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#601 20/04/2021 17h15

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INTJ

A noter que, chez Saxo, la date buttoir est le 22 avril.

Je trouve impressionnant que 43/55% des porteurs puissent choisir le dividende en action, ca fait une sacrée économie de cash à Argan. Certes la famille Le Lan a (de mémoire) dans les 40% des parts donc doit peser dans ce %, mais ca prouve quand même que:
1/ L’actionnariat semble là pour durer
2/ La dilution est clairement significative pour ceux qui choisissent le cash.

EDIT:

A ce propos je suis tombé récemment sur un article détaillant le dividende sous forme de 40 cents de participation aux bénéfices et 1,7€ en remboursement de capital. J’avais mis ca de côté pour vérifier plus tard… Et ne retrouve plus ledit article. Quelqu’un a t’il la même notion?

Dernière modification par MisterVix (20/04/2021 17h44)


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[+1]    #602 20/04/2021 19h00

Modérateur (2014)
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Oui, c’est dans le 1er lien de mon précédent message.

Concernant les actionnaires personnes physiques résidents de France, ce dividende de 2,10 € :
➢ Est prélevé sur les bénéfices exonérés de la SIIC et n’est pas éligible à l’abattement de 40% visé à
l’article 158-3-2° du Code général des impôts à hauteur de 0,40 €,
Il est toutefois rappelé que, pour ces mêmes actionnaires et sauf situations particulières, ce dividende sera intégralement soumis au prélèvement forfaitaire unique au taux global de 30% et ne sera assujetti au barème de l’impôt sur le revenu, avec application de l’abattement de 40% précité, qu’en cas d’option en ce sens de certains actionnaires formulée au moment de la souscription de leur déclaration annuelle de revenus.
➢ Est constitutif d’un remboursement d’apport à hauteur de 1,70 €.

Sachant que pour les brokers en ligne, ce n’est pas très bien traité, voire pas, notamment le remboursement d’apport qui doit voir un ajustement de PRU dans le même temps.

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#603 21/04/2021 11h55

Membre (2015)
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ENTJ

Ledep, le 20/04/2021 a écrit :

Bonjour,

Pour certains propriétaires d’Argan, j’attire votre attention sur la possibilité du paiement du dividende en action dont le choix se termine le 23 avril car j’ai failli moi-même passer à côté en restant sur la situation de début de mois.

Assemblée Générale Mixte ARGAN du 25mars 2021

Le terme "certains" mérite une précision : afin de pouvoir bénéficier du paiement de dividende en titres pour la valeur ARGAN il fallait détenir au minimum 37 titres la veille du détachement.

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Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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#604 21/04/2021 14h12

Modérateur (2014)
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Merci pour le complément, le "certains" était surtout à double usage, à la fois pour les étourdis comme moi et pour seulement ceux que le ré-investissement en action intéresse.

En revanche selon les courtiers, il est parfois possible d’acheter à l’arrondi supérieur en rajoutant du cash, bien que dans le cas présent il est précisé:

Si le montant du dividende auquel il a le droit ne correspond pas à un nombre entier d’actions, l’actionnaire pourra obtenir le nombre d’actions immédiatement inférieur, complété d’une soulte en espèces.

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#605 04/10/2021 09h33

Membre (2015)
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ENTJ

Bonjour,

Une publication sympathique pour cette socièté qui ne déçoit pas au fil des années :

Boursier a écrit :

Au 3ème trimestre 2021, la foncière française spécialisée en développement et location d’entrepôts PREMIUM, a enregistré des revenus locatifs de 40,8 ME, en progression de +12% par rapport au 3ème trimestre 2020. A fin septembre 2021, les revenus locatifs cumulés atteignent ainsi 117 ME, en croissance de +10% par rapport à la même période de l’exercice précédent. Cette forte croissance de 10% des revenus locatifs s’explique par l’effet année pleine des livraisons de 2020, ainsi que par les loyers générés par les développements livrés depuis le début de l’année.

Le cours intègre sans doute déjà ces nouvelles.

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#606 04/10/2021 09h47

Membre (2011)
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Vous devriez lire le communiqué complet sur le site d’ARGAN.
Vous aurez une surprise.

IH : peut-être pourriez-vous être un peu plus explicite…

EDIT

Pour être plus explicite…

Au 30 septembre 2021, la valorisation du patrimoine livré d’ARGAN s’élève à 3,7 Mds€ hors droits (3,9 Mds€ droits compris) et fait ressortir un taux de capitalisation de 4,40% hors droits (4,20% droits compris) en baisse
par rapport au taux de 4,70% hors droits au 30 juin 2021, ce qui permet d’abaisser notre objectif de ratio de  LTV à 50% pour la fin de l’année (contre une prévision initiale de 53%).

