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#1 03/10/2017 17h28 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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Bonjour,

Ma maman est propriétaire d’un T2 neuf (elle à voulu faire ca pour optimiser ses impôts)  et pour ma part je n’avais aucune connaissance sur le sujet à l’époque. 

en Octobre 2015 elle fait entrer un nouveau locataire (aucun soucis avec le precedent )
en Novembre 2015 le locataire signale un soucis de chauffage qui ne fonctionne pas et ma mère fait le maximum pour le débloquer mais le promoteur fait suivre des pros qui n’ont pas la pièce pour résoudre le problème une commande est faite et arrive finalement au mois d’Avril 2016.

Entre temps le locataire à fait ou à fait faire un bricolage pour faire marché le chauffage.

Je précise le chauffage semble être un chauffage au gaz et il explique lui même dans un mail le bricolage ou avec un collier de serrage il réussi à maintenir une tige qui permet à l’eau de passer.

En Janvier 2017 ma mère à recu un rappel de charge de 1300€ pour le chauffage de la periode de Juillet 2015 à Juin 2016.

Le syndic n’est pas copératif et mise à part les relances ne fournis aucune explication sur ce montant très haut comparativement aux autres appartements.

Mon cousin est propriétaire d’un appartement similaire 2 étages plus haut et il à une facture 4 fois moins importante.

De plus ma mère m’indique qu’il y a eu changement de tout les compteurs il y a quelques mois alors que l’immeuble est livré depuis juillet 2014.

Nous nous posons la question comment gérer cela.
- Qui doit payer la facture ? est ce son bricolage qui est responsable de la surconsommation ?
- Pouvons nous nous retourner contre le promoteur ?
- Le changement des compteurs est il un marqueur d’un problème à ce niveau ? 
- Comment gerer ca avec le locataire ? afin d’eviter des impayes ou des conflits

NB : Je précise que le locataire à réclamer à mère la réparation de la serrure du garage après avoir eu sa porte forcé. Sous prétexte qu’il n’avait pas de temps à perdre à faire une déclaration de vol à la police alors que son assurance lui à demandé une déclaration.

Mots-clés : immobilier, location, obligation

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#2 03/10/2017 17h53 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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Bonjour,
tout d’abord je ne vois pas le rapport entre la porte de garage et ces histoires de chauffage. Est-ce que vous mentionnez cette question afin de suggérer que le locataire pourrait être de mauvaise foi ?

Sur le chauffage, il faut absolument clarifier quel est le rappel de charge qui a été reçu, et comment il a été calculé. Le syndic *doit* le justifier au propriétaire. "Oubliez" de payer tant que ces justifications n’ont pas été reçues (évitez d’exprimer cette menace par écrit, par contre).
En théorie, le coût de l’énergie de chauffage est entièrement récupérable sur le locataire, donc si c’est bien de cela qu’il s’agit ce sera à son locataire de payer.
S’il a vraiment fait un bricolage pour forcer les robinets thermostatiques en position ouverte (c’est ce que je devine sur la base de vos explications lapidaires), alors il a dû avoir sacrément chaud chez lui : il n’a pas pu ne pas remarquer la surconsommation.

Reprenons vos questions :

pmgab a écrit :

- Qui doit payer la facture ? est ce son bricolage qui est responsable de la surconsommation ?

Cela dépend de la nature de la facture. Si c’est une charge récupérable, le locataire. Sinon, le propriétaire. Cela en supposant que la charge est effectivement une charge de copropriété - j’ai déjà vu un syndic qui tentait de passer une réfection de parquet d’un appartement comme charge de copropriété (!!).
La surconsommation du locataire pourrait très bien être responsable de la facture. Est-ce que le bricolage en est à l’origine, peu importe, mais que le propriétaire n’ait pas fait le nécessaire dans les temps est susceptible de créer un conflit.

pmgad a écrit :

- Pouvons nous nous retourner contre le promoteur ?

En supposant que l’appartement soit toujours l’objet d’une garantie de type garantie de parfait achèvement (en CCMI, j’ignore ce qui existe en VEFA), il était possible de se retourner contre lui concernant la panne de chauffage, et il a apparemment réglé le problème (en retard).
Se retourner contre lui pour une surconsommation d’énergie me semble plus compliqué, en effet il vous faudra apporter la preuve que le problème est de la faute du promoteur.

pmgad a écrit :

- Le changement des compteurs est il un marqueur d’un problème à ce niveau ?

Changement de quels compteurs et pourquoi ? Pas assez d’infos pour répondre.

pmgad a écrit :

- Comment gerer ca avec le locataire ? afin d’eviter des impayes ou des conflits

Si c’est une charge récupérable, la lui présenter en tant que charge récupérable. Il va immanquablement râler, et ca sera l’occasion d’en prendre une partie en charge afin d’éteindre tout ressentiment lié aux soucis de chauffage au démarrage.
Si ce n’est pas une charge récupérable, c’est de toute façon au propriétaire de payer.

