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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/11/2016 21h34 → Mahe748 [44] : étude de cas immobilier (achats en loi Pinel à Nantes) (immobilier, investissement locatif, loi pinel)

Membre
Réputation :   

Bonjour à tous,

Nous sommes un peu perdus dans nos recherches, à fouiller à droite puis à gauche, à faire des calculs sans cesse…

Je vous expose ainsi ici notre projet:

Nous sommes en couple avec un enfant, nous gagnons environs 6,6K€ /mois et payons 10K d’impôts sur le revenus à l’année.

Nous avons eu une proposition dernièrement sur un achat d’appartement pour bénéficier de la loi Pinel.
C’est un appartement de 3 pièces, 60m2 avec balcon et place de parking sous terrain, situé à Nantes, pas dans le centre mais à une 10ene de minutes du centre par les transports.

Le bien est livrable début 2018.

Nous avons fais pas mal de simulation et bien entendu le "commercial" nous vends le truc comme l’affaire a faire.

Le bien coute 260 000 €, tous frais compris.
La banque nous propose un crédit à 110% sur 25 ans, avec donc des mensualités de 1200€/ mois.

Le Loyer mensuel est estimé à 630€, sur lequel il faut que nous retirions les frais de gestions et d’assurance de l’agence partenaire.

Notre but est de le revendre après 6 ans de location.
Il est sur que nous allons faire une économie d’impôts, mais aux vues du marché de Nantes, le prix d’achat est vraiment élevé comparé aux prix de l’ancien, nous nous demandons si nous pourrons vraiment le revendre au moins au prix d’achat et surtout si ce placement est réellement rentable.

Je ne sais pas si les infos que nous vous transmettons sont suffisante pour que vous puissiez nous apporter votre avis éclairé, si tel n’était pas le cas nous pourrions vous en fournir d’avantage ;-)

D’avance merci!

Message édité par l’équipe de modération (17/11/2016 09h42) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : immobilier, investissement locatif, loi pinel

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#2 16/11/2016 21h58 → Mahe748 [44] : étude de cas immobilier (achats en loi Pinel à Nantes) (immobilier, investissement locatif, loi pinel)

Membre
Réputation :   38 

Bonjour,

De nombreux sujets traitent du pinel.
Vous avez tout compris, vous ne pourrez jamais revendre dans 6 ans votre appartement au prix du neuf pour deux raisons :
- dans 6 ans vous vendrez de l’ancien ;
- le prix de votre appartement est très nettement au-dessus du prix du marché.

Si tout se passe bien vous dégagerez un TRI situé entre 1% et 2%, donc autant placer l’argent investi chaque mois sur une bonne assurance vie !

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#3 17/11/2016 00h28 → Mahe748 [44] : étude de cas immobilier (achats en loi Pinel à Nantes) (immobilier, investissement locatif, loi pinel)

Membre
Réputation :   84 

Récapitulons : 260 000 euros d’investissement pour un loyer de 630 euros/mois, frais d’agence non compris. Une agence correcte en province prend autour de 10%, avec assurance loyers impayés comprise, donc il reste 570 euros. C’est l’hypothèse sympa, en pratique je suis sûr qu’ils vous prennent 12% sans assurance loyers impayés… Mais restons optimistes :
570 x 12 = 6 840 euros de rendement annuel, et il faudra encore déduire des détails comme la taxe foncière, non citée, l’assurance propriétaire (PNO), etc. En étant gentil, il vous reste 6 000 ( et je crois plus à 5 500 voire moins, car vous aurez bien 50 euros de charges minimum à payer par mois).
(6000/260 000) x 100 = 2,3% de rendement. En région parisienne, je regarde à 7%, et en province les vrais investisseurs ouvrent un dossier à 10%.
Dans 6 ans vous le revendrez avec des frais de notaires pour l’ancien, soit 9%, alors que vous allez acheter avec des frais de notaires pour le neuf de 3%: vous perdrez déjà 6% de la valeur du bien sur cette différence. Puis vous perdrez 10% car le bien sera loué, et encore 15% de plus car le loyer sera trop faible par rapport au marché… Vous perdez donc, en valeur du bien, 6+10+15 = 21 % , soit 21 600 euros de pertes, pour gagner 15 000 euros d’économie d’impôt sur 6 ans…
Et encore, je ne tiens pas compte du contrat de l’agence qui gère, et de fait est parfois toute puissante : là, vous pouvez encore enlever 30%, les investisseurs fuient.
Bref, c’est une pigeonnade… Regardez les biens équivalents dans l’ancien, avec travaux, et comparez les rendements.
L’immobilier est un investissement qui doit être solide par lui-même : valeur du bien, plus-value possible et rendement. L’avantage fiscal pinel ne doit être qu’un plus, éventuellement utile. Dans votre cas, le loyer minable et les charges élevées vous mènent droit à l’échec économique…

Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#4 17/11/2016 00h55 → Mahe748 [44] : étude de cas immobilier (achats en loi Pinel à Nantes) (immobilier, investissement locatif, loi pinel)

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Réputation :   767 

Déjà, comparez au prix du marché : Prix immobilier Nantes (44000)

Faites un recherche sur Pinel sur ce forum (champ de recherche en haut à droite), vous aurez toutes les informations nécessaires.

Si le marché se maintient à l’identique, en revendant dans 6 ans, vous êtes à peu sûr de perdre de l’argent avec ce bien.

calcul grossier :
achat 260 000 + 3 % frais de notaire et frais de dossier = 268 k€

revenus annuels : 630 x 12 = 7560
charges annuelles :
- coût de l’emprunt (intérêts +assurance) 5500 € en moyenne sur les 6 premières années (simulation meilleurs taux.com : 1,86 % de taux + 0,36 % d’assurance)
- charges copro bailleur prises à 10 % : 750 €
- TF estimée à un mois de loyer 600 €
- assurance PNO : 120 €
- agence + GLI 10 % : 750 €
- travaux pris très bas vu que c’est neuf : 100 € par an

Résultat : -260 €/an.

Oups, revenu net négatif. Seul avantage : en déclarant au réel, vous ne payez pas d’impôts sur ce revenu !

notez que dans votre cashflow, il faut prendre en compte le remboursement du capital (annuité de l’emprunt hors intérêts et assurance) de 14300 € soit un cashflow annuel de -14560 €. Par contre ces 14300 € ne sont pas une charge ni une perte puisqu’ils désendettent votre bien.

Cumul sur 6 ans :
revenus : - 1560 €
avantage fiscal : 12 % du prix soit +31000 €
prix de revente, net vendeur : 180 000 € et encore c’est très optimiste.
IRA : - 2100 €

Total général en k€ : -268 +31 - 1.5 +180 - 2.1 = -60.3 k€
Vous aurez perdu 60 k€ en 6 ans ! soit 10 k€ par an !

Notez aussi qu’au bout de 6 ans votre prix de revente net vendeur sera très probablement inférieur au capital restant dû. C’est à dire qu’une grande partie de cette perte se matérialisera quand il faudra rembourser le CRD (228 k€) avec les seulement 180 k€ nets vendeurs résultants de la vente. Mais garder ce bien plus longtemps ne sera que reculer pour mieux sauter.

Au total : excellent moyen de jeter l’argent par les fenêtres.

Dernière modification par Bernard2K (17/11/2016 01h38)

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#5 17/11/2016 01h50 → Mahe748 [44] : étude de cas immobilier (achats en loi Pinel à Nantes) (immobilier, investissement locatif, loi pinel)

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Réputation :   239 

Mahe748 a écrit :

Je ne sais pas si les infos que nous vous transmettons sont suffisante pour que vous puissiez nous apporter votre avis éclairé, si tel n’était pas le cas nous pourrions vous en fournir d’avantage ;-)

Personnellement la seule lecture de:

Mahe748 a écrit :

nous gagnons environs 6,6K€ /mois et payons 10K d’impôts sur le revenus à l’année.

Nous avons eu une proposition dernièrement sur un achat d’appartement pour bénéficier de la loi Pinel.
(…)
Nous avons fais pas mal de simulation et bien entendu le "commercial" nous vends le truc comme l’affaire a faire.

me fait penser que vous faites de toute façon fausse route et ne devez pas vous faire aveugler par le fait de payer 10k d’impôts. Si vous les payez, soyez-en fier, non pas sur le fait qu’ils sont utilisés à bon escient par notre force publique mais parce que cela signifie que quelque part vous avez réussi et gagnez bien votre vie.
La démarche d’investissement doit venir de vous, point. Je serais curieux de savoir dans quel coin votre "commercial" vous a rencontré… Vous êtes seulement une proie, les autres vous mettent en garde sur ce projet en l’analysant, je n’ai même pas besoin de le regarder pour comprendre que vous êtes en train de vous faire pigeonner.
Formez-vous, apprenez, réfléchissez, investissez par vous même et si en attendant vous payez trop d’impôts et gardez des livrets trop remplis, c’est le moindre mal qui puisse vous arriver wink

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#6 17/11/2016 08h21 → Mahe748 [44] : étude de cas immobilier (achats en loi Pinel à Nantes) (immobilier, investissement locatif, loi pinel)

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kc44 a écrit :

Formez-vous, apprenez, réfléchissez, investissez par vous même

Oui !

