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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 21/12/2016 14h32

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Bonjour,

Je me permets de poser une question au nom de mon frère, qui a gagné une grosse somme au loto (environ 100.000€).
Il souhaite faire de cette somme un apport pour acheter sa résidence principale (aujourd’hui il est locataire).
Il souhaite se lancer dans cet achat quelque part entre l’été 2017 et l’été 2018 (donc dans une fourchette de 6 à 18 mois).
Il vient de recevoir les 100.000 € sur son compte courant et ne sait pas sur quel support les placer pendant 1 an ou 2, en attendant d’acheter son bien.
Il ne souhaite pas prendre de risque, il veut juste savoir quel est le support sécurisé le plus adapté. Son livret A et son LDD sont déjà pleins.
En attendant de se décider il les a mis sur son "Livret B" (livret caisse d’épargne, ne rapporte rien, 0.20%).

Auriez-vous des conseils à nous donner ? Que feriez-vous dans cette optique ?

Merci d’avance.
Cordialement,
Pierre

Message édité par l’équipe de modération (22/12/2016 17h56) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : achat, immobilier, loto, placement

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[+1]    #2 21/12/2016 14h43

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Bonjour,

mes remarques :
- c’est à votre frère de se renseigner. Les conseils à l’intérieur de la famille, surtout sur des sommes importantes qui tombent du ciel, ne sont jamais très bons pour la concorde familiale. De plus, je lui souhaite que ce ne soit que le début d’une stratégie patrimoniale fructueuse, et pour cela il doit se former par lui-même.

- dans l’optique d’un patrimoine rémunérateur, je ne lui conseille pas d’utiliser cette somme pour un apport personnel. Avec les taux bas actuels, il vaut mieux emprunter le plus possible à la banque. Je lui conseille d’acheter sa RP avec un emprunt aussi haut que possible, et d’utiliser ces 100 000 € pour démarrer une stratégie de placements rémunérateurs.

- à partir de là, je ne pense que la bonne question soit celle du placement d’attente, mais plutôt "comment s’inscrire dans une stratégie de constitution de patrimoine rémunérateur quand on a la chance d’avoir 100 000 € pour alimenter la machine".

Cordialement. Et peut-être au plaisir d’échanger en direct avec votre frère s’il fait l’effort de s’inscrire ici et d’apprendre.


Les années passent…

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[+1]    #3 21/12/2016 14h45

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Pierre31

avez-vous fait un minimum de recherche sur le forum?
En effet, ce sujet a déjà été traité. Il suffit de faire une recherche avec l’outil "utiliser la recherche" en haut à gauche. En tapant par exemple placement court terme, vous tombez sur un post de Parisien et une file tout à fait intéressante…..
Il est clair qu’il n’y a pas beaucoup de solution mais tout est détaillé dans le post sus mentionné.

Par ailleurs, il me parait utile de vous rappeler que le "conseil financier personnalisé" est strictement réglementé par la loi….. et ça ne rentre clairement pas dans les attributions du forum. Si votre frère veut un conseil personnalisé, il lui faudra aller voir un professionnel et éventuellement payer pour cela.

Enfin, pour finir, êtes vous sur d’être le plus  même de vous charger de ces recherches. Votre frère a gagné de l’argent ne serait-ce pas à lui de s’en occuper? L’argent peut vite créer des conflits…. enfin c’est mon sentiment

Bonne journée

Dernière modification par Elodie01 (21/12/2016 14h50)


Le matin tu as 2 choix: soit tu retournes te coucher et tu continues de rêver soit tu te lèves et tu vas réaliser tes rêves

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#4 21/12/2016 19h17

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Bonsoir,

Merci à vous pour vos réponses.

Mon frère m’a demandé conseil car j’ai réalisé un investissement locatif et qu’il me voit comme quelqu’un qui sait faire fructifier son argent. La vérité est que je me suis énormément documenté concernant l’immobilier, mais je suis totalement ignorant en termes de supports financiers autres (bancaires, actions, assurances vies, etc…). J’ai donc pris l’initiative de poser la question ici en son nom afin de consulter vos avis d’experts, le but n’étant pas de lui trouver une solution prémâchée, mais de pouvoir lui indiquer une tendance de ce qui semble bon et ce qui semble un mauvais choix.

Elodie, j’ai trouvé le post sur l’assurance vie de Parisien, merci, je vais lire le fil avec attention.