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#3 03/10/2017 21h11 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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sven337 a écrit :

tout d’abord je ne vois pas le rapport entre la porte de garage et ces histoires de chauffage. Est-ce que vous mentionnez cette question afin de suggérer que le locataire pourrait être de mauvaise foi ?

C’est surtout pour montrer qu’il rale facilement et qu’il essaye de faire payer bcp de chose à ma mère plutot qu’a son assurance. (reparation d’un cout de 25€)

Sven337 a écrit :

Sur le chauffage, il faut absolument clarifier quel est le rappel de charge qui a été reçu, et comment il a été calculé. Le syndic *doit* le justifier au propriétaire. "Oubliez" de payer tant que ces justifications n’ont pas été reçues (évitez d’exprimer cette menace par écrit, par contre).

ma mère a fait 3 courriers AR en payant une partie des charges sauf celle ci pour demander des explications aucune réponse alors qu’il encaisse bien le chèque.

Une lettre d’un avocat de ma mère et en réponse un courrier avec le relevé des charges et rien d’autres comme explication.

Sven337 a écrit :

En théorie, le coût de l’énergie de chauffage est entièrement récupérable sur le locataire, donc si c’est bien de cela qu’il s’agit ce sera à son locataire de payer.
S’il a vraiment fait un bricolage pour forcer les robinets thermostatiques en position ouverte (c’est ce que je devine sur la base de vos explications lapidaires), alors il a dû avoir sacrément chaud chez lui : il n’a pas pu ne pas remarquer la surconsommation.

Voici un mail envoyé de la part du locataire en janvier 2016 pour expliquer comment il à réussi à faire fonctionner le chauffage le temps que la pièce arrive.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/12866_capturechauf.png

Concernant le compteur il me semble avoir compris que les compteurs de gaz viennent tous d’être changé. Du coup je m’interroge sur le fait qu’il y avait peut être un soucis à ce niveau là.

En tout cas voila plein d’éléments pour aider ma mère qui essaye d’avoir un rendez-vous avec le syndic en vain.  Syndic qui avait envoyé le chauffagiste qui n’avait pas résolu le soucis faute de pièce.

Dernière modification par pmgab (03/10/2017 21h12)

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#4 03/10/2017 21h46 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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Bonsoir,

vu le mail du locataire sur la pose du collier de serrage, je suppose que la copropriété possède une chaudière commune avec répartition des charges au volume d’eau transitant dans le circuit. En posant un collier de serrage, le locataire a forcé la circulation d’eau, donc le volume d’eau "consommée", ce qui impacte directement les charges.

Il aurait du sentir le chauffage, selon sven. Pas nécessairement. La vitesse de circulation peut engendrer un passage d’un grand volume d’eau, sans pour autant que l’échange thermique soit sensiblement différent.

Après, sur l’histoire des compteurs, s’ils ont été changé entre temps, il faudrait vérifier les volumes ou la raison du changement. Des compteurs défectueux, par exemple, facturant des volumes incohérents. Autre piste à vérifier, et vous l’aurez sur le relevé de charge : le volume facturé et les dates de relevé des compteurs. Pour donner un exemple, dans une copro sans relevé électronique, sur une année, la consommation de chauffage a été forfaitisée très très bas. L’année suivante, avec le relevé effectif, le locataire s’est retrouvé, virtuellement, avec 2 années de chauffage … tout ca pour une erreur de relevé en année n-1.

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#5 03/10/2017 23h22 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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Désolé, mais vos informations sont bien trop imprécises.

Si vous voulez que les "experts" puissent vous répondre utilement, pourriez-vous préciser SVP après vous être dûment renseigné :
- chaudière individuelle (une par appartement) ou collective (une pour l’immeuble) ?
- les compteurs changés sont-ils des compteurs de gaz ou des compteurs de chaleur ?
- qui a fait le rappel de charges de chauffage : le syndic ou "GDF" (ou autre compagnie fournissant le gaz) ?

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#6 03/10/2017 23h35 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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Chaudière collective comme indiqué au dessus

GDF a fait un rappel au syndic

Et je me renseigne pour les compteurs mais il me semble que c’est les compteurs de gaz.

Oui les charges étaient très faibles pour la première année d’exploitation et donc les premiers locataire

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#7 03/10/2017 23h57 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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Nous n’avons pas les images du bricolage mais ça ressemble à un problème de robinet au niveau du radiateur.
La consommation d’eau pour le chauffage collectif est toujours en cycle fermé; excluant une facture pouvant provenir d’une consommation d’eau chauffée.
Je comprends que le compteur (sans autre précision) est lié au chauffage. S’agirait-il d’un compteur d’individualisation chauffage qui devient peu à peu une obligation ?
Si c’est le cas, la facturation au réel doit provenir :
1/Avant l’installation du compteur : au prorata des Charges Chauffages, pour en savoir plus consultez le Regl de copropriété et le réalisé € des années précédentes sur ce poste et le budgeté (appelé en charge) pour l’année concernée.
2/ A compter de l’installation du compteur, en partie au prorata sur la partie abonnement et entretien et en partie sur la consommation individuelle après relevé des index sur le compteur.

