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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 18/04/2017 23h37 → Crabe [44] : étude de cas immobilier (studio sur Nantes) (immobilier, locatif, nantes)

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Bonjour à tous,

Je vous décrit ici un investissement que j’ai faillit réaliser ; si mon expérience peut servir aux moins aguerris, c’est déjà un bon point. Merci pour vos remarques et conseils, ils sont les bienvenus !

VOTRE PROFIL

- Marié, 40 ans, pas imposé, 40K€ de salaire net par ans

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : intéressé
- Fiscales : intéressé
- Artisanales : bricoleur averti
- Sociales : je pense être ouvert aux autres
- Temps disponible : faible (dépend du travail qui ne me permet pas toujours de me libérer), mais possible d’aller visiter un bien entre 2 réunions

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : appartement
- Année de construction : début 20ème à priori
- Étage : 1/3 ; pas d’ascenceur
- Luminosité : studio traversant
- Surface (au sol /carrez) : 29 m²
- Déjà occupé ? oui locataire en place
- Si appartement : syndic professionnel
- Chauffage individuel gaz
- Volets isolants :  volents roulants manuels
- Fenêtres double vitrage
- Espaces verts dans la copropriété  : non (une micro courette à l’arrière)
- Compteurs d’eau et d’électricité commun ou individuels ? individuel.
- Études de la copropriété : juste parcouru les 2 derniers PV, RAS
- Concierge : non
- Décoration : neutre

LOCALISATION DU BIEN

- Département, ville : Nantes
- Centre-ville proche gare, tramway, dans rue privée calme
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? Lycée avec prépa + IUT + Lycée technologique à proximité
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? peut-être mais pas sur, Nantes est cher.

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 84500€ bien + 6517€ frais notaires estimés = 91017€
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé : 390€ + 40€ de charges
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les 2 ans = 4%)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation : locataire en place avec mandat de gestion en place (l’AI qui loue est l’AI qui vend) : 6% annoncé sur les sommes

- Travaux immédiats : non
- Travaux votés par la copropriété à financer dans les 3 ans qui viennent : RAS
- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : dur à dire, immeuble ancien, appartement peut-être isolé
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : surement

- Taxe foncière hors TEOM : 430€
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) : 90€ / an (MACIF)
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés : pas envisagé : 0 ?

- Rentabilité brute : loyers / coût du bien avec frais de notaire : 5,14%
- Rendement opérationnel brut : 3,84% (1 mois de vacances / 2 ans ; aucun travaux)

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport : 31000€ (60000€ de crédit)
- Type de crédit : amortissable
- Taux du crédit avec assurance : 1,43%
- Durée du crédit  : 15 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année)
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.)
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : piège à pigeons ?

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel, micro foncier)

CASH FLOW

Décaissement (par mois)
Prêt    370,00 €
Assurance prêt    20,00 €
Charges    60,00 €
Prélèvements sociaux    42,32 €
Assurance PNO    7,50 €
Assurance Loyers impayés    11,70 €
I.R.    0,00 €
Frais gestion locative    25,80 €
Taxe foncière    35,83 €
Total    573,14 €

Encaissement (par mois)
Loyer    390,00 €
Charges    40,00 €
Total    430,00 €

Cash flow = -143,14€ par mois,

L’histoire :

Je recherche depuis quelques temps un investissement locatif pour me constituer un capital à bon compte (en utilisant l’effet levier : le locataire rembourse le pret) et protéger ma famille (si je décède, cela fait un petit revenu pour ma famille).
J’ai visité ce bien, plutôt sympa (studio traversant dans une rue privée donc quasiment pas de circulation, très proche gare et tramway) ; un grenier et un cave en plus. Le bien est annoncé a 89500€ dont 9,15% d’honoraires (gasp).
Locataire en place avec contrat de gestion à 6% géré par la même AI qui vend. L’agent immobilier me vante les mérites du bien, plein d’acheteurs hyper intéressés ; je trouve le bien bien situé et plutôt vivable, je calcule rapidement un cash flow mensuel proche de zéro et fait une offre à 82000€ histoire de me faire offir les frais de notaire.
Offre refusé, l’AI me suggère d’en faire une plus élevée à 2000€ de moins que le prix affiché. Ca m’emballe moyen, j’ai juste eu 2 PV d’AG, pas de diagnostic et pas le contrat de loc, je suggère à l’AI de baisser sa commission et fait une offre à 84500€. Offre acceptée ; c’est vendredi soir…
Durant le week end, je regarde de manière plus approfondi mes calculs ; n’étant pas imposable je pensais ne pas payer d’impot mais découvre les prélèvements sociaux (15% de 70% du loyer soit 43€ par mois), en affinant, je me rends compte que le cash flow n’est pas vraiment proche de zéro.

