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#1 12/03/2014 11h23 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

Membre
Réputation :   -3 

Bonjour

Je suis en cours de négociation pour acheter un immeuble de 3 appartements. Chacun des appartements on une cave + encore une.

Les loyers sont de 400€ chacun (non meublé). je compte les passer a 440€ et mettre une connexion internet a disposition

j’habiterai l’appartement du haut

Le banquier prends 70% des loyer soit (2*440)/1.3
et 33% de mon petit salaire (1400€) soit 462€
j’ai une entreprise Individuel, ai je le droit de louer une ou deux cave à cet entreprise (250€) soit 192€.

ceux qui me ferai une capacité d’emprunt de 1331€ et donc pouvoir emprunter 200 000€ sur 25ans avec des mensualités de 1125€

est ce que vous pensez que c’est réalisable?
Merci
Bonne journée

Mots-clés : immeuble habiter dedans

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#2 12/03/2014 11h33 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

Membre
Réputation :   132 

oui vous pouvez le faire.
J’imagine pour "augmenter" vos capacités d’emprunt.
vous allez vous heurter à 2 problèmes (pas forcément insolubles)

- le département étude quand il va se pencher sur votre dossier, probablement il trouvera le loyer élevé et prendra une autre valeur.
- si vous le faites réellement, 250*12*0,7 = 2100 € de revenus supplémentaires sur lesquels vous aller payer 700€ d’impôts (pour un TMI = 14%).

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#3 12/03/2014 11h37 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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Réputation :   -3 

Merci pour votre reponse rapide

j’ai peur que si je loue pas assez chère cela risque d’être louche. 700€ d’impôt juste sur ca?
ah ouai quand meme smile

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#4 12/03/2014 11h57 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

Membre
Réputation :   -3 

Avec les valeurs que je vous ai donné plus haut, il me reste 206€ / mois
est ce grave si je tombe à quazi zero? ou il faut une marge de manoeuvre

comment je peux calculer les impôts que je vais payer sur un projet comme ca

Merci encore

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#5 12/03/2014 12h19 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

Membre
Réputation :   39 

Boubouka a écrit :

- si vous le faites réellement, 250*12*0,7 = 2100 € de revenus supplémentaires .

mais  2100€ de charges en plus pour l’entreprise…


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#6 12/03/2014 16h25 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

Modérateur
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Bienvenue yannickinlive !

Vous semblez fâché avec les mathématiques quand vous écrivez :

yannickinlive a écrit :

Les loyers ../… , je compte les passer a 440€ …/…
Le banquier prends 70% des loyer soit (2*440)/1.3

car diviser par 1.3 n’a jamais permis de trouver 70% d’une somme (mais 76.9%).
(Cette notion est supposée acquise pour le certificat d’étude, même si vous ne devez pas être un cas isolé)

Si vous pensez qu’une ou deux caves valent 250€ de loyer quand un appartement en vaut 400 ou 440€, ça signifie sans doute que ces caves sont très très grandes (genre 50-100 m²) ou très belles…. En général, une cave, c’est un loyer de quelques dizaines d’€uros par mois.

Si votre "salaire" actuel provient de l’entreprise individuelle, je ne pense pas que la banque acceptera d’augmenter votre capacité d’emprunt sous prétexte que l’entreprise verserait aussi un loyer (qui viendrait diminuer le bénéfice de votre entreprise, donc peut-être aussi votre "salaire").

Dans votre situation, allez rencontrer votre banquier, et expliquez-lui votre projet (en évitant les incohérences relevées ci-haut, qui vous décrédibiliseraient), en mettant en avant surtout votre "reste à vivre", pour savoir s’il est disposé à vous suivre. A mon avis, c’est surtout le montant de votre apport qui pourra le convaincre de vous suivre ou pas (sans apport, vous pouvez oublier ce projet), ainsi que la situation financière de votre entreprise individuelle (si elle a été créée il y a peu, ou si elle fait des résultats irréguliers, vous pourrez sans doute oublier ce projet à court terme).

Avant de négocier l’achat éventuel d’un immeuble, il est préférable d’avoir déjà obtenu de son banquier un accord de principe sur un certain budget (quitte à tenter de trouver les meilleures conditions auprès d’une autre banque après signature du compromis de vente). A défaut, c’est beaucoup d’énergie dépensée potentiellement en vain.


