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Forums des investisseurs heureux

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#26 23/05/2018 17h22 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Bonjour,

Je suis dans un cas similaire au votre et je souhaitais savoir si vous avez eu une réponse positive et obtenu un second siret ?

je suis lmnp depuis 2013, établissement situé dans l’hérault et souhaite créer une activité auto-entreprise à mon domicile (loire-atlantique) BNC.

De plus BNC - Régime déclaratif spécial - Champ d’application §4 ligne 290 indique que "En cas d’exercice d’activités dans des entreprises séparées (exemple : autonomie de clientèles, de locaux, organisation et services distincts), le montant des recettes est apprécié distinctement par rapport à chacune des activités. Chaque activité est imposée dans sa propre catégorie de revenus, selon le régime correspondant au montant de recettes réalisé.

Donc on devrait bien pouvoir déclarer LMNP BIC au réel et BNC micro.

Merci de votre retour.
Cordialement.

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#27 23/05/2018 18h39 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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oui c’est possible car l’activité LMNP relève des BIC et votre activité AE relève(rait) du BNC, donc vous n’avez pas à tenir compte du chiffre d’affaires de l’activité LMNP pour l’appréciation su seuil micro-BNC.

En revanche si les deux activités relèvent du BIC (comme dans le cas de BRE),  les chiffres d’affaires se cumuleraient pour l’appréciation du seuil micro-bic.

BOFIP a écrit :

Conformément au a du 2 de l’article 50-0 du CGI , lorsqu’un contribuable exploite personnellement plusieurs entreprises commerciales, le chiffre d’affaires à comparer aux seuils mentionnés aux 1° ou 2° du I de l’article 293 B du CGI, appréciés s’il y a lieu dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 50-0 du CGI, s’entend du montant de son chiffre d’affaires global annuel réalisé dans l’ensemble de ses entreprises.

edit: je n’avais pas mis le bon lien BIC - Régimes d’imposition et obligations déclaratives - Détermination des chiffres d’affaires annuels

Ce qui n’empêche pas d’avoir le droit d’ouvrir 2 entreprises distinctes dans tous les cas, mais empêche seulement le cas échéant de bénéficier du régime micro-BIC si le cumul dépasse la limite autorisée.

Dernière modification par durand18 (23/05/2018 19h01)

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#28 23/05/2018 20h58 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Super.
Un simple P2-P4 suffit donc maintenant !

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#29 24/05/2018 08h48 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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J’apporte une précision pour Bre, si son activité d’AE est l’achat-revente d’immeuble comme j’ai cru le comprendre, c’est de toute façon exclu du régime micro

BOFIP a écrit :

Les e, f et g du 2 de l’article 50-0 du CGI excluent du champ d’application du régime micro-BIC, les entreprises qui réalisent certaines opérations limitativement énumérées par la loi. Il s’agit :

- des opérations portant sur des immeubles, des fonds de commerce ou des actions ou parts de sociétés immobilières et dont les résultats doivent être compris dans les bases de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ces opérations regroupent les ventes et les opérations d’intermédiaire portant sur les éléments précités, c’est-à-dire les opérations énumérées aux 1° à 4° du I de l’article 35 du CGI (opérations des marchands de biens, des promoteurs, des lotisseurs et des agents immobiliers), ainsi que les opérations de construction qui entrent dans le champ d’application de l’article 238 octies du CGI ;

BIC - Régimes d’imposition et obligations déclaratives - Entreprises ou opérations exclues du régime simplifié ou du régime des micro-entreprises

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#30 24/05/2018 09h49 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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durand18 a écrit :

oui c’est possible car l’activité LMNP relève des BIC et votre activité AE relève(rait) du BNC, donc vous n’avez pas à tenir compte du chiffre d’affaires de l’activité LMNP pour l’appréciation su seuil micro-BNC..

Dernière question. Avec mon P2-P4 je vais ajouter une activité, mais mon entreprise sera toujours avec comme activité principale LMNP.

je pense que mon activité AE aura plus de chifre d’affaire que mon LMNP, je dois donc changer l’activité principale, comment puis-je faire ?
Obligé de faire en plusieurs fois je suppose avec plusieurs P2-P4 ?

Merci de votre retour

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#31 24/05/2018 11h45 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Je dirais plutôt d’utiliser un formulaire de déclaration de début d’activité correspondant à la nouvelle activité (artiste, profession libérale …) en rappelant votre numéro SIREN existant au titre du LMNP et indiquer en observations que vous estimez que ça devient votre activité principale.