Comme je met un apport important pour essayer d’avoir un remboursement proche du montant du loyer, au bout de 15 ans, j’ai dépensé 25765€+31000€ (apport) soit 56765€ et je suis propriétaire d’un appart valant 84500€ en 2017 (en espérant qu’il vaudra autant en 2032).

Du coup, je ne décide de ne pas acheter même si j’ai fait un offre ; comme mon estimation suppose qu’il n’y aura aucun travaux, c’est trop juste. Officiellement, une offre engage celui qui la fait mais comme on a 10 jours après le compromis pour annuler la vente, le bon sens fait qu’une AI ne devrait pas forcer un acheter à acheter un bien qu’il ne veut pas.
J’appelle donc l’AI, un peu penaud, lui explique mon oubli des prélèvement sociaux et là je me rend compte que l’AI ne connait absolument rien à la fiscalité de la location (heureusement qu’ils font gestion locative) et que les prélèvements sociaux cela ne lui dit rien… bon finalement, un peu mécontent l’AI accepte de ne pas faire la vente.

Un peu plus tard, j’ai un RDV avec ma banque que j’ai conservé, la banquière est emballée par mon projet (j’arrive pas à lui faire comprendre que le cash flow est négatif, apparement pour plein de gens ce n’est pas un pbl), je découvre que le crédit mutuel ne finance pas les investissements locatifs sur plus de 15 ans.

Conclusion :

J’ai appris sur l’investissement locatif.
Les AI et les banquiers (ou au moins ceux que j’ai rencontrés) ne connaissent pas grand chose à l’investissement locatif.
Je trouve les comissions d’AI très élevées, elles altèrent la rentabilité ; je pensais que le fait d’avoir un locataire installé faisait baisser le prix, ça n’a pas l’air d’être le cas.
Sur Nantes, la rentabilité que j’ai observé sur ce bien est très courante (pour l’AI 5% brut, c’est le nirvana, voire 6%, le délire total : http://www.capital.fr/immobilier/zoom-s … an-1158158 ), je visais Nantes (j’habite à 15 bornes, c’est pratique pour gérer la location) pour garantir le prix du bien dans le temps, mais si ça ne permet pas de sortir un cash flow vaguement positif est ce que ça vaut le coup ?
Je comprends qu’il faut détecter des altérations locales du rapport prix de vente / loyer, mais les AI mettent leur prix pour arriver sur ces 5% bruts. Faudrait-il que je vise plutôt une ville plus petite (Ancenis, Saint Nazaire), mais du coup plus difficile de prospecter car plus loin et moins facile pour la gestion locative ?
J’ai supposé qu’il fallait conserver la gestion locative de l’AI, peut-être aurais-je du supposer m’en passer ?

Par avance merci pour vos retours.

Mots-clés : immobilier, locatif, nantes

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#2 19/04/2017 07h48 → Crabe [44] : étude de cas immobilier (studio sur Nantes) (immobilier, locatif, nantes)

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Le cashflow positif ou nul n’est pas une fin en soi. Surtout si vous devez faire un tiers d’apport pour y arriver ! En effet, vous parlez quand même de décaisser 30 000 € d’épargne, c’est pas rien ! Est-ce vraiment mieux que de payer un peu chaque mois ? Vous disiez dans votre présentation : "c’est le locataire qui paie". Ce n’est VRAIMENT le locataire qui paie que si vous obtenez un prêt à 110 % et cashflow positif ou nul.

Dans votre projet, le locataire fait semblant de payer, après que vous ayez mis 30 k€ de votre poche. Ca fausse votre analyse du projet.

Le cashflow n’est pas une fin en soi… La rentabilité, si. Votre projet était très peu rentable.