Si votre consommation est plus élevée à un appartement équivalent (que veut dire équivalent ? m2? Exposition? Etage?…) la différence ne peut venir que de la surconsommation après l’installation du compteur.

De toute façon, la clé consommation charge chauffage est une charge récupérable.

Vérifiez tout de même les valeurs de votre compteurs (souvent en gaines palières).

[s]Le locataire a réagit je trouve correctement en expliquant sa manoeuvre faute d’intervention à son problème.[/s]

EDIT: Je rectifie. J’ai mal lu l’explication. Le locataire a agit sur le relais, un élément appartenant à la copro. C’est une erreur! Et effectivement son réseaux de chauffage est toujours forcé et chauffe et le compteur tourne ….tourne jours et nuits.

1/ Je vous conseille de répercuter cette charge à votre locataire. Vérifiez auprès de votre syndic, ils sont en mesure de vous donnez le détail des charges récupérables.
2/ De mettre en demeure votre locataire de mettre à ses frais, le rétablissement du fonctionnement du relais.
3/ En parallèle, de faire envoyer un plombier chauffagiste via le syndic pour qu’il puisse résoudre le problème d’origine. Sur du VEFA, un des problème récurrent c’est la boue qui s’entasse dans les radiateurs. Il faut procéder à une purge des radiateurs.

Dernière modification par niceday (04/10/2017 00h11)

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#8 04/10/2017 11h15 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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Niceday a écrit :

Si votre consommation est plus élevée à un appartement équivalent (que veut dire équivalent ? m2? Exposition? Etage?…) la différence ne peut venir que de la surconsommation après l’installation du compteur.

exactement le même T2 celui de ma mère au second et de mon cousin au 4eme

Niceday a écrit :

Vérifiez tout de même les valeurs de votre compteurs (souvent en gaines palières).

les compteurs ne sont plus les mêmes c’est en tout cas le retour de ma mère. il semble qu’avec le changement ils sont reparti de zéro. J’irais vérifier cela avec elle dans 15 jours (je suis sur paris et elle sur marseille)

Niceday a écrit :

1/ Je vous conseille de répercuter cette charge à votre locataire. Vérifiez auprès de votre syndic, ils sont en mesure de vous donnez le détail des charges récupérables.
2/ De mettre en demeure votre locataire de mettre à ses frais, le rétablissement du fonctionnement du relais.
3/ En parallèle, de faire envoyer un plombier chauffagiste via le syndic pour qu’il puisse résoudre le problème d’origine. Sur du VEFA, un des problème récurrent c’est la boue qui s’entasse dans les radiateurs. Il faut procéder à une purge des radiateurs.

1- Ok mais comment gérer cela avec lui ? avez-vous des conseils ? Ma mère pense qu’il risque de râler et de ne pas payer.
2 et 3 - l’installation de la piece a était faite en avril 2016 car le chauffagiste du syndic est venu mais n’avait pas la pièce en question et la livraison de la pièce n’était la qu’en avril.

PS : je précise que la pièce n’était pas cassé mais manquante au moment ou le locataire à fait remonter à ma mère le non fonctionnement du chauffage.

Dernière modification par pmgab (04/10/2017 11h16)

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#9 04/10/2017 11h40 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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Effectivement, il n’a pas pu se chauffer correctement faute de matériel en état, c’est un peu malvenu de lui présenter les choses sous cet angle : perso je tenterais de lui expliquer en lieux et place de votre mère avec dans l’idée 1- de faire "fusible" si la discussion tourne mal ("de toute manière c’est ma mère la propriétaire") et 2- de ne lui faire payer qu’une partie raisonnable de ce qu’aurait du être la facture de chauffage.
Il a fait un bidouillage pour s’en sortir, votre mère n’a pas su réagir (ça se comprend), mais je ne traduirais pas cela comme de la mauvaise volonté de sa part, sur le papier en tout cas.
Pareil pour la serrure à 25 euros, mais toujours sur le papier vu de loin etc
Un peu d’empathie ne nuit pas en la matière smile

S’il est intelligent cela peut même être bien compris comme une démarche intelligente ; par contre pour le manque à gagner je verrais avec le responsable du retard de la réparation : le syndic.

Mais toujours avec l’idée qu’un mauvais arrangement vaut mieux qu’un bon procès.

