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[+13]    #1 19/04/2020 20h08

Membre (2018)
Réputation :   40  

Bonjour à tous. Voici ma présentation de la foncière Boston Properties.

Contexte

Depuis plusieurs années je suis à la recherche de nouvelles valeurs pour diversifier la partie « bureaux » de mon portefeuille de foncières cotées. Au cours de mes recherches fin 2018 j’ai pris connaissance de Boston Properties, attiré par sa dette de qualité et sa capitalisation élevée, mais l’ai toujours trouvée trop chèrement valorisée depuis. A l’occasion de la baisse de mars 2020 j’ai enfin franchi le pas.

Je remercie vivement InvestisseurHeureux d’avoir cité cette valeur dans la file «Les meilleures foncières cotées américaines et internationales ?». Cela me permet de me dire que si d’autres qui moi y ont penser elle devait bien mériter une présentation !

Présentation générale

Ainsi, Boston Properties est une foncière cotée, membre du S&P 500. Elle opère, avec son management internalisé, aux États-Unis sous le statut REIT, très majoritairement dans le secteur des bureaux de qualité. Sa définition des bureaux de qualités est « des aménagements uniques et des emplacements recherchés ».
Crée en 1970 elle s’implante d’abord à Boston puis se développe dans d’autres géographies jugées porteuses. L’introduction en bourse date de 1997 et elle poursuit son développement depuis.



Chiffres

La capitalisation est la plus élevée de cette catégorie des foncières, environ 15 milliards de dollar au moment de la rédaction de ces lignes, pour la gestion de 196 biens.
Boston, New-York et San Francisco sont les trois villes représentent le gros de l’activité. Ce sont des villes mondiales, attractives, aux perspectives d’activité solides.
Nous trouvons une meilleure diversification dans les locataires, en effet aucun ne représente plus de 3,3 % des loyers ou des surfaces.





La croissance visée était de 8% en 2020, probablement plus d’actualité à cause du virus.



Dette

Boston Properties se distingue en étant la seule parmi les foncières de bureaux dont la dette est de catégorie « A », notée A- par Standard & Poors, et ce depuis mars 2007.
Le ratio d’endettement est de 34 % et le ratio dette/EBITDA entre 6,5 et 7. Les obligations sont à 96% à taux fixe, les remboursement à venir sont bien étalés dans le temps et il n’y a pas d’échéance en 2020.
Toutefois, la perspective est négative depuis octobre 2019, et une éventuelle dégradation mettrait fin à cette enviable caractéristique.



Valorisation

La société propose elle-même une estimation de la NAV dans sa présentation. Avec d’autres estimations nous obtenons une fourchette de 140$ à 150$, avec les précautions à prendre pour ce type d’exercice.



Le FFO attendu en 2020 (milieu des bornes communiquées) est de 7,56$. A un cours de 130$ le P/FFO ressortait à 17,2. Ce n’était pas donné mais au cours du jour de 95$ il tombe à 12,6 ce qui est bien plus raisonnable.

Dividende

Le dividende actuel est de 3,92$ par an, versé classiquement à raison de 0,98$ chaque trimestre. Le rendement est donc autour de 4%, dans les eaux de mes attentes pour une entreprise de ce type et de cette qualité.
Le FFO payout est de 55 % seulement, ce qui laisse des marges de manœuvres pour gérer l’endettement, lancer de nouveaux investissements ou poursuivre son augmentation. En effet, la croissance annuelle du dividende est autour de 7% par an depuis 2010.



Il y a parfois eu des dividendes exeptionnels, mais je ne les ai pas représentés ici à cause de leur nature irrégulière.

Examen de la trappe à valeur

Pour se faire un avis plus précis suivons le conseil de la newsletter « Comment éviter le piège des actions «trappes à valeur» ? » et passons en revue certains points.

- Les opérations d’initiés : les ventes autour de la NAV ont cessées avec la baisse du cours et des achat sont apparus, mais dans de « faibles » volumes.



- La notation de la dette : Boston Properties dispose d’une dette de qualité, notée A- depuis des années.

- La détention par les meilleurs gérants : je n’ai pas accès aux meilleurs gérants US mais nous la retrouvons dans le top 20 de l’ETF iShares U.S. Real Estate (plus gros encours que j’ai trouvé, l’espérant représentatif).

