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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 16/08/2017 17h02

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Bonjour,

suite à des visites j’ai besoin de vos conseils

VOTRE PROFIL

J’ai 30 ans dans quelques jours un mariage encore frais et sans enfants pour le moment. Mon TMI est de tout juste 30%

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

capable de faire des finitions et assez bof coté fiscal

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : 1 immeuble de rapport de 215 m²
- Année de construction environ 1930, sans travaux
- 2 étages, bonne luminosité, dans un quartier résidentiel mais qui reste populaire dans une ville très populaire du nord de la France. Il y a 3 appartements type 3 tous loué
- Les lots sont pas trop mal entretenu, l’électricité est au norme (- de 15 ans), pas de plomb et amiante très faible quasi inexistante.
- Tous les appartements sont occupés 490€ 520€ et 550€
- Charges faibles : eau froide car un seul compteur historique.
- Chauffage electrique + ballon électrique d’eau chaude (individuel)
- Double vitrage PVC pour l’ensemble il ya 8 ans
- Les murs sont sains, ravalement crépis assez récent et la toiture aussi

LOCALISATION DU BIEN

Un immeuble à un peu moins de 20 km de Lille
situé sur un grand boulevard avec école à 100m supérette boulangerie coiffeur et commerces. La caserne de pompier est a 500m et dans un rayon de 1km on trouve une crèche, un parc très vert et même la caf et le pole emploi.

- Bassin étudiant pas loin, mais ce n’est pas vraiment la cible
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non, je pense pas

RENTABILITÉ DU BIEN

- Prix : 160 000€ (environ 740€/m2), la moyenne sur meilleuragents est de 1100 €/m² 1200€/m²
- Loyers : 1565 € CC
CHARGES D’EXPLOITATION

- Taux de vacance envisagé : selon le propriétaire très faible en 15 ans souvent juste le temps de faire un coup de frais dans les logements je table sur 90% d’occupation
- Travaux récurrents : aucune idée
- Taxe foncière avec TOM : 1400 €/an
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : je ne sais pas

FINANCEMENT DU BIEN

Pour le moment j’ai un oui de principe de meilleur taux et de cyberpret mais je me demande si il vont vraiment me financer
Je gagne 2100€ net et j’ai un loyer de 550€
RÉGIME D’EXPLOITATION

Je ne sais pas encore si je fais une sci ou pas
CASH FLOW

Je compte un peu moins de 4000€ de revenus bruts mais peut etre que je me trompe

SITUATION après la visite
Le propriétaire est en instance de divorce il à déjà reçu une offre à 125 ou 130k€ sans doute entre les deux et il semble dire qu’il existe sans doute une offre entre les 2 (j’ai l’impression qu’il a pas complètement refusé la première offre)
Quelles seraient vos recommandations ?
J’ai 1 interrogations aussi :

- Il n’y a pas de compteur ERDF pour les parties communes, Cela peut être très litigieux pour me futur ? C’est actuellement le rdc qui alimente les quelques ampoules des parties communes avec un branchement en solaire et il me semble avoir déjà lu cela dans une des files du forum mais je ne sais pas quoi en penser.

Merci. je pense faire une offre entre 135 et 140k€ et je pense monter maximum à 145k€ selon vos conseils

Dernière modification par pmgab (16/08/2017 17h11)

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, investir, sci (société civile immobilière)

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#2 16/08/2017 17h31

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Bonjour,

il vous faut apprendre à faire un calcul de rentabilité.

Exemple :

Investissement :
Prix : 160 k€
pas d’agence immobilière ?
Frais de notaire : 12,8 k€
Travaux initiaux : 0 k€
Investissement total : 172.8 k€

Revenus fonciers bruts : 1600x11.5 = 18400 € (1600 : à repréciser, prenez bien les loyers HC, les charges locataires ne font que transiter par vous, elles ne vous coûtent ni ne rapportent ; 11,5 mois en comptant 0,5 mois de vacance/an, c’est déjà beaucoup pour des T3)

