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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 02/06/2017 18h53 → Tywoe : étude de cas immobilier (1er investissement, 550 k€ avec travaux) (fiscalité, immobilier, imposition, travaux)

Membre
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VOTRE PROFILE
Marié et 2 enfants
37ans
Revenus - environ 65/75 € net

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie), je suis capable de faire beaucoup de choses, me retrousser les manches n’est pas un soucis
- Temps disponible

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN
- Immeuble 200m2 (RDC+1 ) + dépendance 55m2 + hangar brut de 230m2 au sol + 4/5 places de parking dans la cour
- Luminosité mauvaise, exposition nord/ouest, les autres façades sont aveugles
- habité par 2 couples de la même famille
- Chauffage collectif / individuel au gaz (aujourd’hui 2 appartements +/- 100m2 chacun avec chauffage individuel au gaz)
- Volets isolants ou persiennes ? isolants
- Espaces verts dans la copropriété ? NON
- Compteurs d’eau et d’électricité commun
- Décoration : antique

LOCALISATION DU BIEN
- Oise, 10min d’une gare avec trains directs pour Paris
- Centre-ville - quartier pavillonnaire calme

RENTABILITÉ DU BIEN
- Coût du bien avec frais de notaire - 330k€
- Loyer envisagé - 4350€/mois (3x F2 / 2x F1 / 3x F3) (loyers 10% en dessous des prix pratiques à proximité pour avoir un taux de vacance faible)
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Pas de Frais de gestion locative (immeuble à proximité de mon domicile) je compte m’en occuper avec mon épouse
- Travaux immédiats - 210k€ de travaux
100k€ pour transformer l’immeuble de 200m2+ dépendance en 3F2 + 2F1 - électricité, plomberie, maçonnerie, peinture, pose de fenêtres de toit pour gagner de la luminosité)
110k€ pour commencer voir terminer 3F3 dans le hangar (tout à faire)
- la facade n’est pas très fraiche
- pas de soucis à priori avec la toiture du batiment principal. Pour le hangar, j’en suis moins convaincu
- Taxe foncière 3000€ hors TEOM

FINANCEMENT DU BIEN
- Montant de l’apport 40k€ - emprunt 500k€ … mensualité de 2500€
- Durée du crédit 25ans
- Épargne de précaution: 70k€

RÉGIME D’EXPLOITATION
Je ne sais pas encore mais probablement SCI avec appartements meublés

CASH FLOW
- Cash flow positif j’espère

Mes interrogations concernent l’imposition, des taxes ou autres dont je n’aurais pas conscience, la viabilité du projet. Cela ressemble un bon coup à condition de ne pas avoir de surprises lors des travaux (j’espère ne pas être trop loin de la vérité en terme d’enveloppes) ou de ne pas avoir de mauvaises surprises en terme de fiscalité par exemple.

Je suis en apprentissage, j’ai envie de me lancer dans un premier projet.

Merci pour vos commentaires

Mots-clés : fiscalité, immobilier, imposition, travaux

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#2 02/06/2017 19h37 → Tywoe : étude de cas immobilier (1er investissement, 550 k€ avec travaux) (fiscalité, immobilier, imposition, travaux)

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Bonjour,
Ce premier projet semble être un gros morceau pour quelqu’un qui débute: gros travaux,valeur du projet,pas de maîtrise de la fiscalité,etc…
Il faut juste vérifier que cela ne coince pas niveau budget s’il y a du retard dans les travaux.

Par ailleurs:
- Vous ne pouvez pas faire de SCI IR avec du meublé. C’est SCI IS ou alors d’autres statuts comme une SARL de famille, ou une SNC.
- Avez vous vérifié la demande solvable en F3 meublé?
- Vous êtes entrepreneur, voulant emprunter sur 25 ans, avec une voiture pour seul patrimoine. Votre banque vous suit-elle dans ce projet?

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#3 02/06/2017 20h06 → Tywoe : étude de cas immobilier (1er investissement, 550 k€ avec travaux) (fiscalité, immobilier, imposition, travaux)

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Bonjour FasHand,

Merci pour le retour tout d’abord.

