Bre : étude de cas immobilier (appartement T2)

Re-Bonsoir,

Tout devient plus clair…

1 - Bien que la situation soit un peu ubuesque, la pièce n’est pas destinée à l’habitation mais au stockage…

2 - Pour moi, tant qu’à modifier l’état descriptif de division, je suggère créer 3 lots :
- l’appartement
- la pièce
- le couloir desservant les 2 lots : cela permet de vendre les 2 lots séparément avec 50% du couloir

Le fait d’avoir 2 lots permettra également une imposition directe des 2 locataires au niveau de la taxe d’habitation tant qu’elle existe…

3 - Le syndic doit convoquer une AG par an pour faire voter le budget prévisionnel…pas de budget, pas d’appel de charges valable…

4 - Si le syndic renâcle, voie judiciaire et si il fait refuser la modification de l’EDD, voie judiciaire en abus de majorité….
Petite question au passage : je note que vous représentez environ 1% de la copro pour une copro avec un RDC et 1 étage… Combien de lots et de copropriétaires dans la copro ? Combien de tantièmes pour le syndic ?

5 - Si vous aménagez sans accord, rien de sera plus facile à la copropriété / au locataire de vous poursuivre et pour le locataire demander le remboursement des loyers..D’autre part, vous serez sans doute gêné à la revente après aménagement sauvage…

6 - Il conviendra aussi de faire autoriser tous les travaux prévus impactant les parties communes (modification des ouvertures, piquages sur les colonnes de chutes, sur les arrivées d’eau….en effet ce sont des parties communes même si elles sont dans votre lot..)

Bien entendu, je vous recommande de vous faire accompagner dans la démarche…cela amènera peut être le syndic à être plus conciliant…

En tout état de cause, cela ne sera pas simple si vous poursuivez dans ce projet d’aménagement

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (19/09/2018 21h43)

La suite…

1 - La désignation prévue précise :

Bre a écrit :

Au 1er étage :
Un appartement de type 2 au 1er étage comprenant une entrée, une salle
d’eau, une chambre, une cuisine, un séjour et un dégagement.
Et une pièce annexe.
Et les soixante-treize /six mille trois cent soixante-treizièmes (73 /6373 èmes)
des parties communes générales.

Je n’avais pas saisi que vous possédez d’autres lots…

La loi ALUR impose que le syndic bénévole soit copropriétaire (Article 17-2 de la loi de 1965)

4 - Pas besoin d’AGE, puisque qu’il n’y a pas eu d’AGO depuis plus de 12 mois…demander la convocation d’une AGO avec tous les points habituels, proposez un nouveau syndic (l’ancien ne peut plus se présenter) et votre projet de modification de l’EDD…

Tout copropriétaire peut saisir en reféré le président du tribunal de grande instance pour la convocation d’une AG (Article 50 du décret de 67)

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (19/09/2018 22h47)

« Une soixantaine de lots », ça va être compliqué de faire passer une résolution un peu atypique en Ag…

Euh… En Ag, il y a un jeu de rôle qui se met en place et toutes les décisions prises ne sont pas rationnelles: loin s’en faut !
La solution reste de savoir se mettre le conseil syndical dans la poche…

Bonjour

J’ai encore réfléchis à tout cela.

Pour le tribunal de grande instance je peux le convoquer si le président ne m’a pas répondu sous huitaine à ma demande d’AGE mais pour cela il faut que j’ai 25% des voix pour initier la demande non?

J’ai également trouvé ceci Aménagement d’un appartement sans demande d’autorisation, j’en déduis que si j’arrive à faire valider la surface comme habitable l’aménagement d’une cuisine et d’une salle de bain est possible sans autorisation non?

Quand vous disiez qu’il serait bien que je me fasse accompagner vous pensiez à qui? Un avocat?

Dernière modification par Bre (20/09/2018 06h31)

A terme oui ca sera une division de lot, mais si j’arrive à tout blinder pour que je puisse déjà l’aménager (je loue meublé saisonnier donc compteur et boite aux lettres je m’en fiche, le plus important est la rentrée des loyers) je pourrais alors louer 2 "appartements"
Comme je le dis plus haut le président est un enquiquineur c’est pourquoi je veux tout blinder avant signature, car si j’avais laissé grenier, piece annexe avec jouissance etc je vous dis pas la bataille pour tout faire valider..