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#32 24/05/2018 19h09 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Bonsoir

J’ai eu 2 sirets oui
un premier pour l’ae en achat revente (rien à voir avec l’immobilier) qui est mon activité principale

un pour le lmnp

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#33 09/06/2018 13h39 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Bonjour Bre,

je comprends que vous êtes auto entrepreneur en achat/revente de biens immobiliers, non?
Si c’est bien le cas, il s’agit d’une activité de marchand de bien car

AFE a écrit :

Le marchand de biens est une personne qui, de façon habituelle et afin d’en tirer un bénéfice, achète en son nom, en vue de les revendre, des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières.

et le statut de marchand de bien est exclu du statut d’autoentrepreneur.

L’aspect positif: pas de limite de chiffre d’affaire wink
L’aspect négatif: la modification de statuts et d’obligations pourrait sacrément remettre en cause tous vos calculs. sad

Quant à la CCI, avez vous préciser que vos étiez ae en achat/revente de biens immo?

Peut être devriez vous creuser davantage car, en cas de contrôle, ce que vous aura dit la CCI n’aura que peu de valeur.

Cdt
K16

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#34 10/06/2018 12h21 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Comme je l’ai précisé l’ae n’a rien à voir avec l’immobilier

Et dans le principe général si les reponses de la CCI n’ont aucune valeur vers qui se tourner?? Car les impots ne savent rien et renvoient vers eux et les comptables patinent. Vive l’administration

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#35 14/06/2018 17h16 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Bonjour !

Je me retrouve dans la même M….

J’ai une petite activité en temps que Microentrepreneur (ex. autoentrepreneur) au régime super-simplifié (micro-BIC).
J’avais un appartement en LMNP au micro-BIC.
Il y a 2 mois, j’ai affecté un second appartement, dans un autre département, à mon LMNP. À cette occasion, je décide, en accord avec un comptable, de passer l’ensemble de l’activité LMNP en réel simplifié.

Et depuis, les problèmes surgissent :

Le Centre des Impôts du 1er bien refuse de séparer l’activité LMNP de l’activité Microentrepreneur. Il me disent que le passage en réel simplifié va m’obliger à passer aussi l’activité Microentrepreneur au réel simplifié.

Le Centre des Impôts du 2e bien ne sait pas me répondre.

Le Centre des impôts qui gère mon domicile et mon activité Microentrepreneur dit qu’il s’agit d’activités séparées, avec comptabilités séparées.

Bref, personne ne connait vraiment le sujet…

Du coup, je me pose une question : s’il n’y a vraiment unification du BIC par personne, aucun des artisans et commerçants qui sont au réel ne pourrait avoir une activité LMNP au Micro-BIC…

Dernière modification par M07 (14/06/2018 17h23)


M07

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#36 14/06/2018 18h39 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Bonjour,

Pour apprécier les seuils du régime micro il convient d’additionner les CA de votre micro entreprise + LMNP en appliquant les seuils de votre activité principale.

Apres si vous ne dépassez pas les seuils du micro, vous pouvez choisir de déclarer le LMNP au réel et de rester en micro pour votre entreprise.

Il y d’ailleurs deux parties distinctes pour déclarer d’un coté votre LMNP au réel et votre entreprise au micro dans la 2042 complémentaire.

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#37 18/06/2018 11h51 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Bonjour !

D’abord, désolé pour le retard à répondre.

Ensuite, pour les seuils, les choses sont claires, ce n’est pas un problème.

Par contre, si le fait de passer un LMNP en réel simplifié entraîne obligatoirement le passage du statut de Microentrepreneur au réel, ça peut être dramatique : obligation d’une comptabilité complète, en partie double, annulation du paiement forfaitaire des cotisations sociales, annulation de l’abattement forfaitaire pour l’imposition, changement du mode de calcul de la CFE, changement possible du Centre des impôts gérant le(s) dossier(s), etc. etc. 

Autrement dit, on frise alors la catastrophe…


M07

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#38 18/06/2018 15h07 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Bonjour,

Non passer un LMNP au réel n’entraine pas le passage au réel d’une activité pro au micro si vous ne dépassez pas les seuils.

Par contre si le LMNP vous fait dépasser les seuils la en effet ca peut devenir compliqué ou du moins bouleverser votre situation et vos déclarations. Il vaut mieux l’avoir prévu.

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#39 18/06/2018 15h37 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Re !

MichMouch a écrit :

Non passer un LMNP au réel n’entraine pas le passage au réel d’une activité pro au micro si vous ne dépassez pas les seuils.