Taxe foncière HORS TOM : 1000 € (à repréciser ; ne comptez pas la TOM qui est récupérable auprès des locataires)
Assurance PNO : 300 €
Frais de gestion en direct : 20 € x 3 (le forfait des impôts, qu’on atteint et dépasse rien qu’en déplacements pour se rendre sur place, publication d’annonces de location etc.)
A préciser : comptez-vous gérer en direct ? Ou par agence ? avec ou sans GLI ?
Intérêts et assurance :2070 €/an (j’ai pris l’année 10 d’un emprunt de 172,8 k€ sur 20 ans à 1,75 + 0,2 % d’assurance.)
Entretien : 800 €/an (0,5 % de la valeur du bien : c’est l’ordre de grandeur pour entretenir un immeuble et lui garder son standing ; mais c’est très variable bien sûr, ça peut être 0 pendant 10 ans puis 10000 € d’un coup).

Total charges : 4230 €

Au réel :
Revenus nets imposables : 18400-4230= 14170 €
IR : 14170*0.3=4251
PS : 14170*0.155 = 2196
Revenus nets d’impôts = 14170-4251-2196= 7723 €/an

Remboursement du capital : 8521 (toujours en année 10)

Cashflow : 7723-8521 = -798 €

rentabilité brute : 18400/172800 =10.6 %
rentabilité nette : 7723/172800 = 4.47 %

Conclusions :
- le cahsflow calculé est celui de l’année 10 ; il sera meilleur en début de possession car intérêts plus élevés en proportion dans l’annuité, donc revenu imposable moindre.
- rentabilité et cashflow n’ont rien d’extraordinaire par rapport à l’emplacement ; vous avez raison d’envisager une offre plus basse.
- des choses à repréciser encore : loyers HC ? Montants séparés TOM et TF ? AI pour la vente ou non (et si oui : le prix annoncé est-il FAI) ? Gestion en direct ou non ?

Encore une chose à repréciser : qui achète : vous personnellement ou le couple en indivision ? Quel est votre régime marital ? Si c’est le régime "normal" c’est à dire communauté réduite aux acquêts, le bien sera forcément indivis : puisqu’il est acheté à crédit ce seront les revenus conjoints du ménage qui paient le bien donc le bien appartiendra à la communauté.

Dernière modification par Bernard2K (16/08/2017 17h35)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#3 16/08/2017 17h56

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Très content de votre réponse

Il y a uniquement l’eau dans les charges, je dois demander au propriétaire le montant.

J’ai fais un calcul via un fichier excel mais je ne retombe pas du tout sur vos résultats je dois donc être dans l’erreur, est il possible de vous envoyer mon calcul pour avoir votre avis ?

Je suis hésitant pour l’agence car je ne suis pas à coté mais à au moins 1H15 par contre je pense ne pas prendre la GLI car la caf est déjà une bonne sorte de caution et j’ai entendu dire que la GLI limite les candidatures.

Notre statut marital contrat et séparation de bien, pour le moment je suis le seul capable d’acheter car elle est encore en période d’essai.

donc la aussi je me pose des questions

la vente est sans agence donc il n’y a pas de FA

petit precision je pense apporter les frais de notaire car je ne suis déjà pas certain de pouvoir emprunter la somme alors 12k€ de plus encore moins

Dernière modification par pmgab (16/08/2017 18h00)

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#4 16/08/2017 17h59

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Bonjour pmgab,

Venant du Sud, habitant Paris et investissant dans le nord, pensez-vous être assez renseigné par le lieu/environnement de ce bien ? Si vous ne le mettez pas en gestion comment allez-vous gérer les AR lors de changements de locataire et/ou des incidents ?

Par ailleurs, c’est votre premier achat locatif et je ne peux que vous conseiller de tout d’abord vous faire la main sur un petit appartement. C’est fou tout ce qu’on rate lors de la 1ere expérience.

Autre point, vous n’évoquez pas vos liquidités disponibles en cas de coup dur… un incident qui ferait que les loyers ne rentreraient plus… vous pourriez tenir combien de temps ?

Mon message n’est pas pour vous décourager mais ces questions doivent être posées.

