprunter par la suite (+réticence grandissante des banques suite au covid) malheureusement pour moi, c’est un peu maintenant ou jamais…
et enfin, je lis aussi que finalement quoi qu’il arrive les étudiants/jeunes actifs devront quoi qu’il arrive se loger, contrairement au logement vacancier mais peut-être se trompe-t-on?

gunday a écrit :

Bonjour,
déjà avant tout, il vous faut affiner les charges.
Car vous parlez de charges de copro, mais la répartition locataire/propriétaire, qu’elle est t’elle ?
(après, c’est sûr si vous comptez le loyer charges incluses, ça répond au problème)

Les charges de Copro sont de 4400€/an soit 360€/mois, je prévoyais ainsi de proposer les 3 chambres de 11m2 avec balcon privative chacune à 480€+ 70€ charges soit 550€/mois.
et la dernière chambre de 11m2 avec salle d’eau privative = 530+70€ C soit 600€
Soit un total des charges pour les locataires de 280€ le reste à ma charge 80€.
Il y’a également avec le bien, 2 parkings dont un en sous sol que je souhaitais pouvoir mettre en location à 50€/place afin de diminuer encore les charges.
Je me renseigne auprès de l’agent immo pour connaître le montant exact de la taxe foncière

Je vais être honnête, j’ai beaucoup de mal à comprendre la fiscalité, et encore plus quand il s’agit d’investissement locatif, entre micro-bic, réel…pas facile de comprendre tout ça. Que me conseillez vous pour un 1er investissement locatif en colocation?

gunday a écrit :

Et pour finir, vous avez regardé les règles de colocation ?
Car ça me semble un point que vous avez pas vraiment abordé.

Qu’attendez-vous exactement par règles de colocation?

Dernière modification par Alba (18/05/2020 23h52)

Hors ligne Hors ligne

 

#8 19/05/2020 01h03

Membre
Réputation :   6  

Bonjour Alba,

En ayant lu votre présentation et ce sujet, je vous conseille également de prendre le temps nécessaire pour vous former. Personnellement cela fait plus d’un an que nous nous formons ( ma femme et moi ) sur le sujet, et il reste beaucoup à apprendre…

Se lancer directement dans la colocation me parait fortement dangereux, qui plus est avec le contexte actuel… Commencez petit avant de songer à ce type d’investissement.

Certaines copropriétés interdisent la colocation dans leurs règlements. Je vous suggère d’utiliser le formidable outil qu’est la barre de recherche, vous trouverez de nombreux sujets qui répondront à vos questions.

Hors ligne Hors ligne

 

#9 19/05/2020 09h09

Membre
Réputation :   33  

Parfois il faut savoir renoncer malgré tout le temps passé à l’étude du projet.
Je sais, c’est dur et pour éviter cela on se ment à soi même pour finalement prendre de mauvaises décisions.

Si j’étais à la place du vendeur, je serai très heureux de pouvoir vendre en faisant si peu d’effort sur le prix compte tenu du risque actuel, du montant des charges.

Vous avez un contexte qui est favorable aux acheteurs, profitez en et ne soyez pas pressé.

Hors ligne Hors ligne

 

#10 19/05/2020 10h19

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   291  

Alba, le 18/05/2020 a écrit :

Qu’attendez-vous exactement par règles de colocation?

Les règles sont pourtant assez clairement présenté sur les sites officielles.
Vous n’évoquez pas le type de bail.
Un bail par colocataire est plus pratique pour le bailleur, mais également plus contraignant sur le bien que vous fournissez.

Hors ligne Hors ligne

 

#11 19/05/2020 15h30

Membre
Réputation :   0  

alexindep, le 18/05/2020 a écrit :

1. Le loyer attendu au regard de la concurrence, l’absence de travaux de rénovation et la création d’une 4ème chambre qui réduit d’autant l’espace de vie. Je n’ai pas vu si vous l’aviez précisé, mais y-a t’il bien une 2ème salle d’eau dans l’appartement ? Avec 4 colocataires, cela est un impératif !