Probablement une SCI IS dans ce cas. A confirmer

Pour les F3, il se peut qu’il y ait moins de demandes effectivement. Je pensais à des F3 pour diversifier un peu les types d’appartements que je peux proposer. je peux toujours envisager des F2 un peu plus grands. Je suppose qu’au final c’est une question de loyer pratiqué.

Concernant l’enveloppe globale, je l’envisage parce que j’ai abordé le sujet avec le banquier qui suit ma société. Il m’a dit qu’il pourrait financer mon projet à 100% jusque 450/500k sans trop de soucis après vérification du projet étant donné les résultats rassurants de ma société ces dernières années. Je n’ai jamais eu de prêts à demander jusque maintenant, j’ai toujours payé comptant, j’ai entendu dire que tout pouvait se négocier. Pensez vous qu’il m’ait donné une réponse un peu hâtive et que cela ne sera pas si simple lorsque j’irai lui demander de signer le chèque ?

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#4 02/06/2017 20h21 → Tywoe : étude de cas immobilier (1er investissement, 550 k€ avec travaux) (fiscalité, immobilier, imposition, travaux)

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Bonjour,

Déjà, le meublé en SCI IR c’est effectivement pas possible. Et une SCI a l’IS c’est bien pour la phase d’investissement, moins pour récupérer les dividendes.
Un studio ou T2 en meublé pourquoi pas, mais pour un T3 les gens préférerons probablement arriver avec leurs meuble…

Votre projet semble bon, mais peut-être un peu gros pour une première opération.
Il y a des (gros) travaux, alors les revenus viendront progressivement, surtout que vous n’êtes pas sur pour le hangar.

Il faut aussi compter la création des nouveaux lots (modification cadastrale) et prévoir des compteurs divisionnaire d’eau et d’électricité. De gaz aussi.

La banque peut vous suivre, mais ils leur faudra des garanties. Votre RP est-elle déjà payée?
Avez-vous d’autres bien immo qui pourrait la rassurer?

A+

Ohe

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#5 02/06/2017 20h33 → Tywoe : étude de cas immobilier (1er investissement, 550 k€ avec travaux) (fiscalité, immobilier, imposition, travaux)

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Avez vous fait une étude de marché pour estimer la réel demande locative ?

Vous dires que c’est pas lumineux … les gens regarde cela dans les visitent .

Comment estimez vous les travaux ? Vous faites tour vous même ? Combien de temps de travaux estimez vous ?

Je préfère payer plus chère et faire faire à des artisans et une partie moi même que cela soit fait en 3 mois et que les loyers rentrent vite que seul en 1 ans par exemple …

Vous dites : cash flow positif je l’espère … Vous ne savez pas le calculer ? La fiscalité vous connaissez ? J’ai lu que c’est dans vos interrogation .

POUR UN ACHAT DE CETTE ORDRE ; IL NE FAUT PAS LAISSER UNE QUESTION SANS RÉPONSE .

Pourquoi une SCI ?

Pour un premier bien immobilier , ça paraît très gros et vous semblez ne pas répondre à toute les questions qu’il faut se poser …
Je vous conseille vraiment de partir sur un bien isolé et d’apprendre …


Bye bye la rat race :)

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#6 02/06/2017 21h07 → Tywoe : étude de cas immobilier (1er investissement, 550 k€ avec travaux) (fiscalité, immobilier, imposition, travaux)

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Réputation :   33 

tywoe a écrit :

Concernant l’enveloppe globale, je l’envisage parce que j’ai abordé le sujet avec le banquier qui suit ma société. Il m’a dit qu’il pourrait financer mon projet à 100% jusque 450/500k sans trop de soucis après vérification du projet étant donné les résultats rassurants de ma société ces dernières années. Je n’ai jamais eu de prêts à demander jusque maintenant, j’ai toujours payé comptant, j’ai entendu dire que tout pouvait se négocier. Pensez vous qu’il m’ait donné une réponse un peu hâtive et que cela ne sera pas si simple lorsque j’irai lui demander de signer le chèque ?

