Gecina : foncière de bureaux en Ile-de-France

Je n’ai jamais été convaincu par cette foncière.
D’abord son rendement est trop faible : 3,85 % (dividende 5,20 € / cours 135 €).
Sans doute la conséquence de son positionnement "bureaux à Paris".

Les analystes ne sont pas non plus convaincus, pour la plupart à "Conserver" avec un objectif de cours à 135 €, juste atteint.

On peut trouver mieux …

(Boursier.com) a écrit :

Finalement, Gecina a réussi à mettre la main sur la Foncière de Paris. L’année dernière, la bataille avait fait rage entre le groupe et Eurosic pour le contrôle de cette foncière stratégique. Après plusieurs rebondissements et quelques éclats de voix, c’est Eurosic qui l’avait emporté. Mais ce matin, Gecina annonce le rachat d’Eurosic, via une proposition amicale à 51 euros par action en numéraire. Les deux conseils d’administration ont unanimement appuyé le projet. Eurosic a même accepté, à la demande de l’acquéreur, de céder certains actifs de diversification qui ne font pas partie des plans de Gecina. Batipart s’est porté acquéreur pour 463 millions d’euros des parts dans Eurosic Lagune, Eurosic Investment Spain, Eurosic Management Spain et SNC Nature Hébergements.

Offre en numéraire ou en titres

Plus précisément, Gecina a signé des engagements pour racheter 94,8% du capital avec plusieurs actionnaires d’Eurosic. Le groupe paiera 51 euros par action en numéraire pour 85,3% des parts et en titres, à raison de 7 de ses actions pour 20 Eurosic, pour les 9,5% restants. Ces derniers titres appartiennent à Batipart, Crédit Agricole Assurances, Debiopharm et LaTricogne, qui deviendront actionnaires de Gecina. L’acquéreur déposer une offre publique sur le solde des titres en circulation, conformément à la réglementation. Les actionnaires d`Eurosic auront la faculté d`apporter leurs actions ou leurs OSRA (coupon détaché) soit à l’offre publique d’achat à 51 euros, soit à l’offre publique d`échange contre des actions Gecina sur la base de 7 actions Gecina à émettre pour 20 actions ou OSRA Eurosic. Le prix représente une prime de 27% sur la moyenne 3 mois des cours pondérés par les volumes au 20 juin 2017 et la parité de la branche échange de 14% sur la même période. Aujourd`hui l`offre de Gecina nous permet de participer à la création d`une foncière européenne leader sur le marché des bureaux centrée principalement sur Paris et l`Ile de France. C`est pour nous un très bel aboutissement, a déclaré Yan Perchet, le directeur général d`Eurosic.

Le titre Gecina reste quasiment sans réaction dans les premiers échanges parisiens, à 137 euros. Eurosic en revanche s’envole logiquement en direction du prix de l’offre, en hausse de 23,6% à 50,61 euros. Le nouveau groupe arrivera au quatrième rang des foncières européennes, avec 15,3 MdsE d’actifs de bureaux et 19,3 MdsE de patrimoine total. L’offre valorise le portefeuille de bureaux d’Eurosic à Paris à environ 9.900 euros/ m2 et le portefeuille de bureaux d’Eurosic à Paris et en région parisienne à environ 6.600 euros/ m2. Cette acquisition reflète un rendement moyen implicite estimé à environ 5,1% pour le portefeuille bureaux, précise l’acquéreur.

Gecina va financer l’opération avec un prêt-relais de 2,5 MdsE, refinancé par des émissions obligataires pour 1,5 MdE et par une augmentation de capital avec droits préférentiels de souscription de 1 MdE. Ivanhoé Cambridge et Crédit Agricole Assurances suivront la levée de fonds. Le solde de l’augmentation de capital fait l’objet d’un engagement de garantie bancaire. Gecina utilisera également 500 ME d’euros de lignes de crédit existantes. Par ailleurs, la foncière a prévu d’accélérer la stratégie de rotation de son portefeuille immobilier, avec un minimum de 1,2 MdE de cessions sur 12 mois. LE ratio LTV devrait rester positionner sous les 40%. Au besoin, une enveloppe additionnelle de 1 MdE pourrait être cédée.