Dernière modification par Iqce (04/10/2017 11h43)

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#10 04/10/2017 11h58 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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Concernant la serrure je trouve qu’il est un peu sans gène de dire à ma mère c’est à vous de payer car j’ai pas envie de perdre du temps à faire une déclaration à la police.
il paye une assurance pour cela, mais si il réagit comme ça pour la serrure alors quid de sa réaction au sujet du rappel de charge.

pour les 1300€ oui je pense et ma mère aussi qu’il est malvenu de lui réclamer la totalité sachant qu’il a eu un pb. mais il aurait pu utiliser un chauffage d’appoint plutôt que de forcer le chauffage.

je rejoins svenn et d’ailleurs c’était l’idée de ma mère aussi de prendre en charge une partie.
elle pense prendre à sa charge la moitié et essayé d’étaler cela sur les loyers pour le locataire

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#11 04/10/2017 13h25 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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"La consommation d’eau pour le chauffage collectif est toujours en cycle fermé; excluant une facture pouvant provenir d’une consommation d’eau chauffée."

Vous ne pouvez pas dire cela et ensuite parler de compteurs d’individualisation du chauffage. Sur un circuit fermé, ce sont justement les volumes d’eau transitant dans un appartement, lorsque les compteurs existent, qui déterminent la part de chacun dans la facture globale de chauffage.

@pmgab

Si la pièce était manquante et que vous avez une attestation écrite de ce point, c’est une malfaçon dans la pose du circuit de chauffage. Votre mère devrait se retourner contre les constructeurs, en l’occurence, pour le coût excédentaire, et éventuellement facturer au locataire le niveau de chauffage d’un appartement similaie si vous avez le montant pour un tel appartement.

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#12 04/10/2017 14h52 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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BREAKING NEWS

Suite à un appel avec ma mère j’apprend que ce n’est même pas le syndic et le chauffagiste qui à trouver la pièce mais le locataire lui même sur internet.

Ma mère doit me scanner le courrier AR qu’elle à envoyé au promoteur à ce sujet pour réclamer le remboursement.

@xazh

pas de pb de chauffage la première année pour le premier occupant.

impossible de dire quand ou depuis quand la pièce était manquante.

le seul élement que nous avons c’est que le promoteur à fait le remboursement de la pièce à ma mère.

je pense que le locataire à quand même fait une erreur en bricolant et qu’il faut qu’il est conscience de cela.

Le syndic à mis plus de 4 mois à gérer le problème avec son chauffagiste. Ma mère ne sachant pas les conséquence du bricolage ne peut être la seul responsable et assumer la totalité de la surconsommation.

Il faut trouver un accord avec le syndic et le locataire en divisant peut être la note ?

Dernière modification par pmgab (04/10/2017 14h57)

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#13 04/10/2017 15h31 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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Mais qu’auriez vous fait à la place du locataire ? Vous auriez installé un chauffage d’appoint alors que vous payez un loyer pour un véritable chauffage quitte à surpayer ce chauffage ?
Et en plus il vous a trouvé (installé ?) la pièce…

Gérant des biens sur Marseille pour mes parents, si vous voulez on fait un échange de locataire avec l’un des nôtres qui décide par ex de ne plus payer le loyer parce que la peinture se fissure ou parce que le carrelage (tomettes) n’est plus à son goût !

Pour moi le propriétaire aurait du réagir, il n’ a rien fait (dépassé par la situation mais peu importe), le locataire était en droit de demander par une procédure judiciaire la consignation du loyer, au lieux de cela il a agit (maladroitement sur le plan technique) en comprenant la situation. En toute rigueur je vous voit mal en position de force. Il ne manquerait plus que des enfants ou un malade soient hébergés pour que le propriétaire soit pointé du doigt…

Cela met en évidence que bailleur est un "métier" et qu’il vous faut seconder votre mère avant la survenance des soucis (ce que je tente de faire dans une situation comparable, et croyez moi, vous allez en apprendre sur la nature humaine et les droits des locataires confrontés aux devoirs du propriétaire).

Dernière modification par Iqce (04/10/2017 15h32)

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#14 04/10/2017 15h55 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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pmgab a écrit :

je pense que le locataire à quand même fait une erreur en bricolant et qu’il faut qu’il est conscience de cela.

Si j’ai bien suivi, il a bricolé parce que personne ne venait résoudre son problème de chauffage, auquel il pouvait de plein droit prétendre…  il convient peut-être de ne pas l’oublier smile


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#15 04/10/2017 16h36 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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DDtee a écrit :

pmgab a écrit :

je pense que le locataire à quand même fait une erreur en bricolant et qu’il faut qu’il est conscience de cela.

Si j’ai bien suivi, il a bricolé parce que personne ne venait résoudre son problème de chauffage, auquel il pouvait de plein droit prétendre…  il convient peut-être de ne pas l’oublier smile

c’est pas tout a fait exact des personnes sont venu envoyé par le proprietaire ou par le syndic mais on fait preuve de peu de bonne volonté ou autres.

le locataire à indiqué à ma mère avoir trouvé une solution en attente d’un retour des chauffagistes. Son erreur est de ne pas avoir envoyé une personne pour vérifier l’installation.