Votre niveau de naïveté fait peur à voir.

Etes-vous allé voir sur le bon coin combien se vendent des appartements similaires ?
Etes-vous allé voir sur le bon coin combien se louent des appartements similaires ?
Connaissiez-vous meilleursagents que je vous ai mis en lien ?
Connaissiez-vous le tableau d’amortissement de meilleurtaux qui permet de bien voir les parts intérêts, assurance et remboursement dans une annuité d’emprunt ? Tableau d’amortissement - Meilleurtaux.com

Vous devez vous former pour être capable de vous renseigner par vous-même, de réfléchir par vous-même, de faire vos propres calculs.

Sinon dans quelques mois vous allez retomber dans les filets d’un autre commercial pour un autre "super" produit défiscalisant !

Ps : légère erreur dans mon calcul plus haut. A 110 % vous empruntez trop (286 k€ pour un coût approximatif de 268 k€), c’est ce qui m’a trompé. Votre perte est donc de 18 k€ plus basse que ce que j’ai calculé. Ca fait toujours 42 k€ de perte. De toute façon c’est vous qui devriez faire ce calcul avec les chiffres exacts, pas moi. Reprenez mon calcul dans un tableur excel, affinez les chiffres, ça sera formateur.

Dernière modification par Bernard2K (17/11/2016 08h46)

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#7 17/11/2016 08h57 → Mahe748 [44] : étude de cas immobilier (achats en loi Pinel à Nantes) (immobilier, investissement locatif, loi pinel)

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Bonjour,

Certes, une analyse rapide fait ressortir outre la mauvaise affaire la non connaissance du sujet. Mais le fait de poser ouvertement la question ici est la base d’un futur placement fructueux.
dans tous ce qui a été dit n’oubliez pas également le "plaisir" de gérer le locataire ; l’agence n’hésitera pas une seconde à vous faire suivre les moindres demandes délirantes, pas plus qu’elle n’hésitera pas à commander (si elle en à le pouvoir) des travaux onéreux pas forcément utiles, pas forcément à des tarifs concurrentiels…Du bonheur…Sans oublier le cas du locataire insolvable…

Si vous voulez des placements défiscalisants, il me semble qu’il existe certaines SCPI (enfin, j’en suis sur le CA m’en a proposé mais je n’ai pas creusé) ; sinon vous avez la SCPI en Nue Propriété sur 5 ans ou l’assurance vie avec retraits partiels possibles à 6 ans mais avec un peu de taxation (voir les sujets sur le forum).

Bonnes réflexions !

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#8 17/11/2016 09h16 → Mahe748 [44] : étude de cas immobilier (achats en loi Pinel à Nantes) (immobilier, investissement locatif, loi pinel)

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Mahe748 a écrit :

Nous sommes en couple avec un enfant, nous gagnons environs 6,6K€ /mois et payons 10K d’impôts sur le revenus à l’année.

Je vais être grossier : vous ne payez pas énormément d’impôt par rapport à vos revenus : 1,5 mois.
La défiscalisation longue est elle la meilleure solution ?
Comptez vous avoir d’autres enfants ?
Ca change l’intérêt de la défiscalisation!

Sinon, avez vous comparez avec un investissement de rendement ?

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#9 17/11/2016 19h24 → Mahe748 [44] : étude de cas immobilier (achats en loi Pinel à Nantes) (immobilier, investissement locatif, loi pinel)

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Je m’étonne encore de voir des gens avec des salaires relativement bons, et donc une certaine intelligence , se laisser bernés par ce genre de produits …

Il suffit de taper sur Google , et de constater les mécontents de ces investissements !


"Meublé féminin"

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#10 17/11/2016 21h40 → Mahe748 [44] : étude de cas immobilier (achats en loi Pinel à Nantes) (immobilier, investissement locatif, loi pinel)

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Bonsoir,

Merci à tous pour vos éclaircissement.
Je ne me suis pas présenté ici en tant que naif, loin de là. Nous avions justement de sérieux doutes quand à l’intérêt de cette proposition.

Ainsi, je me suis permis de vous solliciter afin d’avoir votre point de vu avisé, je suis conscient que j’ai énormément à apprendre et ce forum est pour cela vraiment riche.