Bon, sur ce projet, ce que je trouve insuffisamment approfondi, c’est votre connaissance de la qualité du bien :
- aviez-vous lu les diagnostics ?
- Je trouve que ne pas savoir si c’est isolé ou non, s’il faut des travaux ou non, c’est un problème.
- Obtenez, lisez et comprenez les PV des 3 dernières AG et les appels de charges des 3 dernières années (ou au moins de la dernière année). Votre analyse des charges liées à ce bien est insuffisante. Si je lis votre analyse de cashflow, il y a 60 € de charges/mois au total, dont 40 € récupérables sur le locataire. Je pense qu’il faudrait approfondir un peu. Par exemple, n’est-ce pas 60 € de charges bailleur + 40 € de charges récupérables ? N’y a-t-il pas des charges restant à la charge du bailleur autres que celles qui passent par la copro ?

Concernant l’AI, le mandat de gestion est automatiquement terminé quand le local change de mains. C’est donc à vous de savoir si vous voulez faire un mandat de gestion ou non, et si oui, avec cet AI ou avec un autre.

Sinon, je trouve ça étrange de faire une offre d’abord, et de vérifier les conditions de financement bancaire seulement ensuite. Ca aurait été l’affaire du siècle, je ne dis pas, mais pour du 5 % de rentabilité brute, autant prendre le temps de tout bien étudier avant de faire une offre écrite.

Lisez des études de cas pour bien vous familiariser avec les calculs d’un bien loué nu (en revenus fonciers) et avec les différents points de vigilance.

Tant qu’à avoir une rentabilité faible et puisque vous ne voulez pas vous impliquer dans la gestion, vous devriez regarder sérieusement l’achat de SCPI à crédit.

Dernière modification par Bernard2K (19/04/2017 08h17)

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#3 19/04/2017 08h29 → Crabe [44] : étude de cas immobilier (studio sur Nantes) (immobilier, locatif, nantes)

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Bonjour,
Contrairement à Bernard2K, je trouve que vous avez bien bossé pour un premier projet. Un peu tardivement (après l’offre) mais suffisamment tôt pour ne pas vous embarquer dans cet achat.
Sinon je rejoins ses commentaires mais aussi les votres: la plupart des banquiers et des AI n’y connaissent rien en fiscalité ….
Enfin je vous suggère pour un futur investissement de changer d’interlocuteur bancaire car un credit sur 15 ans maxi pour du locatif en mettant 30% d’apport, c’est ridicule de la part de la banque (si on lui présente bien le projet). Je rajoute que chez moi le crédit mutuel prête sans souci sur 20 ans pour du locatif.
Bonne suite dans vos recherches.
Cdt

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#4 19/04/2017 12h02 → Crabe [44] : étude de cas immobilier (studio sur Nantes) (immobilier, locatif, nantes)

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Plusieurs points sont importants dans votre étude de cas:

crabe a écrit :

Un peu plus tard, j’ai un RDV avec ma banque que j’ai conservé, la banquière est emballée par mon projet (j’arrive pas à lui faire comprendre que le cash flow est négatif, apparement pour plein de gens ce n’est pas un pbl), je découvre que le crédit mutuel ne finance pas les investissements locatifs sur plus de 15 ans.

Les CM fonctionnent par agence, et non au niveau national. Changez de conseiller, changez d’agence. Ils prêtent sans soucis sur du locatif sur 20 ans ( taux 1.35%).

crabe a écrit :

l’AI ne connait absolument rien à la fiscalité de la location (heureusement qu’ils font gestion locative) et que les prélèvements sociaux cela ne lui dit rien…

Et non, c’est bien à vous de vous former en amont.
Cette première visite aura eu le mérite de vous interroger sur tous les aspects fiscaux. Maintenant vous voilà mieux informé avant de vous remettre en chasse !

La "bonne affaire" se trouve rarement à la première visite.
Sinon, ça serait trop facile, et nous ne serions pas sur ce forum à discuter de "comment trouver une perle rare".

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#5 19/04/2017 19h35 → Crabe [44] : étude de cas immobilier (studio sur Nantes) (immobilier, locatif, nantes)

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Bonjour,

je rajouterais que les connaissances en fiscalité des banquiers ne sont pas bonnes non plus. Pour mon dernier dossier de renégocier d’emprunt, ma conseillère ne connaissait pas le LMNP et se avantages.