Cette information n’a été reprise par aucun site boursier, aussi je me demande si elle est dans le cours (qui était en baisse ce matin)

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Dernière modification par Semirentier (04/10/2021 12h22)

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#607 19/10/2021 17h08

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#608 23/11/2021 01h28

Banni
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Les grandes foncières cotées françaises de bureaux (Icade, Gecina, Covivio) et de centres commerciaux (Klépierre, URW, Carmila, Mercialys) sous-performent depuis début 2020 leurs comparables européennes et surtout américaines.

Les foncières de bureau françaises avaient généralement atteint le plus haut historique en février 2020 et se retrouvent maintenant à -25% ou -30% en dessous, sous-performant nombre de leurs homologues européennes et surtout américaines. Quand on tient compte qu’une part, certes minoritaire, de leurs actifs est moins risquée (logements français chez Gecina, santé et promotion chez Icade, logements français et surtout allemands chez Covivio) le risque télétravail semble pricé cher pour leurs actifs de bureaux. Ce risque est-il plus fort en France qu’ailleurs?

Les foncières de centres commerciaux françaises avaient déjà vu leurs cours décliner nettement en 2019, avant un rebond éphémère et très partiel en janvier-février 2020. Et depuis, elles sous-performent les Mall REITs des Etats-Unis. Là aussi, le risque e-commerce ou Covid est-il plus fort en France ou même pour les centres commerciaux de Klépierre et URW, qui ne se limitent pas à la France que pour les malls US ?

Même si les risques télétravail, e-commerce et Covid ne vont pas vite se dissiper, peut-on parier sur une convergence entre les géographies?

Après tout, les cours des mall REITs US avaient décliné dès 2014-2015, avec 18 mois d’avance sur les SIIC européennes de centres commerciaux. Le même phénomène des Etats-Unis précédant de 18 mois l’Europe et la France se produirait-il de nouveau?

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#609 23/11/2021 05h55

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A mon avis le risque sur les centres commerciaux est relativement faible. Le e-commerce n’est pas un phénomène nouveau, ça fait 20 ans qu’il se popularise mais je ne crois pas qu’il remplacera l’expérience d’un centre commercial (voir et essayer les produits, s’arrêter manger un morceau, aller voir un film puis faire ses courses, etc.). La structure des centres va un peu changer (plus de restauration et d’activités de loisir, moins de produits type livres ou électronique).

Sur les bureaux je suis plus circonspect car le WFH reste encore largement d’actualité et je crains qu’il ne s’impose partiellement après la pandémie, assez pour réduire les besoins en surface des entreprises et de fait créer un excès d’offre.

En tout état de cause les valorisations en Europe semblent franchement basses sur de nombreux titres (pas que les SIIC mais sur le segment value en général) car avec des taux à zéro pour encore un bon moment, tout ce qui rapport plus de 5% devient une anomalie de marché…

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#610 21/01/2022 08h34

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ISTJ

Betcour, le 23/11/2021 a écrit :

A mon avis le risque sur les centres commerciaux est relativement faible. Le e-commerce n’est pas un phénomène nouveau, ça fait 20 ans qu’il se popularise mais je ne crois pas qu’il remplacera l’expérience d’un centre commercial (voir et essayer les produits, s’arrêter manger un morceau, aller voir un film puis faire ses courses, etc.). La structure des centres va un peu changer (plus de restauration et d’activités de loisir, moins de produits type livres ou électronique).

Je ne crois pas non plus à la disparition des boutiques physiques.

D’ailleurs, Amazon se met à ouvrir des boutiques en dur. Pour l’instant, il s’agit d’une boutique de vêtements mais à voir pour la suite.

AOF) - Amazon va ouvrir sa première boutique de mode en dur à Los Angeles plus tard cette année, selon la presse américaine. Il vendra des vêtements pour femmes et pour hommes ainsi que des chaussures et autres accessoires. Les acheteurs recevront des recommandations personnalisées sur leur téléphone lorsqu’ils navigueront dans la nouvelle boutique Amazon Style, qui propose principalement des marques de mode appartenant au géant du cybercommerce.

Amazon com : va ouvrir sa première boutique de mode en dur à Los Angeles | Zone bourse

Dernière modification par Rick (21/01/2022 08h36)

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#611 05/02/2022 13h12

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On entre dans la période de publication des résultats annuels. Suspense …
Ca devrait aussi donner des indications sur les dividendes à venir.