Bernard2k je trouve que vous y aller tout de même un peu fort sur votre jugement, passons…

Un premier investissement est je pense toujours plus difficile, il faut se lancer, nous croyons en nos compétences et surtout nous voulons apprendre, encore merci pour vos conseils très intéressants, tournés de manière très différentes qui justement montrent à quel point vous savez viser juste et bien sur les affaires à faire!

@ bientôt sur le forum

Patrice

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#11 17/11/2016 22h43 → Mahe748 [44] : étude de cas immobilier (achats en loi Pinel à Nantes) (immobilier, investissement locatif, loi pinel)

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Pardon, mais si je disais que vous êtes naïf, c’est que votre projet bat quand même des records, même pour un Pinel :
- déjà vous disiez penser pouvoir gagner de l’argent dans votre présentation, or c’est une opération avec une perte sèche.
- ensuite, franchement, un revenu net négatif, sans travaux initiaux, je ne l’avais jamais vu sur ce forum, je crois. Ca vient notamment du fait de garder seulement 6 ans et d’emprunter sur 25 ans. Pour un emprunt long, les intérêts sont très élevés les premières années, d’où ce poids astronomique de 5500 €/an rien qu’en intérêts et assurance. Sur cette opération, il aurait fallu emprunter sur un temps plus court (15 à 20 ans) et garder plutôt 9 ans. Mais même comme ça, ça reste une mauvaise opération.
- vous vous demandiez si vous pouviez revendre au même prix, mais la question ne se pose même pas. Déjà c’est vendu trop cher. Sans même parler d’une moins-value due au fait que ça sera de l’ancien :
- même en neuf, dès le lendemain de la livraison neuve, vous ne pourriez pas revendre à 260 k€, en tout cas à marché constant.
- sur un achat-revente relativement rapide, vous vous prenez plein pot le "rabottage" frais d’agence + frais de notaire. J’ai postulé que vous revendiez 180 k€ net vendeur, ça fait dans les 190-195 ke FAI, ça fait dans les 205-210 k€ avec frais de notaire à débourser pour le futur acheteur. Sans compter que le locataire s’inscrustera probablement puisque le loyer est relativement bas ; et un bien vendu occupé se vend moins cher.

Il n’y a pas de mal à être naïf, le tout c’est d’en prendre conscience et d’y remédier. Quand j’ai débarqué sur ce forum, je croyais que 5 % de rendement était le bout du monde, je croyais qu’une négociation de prix de vente de 5 % était une négociation réussie, et je ne jurais que par la location nue, ignorant l’intérêt fiscal du meublé. Tout s’apprend.

Dernière modification par Bernard2K (17/11/2016 22h48)

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#12 17/11/2016 23h14 → Mahe748 [44] : étude de cas immobilier (achats en loi Pinel à Nantes) (immobilier, investissement locatif, loi pinel)

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A mon humble avis , investir dans l’immobilier pour espérer gagner de l’argent dans 6 ou 7 ans , ne me paraît pas judicieux . A moins de trouver LA bonne affaire , et espérer une hausse du marché immo d’ici là…?…?

Dernière modification par pandora64 (17/11/2016 23h15)


"Meublé féminin"

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#13 17/11/2016 23h34 → Mahe748 [44] : étude de cas immobilier (achats en loi Pinel à Nantes) (immobilier, investissement locatif, loi pinel)

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On peut gagner de l’argent à relativement court terme, mais pas sur ce type d’opérations. Il faut acheter un bien fortement décoté et le retaper, de préférence à l’huile de coude pour que ça coûte moins cher. L’idéal étant de le faire sur sa propre RP pour ne pas être imposé sur la PV.

Ce n’est d’ailleurs pas forcément de l’habitation. Morey a repris des garages oubliés de tous, et les a remis en exploitation (dans ce fil : Parkings : investir dans des parkings (4/5) ). Du fait d’avoir fait cela, du fait qu’ils ont maintenant des baux et des loyers qui rentrent, ça a multiplié leur valeur et il pourrait les revendre avec une grosse plus-value.  Mais dès qu’on multiplie les ventes, on risque d’être requalifié marchands de biens ; d’où l’intérêt de la RP où les Impôts tolèrent des achats-reventes en série pourvu que ça ne soit quand même pas tous les 3 mois. Cela dit, ce qu’il a déniché relève vraiment de ce que vous appelez LA bonne affaire. J’ai cherché aussi des parkings, et pendant un moment, je n’ai rien trouvé de comparable, loin s’en faut.

Dernière modification par Bernard2K (17/11/2016 23h44)

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