Une AK devrait être lancée avec DPS. Ce sera le moment de se renforcer à moindre frais.
Je me demande si je ne vais pas retourner sur cette valeur.

Dernière modification par Marek (21/06/2017 15h54)

Pas grave si vous avez oublié. Il va y avoir prochainement une OPRO.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dans la brochure de l’Assemblée prochaine, il est noté que Gecina est une foncière essentiellement de bureaux, mais pas que: 20% du patrimoine est du logement traditionnel et des résidences étudiantes.
Le solde du dividende en espèces est prévu le 3 juillet 2019.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

En prenant vos critères et votre grille d’analyse, pratiquement toutes les SIIC sont "un meilleur investissement" que la SCPI ayant un patrimoine similaire. La crise actuelle n’a fait qu’accentuer cet état de fait (qui existe depuis des mois, et on en a souvent parlé, par ex ici) encore un peu plus (en faisant baisser le cours des foncières, alors que le prix des parts de la plupart des SCPI n’a pas bougé).

L’argument "contre" les foncières reste que, si le marché fait trop baisser leur cours, et que leurs covenants bancaires sont mis à mal, elles risquent (bien plus que les SCPI, où le principal risque est l’absence totale d’acheteurs) de devoir faire une augmentation de capital à un niveau de cours très bas (par rapport à leur ANR) et très dilutif, ou, pire, elles risquent (sans doute pas à court terme, mais tout dépend du détails des conditions associées à leurs dettes) de faire défaut, avec toutes les conséquences. Voir par exemple INTU. A chacun d’apprécier le niveau de ce risque, qui a augmenté avec la crise dûe au Covid-19 (sachant que toutes les informations pour l’évaluer ne sont pas facilement accessibles, et que l’efficience du marché n’est pas garantie pour ceux qui préfèrent croire que des pros ayant toutes les informations auront fait le boulot pour eux).

Si je ne dis pas de bêtise, Gecina est propriétaire de l’immeuble qui a pris feu ce samedi matin à Paris.

Gecina indique sur son site internet un bien de 5 500 m2 au 3 place de l’Opéra. A priori pas une copropriété d’après le Document d’Enregistrement Universel 2020 (page 92).

Je doute que l’impact soit très élevé pour Gecina (mieux vaut des actions Gecina que des actions de son assureur !), mais même si l’immeuble n’est qu’un immeuble parmi d’autres, il est tout de même bien situé et représente une belle adresse pour le groupe.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Effectivement c’est une belle opportunité de rentrer sur une SIIC traditionnellement chère à bon prix. Mais en jetant un œil sur mes suivis de REITs, tout le secteur est massacré en bourse et une décote de 50 à 60% sur l’actif net semble maintenant standard, sans parler de cas comme Unibail ou Aroundtown qui se traitent avec 70% de décote !

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Gecina publie aujourd’hui ses résultats trimestriels, qui sont bons sans plus et ne convainquent pas un marché sceptique sur la résistance de l’immobilier européen au marasme économique et à la hausse des taux. La valeur est en baisse de plus de 2% à l’heure où j’écris ce message.

Gecina - communiqué de presse a écrit :

• Loyers bruts à 463 M€, en hausse de +4% à périmètre constant (comparée à +3% à fin juin, et +2,2% à fin mars)
• Taux d’occupation en hausse sur le patrimoine (+130 pb sur 1 an à 92,5%)
• 73 000 m² de bureaux commercialisés depuis le début de l’année dont 24 000 m² au cours du 3ème trimestre
• Sur 9 mois, réversion positive de +16% réalisée sur le bureau, +9% sur le logement
• Contribution nette positive du pipeline sur les loyers
• 90% des frais financiers couverts jusqu’en 2024, 75% en moyenne jusqu’en 2028
• Notations financières récemment confirmées : A- par S&P, A3 par Moody’s
• Gecina obtient la première place au classement GRESB parmi les foncières de Bureaux en Europe de l’Ouest
• Objectif de RRN par action 2022 confirmé à 5,55€ (+4,3% par rapport à 2021)

Gecina indique par ailleurs que la commercialisation des actifs livrés en 2022 et 2023 se situe à hauteur près de 100 % (immeubles Boétie dans le QCA et 157 Charles de Gaulle à Neuilly).