La solution "sur le côté"  ? un compteur pour 2 apparts? oui mais encore faut il avoir bien préparé le terrain

nouvelle info j’ai fait péter un plomb à la notaire lol.. elle a annulé le rdv de la signature du compromis et me dit de voir avec le president avant de me lancer là dedans.

Dernière modification par Bre (20/09/2018 09h23)

Pierrot31 a écrit :

Toujours est-il, vous ne pouvez pas valider votre projet avant la signature de l’acte… c’est un risque trop important.

Avec le temps, j’ai appris à ne pas me focaliser sur la rentabilité. Je regarde aussi les ennuis au sens large: en terme de temps, de locataire, de voisins, de travaux etc etc…

La notaire a raison de vous envoyer discuter AVANT!

Le risque est plus que mesuré puisqu’en gros j’ai une renta de 10% brute si je ne loue que l’appartement déjà en place.

Justement moi aussi j’apprends de mes erreurs et la copro est calme, bien placée, sécurisée, propre.. et côté paperasse si on est procédurier on se rend compte que rien n’est carré alors on fait quoi? On n’achète rien?

Le bien idéal n’existe pas, je veux juste avoir un risque maitrisé et faire valider ce que j’ai le droit de faire valider à la vue des documents que j’ai en mains..

Vous me paraissez bien frileux Pierrot31..

Pierrot31 a écrit :

J’aime la tranquillité… ce genre d’échange confirme que les biens hors copropriété me conviennent mieux.

Après, il en faut pour tous les goûts!

J’aimerai la tranquillité! Sauf que par chez moi c’est soit rentable et en copro soit rien, cela fait des mois que je cherche maison à diviser ou immeuble mais chaque fois je me heurte à des prix qui font que cela n’est pas très intéressant..

Avec un budget serré, dans la Drôme (région que je ne connais pas), pour sortir des copropriétés, il y a les maisons de village. Certes, elles sont petites et ne se prêtent pas à la découpe mais vous ne vous prenez pas la tête avec les copropriétaires…
Au moment où j’ecris ces lignes, il y en a un peu moins d’une centaine à moins de 75k sur le département en vente sur LBC (bien sûr, il faut trier: enlever les doublons, les viagers, ceux qui ce sont trompés de rubrique etc etc…)

Autre possibilité, choisir son ou ses copropriétaires. Comment? En achetant à plusieurs amis mais ni en sci, ni en indivision. Repérer un immeuble mono propriété, au besoin faire passer un géomètre pour creer une copropriété et les « amis » se partagent les lots puis passage chez le notaire… j’ai déjà entendu ce genre de plan sur des lots de parking dans des copro: achat à 2 pour bénéficier du prix de gros et partage des lots devant notaire. Cela doit pouvoir se faire sur une mono propriété avec l’aide d’un géomètre sur des biens peu liquide (sinon le vendeur préfèrera vendre à une personne qui prend le tout)…

L’idée de tout ça étant « mieux vaut un petit chez soi qu’un grand chez les autres… »

Accessoirement, dans un appartement que j’ai maintenant vendu, j’ai eu à me défendre devant les tribunaux pour des travaux que j’ai fait sans autorisation et qui touchaient aux parties communes: 3 ans, 2 procès et 10k de perdus. Bien que ces travaux n’embetaient objectivement personne, j’ai perdu. L’AG est souveraine. Le reste c’est de la flûte !

Pour finir, je constate qu’un précédent acheteur a déjà jeté l’éponge et que votre notaire vous a dit d’aller discuter avec le président du conseil syndical…

Vos rénovations sont top et bien entendu il faut passer à l’action. Mais là, vous êtes soumis au bon vouloir des autres copropriétaires. C’est un risque que vous ne pouvez pas maîtriser… c’est du niveau de la roulette russe (j’aurai été moins catégorique dans une petite copropriété de 3/4 copropriétaires).

Bien à vous,

Pierrot31 a écrit :

Avec un budget serré, dans la Drôme (région que je ne connais pas), pour sortir des copropriétés, il y a les maisons de village. Certes, elles sont petites et ne se prêtent pas à la découpe mais vous ne vous prenez pas la tête avec les copropriétaires…
Au moment où j’ecris ces lignes, il y en a un peu moins d’une centaine à moins de 75k sur le département en vente sur LBC (bien sûr, il faut trier: enlever les doublons, les viagers, ceux qui ce sont trompés de rubrique etc etc…)
Autre possibilité, choisir son ou ses copropriétaires. Comment? En achetant à plusieurs amis mais ni en sci, ni en indivision. Repérer un immeuble mono propriété, au besoin faire passer un géomètre pour creer une copropriété et les « amis » se partagent les lots puis passage chez le notaire… j’ai déjà entendu ce genre de plan sur des lots de parking dans des copro: achat à 2 pour bénéficier du prix de gros et partage des lots devant notaire. Cela doit pouvoir se faire sur une mono propriété avec l’aide d’un géomètre sur des biens peu liquide (sinon le vendeur préfèrera vendre à une personne qui prend le tout)…