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#5 16/08/2017 18h07

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Bonsoir Kili

Le sud est à 3H30 et Paris est inaccessible. voila pk je regarde par la bas

Ma femme a fait ses études dans le nord  elle était pas très loin mais pas du tout dans ce quartier
pour autant non je ne connais pas bien l’environnement (cela est un de mes freins)

Nous pourrions tenir environ 1 an en cas de coup dur.

mais j’entend tout a fait l’argument du premier investissement dans un appartement. C’est juste que j’ai trouvé ce bien interessant

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#6 16/08/2017 18h15

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pmgab a écrit :

Il y a uniquement l’eau dans les charges, je dois demander au propriétaire le montant.

Vous devez surtout demander le montant des loyers HC. Ils figurent dans le bail et c’est cela l’engagement contractuel entre le bailleur et le locataire. Les charges peuvent être variables d’une année sur l’autre et doivent d’ailleurs faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Si le proprio ne récupère pas la TOM auprès de ses locataires, c’est une erreur de sa part. Vous pourrez donc augmenter les charges pour récupérer la TOM sur les locataires.

Je veux bien qu’il y ait très peu de charges mais, par exemple, qui fait le ménage des parties communes ?

J’ai fais un calcul via un fichier excel mais je ne retombe pas du tout sur vos résultats je dois donc être dans l’erreur, est il possible de vous envoyer mon calcul pour avoir votre avis ?

Non, c’est votre investissement, donc c’est votre boulot.
Je suis sûr de mon mode de calcul car il correspond exactement au mode de calcul des Impôts pour les revenus fonciers au réel. Les chiffres peuvent varier (prix d’achat, taux et durée de l’emprunt, etc.) mais le mode de calcul est juste.

Je confesse une petite approximation : la récupération d’une partie des PS fait que les PS restant à charge sont de 13,97 % pour un TMI de 30 %. Mais ce calcul sera faux de toute façon si Macron maintient son idée d’augmenter les PS à 17 %.

Notez qu’en prenant l’année 10, je fais une approximation. L’année médiane est à peu près représentative de la moyenne sur les 20 premières années, mais c’est une approximation quand même. Vu que les charges changent tous les ans (notamment avec les intérêts décroissants), l’idéal est de faire un tableau excel qui détaille année par année.

Vous avez fait une école de commerce donc vous savez compter et comprendre des choses complexes, vous êtes majeur et vacciné, alors c’est à vous de vous documenter et de modifier vos calculs jusqu’à ce qu’ils soient justes. C’est cela qui sera vraiment instructif pour la suite. Voir aussi : (2/2) Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d’impôts…

Je rejoins kili sur ses mises en garde. Si vous avez besoin qu’on vous tienne la main pour un calcul de rentabilité alors que ça fait des mois que vous lisez le forum, ça augure de quoi pour la suite ? Au premier impayé de loyer ou à la première grosse réparation, vous gérerez comment ? Prenez vous en main !

Dernière modification par Bernard2K (16/08/2017 18h27)


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#7 16/08/2017 20h03

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Je vous trouve un peu dur avec moi, mais c’est comme ca qu’on corrige les erreurs smile

j’ai effectivement fait un fichier excel plutôt complet (c’est mon humble avis) mais tout simplement il contient sans doute une erreur.

en créant mon fichier j’avais fait un comparatif avec le site rendement locatif ou j’étais en règle général assez proche des résultats du site.

de toute façon que ca soit avec votre méthode celle du site rendement locatif (l’occasion pour moi de féliciter le membre pour son super boulot) ou la mienne. le bien est plus intéressant à partir de 140 000.

j’entend cela étant dit vos conseils de regarder plus petit

Dernière modification par pmgab (16/08/2017 21h15)

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#8 16/08/2017 21h03

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Je vous rejoins, Bernard2k est effectivement dur mais la vie l’est tout autant et c’est en le faisant vous-même que vous progresserez.

Je rejoins également les avis précédents, même si l’affaire est semble t-il intéressante, c’est peut-etre ambitieux pour un premier achat.

Je me suis lancé recemment et je vous recommanderais de commencer par vous faire la main sur un simple appartement dans votre region.

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#9 16/08/2017 21h25

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Je lis avec attention votre message Nush,
dans ma région cela ne semble pas simple mais je regarde un peu tout les jours

donc selon vous ce n’est pas intéressant vu le contexte.
Trop peu d’expérience,  trop grand et trop loin.