Calendrier pour les foncières que je suis :

Unibail-Rodamco-Westfield    résultats annuels 10/02
MERCIALYS    résultats annuels 14/02
KLEPIERRE    résultats annuels 16/02
CARMILA    résultats annuels 16/02
ICADE    résultats annuels 21/02 avant bourse
ALTAREA    résultats annuels 22/02
COVIVIO (ex Foncière des régions)    résultats annuels 22/02
Cbo Territoria    résultats annuels 16/03 (CA 16/02)

On commence donc par le gros morceau URW où on peut suivre la présentation par webcast
Unibail-Rodamco-Westfield 2021 Full Year results Thursday, February 10, 2022 9:30 am Paris time

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Favoris 1    #612 22/02/2022 22h40

Banni
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TOUTES les foncières européennes principalement de bureaux, comme Icade, Covivio, NSI, Foncière Inea, etc., pour celles qui ont déjà publié leurs résultats 2021  (je dis principalement, car elles ont souvent des activités minoritaires comme foncière de logement, foncière de murs de cliniques, foncière de murs d’hôtels, promotion immobilière, asset management pour le compte de tiers, …) ont publié des résultats 2021 encourageants avec des ANR et des cash flows qui se maintiennent ou progressent.

L’effondrement supposé en raison de la généralisation du télétravail tarde à se concrétiser.

Du coup, comme leur cours décote souvent sur leur ANR et que leur rentabilité est correcte, c’est à mon avis une opportunité d’investissement, avec modération (ce n’est quand même pas le secteur boursier le plus prometteur sur le long terme).

Et je ne comprends toujours pas ceux qui achètent des parts de SCPI de bureaux avec surcote de 10% sur ANR, alors que les foncières de bureaux s’échangent avec une décote souvent de 30% et plus …

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Favoris 1   [+2]    #613 23/02/2022 01h16

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Effectivement, sur les 8 foncières européennes que je suis, 7 viennent de publier leurs résultats 2021.
Il ne manque que CBo Territoria qui n’a publié que son chiffre d’affaires.

J’ai classé ces 8 foncières en 4 paires.
Les grandes foncières de commerce ayant les plus grands centres commerciaux :
. Unibail-Rodamco-Westfield (Europe et USA)
. Klépierre (Europe).
Les foncières de commerce ayant des centres commerciaux attenants à une grande surface :
. Carmila (Carrefour ; France, Espagne et Italie)
. Mercialys (Casino ; France).
Les foncières principalement de bureaux :
. Icade (+ santé et promotion)
. Covivio (+ hôtels et résidentiel en Allemagne).
Les foncières/promoteurs :
. Altarea (grands projets de renouvellement urbain en France)
. CBo Territoria (La Réunion).

Les chiffres publiés sont (pour CBo Territoria j’ai reconduit le dividende) :

Tous les résultats publiés sont bons (activité en hausse proche de 2019, endettement en baisse), en général meilleurs qu’attendu.
Pour plus de détails voir les files correspondantes.

AMHA, les "meilleures foncières" sur ces 8 sont :
. Unibail-Rodamco-Westfield : pour parier sur le redressement de la société ; le nouveau management saura-t-il corriger les errements stratégiques du précédent management qui a été dégagé (notamment vendre à bon prix aux USA) ?
. Mercialys : décote / ANR et rendement indécents
. Icade : semble affecté par le scandale des EPHAD alors que son pôle santé a surtout des cliniques
. Altarea : un risque avec l’intégration de Primonial, mais société toujours bien géré par son dirigeant/fondateur/actionnaire.

A part ça il y a d’autres foncières européennes que je ne suis pas.

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[+1]    #614 23/02/2022 02h09

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Je pense que la faiblesse relative des cours, indique que le marché anticipe un impact négatif de la hausse des taux. Mais historiquement elle est aussi associée à de la croissance et de l’inflation, qui sont positives pour les foncières, et les rétrospectives ne montrent pas d’impact négatif :

S&P a écrit :

Ultimately, whether interest rates are rising or falling does not seem to be the key driver of REIT performance over medium- and long-term periods. Rather, the more important dynamics to address are the underlying factors that drive rates higher. If interest rates are rising due to strength in the underlying economy and inflationary activity, stronger REIT fundamentals may very well outweigh any negative impact caused by rising rates

A titre perso je vais profiter de la panique autour de l’Ukraine pour continuer d’accumuler ces titres. De toute façon avec l’inflation actuelle le cash est mieux investi dans de la pierre papier avec des loyers indexés sur l’inflation qu’à dormir sur des comptes.