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#7 12/03/2014 17h34 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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Merci pour votre réponse

Je sais pas pourquoi je me suis mis dans la tête 1.3 smile

Je vois des artisans qui se loue desfois une pièce des leur maison pour faire leur bureau, c’est pas légal ca?

L’été je compte louer mon appart à la semaine (250€) est ce que cela peut être pris en compte ou le banquier s’en fou?

Merci pour vos reponses

Dernière modification par yannickinlive (12/03/2014 17h35)

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#8 12/03/2014 19h27 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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C’est toujours compliqué de vivre dans un immeuble en tant que propriétaire avec des locataires en place.

Je comprends votre démarche mais attention aux problèmes de voisinage exacerbé par le fait que vous soyez le propriétaire.

De plus croiser un mauvais payeur tous les jours dans la cage d’escalier avec votre voiture garée en bas ne facilite pas une expulsion ….

Philippe


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud via des SCI.

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#9 12/03/2014 19h44 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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Merci pour votre reponse
en faite c’est l’appart ou je suis qui m’interresse et comme j’avais pas trop envie que mon propietaire vende les deux autres appartements a des imbeciles, j’avais préféré faire une proposition pour l’immeuble.
Mais je me rends compte qu’il saura plus facile de faire passer un dossier a la banque d’un appart qu’un immeuble

appart  65.000  (50000+5500)
salaire 1400€
sur 20 ans  360€ / mois  reste 100€

pour l’immeuble

Emprunt          Achat                      Frais de notaire     Prix total
€ 200,000.00    € 175,000.00      € 14,000.00         € 189,000.00

Loyer 1   € 450.00    € 315.00
Loyer 2   € 460.00    € 322.00

315+322=637€

sur meilleur taux . com sur 25 ans il me donne 1100€ de remboursement. si j’ai bien compris il me faut 1100*3=3300 en revenu? soit

3300-637 = 2667€  de salaire?

c’est ca ou je me suis trompé quelque part?

merci

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#10 12/03/2014 19h48 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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Voyez sur vers vousfinancez.com , ils sont bien meilleur que les soi disant meilleurs taux et surtout beaucoup plus impliqué.

Philippe


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#11 12/03/2014 20h17 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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yannickinlive a écrit :

pour l’immeuble

Emprunt          Achat                      Frais de notaire     Prix total
€ 200,000.00    € 175,000.00      € 14,000.00         € 189,000.00

Avez-vous un apport ? (avec ces chiffres, il semble plutôt que vous avez déjà 11 000€ de découvert)


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#12 13/03/2014 10h46 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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Bonjour
J’aurai 10 000€ d’apport
Pourquoi je suis a 11 000 de decouvert?

175 000 + 14 000 =189000€

j’ai 10 000 d’apport

merci

Bonne journée

Dernière modification par yannickinlive (13/03/2014 11h05)

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#13 13/03/2014 10h56 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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Philippe30 a écrit :

Voyez sur vers vousfinancez.com , ils sont bien meilleur que les soi disant meilleurs taux et surtout beaucoup plus impliqué.

Philippe

Merci pour votre lien

les mensualités s’élèvent a 1028€

quel est le bon calcul

1028-637=391€

33% de mon salaire 1400€ soit 462€

462-391=71€

ou

1028*3= 3084

3084-637= 2447€ de salaire

Merci encore pour vos lumieres

Dernière modification par yannickinlive (13/03/2014 11h01)

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#14 13/03/2014 12h33 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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Je n’ai pas bien compris votre question ….

Pour un achat locatif les banques prennent en compte 70 à 80 %  des revenus locatifs , le reste correspondant aux charges , impôts etc …
C’est une règle des banques qui est variable suivant les établissements.

Vos revenus sont pris en compte mais la règle  des 33 % n’est pas utilisé dans les investissements immobiliers locatifs.

Philippe


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#15 13/03/2014 16h49 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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yannickinlive a écrit :

Pourquoi je suis a 11 000 de decouvert?
…/…
j’ai 10 000 d’apport

J’avais cru, parce que vous prenez un emprunt de 200 000 € pour financer un bien qui ne vous en coute que 189 000. Avec 10 000€ d’apport, il vous faut un emprunt de 179 000€ seulement….