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#10 16/08/2017 21h43

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Dites vous que je suis en region parisienne donc pour trouver des bonnes affaires ce n’est pas simple non plus mais je préfère commencer par une renta "moyenne" que viser l’excellence dans un bassin que je ne connais pas parfaitement et sans avoir l’expérience.

Donc oui je vous recommanderais de commencer en douceur par un appartemment dans votre secteur en apprenant de vos echecs également  (des travaux non anticipés sur un 30m2 passent encore, sur une toiture d’immeuble on passe au niveau supérieur).

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[+1]    #11 16/08/2017 23h34

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Bonjour,
J’approuve toutes les remarques de Bernard2K et j’en ajoute quelques-unes :

1/Les loyers hors charges : quand on annonce 1565cc, cela veut dire en général 1400 hors charges, voire moins. En supposant l’absence de vacances locatives, 1400 *12 = 16 800. Le prix maximum, si vous voulez vraiment réaliser cette affaire, est de 168 000, frais d’agence et de notaires compris. Tous les spécialistes vous diront qu’un immeuble en province c’est au moins 10% de renta brut (et encore, cela ferait bien rire Cricri…)

2/ Ne rien mettre de côté pour les réparations est dangereux, car le proprio qui met en vente retarde tous les frais liés à l’immeuble. Donc comptez 5 000 euros pour les "embrouilles" possibles. 168 000-5000 =163 000 tout compris.

3/ Vous êtes un gars du Sud, comme moi, et vous investissez près de Lille, région de votre chère et tendre. Mais c’est vous qui allez vous "taper" le boulot avec cet immeuble, et commencer directement avec 3 locataires me semble un peu "chaud". Et le vendeur ne vous dira jamais s’ils sont infects : ils sont toujours parfaits avant la signature ! Pensez que dans deux ou trois ans, il peut y avoir une mutation dans le sud ou un bébé qui prend du temps.

4/ Les immeubles clés en mains sont appréciés, posez-vous une question :  Pourquoi personne n’en a voulu avant vous ou pour des offres à 130 ? En fait, le vendeur serait tout content d’une vente à 140. Pourquoi ?  A mon avis, ils comptent au moins 1 mois de vacances locatives dans leur calcul. Allez voir une autre agence pour connaître les usages du coin.

5/ L’absence de travaux me gène, et personnellement c’est pour cela que je laisserais tomber. Avec des travaux, vous réussissez un coup quadruple :
Une plus-value directe entre avant et après, en 2 mois en général.
Vous avez plus de choix parmi les locataires car le logement est amélioré.
Vous obtenez un avantage fiscal, en nu ou en LMNP qui est très important et améliore la rentabilité.
Vous perdez moins de temps en gestion locative car le bien est en bon état pour quelques années.

Conclusion,
Je vous conseille de laisser tomber cette affaire et de vous faire la main sur un studio ou deux pièces pas trop loin de chez vous, avec des travaux. N’oubliez pas que ce qui vous fait vivre, c’est un travail prenant et une compagne qui appréciera peu de vous voir partir le week-end changer la plomberie en banlieue lilloise… Si vous voulez absolument cet immeuble, commencez par une offre à 130, comme les autres… Et je n’ai pas parlé de la réforme des aides au logement, qui doit concerner cet immeuble…
A vous de voir !

Rastignac

Dernière modification par Rastignac (16/08/2017 23h35)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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[+1]    #12 17/08/2017 08h55

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PS :
- la différence entre mes calculs et les vôtres (et ceux d’un simulateur) vient peut-être de l’année considérée. Prenez l’année 1 et le calcul est beaucoup plus favorable (intérêts plus élevés, donc revenu net imposable moindre, donc imposition moindre). Mais si vous comptez le garder au long terme, l’année 10 est bien plus représentative de la moyenne sur 20 ans. Lisez ceci : L’effet ciseau du prêt à échéances constantes dans l’immobilier locatif…

- avez-vous vu les offres ? Le vendeur vous raconte ce qu’il veut. Peut-être n’a-t-il pas reçu d’offres mais dit-il 135 pour s’assurer que vous ferez une offre d’au moins 140. Si vous restez motivé à l’acheter malgré les diverses mises en garde, faites une offre au prix qui VOUS convient. Tant pis si vous ratez l’affaire. Pour bien négocier le prix, il faut toujours être prêt à rater l’affaire. Dans votre offre, mettez une limite de validité, ça oblige le propriétaire à se décider et ça vous évite de rester engagé sans limite de temps.