Je connais bien la zone de Nantes pour y prospecter régulièrement.
5%, ce n’est vraiment pas bon, même pour Nantes.
Néanmoins, le loyer semble assez bas pour cette surface, il y a donc peut être une possibilité d’optimisation.
Le marché est cependant très dynamique, et pour les bonnes offres il faut être hyper réactif.
Mon dernier exemple est un particulier qui vendait un appart: 30 demandes de visite en 2 jours. C’était la ruée!

Si vous habitez à 15 km de Nantes, vous avez sans doute la possibilité de prospecter des villes dynamiques autour de Nantes, ou dans sa zone d’influence. Le rendement pourra être meilleur, mais la cible ne sera pas un étudiant avec papa-maman comme caution.

Enfin, ne mettez pas 30k€ d’apport. C’est trop! Empruntez sur 20 ans, et cherchez un bien plus rentable.

Dernière modification par FastHand (19/04/2017 19h39)

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#6 20/04/2017 22h05 → Crabe [44] : étude de cas immobilier (studio sur Nantes) (immobilier, locatif, nantes)

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Bonsoir à tous et merci pour vos réponses

Bernard2K a écrit :

- aviez-vous lu les diagnostics ?

Et non car ils n’avaient pas été réalisés ; obligé de croire l’AI sur parole. Note pour plus tard : exiger ces documents avant toute offre.

Bernard2K a écrit :

- Je trouve que ne pas savoir si c’est isolé ou non, s’il faut des travaux ou non, c’est un problème.

Appartement en plein centre ville ;  pour les travaux rien dans l’immédiat ; il y avait une chaudière gaz individuelle, j’aurai du regarder la date d’installation.

Bernard2K a écrit :

- Obtenez, lisez et comprenez les PV des 3 dernières AG et les appels de charges des 3 dernières années (ou au moins de la dernière année). Votre analyse des charges liées à ce bien est insuffisante. Si je lis votre analyse de cashflow, il y a 60 € de charges/mois au total, dont 40 € récupérables sur le locataire. Je pense qu’il faudrait approfondir un peu. Par exemple, n’est-ce pas 60 € de charges bailleur + 40 € de charges récupérables ? N’y a-t-il pas des charges restant à la charge du bailleur autres que celles qui passent par la copro ?

C’étatit bien 60€ de charge pour l’appartement par mois dont 40€ récupérable sur le locataire mais l’AI n’a pas voulu me transmettre le décompte du syndic car au nom du propriétaire.

Bernard2K a écrit :

Concernant l’AI, le mandat de gestion est automatiquement terminé quand le local change de mains. C’est donc à vous de savoir si vous voulez faire un mandat de gestion ou non, et si oui, avec cet AI ou avec un autre.

OK bon à savoir ; je préfère gérer en propre.

Bernard2K a écrit :

Sinon, je trouve ça étrange de faire une offre d’abord, et de vérifier les conditions de financement bancaire seulement ensuite. Ca aurait été l’affaire du siècle, je ne dis pas, mais pour du 5 % de rentabilité brute, autant prendre le temps de tout bien étudier avant de faire une offre écrite.

Je viens de changer de banque suite à renégociation de pret sur ma RP, mais je m’étais déjà assuré que la banque précédente me suivait.

FastHand a écrit :

5%, ce n’est vraiment pas bon, même pour Nantes.
Néanmoins, le loyer semble assez bas pour cette surface, il y a donc peut être une possibilité d’optimisation.

390€ pour 29m2 on est à 13,44€/m² c’est quand même dans la fourchette haute je trouve. Supposons 7% de renta, ça nous fait 18€/m²…. ou alors même loyer mais un prix d’achat avec frais de notaire à 66900€ alors qu’à 82K€ c’était déjà non.

FastHand a écrit :

Enfin, ne mettez pas 30k€ d’apport. C’est trop! Empruntez sur 20 ans, et cherchez un bien plus rentable.

Mettre autant d’apport me chiffonait déjà ; cela me conforte !

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#7 21/04/2017 06h33 → Crabe [44] : étude de cas immobilier (studio sur Nantes) (immobilier, locatif, nantes)

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crabe a écrit :

Bernard2K a écrit :

- aviez-vous lu les diagnostics ?