- L’IH Score : non significatif pour une foncière.

- Les aristocrates des dividendes : l’entreprise n’est pas aristocrate, le dividende ayant baissé de 26 % lors de la crise des subprimes avant de se « rattraper » depuis. A partir de 2010 la hausse est régulière.

- L’évolution du cours de bourse : il tournait autour de 140$ depuis des mois puis a baissé avec l’ensemble du marché à l’occasion de l’épidémie. Il semble donc montré que la baisse n’est pas spécifique, ce qui est rassurant.

- Le capital est éclaté, les premiers propriétaires sont des Trackers, le fonds souverain norvégien et le fonds State Street.



Il semble donc que nous ne soyons pas en présence d’une trappe à valeur.

Conclusion

Nous avons là une superbe foncière, bien gérée, très solide financièrement et intervenant sur des biens de qualité. Injustement à la baisse suite aux troubles sanitaires et économiques actuels, ses qualités devraient lui permettre de les traverser avec des dégâts limités et de rebondir pleinement une fois la situation stabilisée.
J’ai pu profiter de la baisse « irrésistible » sous 100$, pensant tirer profit, après des mois de patience, d’une décote sur la NAV de 30% et d’un P/FFO raisonnable. Néanmoins, le signal serait plus franchement positif si nous pouvions être rassurés sur la notation de la dette et/ou assister à des achats d’initiés plus énergiques.

Avertissements

Je suis actionnaire de Boston Properties depuis mars 2020 après 18 mois de suivi dans une optique de bénéficier de son rendement à long terme. La présentation peux naturellement contenir des erreurs comme une mauvaise compréhension de l’anglais de ma part, des erreurs de calcul, etc. Avoir lu de nombreux documents de l’entreprise depuis 18 mois pourrait également avoir créer des biais psychologiques néfastes.

Remerciements

A InvestisseurHeureux pour son travail sur ce forum et l’émulation ainsi mise en œuvre.
Aux courageux lecteurs qui sont arrivés au bout de cette présentation.

Sources

Newsletter de l’IH #326 : Détecter les fausses-bonnes opportunités boursières : Renault, Total, Unibail
Standard & Poor’s | Americas
REITWatch: Nareit’s Monthly Industry Data Update | Nareit
Investor Overview | Boston Properties, Inc. : 2019 Annual Report et Q4 2019 Supplemental

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Mots-clés : boston properties, bureaux, foncière

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[+1]    #2 20/04/2020 07h12

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Pour compléter votre message :

Tropico a écrit :

Le FFO payout est de 55 % seulement, ce qui laisse des marges de manœuvres pour gérer l’endettement, lancer de nouveaux investissements ou poursuivre son augmentation. En effet, la croissance annuelle du dividende est autour de 7% par an depuis 2010.

En réalité le taux de distribution est de 91% sur le flux de trésorerie réellement disponible :



Donc il n’y a pas tant de marge de manœuvre. Cependant, ce taux de distribution doit naturellement diminuer compte-tenu des développements de bureaux en cours :



Tropico a écrit :

- La détention par les meilleurs gérants : je n’ai pas accès aux meilleurs gérants US mais nous la retrouvons dans le top 20 de l’ETF iShares U.S. Real Estate (plus gros encours que j’ai trouvé, l’espérant représentatif).

Ce fonds n’est pas pertinent, car indiciel, donc naturellement Boston Properties doit y être présent, et plutôt en haut de la liste compte-tendu de sa capitalisation boursière.

Par contre, la société semble (il y a une inertie dans la composition connue des fonds) présentes dans plusieurs fonds bien notés :



Tropico a écrit :

Nous avons là une superbe foncière, bien gérée, très solide financièrement et intervenant sur des biens de qualité. Injustement à la baisse suite aux troubles sanitaires et économiques actuels, ses qualités devraient lui permettre de les traverser avec des dégâts limités et de rebondir pleinement une fois la situation stabilisée.
J’ai pu profiter de la baisse « irrésistible » sous 100$, pensant tirer profit, après des mois de patience, d’une décote sur la NAV de 30% et d’un P/FFO raisonnable. Néanmoins, le signal serait plus franchement positif si nous pouvions être rassurés sur la notation de la dette et/ou assister à des achats d’initiés plus énergiques.

Je n’aurais mieux dit !

