Bre : étude de cas immobilier (que faire de mon appartement ?)

Bonjour Bre,

à votre place, je garderais le premier appartement, pour trois raisons :

(1) il vous apporte un complément de revenu conséquent chaque mois.
(2) vis à vis des banques, étant donné que vous vous êtes mis à votre compte, ce cash flow pourra être un atout dans la demande d’un prêt immobilier.
(3) le revendre aussi vite après son achat, c’est être lourdement taxé sur cette vente.

Concernant l’achat de l’autre appartement, avec travaux, j’emprunterais le maximum.
Vous allez pouvoir déduire les intérêts du prêt et faire du déficit foncier (25K de travaux sur le second bien que vous évoquez, c’est être dispensé d’impôt quelques années).

Pour votre CTO, vous dites être en PV.
Vous ne paierez les impôts que si vous vendez. Ne pensez-vous pas que les valeurs que vous détenez puissent être conservées afin d’atteindre les abattements liés au CTO ?

Frédéric

Dernière modification par maxicool (04/09/2017 08h15)

Caceray a écrit :

Avez-vous demandé au banquier ce qu’il en pense ?

En étant à votre compte depuis seulement 1 an, c’est effectivement LA question.

Accessoirement, comment faites-vous pour "équiper" d’internet l’appartement pour 10€/mois ?

Quelques compléments par rapport aux réponses précédentes :
- vous ne précisez pas la fiscalité du bien actuellement loué. Loué meublé, donc logiquement ça doit être en LMNP, soit micro-BIC, soit au réel (avec un expert-comptable). Pouvez-vous préciser si c’est micro-BIC ou réel ?

- vous ne précisez pas non plus votre situation de revenus et surtout fiscale. TMI ? Avec votre compagne, êtes-vous imposés ensemble ?

- si revente, forte taxation à la plus-value. Vous devriez pouvoir la calculer avec un simulateur trouvé sur internet.
Notez que pour que les travaux soient déductibles de la PV, il faut qu’ils aient été réalisés par des entreprises.

- si achats-reventes successifs, vous êtes susceptible d’être requalifié marchand de biens (avec conséquences fiscales désagréables). Le pluriel commence à deux. Donc, si c’est votre premier achat-revente, vous pourriez faire cette revente mais, dès la suivante, vous prendrez un risque fiscal.

Dernière modification par Bernard2K (04/09/2017 10h37)

Bre a écrit :

pour les travaux et le déficit foncier pas possible d’après mon comptable

Vous confondez. S’agissant d’une location meublée, vous avez sans doute interrogé votre comptable sur la possibilité de passer au BIC réel simplifié, pour déduire les travaux en charges et/ou en amortissement et pour amortir l’achat initial.
S’agissant d’une location meublée en LMNP, le déficit foncier n’a rien à faire là car il est spécifique de la location nue.

Quand on reprend la phrase complète corrigée :

pour les travaux et le déficit foncier réel simplifié, pas possible d’après mon comptable car je suis autoentrepreneur et il faudrait à la limite que je rentre les apparts dans une SAS ou une structure comme ca

A mon avis, votre comptable se trompe.
Si vous avez bien déclaré deux activités différentes (votre boulot d’un côté, la location meublée de l’autre), vous pouvez cumuler une activité en micro-BIC et une autre au réel, pourvu que la somme des chiffres d’affaires ne dépasse pas le seuil du micro.
C’est ce qui ressort notamment du point 70 et du point 90 2e alinéa, ici :
BIC - Régimes d’imposition et obligations déclaratives - Détermination des chiffres d’affaires annuels

En tout cas, ça me semble possible au point de vue fiscal ; après il y a peut-être un autre problème au niveau cotisations sociales ou autre.

Dernière modification par Bernard2K (04/09/2017 17h06)

Bernard2K a écrit :

Bre a écrit :

pour les travaux et le déficit foncier pas possible d’après mon comptable

Vous confondez. S’agissant d’une location meublée, vous avez sans doute interrogé votre comptable sur la possibilité de passer au BIC réel simplifié, pour déduire les travaux en charges et/ou en amortissement et pour amortir l’achat initial.
S’agissant d’une location meublée en LMNP, le déficit foncier n’a rien à faire là car il est spécifique de la location nue.

