CBO Territoria : foncière cotée implantée à l'île de la réunion

Le cours est certes très stable, mais je ne crois pas que les dividendes à venir soient très différents de ceux actuels. Ce qui n’empêche la bonne gestion et le sérieux de l’entreprise.

CBO Territoria est essentiellement investi à la Réunion et dans une moindre mesure à Mayotte, ainsi qu’un achat, que je n’ai toujours pas compris, en métropole.

Pour Mayotte, la grosse livraison prévue est à Combani, programmée pour la fin de l’année avec des revenus à compter de 2024.

À la Réunion, l’activité est organisée autour de différents pôles, entre le logement social, intermédiaire, de la promotion et enfin, l’immobilier commercial et d’entreprise.

Or, pour la partie la plus rentable, il me semble que le développement commercial, tel qu’on a pu le connaître ces dernières années, a atteint son potentiel. Il restera peut-être quelques "petits" programmes ci et là, mais pour le commercial, l’île est arrivée à saturation. Pour les lieux de vie de la majorité de la population, vous ne faîtes pas 5 minutes en voiture, hors bouchons , sans tomber sur une zone commerciale. La question est plus sur la viabilité de tous ces programmes qui ont poussé ces dernières années que d’en créer encore, ce qui ne devrait pas être validé par les CDEC.

Par exemple, en sortie du chef lieu, St Denis, en direction de l’est, vous avez en 15 minutes en voiture, un premier centre commercial à Commune Prima, autour de l’enseigne Carrefour, suivi de Duparc avec l’enseigne Runmarket (d’ailleurs en difficultés financières) dans une galerie Mercialys, puis vient la Réserve à Ste Marie, avec un Leclerc sur des locaux CBO Territoria, avant d’arriver à Quartier Français à Ste Suzanne et à nouveau un gros centre commercial autour de Carrefour et Décathlon. Et si je poursuis vers St Benoit, c’est la même densité, avec la Cocoteraie (Runmarket) à St André, Leclerc à Bras Panon, à nouveau Carrefour à St Benoit… À chaque fois, ces centres commerciaux sont entourés d’autres enseignes nationales plus ou moins attractives et donc une concurrence importante.

Sans rentrer dans les détails, malgré la multitude d’enseignes, ce n’est qu’une toute petite poignée d’entrepreneurs et leurs familles qui en contrôle la majeure partie.

Si je pars de St Denis vers l’ouest, c’est le même scénario.

Pour ces raisons, dans le domaine de la fonciarisation de CBO Territoria, le potentiel me parait limité, donc la croissance des revenus à venir également. Je ne suis pas convaincu que CBO Territoria puisse imposer ses loyers à ses locataires qui ont un poids plus élevé que le sien sur l’île.

Je connais moins bien Mayotte, mais la taille de l’île, de sa population, leurs revenus … vont amener moins d’opportunités qu’à la Réunion, malgré le manque important d’infrastructures sur l’île aux parfums.

Pour les autres domaines de CBO à la Réunion, à savoir le logement résidentiel, une fois de plus, sur une île dont le foncier utilisable n’est pas extensible, la concurrence entre divers acteurs est important. Sur le logement social, qui concerne tout de même une part importante des logements, de plus en plus de communes ont leurs propres opérateurs et ce n’est pas sur ce secteur que les marges sont les plus importantes.

CBO a beaucoup de foncier en réserve, mais comme ils l’indiquent dans leurs publications, une bonne partie est composée de friches dont la priorité est de les convertir en terres agricoles, priorité des politiques locales pour réduire la dépendance aux importations. Le rendement de ces parcelles n’a, évidemment, rien de comparable avec du bâti.

À plus court terme, reste aussi des contentieux sur la construction de la zone Beauséjour à Ste Marie. Des enquêtes, relayées par les médias locaux sont, en principe toujours en cours.

Pour conclure, sur le logement intermédiaire ou la promotion immobilière, j’avais eu l’occasion de visiter quelques logements construits par CBO, en fin de défiscalisation, lorsque je voulais acquérir un nouveau bien. La plupart a plutôt mal vieilli…. comme ceux d’autres de ses concurrents.

Je n’en demeure pas moins acheteur de CBO, mais sans grande attente sur une évolution importante du cours de bourse ou du dividende. Mais ce n’est que mon appréciation subjective.

Message édité par l’équipe de modération (23/03/2023 18h15) :
- orthographe : "Or" vs "Hors"

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Bonjour,

Pour moi, il me semble que l’option pour le paiement du dividende en actions sera bien à l’ordre du jour de l’AG du 7 juin.

Il y a eu un addendum le 16/05/2023.