Ce n’est pas l’avis d’un Centre des impôts, qui veut me réclamer 2031, 2033 etc. (bilan et compta complets) pour mon activité Micro-entrepreneur parce que j’ai envoyé une lettre notifiant le passage en réel simplifié d’un LMNP  (les seuils cumulés ne sont pas franchis).
J’ai beau expliquer que LMNP est une activité domestique, avec un n° SIRET séparé de l’activité Microentrepreneur "professionnelle"’, ils ne veulent rien savoir. Mais j’avais écris en recommandé, et ils m’ont contacté uniquement par téléphone (deux fois).
J’ai bien cherché sur Internet, et ce n’est pas évident. Ce que j’ai trouvé de plus proche : Bofip (articles 290 et suivants).


M07

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[+2]    #40 18/06/2018 15h38 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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BIC - Régimes d’imposition et obligations déclaratives - Détermination des chiffres d’affaires annuels

B. Contribuables relevant du régime micro-BIC exploitant plusieurs entreprises ou exerçant plusieurs activités

60

Lorsqu’une même personne physique exploite plusieurs entreprises ou exerce plusieurs activités, il convient d’appliquer les règles suivantes :
1. Pluralité d’entreprises commerciales

70

Conformément au a du 2 de l’article 50-0 du CGI , lorsqu’un contribuable exploite personnellement plusieurs entreprises commerciales, le chiffre d’affaires à comparer aux seuils mentionnés au 1 de l’article 50-0 du CGI, apprécié s’il y a lieu dans les conditions prévues au quatrième alinéa du 1 de l’article 50-0 du CGI s’entend du montant de son chiffre d’affaires global annuel réalisé dans l’ensemble de ses entreprises.

(…)

90

Lorsque le chiffre d’affaires global annuel excède les seuils déjà cités, le contribuable concerné est exclu du champ d’application du régime micro-BIC. Cette exclusion concerne l’ensemble de ses entreprises, lesquelles relèvent alors de plein droit d’un régime réel d’imposition.

Dans l’hypothèse inverse, le contribuable peut, le cas échéant, opter pour un régime réel d’imposition (CGI, art. 50-0). Cette option s’exerce entreprise par entreprise.

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#41 18/06/2018 15h48 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Pierrejacques11 Avec la source, au moins c’est clair !

Force est de constater que même les agents administratifs se perdent dans les méandres de l’administration française.

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#42 18/06/2018 18h37 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Et la déclaration ne fait qu’embrouiller tout le monde puisque le CA de la location lmnp est clairement distinct du CA que l’on indique pour l’auto entrepreneur

Ce statut de micro entreprise est une tannée, c’est bien pratique mais au final si on prend tout au pied de la lettre (ou du moins que l’on fait la moyenne car la plupart des gens n’y connait pas grand chose)
Quand on est salarié et qu’on a une autre activité type lmnp aucun soucis mais des qu’on a une microentreprise et qu’on se diversifie c’est la croix et la bannière
Il y a des fois ou je comprends les gens qui disent que rien n’est fait en France pour se lancer et travailler, dès qu’on en veut les impots sont là pour calmer à coup de taxes et modifications qui au final n’ammenent rien de plus à part inciter les gens à faire du black puisqu’on ne peut pas cumuler et payer toutes les taxes afférentes..

Ce n’est pas vous mais qu’est ce que cette situation administrative m’agace..

Pour info j’ai demandé par mail 2 fois à la CCI et 2 fois aux greffes si je pouvais cumuler avec marchand de bien, au bout d’un mois : AUCUNE REPONSE, donc je fais quoi? je téléphone? on me dit oui oui c’est bon simplement de vive voix et dans un an les impots me rappellent à l’ordre?
Pour rappel avant de cumuler lmnp et AE j’ai vu 4 comptables, aucun n’a su me répondre, j’ai appelé les impots qui m’ont renvoyé vers la CCI qui m’a dit de remplir un formulaire qui n’était pas le bon, je me suis enfin deplace aux greffes qui se sont eux aussi trompé 2 fois de formulaire, pour au final me rappeler à l’enregistrement informatique du formulaire et me dire qu’il y avait encore une coquille..