Comme indiqué par Philippe, les règles sont variables selon les établissements (et selon d’autres caractéristiques de votre dossier). Allez vérifier chez votre banquier combien il serait disposé à vous prêter dans votre situation pour un immeuble de ce type…


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#16 19/03/2014 17h47 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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Bonjour
Je rejoint Philippe30, attention si vous habitez sur place.
C est le cas pour mes parents pour un immeuble que nous avons en SCI. Même si nous n avons pas de soucis de mauvais payeur les locataires ont tendance a venir taper a la porte pour un oui ou un non : une ampoule grillée, l eau chaude qui ne démarre pas, la douche bouchée… (Il est vrai que nous avons beaucoup d étudiants et ils sont vite perdus).
Cordialement

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#17 09/04/2017 18h57 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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Je remonte cette file, peut être aurais-je du en créer une nouvelle.

Je pense faire l’achat d’un petit immeuble de 3 lots.
Deux sont déjà loués en LMNP.

Le dernier, le plus grand sera vendu vide. Mais je souhaite faire pas mal de travaux et d’aménagement (pendant 3 à 6 mois). Aussi, l’appartement étant très grand, il sera habitable bien que partiellement en travaux.

Je souhaite mettre l’ensemble du bien en LNMP pour procéder à de l’amortissement comptable.

Du coup, je pense qu’il y a deux solution :

- Soit le laisser "vide" officiellement, mais dans ces cas il me faudrait sans doute une autre adresse officielle, et est légal de profiter de l’amortissement sur ce logement alors que je l’habite, même partiellement ?
- Soit me le louer, mais à quel prix ? Sans doute un prix proche de celui auquel je compte le relouer plus tard ? Dans ces cas là difficile d’échapper à la taxe d’habitation

Qu’en pensez vous ?

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#18 10/04/2017 07h42 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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Bonjour,

Vous possédez cet immeuble en nom propre, je suppose. Vous ne pouvez pas vous louer votre propre appartement. Vous bailleur LMNP et vous occupant êtes une seule et même personne juridique, donc ça ne tient pas. Si cela permettait de profiter de l’amortissement du régime LMNP sur sa résidence principale, tout le monde ferait cela.

Sur la notion de résidence principale :
www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F752

Si vous souhaitez habiter dans le logement en travaux, ça devient votre RP. Dans ce cas vous ne pouvez pas amortir les travaux, mais vous pourriez amortir sa valeur après travaux sur la base d’une estimation de valeur. A priori c’est encore plus intéressant, si sa valeur résultante est supérieure à son prix de revient (prix d’achat + prix des travaux).

En pratique, même dans un grand appartement, on fait le même stade de travaux (par exemple : pose du placo, puis enduit, puis ponçage, puis peinture) dans toutes les pièces. Quand on a les outils sortis pour tels travaux, on fait toutes les pièces d’un coup. Donc il n’y a aucune pièce qui reste intacte pour y dormir. Si on doit déplacer des affaires à chaque fois qu’on intervient dans une pièce, c’est pénible. De plus, les travaux font de la poussière, des odeurs fortes. C’est difficile de garder un lieu de vie correct pendant des travaux.

Bref, ça ne me semble pas une très bonne idée. Mais si vous le faites, le plus simple est encore de le déclarer vraiment en RP.

Dernière remarque : très grand appartement et loué meublé, c’est une drôle d’idée. Le meublé fonctionne plutôt sur les petites surfaces. Vous devriez peut-être réfléchir à le scinder en deux.

Dernière modification par Bernard2K (10/04/2017 07h52)

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#19 10/04/2017 16h20 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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Bernard2K a écrit :

Bonjour,
V

Si vous souhaitez habiter dans le logement en travaux, ça devient votre RP. Dans ce cas vous ne pouvez pas amortir les travaux, mais vous pourriez amortir sa valeur après travaux sur la base d’une estimation de valeur. A priori c’est encore plus intéressant, si sa valeur résultante est supérieure à son prix de revient (prix d’achat + prix des travaux).

Bonjour Bernard2k,
pouvez vous développer s’il vous plait?