L’idée de tout ça étant « mieux vaut un petit chez soi qu’un grand chez les autres… »

Accessoirement, dans un appartement que j’ai maintenant vendu, j’ai eu à me défendre devant les tribunaux pour des travaux que j’ai fait sans autorisation et qui touchaient aux parties communes: 3 ans, 2 procès et 10k de perdus. Bien que ces travaux n’embetaient objectivement personne, j’ai perdu. L’AG est souveraine. Le reste c’est de la flûte !

Pour finir, je constate qu’un précédent acheteur a déjà jeté l’éponge et que votre notaire vous a dit d’aller discuter avec le président du conseil syndical…

Vos rénovations sont top et bien entendu il faut passer à l’action. Mais là, vous êtes soumis au bon vouloir des autres copropriétaires. C’est un risque que vous ne pouvez pas maîtriser… c’est du niveau de la roulette russe (j’aurai été moins catégorique dans une petite copropriété de 3/4 copropriétaires).

Bien à vous,

Bonjour

Sans me positionner comme Monsieur j’ai tout vu, j’ai visité je pense une bonne 60aine de biens en 2ans

à 75000€ c’est tout simplement trop cher, déjà une maison de village signifie village.. les 2/3 sont humides à souhait et il n’y a rien à y faire, puis elles ne correspondent pas à mes locataires qui préfère la proximité des services (magasin gare travail). Maison de ville? Le parking est une tannée
Et enfin elles sont très très rarement découplables facilement. Je regarde LBC environ 25 fois par jour, sur les 25km autours de ma zone.

Suivant la ville j’achète entre 600 et 800€ du m² vu que je refais quasi tout à neuf.

Immeuble monopropriété.. j’en ai vu un il y a un mois, trop cher selon moi et il est quand même parti le reste on retombe sur les même problématiques de parking etc

Cette situation me fatigue un peu et je sens que je vais finir par la prendre à la cool, j’ai mailé gentiment le président du syndic lui indiquant que je souhaitai échanger sur mon projet, si ca fonctionne tant mieux, sinon je ne sais pas si je vais pas laisser tomber… puis envoyer ma copine acheter en disant qu’elle se fout de la pièce et en sabrant encore le prix. Le problème c’est que je pourrai rénover l’appart et gérer la pièce ensuite, mais il y a des choses à tirer pendant la réno (des cuivres pour amener le chauffage collectif via la salle de bain etc..) sinon il faudra tout recasser et refaire quand ca sera validé..

Je me repenche sur un autre projet (la maison à diviser dont je parle dans un autre post) Elle n’a quasiment que des avantages sauf la rentabilité.. et avec un projet comme celui-ci ca va commencer à être difficile d’acheter puis de rechercher encore après un bien très rentable pour compenser (la banque m’aura financé ma RP, 2 apparts et une maison qui en contiendra entre 3 et 5, tout ceci en 18mois..)

Canyonneur75 a écrit :

Bonjour,

A ma connaissance, la limite des parties communes est le robinet d’arrêt de l’installation privative pour l’alimentation et le piquage sur la colonne de chute pour l’évacuation

2 - Conseil : je faisais allusion à toute personne connaissant ce type de dossier et susceptible de vous guider et de faire poids vis à vis de la copropriété

Canyonneur

Et oui ce n’est pas facile..

2. La personne est d’un "certain âge" il faudrait que je trouve une connaissance a lui qui lui toucherait un mot en ma faveur, ca marche bien généralement entre personnes de la même génération.

PS personne ne peut mettre la bonne heure sur les messages?

Dernière modification par Bre (21/09/2018 07h34)

Si vous achetez cet appartement, je ne peux que vous invitez à devenir membre du conseil syndical et à vous intéressez à la vie de l’immeuble. Ensuite, vous arriverez, peut-être, à faire ce que vous projetiez initialement (division de lot).

À l’occasion, faites nous un retour d’expérience.

Bien à vous,