Quand on reprend la phrase complète corrigée :

pour les travaux et le déficit foncier réel simplifié, pas possible d’après mon comptable car je suis autoentrepreneur et il faudrait à la limite que je rentre les apparts dans une SAS ou une structure comme ca

A mon avis, votre comptable se trompe.
Si vous avez bien déclaré deux activités différentes (votre boulot d’un côté, la location meublée de l’autre), vous pouvez cumuler une activité en micro-BIC et une autre au réel, pourvu que la somme des chiffres d’affaires ne dépasse pas le seuil du micro.
C’est ce qui ressort notamment du point 70 et du point 90 2e alinéa, ici :
BIC - Régimes d’imposition et obligations déclaratives - Détermination des chiffres d’affaires annuels

En tout cas, ça me semble possible au point de vue fiscal ; après il y a peut-être un autre problème au niveau cotisations sociales ou autre.

je ne serais pas catégorique sur ce qu’il m’avait dit on s’etait vu avant l’achat il y a donc 15/16mois.. beaucoup de choses se sont passées et dites depuis..
quoiqu’il en soit même si je voulais c’est à présent trop tard pour déclarer mes travaux non? ils ont tous été faits en 2016. Je viens de me rappeler que j’avais appelé aussi les impôts à ce sujet et ils m’avaient dit que je ne pouvais pas, toujours il me semble sur le fait que je suis en auto entreprise (je ne souhaite pas complexifier la comptat de mon activité autoentrepreneur et rester sur la déclaration du CA et c’est tout)

Pour Caceray :

entre RL1 et RL2 je pense que les revenus seront sensiblement identiques, difficiles à chiffrer mais mini 6000 et ca peut aller je pense jusqu’à 12/14 000.. (rl1 s’est loué 850€ par mois puis 650 puis là 500 mais en laissant week end et moitie de mois dispo..ca fluctue mais reste toujours mini 20/30% au dessus du prix du marché)

Je ne souhaite pas emprunter pour pas me mettre dans la mouise ou devoir brader un appart pour m’en sortir. en 5ans mes revenus ont varié entre 1500 et 4500€ par mois et franchement je ne saurais dire si dans 1an je serai toujours à mon compte ou salarié ou les 2.. je ne suis pas contre un crédit quand je sais que je peux le rembourser à au moins 30/50% du jour au lendemain en cas de soucis.

Idem pour ma tranche d’imposition..y’a 2 ans je n’était pas imposable et cette année j’ai fais un des plus gros chèques aux impots de ma vie.. les revenus fluctuent donc forcément les impôts aussi..

Caceray a écrit :

On parle de projets auto-financés ; techniquement cela veut dire que ce n’est pas à vous de gagner des sous mais plutôt à vos appartements.
Si votre étude initiale tient la route, notamment concernant le taux d’occupation (ou la vacance locative), les loyers et les travaux à faire, il n’y a pas de grands risques que ça tourne au vinaigre.
Après, je peux comprendre que vous ne souhaitiez pas vous endetter au delà d’une certaine limite, mais gardez à l’esprit que c’est "virtuel".

Concernant l’imposition fluctuante, avez vous envisage une SCI à l’IS ? Vous semblez ne pas réellement compter sur vos revenus locatifs, et la SCI à l’IS présente quelques avantages comme l’imputation des déficits vers l’avant sans limite de temps, et vers l’arrière sur une année, ainsi qu’une TMI unique de 15% en dessous des 38 k€ ; attention tout de même, dès que vous voudrez encaisser, cela se fera sous forme de dividende donc IR+PS en plus de l’IR. En revanche vous pouvez vous "rémunérer" en tant que big boss et déduire votre salaire des revenus, etc…

Bien ou pas je n’ai jamais aimé les crédits, à part pour ma rp je n’y ai fais appel qu’une fois et ce n’était pas pour avoir de l’argent mais juste car c’était un super taux et que j’avais les liquidités pour le rembourser dès que je voulait

je compte à moitié sur mes revenus, aujourd’hui mon activité me permet de vivre (frais quotidiens), mon loyer à payer vacances et voiture, les futurs loyers supplémentaires ca sera plus de l’épargne pour d’autres futurs placements.
Pour la sci sur l’is je note mais je n’ai rien compris..