Vous avez peut-etre raison, je revois mes chiffres à la baisse 550€/ chambre, Charges comprises et l’une a 600€ charges comprises avec balcon et salle d’eau privative.
Pour la création de la 4ème chambre, voici mon idée:
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/22776_schema_5ch.png

En prenant en compte vos remarques avec une rénovation de l’appartement: peinture, créer une chambre 20 000€.

alexindep, le 18/05/2020 a écrit :

Les chiffres sont fictifs et méritent d’être approfondis de votre côté. Cependant, la lecture de votre présentation indique que vous n’avez plus d’emploi. Je ne saurais vous conseiller d’être vigilante quant aux risques associés à ce type d’exploitation.

A vrai dire, j’aurai un emploi mais une nouvelle activité sans bilan à présenter à la banque.

alexindep, le 18/05/2020 a écrit :

Ces résultats tiennent compte d’éléments qui semblent plutôt favorable, dans les faits êtes vous bien certains de pouvoir louer 4 chambres avec ce loyer ? L’appartement présente-il une plus value par rapport à la concurrence ? Après travaux, y aura t’il une 2ème salle de bain, quelle sera la superficie de votre pièce de vie ? Autant d’éléments pouvant être scrutés par de potentiels locataires. Egalement sont exclus les garanties loyers impayés et les frais d’agence.

Il y’a un IUT à 5min à pied de l’appartement et l’université Paris VIII à moins de 10min à pied, il existe pas mal de colocation dans le coin. Nous pensons pouvoir louer les 4 chambres, par rapport à la localisation (proche des écoles, au pied du tram T1, et nombreux commerces à 20 mètres : franprix, boulangerie…). Nous avons visité des biens en colocation moins bien situés, qui sont loués. Et nous souhaitons également aménagé l’appartement de manière attrayante pour attirer.

Hors ligne Hors ligne

 

#12 19/05/2020 15h39

Membre
Réputation :   0  

Bonjour Alba,

Juste une question, ne trouvez vous pas que 16m² pour une salon-cuisine est bien trop petit pour 4 personnes?

C’est la pièce la plus importante à mon sens. C’est là où on se réunit pour discuter, manger et fêter smile

Personnellement, je trouve cela dommage, de faire une nouvelle chambre. Certes, cela vous améliore la rentabilité, mais je pense que le turn over sera important car il est presque impossible de créer cette "cohésion colocation" dans des espaces de vie communs si petits.

Hors ligne Hors ligne

 

#13 19/05/2020 18h15

Membre
Réputation :   0  

Vous avez raison, à l’origine je voulais resté sur 3 chambres, salon et cuisine ce qui aurait été fait de beaux espaces de vie. Mais à 3 chambres, est ce que cela reste rentable d’acheter ce bien?
Nous avons contacté des agences dans le coin, qui disent qu’il y a une forte demande et que nous n’aurons pas de mal à louer nos chambres à la rentrée de septembre.

Voici le calcul sur 3 chambres :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/22776_capture3ch.pnghttp://www.[/img]

Hors ligne Hors ligne

 

#14 19/05/2020 21h14

Membre
Réputation :   19  

Selon vos dires, et en reprenant les calculs plus haut…

En intégrant un loyer à 600€ ainsi que 2 mois de vacances locatives, le bien arrive à peine à l’autofinancement.

Et ce, toujours dans l’hypothèse que vous arriviez à trouver 4 colocataires prêts à vivre dans un espace réduit pièce à vivre de 16 m2 et des chambres plutôt petites voire de tailles moyennes. Par ailleurs, la cloison que vous décalez pour créer une chambre supplémentaire semble tomber sur une fenêtre, vérifiez bien car si c’est le cas impossible à réaliser.

Je vous confirme qu’exploiter ce bien avec 3 chambres ne serait pas rentable.

Je ne saurais vous recommander de prendre le temps de vous former, notamment sur l’aspect fiscal afin d’éviter des déconvenues. Quitte à reporter votre projet.

Car au vu des performances attendues (autofinancement dans le meilleur des cas) pour une colocation à Saint Denis, cela semble très faible. Vous pourriez attendre le même niveau de performance en achetant un studio en région parisienne et demanderait bien moins d’effort à gérer de votre côté..

Pensez-y wink


Découvrez notre parcours vers l'indépendance financière : https://notre-independance.com/

En ligne En ligne

 

#15 20/05/2020 05h12

Membre
Réputation :   33  

Quelques remarques :

Le plan n’est pas du tout à l’échelle, le Hallé d’entrée aussi grand que le séjour ?

1 wc pour 4 colocataires ? Ça risque de bouchonner le matin.

Dernière modification par SamyInvest (20/05/2020 05h15)

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur