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#1 17/07/2020 16h17

Membre
Réputation :   12  

Bonjour

j’ai un doute de la bonne place de ce topic dans cette section..

J’ai actuellement un de mes appartements sur lequel je me pose des questions.
Il est presque parfait mais a 2 points noirs : les charges (même si ok il fait jamais froid l’hiver dans l’appartement et que c’est toujours nickel dans la cage) et le voisin du dessus qui fait du bruit et ni lui ni son propriétaire ne veulent régler le problème.
Je me pose donc la question de le garder ou non.
Je le loue en saisonnier

Voici les chiffres
Il me reste un crédit de 52 000€ restant avec des mensualités de 288€
charges de copro 200€/mois
internet 15€/mois
eau 15€/mois
electricite 40€/mois
Taxe fonciere 700€
Loyer charges incluses 750€

Prix de vente estimé : 80 000€
Ok aujourd’hui je dégage un cashflow positif mais ca m’agace de revenir chaque fois de la-bas, content de mon appartement d’avoir des compliments sur la déco etc et ensuite d’avoir la remarque sur les gamins qui courent à 1h du matin..

J’ai 2 projets entamés : un terrain sur lequel ira 2 maisonnettes (permis en cours)
un immeuble de 2 appartements et un local commercial dans un village très côté qui devrait me dégager un joli chiffre pendant la saison touristique.

Qu’en pensez-vous? Je vends ou je conserve, et pourquoi?

Merci

Mots-clés : immobilier, rentabilite, vendre

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#2 17/07/2020 16h35

Membre
Réputation :   40  

Bonjour,

Au-delà du cashflow, il faut regarder la rentabilité du bien, car si vous aviez emprunté sur 25 ans, il n’est pas forcément difficile d’avoir un cashflow positif malgré une rentabilité moyenne.

Un bien d’une valeur de 80.000 € avec 200 € de charges par mois, je trouve ça excessivement élevé et ça doit se ressentir sur la rentabilité de l’opération.

Vous parlez d’un cashflow positif, mais après paiement des charges, taxe foncière et de la mensualité du crédit, il vous reste 134 € / mois, avant impôts.
Payez-vous (beaucoup) moins de 134 € / mois d’impôts sur vos revenus fonciers liés à cet appartement ? c’est-à-dire moins de 31% de vos loyers hors charges ? Si votre TMI est de 30% vous pouvez considérer que votre cashflow est nul.

Dans tous les cas, si votre investissement ne semble pas non plus mauvais, s’il vous cause des ennuis et que vous pensez à vous en débarrasser, faites-le. Surmonter des problèmes pour conserver une rentabilité hors norme pourquoi pas, mais pour un bien à rentabilité classique, ne vous prenez pas la tête, allez voir ailleurs.

Enfin, c’est mon avis, évidemment !

Dernière modification par Dicci (17/07/2020 16h35)

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#3 17/07/2020 16h41

Membre
Réputation :   93  

Bonjour

Difficile de répondre, on dirait que vous voulez vendre pour le bruit  que vous ne subissez pas.

calculez la rentabilité , vous faites mieux ailleurs pour un meme risque estimé , une moindre " pénibilité" ? si oui vendez.
Vous anticipez un gros risque, changement sur l’appartement, la copro ? alors oui aussi une autre raison.

Est ce que cet appartement a un quelconque impact sur les projets en cours ?

comment dire si il faut  garder ou vendre ? quels sont vos objectifs ?
1) pas la tranquillité , vous repartez sur 2 projets qui peuvent avoir les memes desagrements  donc on ne peut pas vous conseillez " vendez , achetez des foncieres pas de probleme de voisinage"
2) le cash ? pas sur , et vous ne parlez pas des impots sur la PV donc possiblement pas enorme a la fin.
3) le reinvestissement ? cf plus haut .

cdt

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#4 17/07/2020 17h04

Membre
Réputation :   12  

Dicci a écrit :

Bonjour,

Au-delà du cashflow, il faut regarder la rentabilité du bien, car si vous aviez emprunté sur 25 ans, il n’est pas forcément difficile d’avoir un cashflow positif malgré une rentabilité moyenne.

Un bien d’une valeur de 80.000 € avec 200 € de charges par mois, je trouve ça excessivement élevé et ça doit se ressentir sur la rentabilité de l’opération.

Vous parlez d’un cashflow positif, mais après paiement des charges, taxe foncière et de la mensualité du crédit, il vous reste 134 € / mois, avant impôts.
Payez-vous (beaucoup) moins de 134 € / mois d’impôts sur vos revenus fonciers liés à cet appartement ? c’est-à-dire moins de 31% de vos loyers hors charges ? Si votre TMI est de 30% vous pouvez considérer que votre cashflow est nul.

Dans tous les cas, si votre investissement ne semble pas non plus mauvais, s’il vous cause des ennuis et que vous pensez à vous en débarrasser, faites-le. Surmonter des problèmes pour conserver une rentabilité hors norme pourquoi pas, mais pour un bien à rentabilité classique, ne vous prenez pas la tête, allez voir ailleurs.

Enfin, c’est mon avis, évidemment !

J’ai emprunté sur 18ans, il y a un peu moins de 2 ans d’écoulés.
Ils sont classes donc abattement de 71% et pour mes impôts je n’y comprends pas grand chose, pour 2020 je n’en paie pas en ayant déclaré 23000€ de locations saisonnières ..(taux 2019 0,8%, 2020 0%)
Oui c’est vos avis que je souhaite justement car il y aura peut être des choses auxquelles je ne penserai pas par ex..

Timinel a écrit :

Bonjour

Difficile de répondre, on dirait que vous voulez vendre pour le bruit  que vous ne subissez pas.

calculez la rentabilité , vous faites mieux ailleurs pour un meme risque estimé , une moindre " pénibilité" ? si oui vendez.
Vous anticipez un gros risque, changement sur l’appartement, la copro ? alors oui aussi une autre raison.

Est ce que cet appartement a un quelconque impact sur les projets en cours ?

comment dire si il faut  garder ou vendre ? quels sont vos objectifs ?
1) pas la tranquillité , vous repartez sur 2 projets qui peuvent avoir les memes desagrements  donc on ne peut pas vous conseillez " vendez , achetez des foncieres pas de probleme de voisinage"
2) le cash ? pas sur , et vous ne parlez pas des impots sur la PV donc possiblement pas enorme a la fin.
3) le reinvestissement ? cf plus haut .

cdt

En location saisonnière on le subit quelque part, c’est du commerce, un client mécontent c’est une mauvaise évaluation sur les sites Et un client qui ne reviendra pas, d’autres personnes qui du coup ne viendront pas etc..
les 2 prochains ne pourront pas avoir ces désagréments, je vais gérer tous les lots donc si un locataire deconne c’est moi qui dirige et le recadre, pas de syndic qui s’en fout à qui écrire etc etc ..
Les impôts sur la plus value facile, 36% à la louche donc il me resterait 18000€.

Dernière modification par Bre (17/07/2020 17h09)

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#5 20/07/2020 14h43

Membre
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Dicci, le 17/07/2020 a écrit :

Vous parlez d’un cashflow positif, mais après paiement des charges, taxe foncière et de la mensualité du crédit, il vous reste 134 € / mois, avant impôts.

J’ajouterai aussi qu’en cas de frais du genre travaux, rachat de meubles ou autres, le peu de cashflow peut vite s’envoler.

Et effectivement, si le bruit subi nuit à vos locataires qui par la suite ne reviennent pas et/ou laissent des commentaires négatifs, cela nuit alors à votre business.

A votre place, j’opterais pour la vente.


"… ce n'est pas l'intelligent qui est devant mais plutôt l'audacieux." Robert Kiyosaki

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#6 20/07/2020 17h15

Membre
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Bonjour Bre.

Je ne vous donnerai pas un avis sur le fait de vendre ou conserver mais vais vous donner mon point de vue de client ayant été confronté à ce problème dans une location AIRBNB.

J’avais loué une maison ancienne avec piscine dans un village au sud de toulouse.
C’était vraiment parfait à ceci près que, dans la maison mitoyenne, un voisin regardait la télé le son à fond entre 22H et 2h du matin. Le son passait par un ancien conduit de cheminé.
Cela nous bien gâché le séjour et nous avons rapidement quitté la suite parentale pour aller dormir dans une chambre d’enfant ce qui justifiait beaucoup moins le prix payé.

Je ne suis pas sûr d’y revenir ou pas au prix affiché.

Le propriétaire était désolé mais ce n’était pas la première fois qu’il était confronté au problème (que ce soit lui ou d’autres locataires saisonniers).

Franchement, cela peut effectivement faire fuir des clients.

Autre explication : votre voisin ne ferait-il pas cela par vengeance parce qu’il est dérangé par soit le comportement de certains de vos locataires soit énervé des trop nombreuses rotations ?

Bon courage.
Frédéric

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#7 20/07/2020 17h45

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Bonjour à tous

Bfb : les locations de ce type ne font pas l’objet de remarques des usagers précédents comme dans tripadvisor ?

Plusieurs loueurs signalant ce problème peuvent mettre la puce à l’oreille d’un futur client non ?


Ericsson…!  Qu'il entre !

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[+1]    #8 21/07/2020 07h30

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Lamazo, le 20/07/2020 a écrit :

Dicci, le 17/07/2020 a écrit :

Vous parlez d’un cashflow positif, mais après paiement des charges, taxe foncière et de la mensualité du crédit, il vous reste 134 € / mois, avant impôts.

J’ajouterai aussi qu’en cas de frais du genre travaux, rachat de meubles ou autres, le peu de cashflow peut vite s’envoler.

Et effectivement, si le bruit subi nuit à vos locataires qui par la suite ne reviennent pas et/ou laissent des commentaires négatifs, cela nuit alors à votre business.

A votre place, j’opterais pour la vente.

Certes mais vu que tout a été refait du sol au plafond je devrais être tranquille pour au moins 5ans

Bfb2016, le 20/07/2020 a écrit :

Autre explication : votre voisin ne ferait-il pas cela par vengeance parce qu’il est dérangé par soit le comportement de certains de vos locataires soit énervé des trop nombreuses rotations ?

Bon courage.
Frédéric

Je ne pense pas, déjà car ormis l’été il y a peu de rotation (nouveau locataire tous les mois et encore..) et vu le bien le prix etc j’ai très peu de locataires désagréables (ce que là par contre la voisine du dessous ne se priverait pas de me dire et ne l’a jamais fait)
C’est une équipe de caraques, ils ont commencé à envahir le palier de leur étage puis le hall d’entrée puis la cave commune, ils ont jeté des centaines de mégots sur le parking, piscine sur le balcon alors que c’est interdit..j’en passe..
Leurs propriétaires ne font rien, je pense qu’ils sont de la même famille

Job, le 20/07/2020 a écrit :

Bonjour à tous

Bfb : les locations de ce type ne font pas l’objet de remarques des usagers précédents comme dans tripadvisor ?

Plusieurs loueurs signalant ce problème peuvent mettre la puce à l’oreille d’un futur client non ?

Certains ont mis des remarques oui mais d’autres comprenant que c’était peut être occasionnel et voyant le reste qui est parfait n’ont pas mis de remarques justement pour pas me plomber.

Je n’ai pas compris la deuxième question : loueurs ou locataires? même si c’est locataire je ne comprends pas ce que vous voulez dire.

Dernière modification par Bre (21/07/2020 07h36)

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#9 21/07/2020 09h02

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Bre a écrit :

Job, le 20/07/2020 a écrit :

Bonjour à tous
Bfb : les locations de ce type ne font pas l’objet de remarques des usagers précédents comme dans tripadvisor ?
Plusieurs loueurs locataires signalant ce problème peuvent mettre la puce à l’oreille d’un futur client non ?

Je n’ai pas compris la deuxième question : loueurs ou locataires? même si c’est locataire je ne comprends pas ce que vous voulez dire.

Bien vu
ma suggestion était si vous aviez consulté les avis des clients locataires vous ayant précédé, et que plusieurs signalaient la nuisance de la télé trop forte, vous auriez renoncé à cette location


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#10 21/07/2020 09h49

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Bre a écrit :

Certes mais vu que tout a été refait du sol au plafond je devrais être tranquille pour au moins 5ans.

Malheureusement, on n’est jamais à l’abri d’un imprévu, que ce soit une dégradation, un dégâts des eaux (avec franchise à payer), un électroménager qui lâche, ou bien aussi des travaux dans la copropriété.
Ce n’est pas ce que je vous souhaite bien entendu, mais je sais que cela peut vite grimper en termes financier.


"… ce n'est pas l'intelligent qui est devant mais plutôt l'audacieux." Robert Kiyosaki

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#11 21/07/2020 12h14

Membre
Réputation :   8  

Bonjour à tous, bonjour Job.

Non, il n’y avait pas de commentaires à ce sujet sur AIRBNB par les précédents locataires mais il n’y avait que 3 avis.
Le seul avis défavorable mentionnait le bruit de l’autoroute qui ne nous a absolument pas dérangé car elle était quand même loin et il fallait vraiment y faire attention pour le remarquer.

De mon côté, j’ai hésité à l’écrire dans mon avis et j’ai mis un commentaire mesuré.
Comme le dit Bre :

"Certains ont mis des remarques oui mais d’autres comprenant que c’était peut être occasionnel et voyant le reste qui est parfait n’ont pas mis de remarques justement pour pas me plomber."

Tout le reste était parfait et ces gens très gentils et facilitateurs pour certains détails du séjour.
Moi non plus, je n’ai pas voulu les plomber.

C’est une équipe de caraques, ils ont commencé à envahir le palier de leur étage puis le hall d’entrée puis la cave commune, ils ont jeté des centaines de mégots sur le parking, piscine sur le balcon alors que c’est interdit..j’en passe..
Leurs propriétaires ne font rien, je pense qu’ils sont de la même fami
lle

Bref, cela ne risque t’il pas de vous empêcher aussi  sinon de vendre du moins de vendre au meilleur prix ?

Bon courage à vous.

Bien cordialement.
Frédéric

Bien cordialement.
Frdééric

Dernière modification par Bfb2016 (21/07/2020 12h18)

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#12 21/07/2020 14h57

Membre
Réputation :   12  

Bfb2016 a écrit :

C’est une équipe de caraques, ils ont commencé à envahir le palier de leur étage puis le hall d’entrée puis la cave commune, ils ont jeté des centaines de mégots sur le parking, piscine sur le balcon alors que c’est interdit..j’en passe..
Leurs propriétaires ne font rien, je pense qu’ils sont de la même fami[/b]lle[/i]

Bref, cela ne risque t’il pas de vous empêcher aussi  sinon de vendre du moins de vendre au meilleur prix ?

Bon courage à vous.

Bien cordialement.
Frédéric

Les mégots ont été enlevés la piscine aussi et le reste est à présent globalement rangé. Mais cela montre le profil des locataires..

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