Bernard, votre vision est intéressante.
Du coup, je ne parle plus forcément au nom de mon frère, car cela m’intéresse beaucoup moi-même smile
Votre vision va un peu à l’encontre du grand principe que je me faisais, qui est le suivant : pour tout ce qui génère des revenus (immobilier locatif par exemple), il faut emprunter autant que possible et utiliser l’effet de levier, et pour tout ce qui ne génère aucun revenu (achat d’une voiture, d’une résidence principale), il faut emprunter aussi peu que possible et financer un maximum de sa poche.
Si j’essaie de comprendre le raisonnement, les taux d’emprunt étant bas, à partir du moment où le placement de la somme permet de générer un revenu qui couvre les intérêts versés à la banque, alors il vaut mieux emprunter.
Par contre, si on poursuit le but d’améliorer son quotidien dès le court terme (plutôt que d’améliorer sa retraite dans 30 ans), alors il faut que ces revenus soient disponibles/liquides, ce qui laisse, j’imagine, peu d’options classiques (immobilier et actions ?).
Le marché des actions semble risqué pour investir de telles sommes.
Le marché de l’immobilier le permet peut-être, mais la différence dégagée est-elle significative pour justifier le temps et l’énergie à y consacrer ?

Je n’attends pas des réponses à tout ceci mais je tenais juste à vous exprimer l’état actuel de mon raisonnement puisque vous avez pris la peine de vous intéresser à la situation.

Merci à vous.

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#5 21/12/2016 19h36

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Ci-dessous le lien dont parle Elodie01

Meilleur placement de trésorerie court terme : l’assurance-vie !

Bonne recherche,

Edit : Désolé, message inutile, à supprimer

Dernière modification par Francois92i (21/12/2016 19h38)


Le monde appartient à ceux qui ont des ouvriers qui se lèvent tôt

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#6 21/12/2016 19h38

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Votre vision va un peu à l’encontre du grand principe que je me faisais, qui est le suivant : pour tout ce qui génère des revenus (immobilier locatif par exemple), il faut emprunter autant que possible et utiliser l’effet de levier, et pour tout ce qui ne génère aucun revenu (achat d’une voiture, d’une résidence principale), il faut emprunter aussi peu que possible et financer un maximum de sa poche.

Mais pourquoi faudrait-il faire ainsi ? Vous n’expliquez pas du tout.

Dernière modification par Bernard2K (21/12/2016 20h06)


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#7 21/12/2016 20h16

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Ma vision était la suivante : un crédit coûte de l’argent donc il faut au maximum éviter d’y recourir, SAUF si il permet de financer une opération générant des revenus permettant de payer les mensualités intégralement, auquel cas il devient un levier pour acquérir un patrimoine sans jamais débourser 1 sou (si emprunt à 100%). Et plus on s’éloigne des 100%, moins l’effet de levier est intéressant.
Cette vision vous paraît-elle erronée ?

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[+1]    #8 21/12/2016 20h45

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Ce n’est pas faux mais :
- Les banques prêtent volontiers pour l’immobilier, pas du tout (ou difficilement) pour d’autres supports.
- si vous empruntez sur l’immo et placez vos sous sur un support rémunérateur, c’est un peu comme si la banque vous avait prêté pour ce support.
- On ne peut pas dire que la RP ne rapporte rien. En première approche on peut considérer qu’elle "rapporte" le loyer évité.
- l’effet de levier existe aussi si on emprunte sur la RP car au total on augmente le patrimoine.
- l’argent que l’on conserve sur des supports relativement liquides peut servir à tout un tas de choses (faire face à un coup dur, démarrer une entreprise etc.) alors qu’une fois qu’on l’a immobilisé dans sa RP, la seule façon de le retrouver est de revendre la RP.

Exemple de raisonnement. Toute ressemblance avec votre frère serait purement fortuite.

M. X a 35 k€ sur des livrets qui lui rapportent très peu, 100 k€ de liquidités, et pas d’autre patrimoine. Il paie 1000 € de loyer par mois.

Si M. X achète une RP équivalente à son logement actuel avec 100 k€ d’apport et 100 k€ d’emprunt, son patrimoine brut est :
200 k€ d’immobilier
35 k€ de livrets.
Résultat : patrimoine total de 235 k€ exposé à 85 % à l’immobilier. Revenu : 12000 € de loyers évités et des clopinettes sur les livrets.

Si M. X achète une RP équivalente à son logement actuel avec 200 k€ d’emprunt et place 120 k€ à 50/50 sur AV et bourse, son patrimoine brut est :
200 k€ immobilier
60 k€ AV
60 k€ bourse
15 k€ livrets.
Revenus : 12000 € de loyers évités + disons 1200 € sur l’AV, 3000 € sur la bourse et des clopinettes sur les livrets.
Résultat : patrimoine total de 335 k€ (plus important), plus rémunérateur et surtout bien plus diversifié.

Après, c’est une approche grossière que j’ai présenté là, c’est très schématique. Mais surtout, il n’y a que des cas particuliers. Les bons choix vont dépendre aussi des revenus, de la situation matrimoniale, des objectifs et projets de vie, etc.