J’ai viens d’acheter un bien 20% en dessous du prix du marché .
Le même appartement , sur le même palier à été vendu plus de 30k plus cher.
Je vais y faire des travaux d’amélioration d’environ 12K (fenêtres , volets roulants électriques , parquet , cuisine équipée.. ) puis le mettre à la location en meublée.
Nul doute que si je le fais estimer après travaux sa valeur sera supérieur à son prix de revient ( prix d’achat (comptez vous les frais de notaire ?) + Travaux)

Vous me confirmez que cela serai plus intéressant d’amortir sa valeur après travaux que d’amortir d’une part sa valeur d’achat et la valeur des travaux ?

Comment faites vous le calcul?

Merci

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#20 10/04/2017 19h07 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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De ce que j’ai retenu :
- quand on achète pour louer en LMNP au réel, c’est la valeur d’achat plus les travaux qui sont amortissables.
- quand on passe en LMNP au réel un bien qu’on a acheté d’abord pour un autre usage (location nue ou RP du propriétaire), on amortit à la valeur vénale estimée au moment de la mise en location en LMNP au réel. Dans ce cas, bien sûr, on ne peut pas déduire les travaux et autres frais qui sont intervenus pendant l’usage précédent.

Cf par exemple la réponse de GBL dans ce fil :
Convertir sa résidence principale en locatif meublée LMNP ?

Cela dit :
- d’une part ça serait à vérifier, je ne prétends pas être un expert sur ces sujets.
- d’autre part, si l’autre usage précédent est fictif ou très court, les impôts peuvent considérer que la manœuvre n’a d’autre but que d’éviter les impôts, et qu’il s’agit donc d’un abus de droit. Donc, déclarer en RP quelques mois le temps de faire les travaux, puis louer en meublé après les travaux, cela me semble présenter un risque non négligeable de contrôle fiscal.

Après, chacun fait fait fait…

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#21 10/04/2017 21h26 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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D’apres GbL:

Je n’ai jamais converti ma RP en meublé, mais je ne vois pas ce qui changerait la règle générale :
- On amortit le(s) bien(s) loué(s) meublé(s) dès lors qu’ils sont inscrit comme immobilisation(s) au bilan de l’activité de location meublée, ce qui peut être décidé le jour où on commence à louer le bien, pour un montant égal à la valeur vénale du bien à ce moment là (et on ne tient pas compte du fait que l’utilisation du bien avant était ceci ou cela, sauf bien sur si on avait pris des engagements qu’on ne respecte plus, auquel cas il peut y avoir des remboursements à faire au fisc)

-"quand on achète pour louer en LMNP au réel, c’est la valeur d’achat plus les travaux qui sont amortissables" . Si je comprends bien GBL pas forcement .

La question reste donc posée et comment estimez vous l’avantage de la 2e solution(amortissement valeur après travaux) si elle toutefois elle s’avérai possible?

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#22 11/04/2017 06h29 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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Je vous ai dit ce que je savais… Il me semble que si vous voulez approfondir, c’est plutôt à vous de faire les recherches, non ?

M’enfin, vu que je suis d’une nature curieuse, j’ai fait quelques recherches. Pour éviter que le résultat ne soit "perdu" au fond d’une étude de cas, j’ai posté ici :
www.devenir-rentier.fr/p235324#p235324

Dernière modification par Bernard2K (11/04/2017 07h36)

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#23 11/04/2017 12h26 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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Muschmann a écrit :

D’apres GbL:

-"quand on achète pour louer en LMNP au réel, c’est la valeur d’achat plus les travaux qui sont amortissables" . Si je comprends bien GBL pas forcement .

La question reste donc posée et comment estimez vous l’avantage de la 2e solution(amortissement valeur après travaux) si elle toutefois elle s’avérai possible?

Vous ne comprenez pas.

Vous achetez POUR louer, le bien est inscrit au bilan dès l’acquisition ! Vous amortissez le bien pour son acquisition ET vous amortissez les travaux réalisés dans le cadre de l’activité.

Par contre, vous achetez le bien POUR VOTRE USAGE. Vous le rénovez : les travaux ne sont pas déductibles, les frais de notaire non plus. Par contre, 3 ans plus tard, vous déménagez et décidez de mettre votre bien en location. L’activité commence à cette date, vous inscrivez la valeur du bien au bilan A CETTE DATE, donc la valeur actualisée après travaux.

Vous ne pouvez plus déduire les travaux, mais ils sont intégrés dans la valeur actualisée du bien. Vous ne pouvez par contre plus déduire les droits de mutation ni les frais bancaires antérieurs au début d’activité, mais c’est une évidence.