Dernière modification par Bernard2K (17/08/2017 08h59)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#13 17/08/2017 10h23

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Bernard2K a écrit :

PS :
- la différence entre mes calculs et les vôtres (et ceux d’un simulateur) vient peut-être de l’année considérée. Prenez l’année 1 et le calcul est beaucoup plus favorable (intérêts plus élevés, donc revenu net imposable moindre, donc imposition moindre). Mais si vous comptez le garder au long terme, l’année 10 est bien plus représentative de la moyenne sur 20 ans. Lisez ceci : L’effet ciseau du prêt à échéances constantes dans l’immobilier locatif…

Super c’est effectivement cela. Je n’avais pas anticiper cela, mon calcul est fait sur l’année 1 (bien que j’avais intégré dans mon calcul excel un tableau d’amortissement je n’avais jamais vu ce topic très interessant

Bernard2K a écrit :

- avez-vous vu les offres ? Le vendeur vous raconte ce qu’il veut. Peut-être n’a-t-il pas reçu d’offres mais dit-il 135 pour s’assurer que vous ferez une offre d’au moins 140. Si vous restez motivé à l’acheter malgré les diverses mises en garde, faites une offre au prix qui VOUS convient. Tant pis si vous ratez l’affaire. Pour bien négocier le prix, il faut toujours être prêt à rater l’affaire. Dans votre offre, mettez une limite de validité, ça oblige le propriétaire à se décider et ça vous évite de rester engagé sans limite de temps.

Non je n’ai pas vu les offres en effet dans son dernier mail il me parle d’une offre à 127k€ parole de vendeur
comme indiqué dans mon premier post au début du topic je pensais faire une entre 135 et 140 et si vraiment j’avais des bons retours de votre coté peut être monter jusqu’à 145 (ce qui n’est pas le cas déjà à 140)

j’ai bien conscience qu’au prix affiché avec les frais de notaire ce n’est pas une super affaire et c’est pour cela que  je suis bien dans cette philosophie/logique là. le bien n’est intéressant que si il rentre dans MES critères.

par contre confusion de ma part j’ai confondu avec un autre appartement que j’ai visité il y a un loyer a 495€ un à 550 et un à 560€ mais j’attend toujours la réponse du propriétaire sur les charges et la part de TOM qu’il ne semble pas prélever dans ses charges à la lecture de nos échanges de mail. Donc tant que je n’ai pas le montant des charges précis la projection est faussé.

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#14 17/08/2017 17h33

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Rastignac a écrit :

Bonjour,
J’approuve toutes les remarques de Bernard2K et j’en ajoute quelques-unes :

1/Les loyers hors charges : quand on annonce 1565cc, cela veut dire en général 1400 hors charges, voire moins. En supposant l’absence de vacances locatives, 1400 *12 = 16 800. Le prix maximum, si vous voulez vraiment réaliser cette affaire, est de 168 000, frais d’agence et de notaires compris. Tous les spécialistes vous diront qu’un immeuble en province c’est au moins 10% de renta brut (et encore, cela ferait bien rire Cricri…)

je n’ai jamais voulu faire une offre au prix de vente mais une offre à 145k€ maximum sachant que mon calcul m’approche plutot d’une offre à 140k€

Nous sommes donc à 1615€ CC et le propriétaire prend en charge uniquement l’eau sans doute est une erreur de sa part.

L’entretien de la cage d’escalier et des poubelles c’est une gestion des locataires (je ne dis pas que c’est bien c’est juste le cas)

Rastignac a écrit :

2/ Ne rien mettre de côté pour les réparations est dangereux, car le proprio qui met en vente retarde tous les frais liés à l’immeuble. Donc comptez 5 000 euros pour les "embrouilles" possibles. 168 000-5000 =163 000 tout compris.