Cela dépend des banques: certains conseillers/directeurs peuvent valider eux-mêmes. D’autres font obligatoirement appel à un service crédit.
Effectivement si votre société marche bien, cela plaide en votre faveur. Ce qui plaide en votre défaveur, c’est votre absence de patrimoine, malgré des revenus conséquents.

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#7 02/06/2017 23h23 → Tywoe : étude de cas immobilier (1er investissement, 550 k€ avec travaux) (fiscalité, immobilier, imposition, travaux)

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Réputation :   21 

Bonjour,
Je suis etonné que dans les messages precedent, personne n’ai parlé chiffre :
J’ai envie de vous dire,que vous vous lancez dans un enorme projet (financier et temporel; le temps de gerer les travaux et que tout soit louable) pour une rentabilité très moyenne: a peine 10.5% brut si on ne tient compte que de l’emprunt; 9,6% en comptant les frais de notaire.
Si on prend en compte la perte de loyer le temps que tous les travaux se fassent puis que les lots se louent, la rentabilité baisse encore et  vous semblez vous embarquer dans un projet qui n’apporte pas une rentabilité suffisante vue ce qui vous attends…
Personnellement, je passe mon chemin !

Dernière modification par Licha (03/06/2017 11h16)

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#8 03/06/2017 10h39 → Tywoe : étude de cas immobilier (1er investissement, 550 k€ avec travaux) (fiscalité, immobilier, imposition, travaux)

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Je suis d’accord avec tout ce qui a été dit. Vous devez approfondir les questions et ne rien laisser sans réponse.
Ce que je vois à la lecture de ce projet :
- habité par deux couples. Locataires ou propriétaires ? Si propriétaires, ils partent avant la vente ? si locataires, il faut bien voir qu’un bail d’habitation est extrêmement protecteur du locataire et que vous ne pouvez pas les faire partir comme vous voulez.
- vous prévoyez de faire de relativement grandes surfaces louées meublées. Drôle d’idée. Habituellement on loue en meublé des studios et T1. En T2 et T3, c’est possible mais plus rare. Regardez bien toutes les caractéristiques de la population de la commune en question (données Insee etc.) et l’offre locative (le bon coin + discuter à droite et à gauche…), pour déterminer quelle offre locative vous voulez proposer de façon à être adapté à la demande et à maximiser le revenu locatif.
- on ne fait pas une SCI par plaisir. Ca va dépendre de la nature des biens loués (nu ou meublé) et de votre projet patrimonial (immeuble de rapport conservé au long terme ? Transmission aux enfants ? Revente à la découpe ?).
- dans un tel projet, votre régime matrimonial, le montant de votre revenu imposable (et combien chacun gagne dans le couple), votre TMI vont être des facteurs importants. Il s’agit notamment de trouver une solution adaptée à votre fiscalité mais aussi résiliente aux accidents de la vie (divorce, décès…).
- en touchant à l’aspect extérieur sur l’immeuble existant et en aménageant des logements dans le hangar, vous aurez besoin d’autorisations, probablement un permis de construire pour chaque. Peut-être une division cadastrale (ça serait en tout cas une précaution utile pour pouvoir revendre un jour à la découpe). Probablement l’obligation d’avoir un architecte. Avez-vous estimé la complexité, le temps, le coût nécessaires ?
- quantité énorme de travaux. Etre bricoleur c’est très bien mais vu les chiffres très positifs de votre entreprise, n’auriez-vous pas intérêt à rester concentré sur votre activité professionnelle et à faire faire les travaux à des entreprises, probablement encadrées par un architecte vu l’ampleur des travaux ?
- le montant élevé des travaux peut être un frein au financement bancaire. Les banquiers ne regardent pas de la même façon un projet d’achat à 540 k€ et un autre à 330 k€ + 210 k€ de travaux.
- au global, rentabilité insuffisante. Faire des travaux pour tout refaire apporte des risques et des soucis. Si c’est pour sortir du 10 % bruts, ça n’est pas suffisant.

Bref, projet insuffisamment étudié, réfléchi, et approfondi !