Le mail d’explication du bricolage n’était pas envoyé à ma mère à la base mais au promoteur.

On ne souhaite pas demander au locataire de payer 1300€ mais de le faire participer à une certaine hauteur.

comme indiqué ma mère pense payer au moins 700€ sachant qu’elle a jamais fait payé au locataire la TEOM par exemple ne voulant pas le surcharger de charge.

Si cela étant dit vous pensez qu’elle doit assumer la totalité de cette charge c’est le but de mon post savoir comment l’aider à gerer cela.

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#16 04/10/2017 17h13 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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xazh a écrit :

"La consommation d’eau pour le chauffage collectif est toujours en cycle fermé; excluant une facture pouvant provenir d’une consommation d’eau chauffée."

Vous ne pouvez pas dire cela et ensuite parler de compteurs d’individualisation du chauffage. Sur un circuit fermé, ce sont justement les volumes d’eau transitant dans un appartement, lorsque les compteurs existent, qui déterminent la part de chacun dans la facture globale de chauffage.

Non, les compteurs individuels pour l’individualisation du chauffage ne servent pas (ou très peu marginal!) à mesurer des volumes d’eau mais plutôt ) calculer l’énergie thermique par sonde et/ou par ultrason par différence de température de l’eau à l’entrée et à la sortie de l’appartement.
Le circuit d’eau pour les radiateurs collectifs travaillent en circuit fermés.
La consommation concerne donc l’énergie produite pour chauffer cette eau (gaz.. fioul..).

@pmgab, oui si les compteurs sont récents et viennent d’être installés partent forcement de 0.

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#17 05/10/2017 12h26 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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", les compteurs individuels pour l’individualisation du chauffage ne servent pas (ou très peu marginal!) à mesurer des volumes d’eau mais plutôt )"

Très bien, je suis donc un multi-propriétaire essentiellement confronté, pour les résidences disposant de circuits horizontaux, à un cas marginal, rarissime, quasi inexistant.

Merci pour l’information.

@pmgab : vérifiez tous ces points.

Si votre syndic fonctionne comme je l’ai dit, même si c’est parait-il un cas marginal, cela expliquerait le montant de la facture : un circuit forcé voyant son débit augmenté, cela induit mécaniquement, selon la répartition de charges des résidences dont je parle, une augmentation de la part de chauffage imputée à ce circuit.

"pas de pb de chauffage la première année pour le premier occupant."

Le locataire ne vous a pas remonté de problème de chauffage, nuance. Cela peut simplement signifier que le premier locataire n’avait pas constaté de désagrément, soit parce que le système fonctionnait, soit parce que malgré don dysfonctionnement, cela n’engendrait rien du point de vue du locataire. Ce qui, en corollaire, peut signifier que le chauffage n’était pas en panne, mais juste insuffisant pour le second locataire, qui aurait alors bricolé pour "augmenter" son chauffage. J’ai eu ce cas, avec des locataires cherchant une température de logement anormale, pour moi, et inaccessible avec le chauffage mis en place.

Sinon, cela signifierait que cette pièce manquante ne l’était pas initialement. Ce qui devient plutôt curieux. un retrait pendant une réparation / modification, comme la pose des compteurs ? Ou une dégradation ? et dans ce cas, cela pourrait-il être le résultat des bricolages du locataire, qui du coup prétend l’absence de cette pièce qu’il aurait pu dégrader lui-même ? Impossible de trancher, ce qui serait nécessaire pour justifier la responsabilité d’untel ou d’untel. J’ai une légère préférence pour l’hypothèse "le premier locataire n’a rien signalé parce que pas besoin de chauffage", qui pour un appartement récent, me semble la plus probable (chercher une dégradation sur une pièce aussi improbable, c’est limite complotiste comme raisonnement)

Un autre cas classique, à vérifier, c’est que votre locataire actuel peut subir un rattrapage de chauffage. Certains syndics ne s’embêtent pas à signaler une erreur antérieure (oubli de faire la régule pour le locataire 1 par exemple), et incluent la correction comme si c’était l’occupant actuel le consommateur.
Un grand classique avec les compteurs d’eau, par exemple.

Oui, c’est anormal, et oui dans ce cas, ce n’est pas le locataire actuel qui doit assumer la consommation du locataire précédent. Mais certains syndics s’en contrefichent : leur travail, c’est d’équilibrer les comptes de la copropriété, alors comme c’est le propriétaire qui paye les charges, on lui demande le total et on le laisse se débrouiller avec ca, quitte à ce qu’une partie de ces charges passent en perte de son côté.