Toute la question porte sur :
- quand le bien a été acquis
- quand l’activité débute (si vous achetez spécifiquement pour louer en meublée, c’est la date d’acquisition qui définit ce début, raison pour laquelle vous pouvez imputer les droits de mutation, les frais d’agence, etc, etc)

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#24 11/04/2017 18h25 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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En fait, le mieux serait donc de le laissez vacant pendant la période des travaux et de ne surtout pas avoir d’adresse dans le bien en question ?

L’habiter pourrait être pratique car le bien est à proximité immédiate de mon lieu de travail actuel.

En fait il s’agit plutôt d’une sorte d’hôtel particulier. Il y a quelques dépendances aménagées et louées en LMNP.

Pour moi l’idéal serait de mettre l’ensemble en LMNP.

Dans l’hotel particulier je souhaite faire des travaux du type : Mettre une piscine, aménager le garage, mettre une verenda.

Je pense le louer une fois qu’il sera "terminé" . Je pense en avoir au bas mot pour 6-9 mois.

D’un point de vue fiscal, je souhaite mettre le tout en LMNP. Je meublerais l’hotel particulier "au minimum". Si le locataire ne veut pas des meubles, on pourra les mettre au garage.

Donc en pratique, il serait mieux que je déclare tout en LMNP. Que je déclare des vacances locatives, quitte à occuper de manière ponctuelle mais officieuse le bien si nécessaire ? Sinon je peux le louer à un proche en lui "payant" son loyer ?

Dernière modification par AleaJactaEst (11/04/2017 18h45)

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#25 12/04/2017 07h25 → Yannickinlive : étude de cas immobilier (achat d'un immeuble de rapport) (immeuble habiter dedans)

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AleaJactaEst :

D’après ce que je comprends, pour inscrire l’acquisition et tous ses frais dans la comptabilité et l’amortir, il faut que l’acquisition et la mise en location aient lieu dans le même exercice.

Or, si vous signez l’acte authentique en juin + 6 à 9 mois de travaux, la mise en location interviendra sur l’exercice suivant. Vous n’auriez alors pas le choix : il faudra inscrire le bien pour sa valeur vénale, et vous ne pourrez pas inscrire les frais d’acquisition et de travaux (ce qui pourrait s’avérer avantageux si valeur vénale > somme du coût d’acquisition et des travaux).

Par contre, contrairement à ce que je disais ci-dessus, il serait techniquement possible que vous soyez temporairement occupant et constatiez alors dans la comptabilité de l’activité LMNP un loyer fictif. Mais cela me semble quand même assez "suspect" aux yeux des impôts.

La solution de louer à un proche pour une courte période (en résidence secondaire) avant les travaux, aurait l’avantage de faire démarrer la location. Attention, pour le LMNP, il faut que ça soit un bail meublé (inscription des meubles obligatoires dans l’EDL) ; or, vu qu’il n’y aura pas les meubles, ça a le "léger" inconvénient de faire un faux. Cela pour le seul avantage d’inscrire en compta le coût d’acquisition et des travaux ; alors que la solution faire les travaux d’abord puis louer seulement en 2018 en inscrivant alors la valeur vénale est peut-être globalement la plus avantageuse.

Quant à savoir ce qui est le plus avantageux :
- il faut bien mesurer les conséquences fiscales des deux "systèmes" (inscription du coût d’acquisition et des travaux OU inscription à la valeur vénale)
- il faut en plus prendre en compte l’influence de l’année blanche fiscale (je dois avouer que je n’ai aucune idée de ses conséquences sur une imposition en BIC ; et de plus il reste possible que la retenue à la source et donc cette année blanche fiscale soient détricotées par le nouveau gouvernement).

Si vous êtes sérieux sur cet achat, il vous faut aller voir un expert-comptable compétent dans le LMNP et de lui exposer votre problématique. Et avant cela, il vous faut déterminer les chiffres qui interviennent dans l’équation : coût d’acquisition y compris frais de notaire et frais de dossier d’emprunt ; coût des travaux ; valeur vénale après travaux ; loyer après travaux.

Pour ma part, j’ai atteint à la fois les limites de mes compétences et de ce qu’on peut faire par forum interposé.

Dernière modification par Bernard2K (12/04/2017 07h42)

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