Sachant qu’on cotait $145 mi-février, vs $95 aujourd’hui, alors que le rendement sur dividende n’est toujours pas mirobolant, on ne peut que constater qu’en temps normal, ce type de foncières est hyper cher !

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#3 06/05/2020 18h13

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T1 en croissance et encaissements rassurant pour Avril (90% à comparer aux 20% d’URW).

Funds from Operations (FFO) was $284.1 million, or $1.83 per diluted share, reflecting growth of 7% compared to FFO of $266.0 million, or $1.72 per diluted share, for the quarter ended March 31, 2019.

    FFO in the first quarter of $1.83 per diluted share was $0.02 per share greater than the midpoint of the Company’s first quarter guidance provided on January 28, 2020 due primarily to $0.02 per share of greater-than-projected portfolio performance.

For the month of April, the Company collected 90% of its total commercial rent payments due April 1 from retail and office tenants. Rent collections from office tenants, excluding retail, were 95% in total.

Boston Properties Announces First Quarter 2020 Results; Reports EPS of $3.20 and FFO Per Share of $1.83 | Boston Properties, Inc.

Un put 90 avec une prime de 5 vendu il y a une quinzaine de jours et un call 90 acheté 0.65 ce jour (-15% sur les 5 dernières séances, je spécule sur un petit rebond). Si on reste sous 90 au pire ça augmente mon PRU de 0,75%.

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Dernière modification par simouss (06/05/2020 18h14)


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#4 29/06/2020 16h15

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La collecte des loyers s’améliore légèrement en juin :

Boston Properties (NYSE:BXP) collects more than 98% of its total rent payments from office tenants due June 1.

Rent collections for all tenants, including retail, were 94% in total.

By comparison, at May 28, BXP had collected 97% of rent payments from office tenants due May 1 and rent collections for all tenants were 93% at the time.

The REIT also discloses the sale of 455K square feet of Capital Gallery, a class A office complex in Washington, DC, to the Smithsonian Institution for ~$254M and expects to realize net proceeds of $242M from the sale.

BXP will continue to provide property management services for the Capital Gallery property and will keep ownership of 177K square feet of the property, which includes 157K square feet of office space, 20K square feet of retail, and a 465-space parking garage.

Also sold Annapolis Junction Building Eight, a 125,700-square-foot vacant office building, and two parcels of land at Annapolis Junction Business Park for a gross sale price of $47M; expects to realize net proceeds of $14M.

The company also said it’s working with customers on repopulation of its properties; repopulation started in June in Boston, New York, and Washington, DC, regions; San Francisco and Los Angeles issued protocol for office-based worksites to prepare for repopulation of non-essential workers.

Source : Boston Properties Reports June Office Tenant Collections of 98% and Completes $300 Million of Asset Sales | Business Wire

Par contre, l’immobilier de bureaux et de commerce serait sous pression à New York : NYC must focus on filling empty buildings again ? not profits or tax revenues

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#5 25/08/2020 11h10

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Le cours de Boston Properties est toujours dans les choux :



Pourtant, BXP a collecté 98% de ses loyers en juin et en juillet, et dispose de $1,6 Md de trésorerie, donc il n’y a aucun risque de devoir faire une augmentation de capital dilutive, comme on peut avoir avec Macerich ou Unibail.

On aurait quand même tendance à penser qu’au cours actuel, c’est pas cher… Mais bon…

D’autre part le niveau des taux long, toujours plus bas, devrait encore faire mécaniquement monter les prix de l’immobilier pour les meilleurs emplacements.

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[+1]    #6 25/08/2020 13h50

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Boston Properties, CEO Owen Thomas on Q2 2020 Results - Earnings Call Transcript a écrit :

Our buildings remain under 10% physically occupied at this time, but we anticipate some increase after Labor Day, as we and our customers are anxious to safely return to work in the months ahead.

Les loyers sont certes collectés mais le "doute" sur l’avenir de l’immobilier de bureau subsiste. A mon avis, le titre remontera au fur et à mesure que les états-uniens retournerons au bureau.

Dernière modification par Cigarette (25/08/2020 13h50)


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[+1]    #7 20/10/2020 21h36

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Bonjour à tous

Gregory Volokine de Meeschaert AM dans BFM Patrimoine de lundi 19 octobre 2020 conseille de vendre les titres Boston Properties
Boston Properties à la vente

Si j’ai réussi à insérer un lien qui fonctionne (!) c’est à la 7è minute de la vidéo.