(c’est pour cela qu’il faut être vigilant sur la répartition des charges, et vérifier le travail du syndic directement avec eux mais aussi confronter ce qu’il vous remonte avec les données que vous pouvez collecter vous-même)

@DDtee

Sur le fond, le locataire avait le droit d’avoir du chauffage. Il avait le droit de faire intervenir un chauffagiste pour régler le problème, puisque personne ne semblait bouger. Et il avait le droit d’exposer le propriétaire à un remboursement de cette intervention, puisque le propriétaire semblait ne pas réussir à intervenir.

Mais il a aussi le droit de respecter la loi, et d’assumer sa responsabilité s’il est intervenu sur un circuit de chauffage sans savoir ce qu’il faisait, et que ses actes ont eu des conséquences qu’il n’avait pas anticipé, y compris une surconsommation.

Il ne faudrait pas le dédouaner trop vite non plus ni laisser entendre qu’un locataire peut intervenir de force lorsque quelque chose ne lui convient pas, sans que cela ne puisse avoir de conséquences.

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#18 05/10/2017 14h29 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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niceday a écrit :

Non, les compteurs individuels pour l’individualisation du chauffage ne servent pas (ou très peu marginal!) à mesurer des volumes d’eau mais plutôt ) calculer l’énergie thermique par sonde et/ou par ultrason par différence de température de l’eau à l’entrée et à la sortie de l’appartement.

Pour info, un compteur de chaleur fonctionne en mesurant un débit d’eau et deux températures : celle de l’arrivée et celle du retour.

La quantité de chaleur délivrée à l’appartement est le débit (en volume) x différence de température x chaleur volumique de l’eau.

Donc les trois mesures (débit + 2 températures) sont aussi importantes les unes que les autres, il n’y en pas une qui soit "marginale". Dès qu’une mesure déconne, le compteur ne fonctionne plus correctement.

Par ailleurs, le problème reste toujours aussi peu clair, pmgab distillant les informations au compte-goutte.

Voilà ce que j’en comprends :
- il semblerait que ce soit une chaudière collective avec comptage par compteurs de chaleur. Néanmoins pmgab n’a toujours pas confirmé cela explicitement. Je suis d’ailleurs étonné qu’il y ait cela sur un immeuble récent, je croyais que la tendance était au tout chaudières individuelles, c’est pour ça que j’aurais aimé une confirmation explicite.
- je ne comprends pas cette histoire de rappel de GDF au syndic. GDF vend du gaz avec des compteurs de gaz qui fonctionnent ! Je ne comprends pas comment GDF pourrait avoir eu à adresser un rappel. A moins que GDF soit aussi en charge de l’exploitation du système de chauffage et de la répartition des charges (c’est à dire qu’ils auraient vendu à la copro un service de relevé des compteurs de chaleur et de répartition entre les habitants).
- quand je lis les explications du locataire, il me semble qu’il a fait un bricolage qui maintenait le boîtier en place pour que la tige, commandée automatiquement par le thermostat, puisse faire son office. Je ne vois rien dans ses explications qui dise que cela neutralisait le fonctionnement automatique, pour maintenir en position "toujours ouverte". A mon sens, l’explication "le locataire a fait un bricolage qui maintenait la vanne toujours ouverte d’où les fortes consommations" est une hypothèse pas impossible, mais peu probable et en tout cas ce que je comprends de ses explications ne va pas dans ce sens-là. Il me semble assez probable que la surconsommation n’a rien à voir avec son bricolage : soit il a beaucoup chauffé, soit le compteur déconnait.
- si ce sont bien des compteurs de chaleur, le fait qu’ils aient tous été changés récemment peut indiquer un problème. Il me semble qu’il y a une loi ou une jurisprudence qui dit que quand, sur une période, il y a absence de comptage fiable, on applique la même répartition que l’année passée. Ca serait une solution mais ça voudrait dire recalculer les charges de tous les copropriétaires et faire des rattrapages, ce qui va faire râler à n’en plus finir et avec raison (supposons que l’un d’entre eux ait eu son logement vide donc non chauffé l’année où la consommation est reconstituée, il va payer alors qu’il n’a pas consommé).

C’est typiquement pour éviter ce genre d’embrouilles qu’on préfère, depuis déjà des années,construire des immeubles avec des chaudières individuelles avec compteurs gaz individuels. Chaque occupant a son contrat avec le fournisseur de gaz, paie sa consommation de gaz, et basta. Dans le cas d’un locataire c’est le locataire qui est abonné directement et le bailleur n’a même pas en s’en soucier. Si vraiment il y a une chaudière collective avec compteurs de chaleur, je considère que c’est une erreur du promoteur d’avoir fait ce choix, et une erreur de votre mère d’avoir investi dans un appartement équipé avec ces nids à embrouilles.