Caceray a écrit :

Pour la sci sur l’is je note mais je n’ai rien compris..

Si votre TMI est à 30%, l’imposition globale de vos bénéfices sera de 47,2% (CSG/CRDS de 17,2%).
Si votre TMI est à 14%, l’imposition globale de vos bénéfices sera de 31,2%.

En "laissant" vos bénéfices dans la société, ceux-ci ne seront imposés qu’à 15% (jusqu’à 38k€) ; quel intérêt de les laisser sur le compte d’une société plutôt que le vôtre me direz-vous ?

Avec une stratégie d’acquisitions multiples et programmées, cela permet de créer une réserve de cash pour acquérir de futurs biens sans avoir été imposé fortement au passage, ou avoir un apport pour un futur emprunt. Le but étant de créer des revenus complémentaires à long terme (retraite) ou de solder le tout pour réaliser un LBO sur Apple.

Bien ou pas je n’ai jamais aimé les crédits

Je le conçois tout à fait
La RP est souvent l’exception dans ce genre de cas, ce qui est assez curieux d’ailleurs car je trouve plus facile de liquider un appartement dans lequel on ne vit pas que celui auquel on s’est attaché.

dites moi si je me trompe mais autoentrepreneur et sci ca bloque pas encore ?(sauf si je suis minoritaire)
Le montage aurait un intérêt pour les prochains apparts mais pour celui que justement je veux vendre il n’y a pas d’intérêt non?

Je maintiens qu’il est possible de cumuler LMNP au réel et votre activité d’AE au micro (sauf si ça fait dépasser le seuil du micro pour le total du chiffre d’affaires AE+LMNP).

A partir de là, la SCI IS n’est pas pertinente. En fiscalité durant l’exploitation, c’est grosso modo équivalent au LMNP au réel. En revanche, à la revente l’imposition sur la PV sera élevée.

Caceray, arrêtez de mettre la SCI IS à toutes les sauces. Dans le cas présent elle n’est pas la meilleure solution.

D’ailleurs on ne sait toujours pas le TMI de Bre. Difficile de donner des conseils dans ces conditions.

Dernière modification par Bernard2K (05/09/2017 22h06)

L’intérêt du réel est d’amortir le bien. Cet amortissement vient diminuer le résultat donc annuler quasiment votre imposition sur ces revenus pendant de nombreuses années.

S’agissant d’un appartement que vous possédez depuis 2016, ce n’est pas le prix d’achat qui sera amorti (23 000) mais sa valeur vénale au moment du passage au réel, après une expertise par un AI (soit environ 70 000).

Cela nécessite d’avoir un expert comptable pour réaliser une comptabilité type entreprise de cette activité LMNP au réel.

A mon avis ça se justifie pour un appartement et plus encore si vous en achetez d’autres.

Par contre il faut vérifier si ça vous fait passer le seuil du micro. Avec un appartement peut-être pas mais avec 1 voire 2 supplémentaire ça va vous faire passer le seuil, donc vous obliger à ce que votre activité principale soit aussi déclarée au réel.

Attention aussi au seuil de 23 k€ de recettes/an en location saisonnière qui soumet votre activité aux cotisations RSI (ou le remplaçant de ce régime). Et peut-être passer en LMP si vous passez les 3 seuils.

A vous de voir avec un expert-comptable, mais le LMNP au réel est une voie royale pour devenir quasi-
rentier avec la location meublée (cf. expérience de cricri77700). Tant que ce régime n’est pas remis en cause…

Manifestement vous trouvez tout cela trop compliqué. C’est dommage car optimiser la fiscalité est essentiel pour avoir la meilleure rentabilité nette possible sur un investissement locatif. Je ne peux que vous conseiller à nouveau de regarder cela très attentivement avec l’aide d’un expert-comptable connaissant bien le régime LMNP au réel.

Dernière modification par Bernard2K (06/09/2017 08h42)

Bernard2K a écrit :

L’intérêt du réel est d’amortir le bien. Cet amortissement vient diminuer le résultat donc annuler quasiment votre imposition sur ces revenus pendant de nombreuses années.

S’agissant d’un appartement que vous possédez depuis 2016, ce n’est pas le prix d’achat qui sera amorti (23 000) mais sa valeur vénale au moment du passage au réel, après une expertise par un AI (soit environ 70 000).