Dernière modification par Bre (18/06/2018 18h49)

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#43 26/06/2018 10h11 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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DDtee a écrit :

(Voir Message 10)
Sur mon lot exploité de façon équivalent (#4) Info - Forums des investisseurs heureux depuis 2017 que pour des séjours temporaires (entre 2 semaines et 4 mois) grace à un bon taux d’occupation je serais à (…)

Bonjour,
Je rebondis cet ancien message et sur la notion de "4 mois".
Pourriez-vous svp m’aider à clarifier une question que je me pose depuis qq temps pour mes propres locations de court terme. Les séjours "temporaires" mentionnés  par DDtee, entrent dans le cadre des locations "de tourisme" / "de courtes durées" (logements où le locataire n’élit pas domicile). Ce type de location n’est-il pas limitées à 90 jours consécutifs? Peut-il cela dépend-il du type de contrat de location? ("Contrat meublé saisonnier" versus autre type de contrat?)

Un agent immobilier qui oeuvre dans le domaine de la courte durée m’avait mis sur la piste du bail du secteur libre (pour durees superieures à 90 j). Savez-vous si C’est bien ok dans le cas de la location d’un meublé sur 4 ou 5 mois (à un locataire qui n’élit pas domicile dans ce logement)?

DDtee, pourriez-vous nous éclairer là dessus et nous dire svp type de contrat vous signez?

Merci!

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#44 26/06/2018 12h02 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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delemmo a écrit :

Ce type de location n’est-il pas limitées à 90 jours consécutifs? Peut-il cela dépend-il du type de contrat de location? ("Contrat meublé saisonnier" versus autre type de contrat?)

Un agent immobilier qui oeuvre dans le domaine de la courte durée m’avait mis sur la piste du bail du secteur libre (pour durees superieures à 90 j). Savez-vous si C’est bien ok dans le cas de la location d’un meublé sur 4 ou 5 mois (à un locataire qui n’élit pas domicile dans ce logement)?

DDtee, pourriez-vous nous éclairer là dessus et nous dire svp type de contrat vous signez?

Je crois qu’effectivement que le nom du contrat est celui de bail secteur libre. Il est bien spécifié dans le bail qu’il s’agit de la location d’une résidence secondaire, le locataire doit d’ailleurs renseigner son adresse principale. Je n’ai eu que rarement des durées de séjours > 90 jours, à peine une fois par an en moyenne. Dans ces cas là c’est à chaque fois l’entreprise qui est signataire du bail et non pas l’utilisateur.
La durée moyenne des séjours est plutôt située autour de un mois, rarement au delà de 6 semaines.

Pour votre info j’ai actuellement un locataire en place jusqu’en octobre, quand il partira j’abandonnerai ce type de location. La concurrence de airbnb en sur offre dans mon coin devient trop forte et il sera plus intéressant de revenir à une location meublé classique (et moins chronophage ce qui est aussi mon souhait).
Les locataires ont souvent tendance à comparer des locations classiques avec peu de charges et ce type de produit très chargé (chauffage, box internet, taxe de séjour…) sans percevoir qu’un prix de loyer plus bas peut au final coûter plus cher… sans compter les démarches (il ne s’agit plus de personnes visant les logements proposés sur la plateforme airbnb mais ceux qui à partir de 90 jours  tentent de négocier 3 ou 4 mois dans un meublé classique).


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#45 26/06/2018 12h07 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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delemmo : la notion de location de courte durée, ça dépend de ce que vous cherchez à prouver, vis à vis de qui. Pour certains cas, la durée de 90 jours est écrite noir sur blanc, pour d’autres, les juges considèrent que tout bail de moins d’un an en meublé (ou 9 mois pour un étudiant) est de la location de courte durée.

Vous cherchez à établir que vous faites de la courte durée de quel point de vue ?

Autrement dit, que craignez-vous qu’il arrive si jamais vous faites un bail de 4 mois ?

Dernière modification par Bernard2K (26/06/2018 12h08)

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#46 26/06/2018 13h20 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Bernard2K a écrit :

Vous cherchez à établir que vous faites de la courte durée de quel point de vue ?
Autrement dit, que craignez-vous qu’il arrive si jamais vous faites un bail de 4 mois ?

Bonne question en effet! Peut-être d’ailleurs n’y a-t-il pas de nœud au cerveau à se faire (?).

Réfléchissons… je cherche à rester en conformité avec les déclarations que j’ai faites pour cet appartement (à savoir, ce qui est demandé dans ma commune: un changement d’usage +  déclaration préalable pour changement de destination vers un "hébergement hôtelier"… terme générique prêtant à confusion).
… rester en conformité pour pouvoir continuer à louer 2 ou 3 jours si cela se présente (AirBnB par exemple) ou plusieurs semaines ou mois, sans changer de régime fiscal (mais finalement, y a-t-il un risque vis à vis des impôts si une même année je loue 9 mois à un étudiant puis 3 jours à des touristes puis 1 mois à une personne en déplacement professionnel?)