Concernant la relation bailleur/locataire :
Je rappelle que la définition d’un logement décent inclut un système de chauffage capable de maintenir les pièces principales à 18° minimum.
Le locataire a été bien brave de résoudre le problème seul, de finir par commander la pièce lui-même et de ne se faire rembourser que cette pièce ; et bien "poire" d’expliquer naïvement son bricolage à son bailleur qui l’utilise maintenant comme élément à charge contre lui !
Un locataire non bricoleur mais plus procédurier aurait pu, après quelques jours sans chauffage, envoyer en LRAR une mise en demeure à votre mère de faire fonctionner le chauffage sous 7 jours (par exemple),et qu’en l’absence de cette intervention rapide, il demanderait au juge, en référé, une forte diminution du loyer tant que le chauffage ne serait pas réparé.
Il ne faudrait pas oublier que c’est au propriétaire de fournir un logement décent, donc avec un chauffage qui fonctionne, et qu’en laissant traîner ce problème de novembre 2015 à avril 2016 (soit quasiment toute la saison de chauffage !), votre mère a été gravement négligente et bien peu soucieuse du confort du locataire. Si on veut garder des bonnes relations avec ses locataires, les problèmes d’absence de chauffage ou d’ECS se résolvent en 2-3 jours maximum, pas en 6 mois ! Ceux qui ont déjà habité dans un appartement non chauffé, ou pris une douche froide parce que l’ECS est en panne, comprennent cela aisément !

Dernière modification par Bernard2K (05/10/2017 20h33)

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#19 06/10/2017 15h30 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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@Bernard2K

J’essayerai donc de faire la leçon à ma mère.

Dsl de vous donner des infos aux comptes gouttes je n’ai pas tout les éléments j’essaye de comprendre comment on arrive à 1300€ de charges de chauffage.

C’est un chauffage collectif et chaque appart à un compteur thermique individuel

Mon cousin habitant le même logement même expositions mais 2 étages au dessus à eu moins de 300€ de chauffage, l’écart est surprenant avec le locataire de ma mère surtout quand ce dernier à eu des soucis  et donc un pb de chauffage que le syndic dit avoir pris en mains. Ma mère à envoyer une autre personne en plus de celui du syndic et elle à sans doute eu la naïveté de penser que le bricolage temporaire avait résolu le problème.

La question n’est pas de savoir si ma mère est une mauvaise propriétaire ou si elle fait preuve de trop d’amateurisme, de négligence ou quoi que ce soit. (Sans doute un peu de tout ca… car dans un logement neuf bien isolé et dans le sud de la France ce dernier ne devait pas être invivable donc en dessous des 18 c°) la question est  de comprendre comment avec un chauffage qui "ne fonctionne pas" on en arrive a 1300€ de charge et surtout qu’on change des compteurs en cours de route sans stipuler cela dans l’AG.

Concernant gdf ou engie le syndic a fait suivre un courrier en novembre 2016 de GDF pour indiquer que le distributeur a constaté des erreurs d’enregistrements des index et avait régularisé les consommations (Le courrier de GDF en PJ)

Encore une fois l’objectif n’est pas de juger la qualité de l’action de ma mère mais d’essayer de comprendre avec le peu d’éléments fournis par le syndic la situation. ma mère est prête à payer et la totalité, Je pense peut être à tord que sur 1300€ vu que avec son bricolage à permis le fonctionnement du chauffage une part des consommations de chauffage appartient au locataire. Hors avec tout les événements pas simple de calculer cela. Et encore une fois comment interpréter le changement des compteurs

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#20 06/10/2017 15h47 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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pmgab a écrit :



- Comment gerer ca avec le locataire ? afin d’eviter des impayes ou des conflits

Bonjour,

Je ne suis pas d’accord avec la tournure de ces échanges cf supra svp.

Il n’est pas forcément question de juger votre mère en tant que bailleur, juste de vous aider en répondant entre autre à cette question de votre part ; vous pouvez soit vous retrancher derrière le réglementaire, soit tenter une approche plus humaine et "rationnelle". Mais (edit suite à oubli) dans le cas du réglementaire (fin de l’edit) je ne vois vraiment pas comment vous allez éviter "conflits" et peut être "impayés".

Je pense que quand on a un peu de vécu et/ou de bon sens, le choix est vite vu (bis repetitas, mais chacun fait ce qu’il veut sauf que dans ce cas pourquoi demander des avis ?).

Dernière modification par Iqce (06/10/2017 17h02)

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#21 06/10/2017 15h58 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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Iqce a écrit :

pmgab a écrit :



- Comment gerer ca avec le locataire ? afin d’eviter des impayes ou des conflits

Bonjour,

Je ne suis pas d’accord avec la tournure de ces échanges cf supra svp.

Il n’est pas forcément question de juger votre mère en tant que bailleur, juste de vous aider en répondant entre autre à cette question de votre part ; vous pouvez soit vous retrancher derrière le réglementaire, soit tenter une approche plus humaine et "rationnelle". mais je ne vois vraiment pas comment vous allez éviter "conflits" et peut être "impayés".