Bonne journée

Ludovic

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par ludo68800 (17/05/2023 16h24)

Cet échange de dette à 3.75% contre une dette a 7% semble incompréhensible. Le rachat des obligations à 3.75% émises à 4.85 euros s’est fait à 4.94 euros soit nettement au dessus du cours de bourse et sans réelle  communication préalable (juste un paragraphe sur le rachat dans l’avis d’émission de nouvelles obligations le jour même de la cloture de l’offre).
Le jour même de l’offre l’ancienne obligation s’échangeait sur les marchés  près de 2% en dessous de l’offre (personne ne semblait au courant sur les marchés au contraire des vendeurs du deal).
Par ailleurs cbo vu sa solidité financière et ses actifs aurait pu prétendre à un taux inférieur pour refinancer sa dette. Et là curieusement le placement a été fait avec des investisseurs privés et non sur le marché .
Prudence donc, tout ceci n’est pas net du tout. Les vendeurs des obligations pourraient être les acheteurs des obligations à 7%…. On attendra une clarification de la société.

La foncière a publié il y a deux jours les données sur son chiffre d’affaires 2023:

CBo Territoria, Foncière tertiaire diversifiée (commerces, bureaux, locaux d’activité, restauration & loisirs) enregistre une très forte croissance de ses revenus locatifs bruts en 2023. En plus de l’effet mécanique de l’indexation, la croissance des loyers bruts est le reflet de performances opérationnelles solides toutes classes d’actifs confondues (taux d’occupation élevé à 98%) et de l’entrée en exploitation du centre commercial de Combani inauguré dès octobre dernier.

Par ailleurs, la croissance a été amplifiée par un effet non récurrent lié à un rattrapage
de loyers variables significatif.

Dans le détail, les revenus locatifs bruts du patrimoine économique tertiaire progressent de +11,3% à 26,5 M€.
La progression se décompose entre +2,4% d’effet périmètre (+0,6 M€), +4,0% d’effet de l’indexation (+0,9 M€), +4,9% d’autres effets (pour +1,2 M€, dont 0,9 M€ d’effet non récurrent de loyers variables).

CBo Territoria a poursuivi les cessions de ses actifs résidentiels entrainant un recul progressif des loyers bruts enregistrés (1,7 M€ en 2023 contre 2,2 M€ en 2022). En tenant compte de la vente à la SHLMR/Action Logement en décembre 2023 de 135 lots situés à Beauséjour (résidences Anthurium, Canopée 2 et Venda), CBo Territoria ne détient plus que 79 logements au 31 décembre 2023 (contre 215 fin 2022), ayant généré 0,6 M€ de loyers en 2023.

Enfin, les autres loyers bruts (terres agricoles et divers) ressortent à 1,0 M€ en 2023 (contre 0,9 M€ en 2022).

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Dernière modification par maxlille (09/02/2024 14h47)

Les résultats sont sortis :

Résultats annuels 2023

C’est bon tout ça !
Même la promotion s’en sort bien.

CBo Territoria a écrit :

Au 31 décembre 2023, l’Actif Net Réévalué ressort à 241,8 M€, contre 237,5 M€ fin décembre 2022 (+1,8%).
La progression annuelle de +4,3 M€ s’explique par les résultats de la période (14,1 M€) couvrant la distribution du dividende 2022 de 8,6 M€ et de -1,2 M€ d’autres impacts (dont –1,4 M€ de mark-to-market des instruments de couverture).
Ramené par action, l’ANR progresse de +1,8% sur 12 mois à 6,75 € (contre 6,63 € à fin 2022).

L’ANR progresse ! A l’inverse des autres foncières.

CBo Territoria a écrit :

Le coût moyen de la dette ressort à 3,5% (contre 2,9% au 31 décembre 2022)
et la maturité à 8 ans et 5 mois (+4 mois vs fin 2022).
Le ratio de LTV hors droits s’établit ainsi à 32,7% à fin décembre 2023 (vs36,8% fin 2022 pour un covenant ≤55%).
L’ICR atteint 4,2x (vs 3,5x fin 2022 pour un covenant ≥ à 1,8x).
Le ratio Dette nette/Ebitda reste élevé à 5,0x (vs 5,5 x fin 2022).

Coût un peu élevé mais maturité longue.

CBo Territoria a écrit :

Au titre de l’exercice 2023, CBo Territoria proposera à l’Assemblée Générale du 2 mai 2024, le versement intégralement en numéraire d’un dividende stable de 0,24 € par action, garantissant le maintien d’une répartition équilibrée entre financement du développement de la Foncière et rémunération des actionnaires.
La date de détachement du dividende est fixée au 12 juin et la date de versement au 14 juin 2024

Certains pourront être déçus de la stabilité du dividende.
CBo Territoria n’a pas le statut SIIC,
ce qui d’une part lui permet d’être éligible au PEA PME,
et d’autre part ne lui impose pas d’obligation de distribution de revenus.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.