Dernière modification par Bernard2K (21/12/2016 20h51)


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#9 22/12/2016 10h58

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Du coup je reviens à mon raisonnement précédent : s’enrichir maintenant contre s’enrichir à la retraite :
Dans votre cas n°1, le niveau de vie au quotidien (l’argent que j’ai sur mon compte courant concrètement) se retrouve augmenté du loyer évité.
Dans votre cas n°2, le niveau de vie au quotidien se retrouve augmenté du loyer évité moins les mensualités du crédit (cette différence peut d’ailleurs souvent être négative). Donc je perds en niveau de vie.

Donc le cas n°2 permet de faire grossir son patrimoine car les revenus vont fructifier sur l’AV et les actions, mais je les perçois comme "virtuels" car je ne peux pas y toucher, et je n’en bénéficierai que dans de nombreuses années lorsque je retirerai ces revenus. Au final, mon niveau de vie au quotidien aura donc baissé en attendant le jour lointain où je percevrai les revenus d’AV et actions.

Est-ce que je dis une bêtise ?

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[+2]    #10 22/12/2016 15h54

Banni
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Bonjour,

Ce que l’on peut conseiller à votre frère c’est avant tout d’être très prudent et peu bavard : plusieurs gagnants de grosses sommes bien supérieures à 100k€ ont fini ruiné pour avoir demandé conseil à des personnes incompétentes ou mal intentionnées. Quand une grosse somme tombe du ciel, cela attire la jalousie et stimule la cupidité des imbéciles et il s’en trouve certainement dans l’entourage de votre frère.

Si on vous lit entre les lignes, on comprend que votre frère n’a jamais eu beaucoup d’argent entre les mains et qu’il se trouve donc assez vulnérable vis-à-vis des marchands de rêve promettant des rendements mirifiques.

A mon sens, placer cette somme sur un livret de type Zesto ou comparable lui procurera un rendement certes modeste (1% il me semble) mais sans aucun risque en capital en vue de son acquisition immobilière. S’il ne souhaite pas se former et s’intéresser aux placements, c’est sans doute une bonne idée d’acquérir sa résidence principale qui lui procurera un avantage de taille : la jouissance de son propre logement n’est pas (enfin pas encore) fiscalisée.

Une autre bonne idée serait de cesser de jouer au loto, les miracles se reproduisant rarement.

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#11 22/12/2016 16h43

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Pierre31 a écrit :

Du coup je reviens à mon raisonnement précédent : s’enrichir maintenant contre s’enrichir à la retraite :
Dans votre cas n°1, le niveau de vie au quotidien (l’argent que j’ai sur mon compte courant concrètement) se retrouve augmenté du loyer évité.
Dans votre cas n°2, le niveau de vie au quotidien se retrouve augmenté du loyer évité moins les mensualités du crédit (cette différence peut d’ailleurs souvent être négative). Donc je perds en niveau de vie.

Donc le cas n°2 permet de faire grossir son patrimoine car les revenus vont fructifier sur l’AV et les actions, mais je les perçois comme "virtuels" car je ne peux pas y toucher, et je n’en bénéficierai que dans de nombreuses années lorsque je retirerai ces revenus. Au final, mon niveau de vie au quotidien aura donc baissé en attendant le jour lointain où je percevrai les revenus d’AV et actions.

Est-ce que je dis une bêtise ?

Oui, vous faites des erreurs conceptuelles :
- dans le cas n°1 aussi il y a un coût du crédit (100 k€ d’emprunt contre 200 k€ dans le cas n°2). Pour afffiner, il faudrait prendre des hypothèses réalistes de coût de crédit dans les deux cas.
- dans le cas n°2 vous pouvez bien sûr toucher les bénéfices de l’AV et des actions. C’est fiscalisé, c’est tout ; et ça veut dire que les actions sont dans un CTO et pas un PEA. C’est un choix à faire.

Il y a une erreur conceptuelle que j’ai faite volontairement, par simplification : une RP n’économise pas tout le loyer évité. Par rapport à un locataire, on paie en plus : TF, et travaux d’entretien, réparation et amélioration.

Mais surtout, la plus grosse approximation, c’est : "M. X achète une RP équivalente à son logement actuel". Souvent, on achète une RP qui a plus de valeur que son logement locatif précédent. Si M. X payait 1000 € de loyer mais s’achète une belle RP à 600 k€, ça change beaucoup les calculs !

Bon, je n’aime pas beaucoup discuter sur des exemples fictifs et des hypothèses à l’emporte-pièce. J’en resterai là.

Dernière modification par Bernard2K (22/12/2016 16h45)


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