Cela nécessite d’avoir un expert comptable pour réaliser une comptabilité type entreprise de cette activité LMNP au réel.

A mon avis ça se justifie pour un appartement et plus encore si vous en achetez d’autres.

Par contre il faut vérifier si ça vous fait passer le seuil du micro. Avec un appartement peut-être pas mais avec 1 voire 2 supplémentaire ça va vous faire passer le seuil, donc vous obliger à ce que votre activité principale soit aussi déclarée au réel.

Attention aussi au seuil de 23 k€ de recettes/an en location saisonnière qui soumet votre activité aux cotisations RSI (ou le remplaçant de ce régime). Et peut-être passer en LMP si vous passez les 3 seuils.

A vous de voir avec un expert-comptable, mais le LMNP au réel est une voie royale pour devenir quasi-
rentier avec la location meublée (cf. expérience de cricri77700). Tant que ce régime n’est pas remis en cause…

Manifestement vous trouvez tout cela trop compliqué. C’est dommage car optimiser la fiscalité est essentiel pour avoir la meilleure rentabilité nette possible sur un investissement locatif. Je ne peux que vous conseiller à nouveau de regarder cela très attentivement avec l’aide d’un expert-comptable connaissant bien le régime LMNP au réel.

Je comptais voir un nouvel expert oui
juste un rappel : le principe du réel n’est pas de déduire les charges pour justement que le chiffre moins les charges s’approche de 0? car comme je le disais je n’ai que tres peu de charges.. Pour les
seuils de l’auto entrepreneur cette année ca ira au pire je tire le frein en fin d’année sur mon activité et aucun flux ne rentrera
Pour l’année prochaine les seuils sont doublés donc encore plus tranquille, je suis en achat revente, on est bien d’accord il faut que je regarde simplement à ne pas dépasser les 80 000/160 000?on ne parle pas des seuils en service? (le seuil pour rester en lmnp pas de soucis tant que j’en ai "que" 2)

Dernière modification par Bre (06/09/2017 16h00)

A la maniere de cricri77000 je vais ajouter dans ma présentation un avant apres pour mon premier appartement

Bernard2K a écrit :

Votre activité de location meublée pourrait être :
- en LMNP micro-BIC
- au LMNP au réel
- en LMP (si les recettes sont suffisamment hautes et que les autres conditions sont également remplies)
- en SCI IS
- en SNC
- en SARL de famille.

Chacune de ces solutions a des avantages et des inconvénients et est adaptée à une situation (ou non).

Donc, en fait, il n’est juste pas possible de déterminer la solution optimum tant que vous ne savez pas ce que vous voulez faire : peut-être revendre RL1, peut-être acheter RL2 et/ou RL3… Votre situation de famille pourrait changer aussi si j’en crois "je suis pour le moment imposé seul sans mon amie"

Votre activité de l’AE dépend de seuils (qui vont changer… ou pas) ; le LMNP dépend de seuils… donc impossible de déterminer précisément la solution la mieux adaptée tant que vous ne savez pas exactement combien de recettes vous allez avoir sur chaque activité et comment va évoluer votre situation personnelle.

Et à mon humble avis, savoir comment structurer au mieux son activité en fonction de son niveau de revenus, de sa situation familiale etc., c’est le boulot de l’expert-comptable !

PS : doublement des seuils du micro : à votre place, j’attendrai que la loi de finances soit votée, avant de me baser dessus. Des trucs que tout le monde croyait acquis et qui sont rejetés à la dernière minute par les députés, c’est déjà arrivé. Vu que la loi de finances est souvent votée à la toute dernière minute, on saura le 31/12/17 quelles sont vraiment les dispositions fiscales applicables en 2018. Très pratique !

La vente de RL1 conditionne l’achat de RL2 comme vous le savez, ce n’est pas quelque chose de fait et je sais encore moins si je le souhaite..
RL3 je l’acheterai et le conserverai pour je pense au moins quelques années, par contre est-ce que je l’aurai en mars,septembre, decembre 2018? mystere des domaines..

Pour mon imposition, la raison voudrait je pense qu’on se declare mon amie et moi ensemble mais partageant tout je ne sais pas trop comment nous partager la note le moment venu de payer..

Dernière modification par Bre (06/09/2017 16h56)