Et non car ils n’avaient pas été réalisés ; obligé de croire l’AI sur parole. Note pour plus tard : exiger ces documents avant toute offre.

Ce n’est pas ce que j’ai dit. Ce qui compte, c’est d’avoir une bonne connaissance de l’état du bien et une bonne estimation des travaux nécessaires. Cela peut s’obtenir de différentes façons : les diags ; votre propre avis si vous vous y connaissez en bâtiment ; une visite avec un artisan, soit tous corps de métiers, soit celui spécialisé correspondant au point faible identifié sur les diags et/ou lors de la première visite.

Il arrive que les propriétaires fassent les diags tardivement, à cause de la faible durée de validité de certains d’entre eux. L’obligation légale est de les fournir au plus tard au compromis de vente, mais évidemment, ce n’est pas à l’avantage de l’acheteur de devoir les éplucher chez le notaire avec tout le monde qui attend pour la signature du compromis.

Il peut arriver aussi que les diags aient été faits et que l’AI ne les fournisse pas ; parce qu’il n’est pas en mandat exclusif et que le propriétaire n’a pas pris la peine de les lui communiquer ; ou encore parce que le bien est en vente depuis longtemps et qu’il n’est pas pressé de le faire savoir à l’acheteur (la date des diags est révélatrice…).

Réciproquement, il est difficile de formuler une offre sur un bien pour lequel on n’a pas encore toutes les informations. Notamment parce que toute information négative sur l’état du bien se traduit en travaux à réaliser qui vont vous aider à négocier le prix ("vous avez vu l’état de l’électricité ? Il faut tout refaire. De toute façon il faut isoler aussi, donc plaquiste + électricien, j’ai les devis, il y en a pour 10000 €, d’où mon offre basse").

Il n’y a pas de règle immuable si ce n’est "bien connaître les caractéristiques, et notamment les défauts et les travaux nécessaires, du bien sur lequel on fait une offre".

Dernière modification par Bernard2K (21/04/2017 06h38)

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#8 22/04/2017 15h01 → Crabe [44] : étude de cas immobilier (studio sur Nantes) (immobilier, locatif, nantes)

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Intéressant comme retour, avec beaucoup de recul et une bonne analyse de votre part.

Je rejoins beaucoup de commentaires précédents, comme viser un financement à 110% sur 20 ans. Si votre banque ne vous suit pas, n’hésitez pas à passer par un courtier, cela peut aussi aider et vous donner un bon aperçu de ce qui se fait ailleurs pour mettre la pression à votre établissement bancaire.

Concernant les diagnostics, ce qui compte c’est de les avoir et de les étudier avant la signature du compromis.
Une offre est émise, acceptée par le vendeur. Moi je ne signe pas le compromis sans la totalité des diagnostics, le bail actuel si loué, les PV d’AG etc…

Concernant le rendement, je ne connais pas Nantes, mais la voie comme une ville dynamique et jeune, avec des étudiants. Et voir des loyers pour studio 29m² à moins de 400€ je trouve çà assez bas !

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#9 22/04/2017 22h41 → Crabe [44] : étude de cas immobilier (studio sur Nantes) (immobilier, locatif, nantes)

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Jissay a écrit :

Concernant le rendement, je ne connais pas Nantes, mais la vois comme une ville dynamique et jeune, avec des étudiants. Et voir des loyers pour studio 29m² à moins de 400€ je trouve çà assez bas !

D’après le site meilleuragent, le loyer moyen pour un Studio à Nantes est de 14,7€/m2 donc ici on est un peu en dessous (13,44€). Le soucis c’est que comme le locataire est en place, je suppose que le nouveau propriétaire ne peut pas violemment changer le loyer au niveau qu’il l’intéresse…

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#10 23/04/2017 13h51 → Crabe [44] : étude de cas immobilier (studio sur Nantes) (immobilier, locatif, nantes)

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Perso pour fixer le loyer des biens en location, je ne raisonne pas systématiquement en calculant le prix moyen au m² par la surface du bien.
Il faut aussi prendre en compte l’emplacement, la qualité du bien et de l’ameublement, s’il y a terrasse/jardins privatifs, s’il y a du parking etc…

Pour fixer mes loyers, je regarde un maximum d’annonces de location, je vois les prix pratiqués sur des bien similaires aux miens et je m’adapte à quelques euros près.

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