Il y a effectivement 5000€ que j’avais prévu de soupape même si le toit à l’air en bon état pas de mousse ni rien. je sais que ca ne sera pas ce prix de refaire la toiture.

les portes palières sont récente comme la porte d’entrée et l’escalier à moins de 10 ans

mais je vous donne entièrement raison le risque embrouilles surtout quand on est débutant devrait etre sans doute du double

Rastignac a écrit :

3/ Vous êtes un gars du Sud, comme moi, et vous investissez près de Lille, région de votre chère et tendre. Mais c’est vous qui allez vous "taper" le boulot avec cet immeuble, et commencer directement avec 3 locataires me semble un peu "chaud". Et le vendeur ne vous dira jamais s’ils sont infects : ils sont toujours parfaits avant la signature ! Pensez que dans deux ou trois ans, il peut y avoir une mutation dans le sud ou un bébé qui prend du temps.

J’ai rencontré les locataires mais je suis d’accord le proprietaire ne dira jamais ils sont infects. c’est juste que 3H de train pour investir dans le sud me semble encore pire et que finalement autour de lille c’est pas bcp plus long que la limite de la région parisienne (Etampes Nemours…) et je ne connais pas mieux ce secteur là voir encore moins.

Rastignac a écrit :

4/ Les immeubles clés en mains sont appréciés, posez-vous une question :  Pourquoi personne n’en a voulu avant vous ou pour des offres à 130 ? En fait, le vendeur serait tout content d’une vente à 140. Pourquoi ?  A mon avis, ils comptent au moins 1 mois de vacances locatives dans leur calcul. Allez voir une autre agence pour connaître les usages du coin.

j’ai aussi de mon coté comptabiliser un mois de vacances locatives par an mais il doit me faire suivre les documents à ce sujet et les gens sont là depuis 2 ans pour le dernier. 3 couples qui sont amis sur les derniers locataires il à même pas eu à chercher.

mais encore une fois c’est sur qu’il est 150€ en dessous du marché et que 60% est payé par la CAF

je suis d’accord et c’est ca qui me decide à en discuter avec vous pour voir si il y a un loup.

je precise que si c’etait vendu vide je devrais refaire au moins une salle de bain et une cuisine voir 2 sans parler de toute les peintures ainsi que celle de la cage d’escalier.

Rastignac a écrit :

5/ L’absence de travaux me gène, et personnellement c’est pour cela que je laisserais tomber. Avec des travaux, vous réussissez un coup quadruple :
Une plus-value directe entre avant et après, en 2 mois en général.
Vous avez plus de choix parmi les locataires car le logement est amélioré.
Vous obtenez un avantage fiscal, en nu ou en LMNP qui est très important et améliore la rentabilité.
Vous perdez moins de temps en gestion locative car le bien est en bon état pour quelques années.

Je comprend bien l’avantage de faire des grand travaux mais le suivi des travaux m’inquiète

Rastignac a écrit :

Conclusion,
Je vous conseille de laisser tomber cette affaire et de vous faire la main sur un studio ou deux pièces pas trop loin de chez vous, avec des travaux. N’oubliez pas que ce qui vous fait vivre, c’est un travail prenant et une compagne qui appréciera peu de vous voir partir le week-end changer la plomberie en banlieue lilloise… Si vous voulez absolument cet immeuble, commencez par une offre à 130, comme les autres… Et je n’ai pas parlé de la réforme des aides au logement, qui doit concerner cet immeuble…
A vous de voir !

Je suis attentif à vos avis et effectivement c’est peut être un peu gros pour débuter donc faute d’avoir le complément d’information il est peu probable que je me positionne je vais attendre d’avoir des retours du propriétaire et je vais essayer de regarder plus petit.

mais je m’interroge où car finalement je connais bien Paris même mais intouchable et je ne connais que Marseille et autours mais bcp trop loin

Dernière modification par pmgab (17/08/2017 17h36)

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#15 17/08/2017 17h47

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pmgab a écrit :

je precise que si c’etait vendu vide je devrais refaire au moins une salle de bain et une cuisine voir 2 sans parler de toute les peintures ainsi que celle de la cage d’escalier.