Si j’ai raté, pour ceux que cela intéresse allez au replay BFM Business l’émission BFM patrimoine de lundi dernier 19/10 le replay de USA Today "les négociations sur le plan de relance américain".

Moi je n’ai pas ce titre en pf mais quand j’ai écouté le replay j’ai pensé aux IH qui en ont et qui pourraient être intéressés par l’opinion de l’intervenant.
Après chacun fait ce qu’il veut avec l’opinion de l’intervenant !

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#8 21/10/2020 08h45

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L’interview partagée par Navarre est intéressante, mais le positionnement du gestionnaire d’actif est un peu juste niveau argumentation : il dit en substance de vendre Boston Properties "l’équivalent d’URW dans le bureau" car le marché du bureau ne lui semble pas porteur à long terme.

Il me semble que certaines "nuances" comme la qualité des actifs et des emplacements, la diversification géographique de ces derniers (BXP n’est pas VNO ou SLG) ou la qualité du bilan auraient pu peser dans la balance - à chaque fois BXP est très bien positionné sur ces sujets.

Enfin, et surtout, il me semble que le sujet "work from home" est largement intégré dans les cours… qui tournent d’ailleurs autour des plus bas atteints au cœur de la tempête Covid, et également des plus bas atteints depuis 10 ans.

Alors jouer les prophètes de malheur sur les foncières de bureau pourquoi pas, mais autant le faire avec des arguments un peu plus étayés !

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#9 21/10/2020 17h01

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Bonjour,

Je suis d’accord avec Piwai.

Boston avec ses bureaux dits « premium » reste tout de même assez attractive.
Qd je regarde ses chiffres financiers (payout Ratio, endettement…), Boston m’a l’air assez solide pour faire face a la Covid et pour faire de bonnes acquisitions.

Dans son intervention, Grégory V. base son argumentaire sur un modèle « To be» dans lequel les bureaux ne sont plus l’avenir du monde du travail.
Certes le télétravail est une réalité qui s’est accélérée avec la covid mais les bureaux resteront le lieu où la créativité et l’esprit d’équipe sont créés.

Perso, je me suis positionné sur cette REIT qui reste pour moi la meilleure REIT Office du monde.

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#10 24/11/2020 19h12

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Après un plus-bas à $70, Boston Properties est remonté à $104 ce jour en quelques semaines.

Sachant que pré-covid on était à $130-140, il y aurait encore 30-40% à prendre (sauf si vous croyez que le télétravail va durablement changer les choses).

Assez fou de voir une telle volatilité sur une valeur de premier plan.

@Navarre

Ceux qui ont écouté le gérant Gregory Volokine auront donc vendu à peu près au pire moment possible.

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[+1]    #11 09/03/2021 10h50

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La mode des énergies vertes profite à Boston Properties et permet d’abaisser son coût du capital :

March 02, 2021 04:45 PM a écrit :

Boston Properties Prices $850.0 Million Offering of Green Bonds and Announces Redemption of 5.25% Series B Cumulative Redeemable Preferred Stock

BOSTON--(BUSINESS WIRE)--Boston Properties, Inc. (NYSE: BXP) (the “Company”), the largest publicly-traded developer, owner and manager of Class A office properties in the United States, announced today that its operating partnership, Boston Properties Limited Partnership (“BPLP”), has agreed to issue $850.0 million of 2.550% senior unsecured notes due 2032 in an underwritten public offering through BofA Securities, Inc., Deutsche Bank Securities Inc., J.P. Morgan Securities LLC, Morgan Stanley & Co. LLC and TD Securities (USA) LLC as joint book-running managers (the “Offering”). The notes were priced at 99.570% of the principal amount to yield 2.595% to maturity. The notes will mature on April 1, 2032 unless earlier redeemed. The Offering is expected to close on March 16, 2021, subject to the satisfaction of customary closing conditions. In addition, the Company announced that it will redeem all outstanding shares of its 5.25% Series B Cumulative Redeemable Preferred Stock (the “Series B Preferred Stock”) (CUSIP 101121 309/US1011213097) and the corresponding depositary shares, each representing 1/100th of a share of Series B Preferred Stock (the “Depositary Shares”) (NYSE: BXP PRB) (CUSIP 101121 408/US1011214087), on April 1, 2021 (the “Redemption”).