Je pense que quand on a un peu de vécu et/ou de bon sens, le choix est vite vu (bis repetitas, mais chacun fait ce qu’il veut sauf que dans ce cas pourquoi demander des avis ?).

Je pense depuis le début que ma mère n’évitera pas de payer mais qu’une part même faible est à la charge du locataire. Il y a un rappel de charge le montant est exorbitant mais si le bricolage lui à permis d’avoir du chauffage c’est qu’il y a eu consommation de sa part. Faut il lui imputer la potentiel surconsommation si elle est du au bricolage est encore un autre débat à mon sens.

Comment le prévenir et lui annoncer cela et surtout le prévenir pour le futur.

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#22 06/10/2017 16h11 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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Bizarre de demander avec tant d’insistance. Il faut jouer franc jeu et lui annoncer qu’il y a un supplément de charge. il faut expliquer qu’il y a eu surconsommation, probablement du fait de son bricolage si ce n’est avec certitude, à vous de le lui annoncer avec diplomatie tout en montrant une certaine assurance. Il doit avoir les compétences pour en être conscient.
Ensuite à vous de lui montrer que vous n’êtes pas là pour le charger et qu’au vu de la situation, il y avait des raisons compréhensibles pour qu’il fasse en sorte d’avoir du chauffage et que vous consentez à partager le montant de la surconsommation. A vous aussi de l’informer qu’à l’avenir c’est bien sa responsabilité et qu’il n’y aura aucune concession sur les appels de charges.
Au préalable à vous de lister sur papier les sommes dues chaque année pour un appartement de ce type et d’arriver à la conclusion qu’il y a bien eu surconsommation cette année du fait d’une température de chauffe trop importante. Il a bien du s’en apercevoir aussi.

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#23 06/10/2017 16h22 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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Petit avis, qui n’engage que moi, en tant que bailleur.

L’entretien de la chaudière est à la charge du locataire.
Tout autre problème avec le chauffage est à la charge du propriétaire.

Dans ce cas, en tant que propriétaire, je prendrai donc à ma charge ce problème qui m’incombe.

Le locataire a loué un logement qui est censé présenter une chaudière qui fonctionne bien. Ce n’est donc pas à lui de payer quoique ce soit pour un problème qui ne vient pas de lui (propriétaire ou syndic ou edf ou gdf ou autre qui n’intervient pas).

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#24 06/10/2017 16h32 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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"Comment le prévenir et lui annoncer cela et surtout le prévenir pour le futur."

Idem kc : vous lui annoncez la régule reçue du syndic. Vous pouvez ensuite lui annoncer que, vu les désagréments subis, vous acceptez de prendre telle part à votre charge, mais qu’il doit être conscient qu’il ne doit pas intervenir sur le système … au moins sans l’intervention d’un professionnel (vers lequel vous pourriez vous retourner en cas de problème)

"Tout autre problème avec le chauffage est à la charge du propriétaire."

Attention à ne pas oublier que ce locataire a bricolé le système, et que ce faisant, il a pris sur lui la responsabilité de cette "réparation" et de ses conséquences.

Même excédé par un manque de chauffage, il aurait au moins dû demander l’intervention, à sa charge initiale, d’un professionnel puis exiger le remboursement de cette intervention, au motif que c’est une charge du bailleur. La réparation aurait été plus rapide et faite dans les règles. Et même sans moyen, il pouvait demander à un professionnel de passer et d’adresser sa facture au bailleur directement.

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#25 07/10/2017 08h25 → Pmgab : étude de cas immobilier (problème avec le syndic) (immobilier, location, obligation)

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Je ne comprends pas pourquoi tous les échanges se focalisent sur la question de faire payer le locataire, alors que le plus important est de vérifier que le rappel de charges est justifié.
Un syndic qui refuse de justifier est, à mes yeux, un syndic qui a des choses à cacher. Comme j’expliquais plus haut (je crois), j’ai déjà eu un syndic qui tentait de me facturer la réfection du parquet d’un autre appartement comme charge récupérable sur le locataire.
Vérifiez avant tout que cette demande est justifiée, et quelle preuve le syndic avance. S’il doit y avoir conflit, au vu des informations données ici, c’est *d’abord* avec le syndic, *ensuite* avec le promoteur, et *enfin* avec le locataire… qui, s’il a vraiment été contraint de tout faire lui même pour avoir du chauffage qui marche, ne devrait pas être pénalisé.
Je persiste dans ma remarque que si le locataire avait forcé un robinet thermostatique d’arrivée en position ouverte, il aurait dû sentir la différence… sauf à ce que le système ait été livré mal réglé et ait une vitesse de circulation d’eau trop importante. Je ne suis pas chauffagiste mais vu la description des soucis ci-dessus, j’irais sonner les cloches de l’installateur. LRAR syndic (qui finira bien par se justifier ne voyant pas le paiement arriver), et LRAR au promoteur pour le demander un dédommagement pour son défaut de correction des malfaçons.

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