On peut tout aussi bien faire les travaux au départ de chaque locataire. L’avantage c’est que ça fait moins de travaux à la fois ; l’inconvénient c’est qu’on ne bénéficie pas du "prix de gros" (ça coûte nettement plus cher à une entreprise de faire 3 chantiers séparés (un par appartement) que tout un immeuble en une seule fois : 3x devis, 3x discussions avec le maître d’ouvrage, 3x commandes fournisseurs, 3x installation de chantier, 3x nettoyage et fin de chantier, etc., et même si ce temps de travail n’apparaît pas dans le devis, elle vous le fait forcément payer dans le prix).

Les travaux sont tout autant déductibles en charges s’ils sont fait sur diverses années, que s’ils sont faits en une fois au début.

Et même, si ces travaux répartis sur plusieurs années sont, chaque année, inférieurs aux revenus fonciers nets, l’avantage est plus grand :
- des travaux qui ne font pas passer vos revenus fonciers en négatif vous économisent IR+PS sur les loyers ainsi effacés (soit une "subvention fiscale" de 45,5 % sur vos travaux)
- des travaux qui dépassent vos revenus fonciers nets viennent vous faire du déficit foncier qui s’impute sur le revenu global, vous économisant "seulement" l’IR, soit une "subvention fiscale" de 30%. Si le déficit est suffisant pour vous faire repasser dans les 14 %, cette partie des travaux n’est même subventionnée qu’à 14 %.

Ca paraît peut-être compliqué, mais je l’ai déjà expliqué plus longuement dans "immobilier discussions générales", avec exemple chiffré à l’appui, recherchez l’explication si vous le souhaitez.

En résumé : des travaux étalés dans le temps, qui ne font pas passer les revenus fonciers nets en négatif, sont mieux "subventionnés" par l’imposition économisée, que des travaux concentrés sur une année, qui créent alors du déficit foncier.

A propos de travaux et de locataires "sociaux" (puisque loyer largement pris en charge par la CAF), vérifiez si la commune peut être éligible au Cosse ancien. C’est moins intéressant que le Borloo ancien mais quand même. Je vous laisse chercher sur ce forum et sur internet ce qu’il y a à savoir sur le Cosse ancien !

Dernière modification par Bernard2K (17/08/2017 17h56)


Qui sait de quoi le futur sera fait ?

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#16 17/08/2017 21h28

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En effet il est bien éligible et je l’ai pris en compte dans mon fichier Excel c’est aussi peut être pour cela que il y avait un peu d’écart entre nos résultats.

Sachant qu’avec macron on aura sans doute une nouvelle mouture de tout cela je ne devrais pas trop compter sur ca

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#17 18/08/2017 15h50

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Petite remarque:
Tous les propriétaires, absolument tous, connaissent le montant des loyers hors charges de leurs biens : c’est ce qu’il  leur revient. Je trouve donc assez louche qu’on continue de vous parler de loyers charges comprises, qui ne permettent pas de faire un calcul de rentabilité. C’est soit de l’incompétence pour l’agence, soit de la ruse du vendeur pour masquer un rendement faible.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#18 18/08/2017 15h58

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Effectivement, puisque le propriétaire m’indique également qu’il n’intègre pas la TOM dans les charges.

donc même si il y a 40€ de Charge d’eau par appartement cela ne correspondra pas à la réalité des charges.

à vous lire j’attend les réponses du propriétaire qui arrive au compte goutte.

mais je regarde des petites surface. Reste à savoir où

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#19 20/08/2017 00h00

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Bonsoir à tous

Le propriétaire a reçu une offre à 150k€ j’ai donc signalé que je ne voulais pas faire de surenchère

J’ai pris note de vos conseils je cherche plus petit.

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#20 20/08/2017 15h32

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Vous pouvez envisager le studio ou le deux-pièces, ce dernier ayant en tendance moins de roulement de locataires, jusqu’à 1h de chez vous. Au-delà, il vaut mieux ne regarder que les biens avec de très gros travaux, qui seront vraiment refaits à neuf, pour ne pas avoir trop de déplacements à effectuer. Pour le coin, il faut sélectionner une seule ville et la connaître à fond, ce qui sous-entend pas mal de visites avant d’acheter.
Rastignac


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