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2017 11h08)

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#9 03/06/2017 11h42 → Tywoe : étude de cas immobilier (1er investissement, 550 k€ avec travaux) (fiscalité, immobilier, imposition, travaux)

Membre
Réputation :   

Licha a écrit :

Bonjour,
Je suis etonné que dans les messages precedent, personne n’ai parlé chiffre :
J’ai envie de vous dire,que vous vous lancez dans un enorme projet (financier et temporel; le temps de gerer les travaux et que tout soit louable) pour une rentabilité très moyenne: a peine 10.5% brut si on ne tient compte que de l’emprunt; 9,6% en comptant les frais de notaire.
Si on prend en compte la perte de loyer le temps que tous les travaux se fassent puis que les lots se louent, la rentabilité baisse encore et  vous semblez vous embarquer dans un projet qui n’apporte pas une rentabilité suffisante vue ce qui vous attends…
Personnellement, je passe mon chemin !

330k€ les frais de notaire sont compris
en % de rentabilité, je comprends qu’il puisse y avoir mieux, cependant je vois un avantage important pour la question de la gestion avec 8 appartements à la même adresse. Cela simplifiera également la logistique lors des travaux de tout avoir au même endroit.
Bien que le % de rentabilité ne soit pas exceptionnel, le cash flow généré me semblait intéressant
Vous pensez que ce n’est pas suffisant ?

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#10 03/06/2017 15h17 → Tywoe : étude de cas immobilier (1er investissement, 550 k€ avec travaux) (fiscalité, immobilier, imposition, travaux)

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Pour un immeuble de rapport, un rendement de 10% brut est un minimum.
On en trouve facilement sur leboncoin "clé en main" dejà loué dans des petites/moyennes villes.
Mais vu le projet d’envergure dans lequel vos voulez vous lancer avec le temps que ça va vous prendre; je ne trouve pas cela suffisant. Regarder quelques exemples d’immeuble avec travaux sur le site immeuble-de-rapport.fr , c’est plutot entre 12 et 15% de rendement.
Apres votre argument se tient pour avoir un grand immeuble avec 8 appartements, vous centralisez en effet les deplacement pour la gestion des appartements.
Mais personnellement a choisir, je prefere un investissement de 2 immeubles de 4 appartements dans 2 villes différentes qu’un seul très grand de 8 car vous mettez vos 8 appartements en concurrence pour trouver des locataires.

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#11 03/06/2017 17h18 → Tywoe : étude de cas immobilier (1er investissement, 550 k€ avec travaux) (fiscalité, immobilier, imposition, travaux)

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tywoe a écrit :

Bien que le % de rentabilité ne soit pas exceptionnel, le cash flow généré me semblait intéressant

Où ça du cashflow ? vous ne saurez votre vrai cashflow que lorsque vous aurez :
- défini votre mode de structuration et d’exploitation, et la fiscalité qui va avec : SCI IS, SNC, LMNP ???
- calculé précisément vos charges et votre fiscalité. Vous avez listé la TF, mais il n’y a pas que cela : assurance PNO, expert-comptable, travaux d’entretien, etc.

Par ailleurs, attention au fait que la SCI IS repousse une grande partie de la fiscalité au moment de la revente du bien. C’est joli d’avoir du cahsflow pendant la durée de détention, mais si on se retrouve in fine à payer une grosse imposition sur la plus-value…

Je pense que le LMNP serait probablement plus avantageux dans votre cas, mais il reste tellement de points à affiner sur ce projet (j’ai fait ci-dessus plein de remarques et questions auxquelles vous n’avez pas répondu) qu’il est encore un peu tôt pour le dire…

Je pense aussi que vos travaux sont pour le moment estimés à la louche, et que c’est un gros point d’incertitude. S’il faut 300 k€ pour finir l’ensemble, d’une part ça change fortement la rentabilité, et d’autre part ça risque de vous mettre dans le rouge pour trouver les 90 k€ qui n’avaient pas été budgétés initialement…

Dernière modification par Bernard2K (03/06/2017 17h21)

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