Source : Boston Properties Prices $850.0 Million Offering of Green Bonds and Announces Redemption of 5.25% Series B Cumulative Redeemable Preferred Stock | Business Wire

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#12 28/07/2021 11h58

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Boston Properties explose le consensus et relève ses prévisions pour le T3-2021 :

SeekingAlpha a écrit :

Q2 FFO per share of $1.72 easily exceeds the consensus estimate of $1.62 and increased from $1.52 in the year-ago quarter.

Boston Properties a écrit :

The Company provided guidance for the third of quarter 2021 with projected EPS of $1.28 - $1.30 and projected FFO of $1.68 - $1.70 per diluted share.

Ils ont signé des bails à tout va ce trimestre, par contre, on ne sait pas à quel loyer :

Boston Properties a écrit :

Signed approximately 1.2 million square feet of leases in the second quarter with a weighted-average lease term of 7.5 years. This reflects leasing volume of more than double the total square feet of leases executed in first quarter of 2021.

On cote actuellement $116, avec un FFO 2021 à 1,69*4=6,76 ; on est sur un multiple de 17 fois le FFO, c’est vraiment pas cher pour une foncière de bureaux prime relativement peu endettée.

Tout repose sur la "narration" sur la fin des bureaux dans les grandes métropoles. Pas la fin définitive, mais du moins leur désuétude.

Pour le moment, je lis l’un et l’autre, de la part d’investisseurs immobiliers aguerris :
- Brookfield pense que les bureaux dans les grandes métropoles redeviendront à la mode,
- Chilton Capital pense qu’ils seront pénalisés avec les nouveaux usages liés au télétravail.

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[+1]    #13 27/10/2021 07h26

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InvestisseurHeureux, le 28/07/2021 a écrit :

On cote actuellement $116, avec un FFO 2021 à 1,69*4=6,76 ; on est sur un multiple de 17 fois le FFO, c’est vraiment pas cher pour une foncière de bureaux prime relativement peu endettée.

Suite aux résultats trimestriels :

Boston Properties a écrit :

The Company provided guidance for full year 2021 with projected EPS of $3.11 - $3.13 and projected FFO of $6.50 - $6.52 per share.

Mais surtout :

Boston Properties a écrit :

The company provided guidance for full year 2022 with projected EPS of $2.97 - $3.17 and projected FFO of $7.25 - $7.45 per share.

Pour le moment, le télétravail ne se ressent pas sur la dynamique des résultats.

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#14 27/10/2021 19h49

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D’après eux (mais à quel point est-ce objectif ?), les bureaux sont encore demandés. Leurs communications des mois de mars et juin met en avant l’avis de quelques locataires, visiblement heureux :



A mon humble avis, les bureaux seront toujours porteurs, mais avec des difficultés pour les moins qualitatifs et une exigence accrue sur leurs caractéristiques. Par exemple l’accès aux transports en commun, l’appartenance à des clusters, les performances environnementales, les aménagements favorisant la créativité des équipes, etc.

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[+1]    #15 26/01/2022 07h13

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Bonjour.

Les résultats 2021 sont à présent publiés.
Le FFO par action augmente de 4,3% à 6,56$.

Boston Properties a écrit :

Funds from Operations (FFO) of $1.0 billion, or $6.56 per diluted share, compared to FFO of $978.2 million, or $6.29 per diluted share, for the year ended December 31, 2020.

Les perspectives 2022 sont affinées et en hausse vigoureuse :

Boston Properties a écrit :

The Company provided guidance for the […] full-year 2022 EPS of $3.00 - $3.15 and FFO of $7.30 - $7.45 per diluted share

Source sur le site internet de l’entreprise.

J’en profite pour partager le lien d’un podcast dont Owen Thomas, le CEO, a été l’invité le 10 janvier : Owen Thomas | CEO of Boston Properties - Terra Search Partners
Il y développe entre autre sa vision des bureaux les plus qualitatifs, la stratégie de l’entreprise, ainsi que son parcours, qui n’a pas toujours été tourné vers l’immobilier.

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#16 26/01/2022 08h18

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M.erci pour le partage. Je vois quand même un point noir; c’est la baisse assez significative des taux d’occupation:

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