Bref, mon soucis = les impots.

Au final, dans quel cas cette notion de "90 jours max" s’applique-t-elle? et dans quelles situation prend-on un risque (et vis à vis de qui?)

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#47 26/06/2018 14h17 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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delemmo a écrit :

Au final, dans quel cas cette notion de "90 jours max" s’applique-t-elle? et dans quelles situation prend-on un risque (et vis à vis de qui?)

C’est généralement le délai maximum d’assurance inclus pour un particulier en déplacement dans son assurance habitation tous risques. Au delà des 90 jours il doit contracter une assurance habitation supplémentaire pour cette résidence secondaire qu’il vous loue.

Vis à vis des impôts, location courte durée = ajout de la taxe de séjour comme imposition locale ville (ou agglo/métropole) + département selon les fiscalités locales (certains départements n’appliquent pas).


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#48 26/06/2018 19h41 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Si votre bien est classé meublé de tourisme et que vous bénéficiez de l’abattement en micro à 71 %, il faudrait éviter de le louer plus de 3 mois à la même personne, même si je ne vois pas d’interdiction franche.

Si votre bien n’est pas classé, et est imposé en micro avec abattement à 50 %, ou encore au réel, je ne vois aucun problème vis à vis des impôts.

Par contre, dans tous le cas de location avec un bail "libre" (basé sur le code civil), qu’elle fasse plus ou moins de 3 mois, exigez de vos locataires qu’ils aient une résidence principale par ailleurs. Prévoyez par exemple un passage du bail qui dit en gros "untel, locataire, qui déclare avoir sa résidence principale à telle autre adresse"… puis "les parties conviennent de la location d’un local de telle configuration à telle adresse, à usage de résidence secondaire temporaire, et conviennent expressément de placer cette location sous le régime du louage de chose conformément aux articles 1713 et suivants du code civil…". Quelque chose comme ça.

Dernière modification par Bernard2K (26/06/2018 19h45)

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#49 03/07/2018 21h09 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Bernard2K a écrit :

Si votre bien est classé meublé de tourisme et que vous bénéficiez de l’abattement en micro à 71 %, il faudrait éviter de le louer plus de 3 mois à la même personne, même si je ne vois pas d’interdiction franche.

Si votre bien n’est pas classé, et est imposé en micro avec abattement à 50 %, ou encore au réel, je ne vois aucun problème vis à vis des impôts.

Par contre, dans tous le cas de location avec un bail "libre" (basé sur le code civil), qu’elle fasse plus ou moins de 3 mois, exigez de vos locataires qu’ils aient une résidence principale par ailleurs. Prévoyez par exemple un passage du bail qui dit en gros "untel, locataire, qui déclare avoir sa résidence principale à telle autre adresse"… puis "les parties conviennent de la location d’un local de telle configuration à telle adresse, à usage de résidence secondaire temporaire, et conviennent expressément de placer cette location sous le régime du louage de chose conformément aux articles 1713 et suivants du code civil…". Quelque chose comme ça.

Bonsoir

auriez-vous un contrat type? Car jusqu’à présent avec airbnb je n’avais rien à faire..
Pour les 3 mois, qu’en est -il si la personne loue 3 mois , part 1 mois et revient 1 mois?
Merci

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#50 14/07/2018 11h50 → Bre : étude de cas immobilier (2 appartements) (immobilier, meuble, nu, tourisme)

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Bernard2K a écrit :

Par contre, dans tous le cas de location avec un bail "libre" (basé sur le code civil), qu’elle fasse plus ou moins de 3 mois, exigez de vos locataires qu’ils aient une résidence principale par ailleurs. Prévoyez par exemple un passage du bail qui dit en gros "untel, locataire, qui déclare avoir sa résidence principale à telle autre adresse"… puis "les parties conviennent de la location d’un local de telle configuration à telle adresse, à usage de résidence secondaire temporaire, (…)

Je m’apprête à rédiger un bail libre avec un étudiant qui vient 6 mois dans ma ville dans le cadre de ses études.
Qulqu’un sait-il si le fait d’avoir un bail de "résidence secondaire" l’empechera d’accéder aux Aides au logement (APL)?
La CAF est injoignable pour obtenir une réponse rapide…

Dernière modification par delemmo (14/07/2018 11h50)

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