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#615 12/04/2022 15h26

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Le Bilan 2021 des foncières cotées de la zone Euro est plutôt rassurant, nous explique la société "gestion 21"

Croissance des loyers: +1.1%
Croissance des résultats par action: + 1,2%
Croissance des patrimoines: + 4,1% compte tenu de LTV (stables à 40%), correspondant à une croissance des ANR de 7,9%

Les taux d’occupation sont stables à 94,5%

Les taux de capitalisation (Loyers/Valeur du Patrimoine) baissent de 4,7% à 4,4%

Le coût de la dette baisse de 1,8% à 1,7%

Perspectives 2022 (selon la société de gestion) :  la réouverture suite à la normalisation sanitaire va bénéficier aux foncières de commerce, faiblement valorisées.
La hausse d’environ 100bp des taux d’intérêt n’est pas un risque majeur pour le secteur. Plus de 100bp devient pénalisant de façon progressive. Les dettes ont une vie moyenne de 5 ans sur le secteur. La classe d’actifs reste protectrice vis à vis de l’inflation compte tenu de l’indexation de nombreux baux.

Les valeurs d’actifs ne devraient pas baisser en 2022.

Cela m’incite à conserver mes positions, voir à renforcer certaines foncières de commerce en cas de coup de tabac prochain.

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[+2]    #616 18/04/2022 22h25

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Actualisation 2021 du suivi de quelques foncieres francaises :


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#617 19/04/2022 11h04

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INTP

A noter pour unibail une nette progression anticipée du FFO, qui est prévu entre 8,2 et 8,4 euros / action pour l’année 2022, vers 6,91 euros pour 2021 ;
Le cours de maintenant sur FFO prévu pour 2022 est de 8,3

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Dernière modification par Alex25803559 (19/04/2022 11h17)

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#618 19/04/2022 21h03

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En complément, j’ajoute une comparaison basée sur le FFO moyenne 5 ans : certains FFO n’ont pas retrouvé leur niveau d’avant COVID. Vont ils y parvenir ou pas….?

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[+4]    #619 24/07/2022 16h28

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La semaine prochaine la majorité des grandes foncières publient leurs résultats semestriels.
A suivre, ça peut bouger …

Par ordre chronologique :

ICADE
Résultats semestriels | Icade
Lundi 25 juillet Avant bourse
webcast 10H00

Klepierre
Résultats semestriels 2022 ? Klépierre
CONFÉRENCE TÉLÉPHONIQUE MERCREDI 27 JUILLET À 9H CET

Carmila
Carmila | Agenda financier
27/07/2022 Publication des résultats du 1er semestre 2022 (après clôture des marchés)
La présentation des résultats du 1er semestre 2022 de Carmila se tiendra jeudi 28 juillet à 11h30.

MERCIALYS
Mercialys : Société experte dans la gestion, la transformation et la valorisation des centres commerciaux.
RÉSULTATS DU 1ER SEMESTRE 2022 : 27 juillet 2022 18h00

URW
Calendrier financier
28 juillet 2022 - Résultats du 1er semestre 2022 à 10:00 HEC
Si j’ai bien compris les fuseaux horaires et l’heure d’été, ça fait 9:00 à Paris.

ALTAREA
Evènements - Newsroom Altarea
28 juil. 2022 (après Bourse) Résultats du 1er semestre 2022

Covivio
pour mémoire, déjà publié
Résultats semestriels 2022 en forte croissance, soutenus par une activité locative record

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Favoris 1   [+1]    #620 25/07/2022 11h09

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Ca commence bien avec ICADE ! De bons résultats, "SOLIDES".

Un point qui m’a perturbé est l’évolution des ANR :


Rappelons que l’EPRA a défini 3 indicateurs :

EPRE a écrit :

There are three new features of the Net Asset Valuation metrics,
namely EPRA Net Reinstatement Value (NRV), EPRA Net Tangible Assets (NTA) and EPRA Net Disposal Value (NDV),
which have been introduced in replacement of the EPRA NAV and EPRA NNNAV.

New adjustments include the fair value of intangibles (optional), add back Real Estate Transfer Tax (RETT), the revision of Hybrid Instruments adjustment, and Goodwill/Intangibles per IFRS Balance Sheet. For a comparison between the previous and updated set of NAV metrics, please refer to Annex 1.

The EPRA NRV scenario, aims to represent the value required to rebuild the entity and assumes that no selling of assets takes place.
The EPRA NTA is focused on reflecting a company’s tangible assets and assumes that entities buy and sell assets, thereby crystallising certain levels of unavoidable deferred tax liability.
Last, EPRA NDV aims to represent the shareholders’ value under an orderly sale of business, where deferred tax, financial instruments and certain other adjustments are calculated to the full extent of their liability, net of any resulting tax. All three new NAV metrics share the same starting point, namely IFRS Equity attributable to shareholders.

EPRA NAV FAQ

Habituellement on observe :
NDV "valeur de liquidation" < NTA < NRV "valeur de reconstruction"
puisque en immobilier construire un patrimoine a des coûts (d’acquisition) et le liquider entraîne une imposition (sur les plus-values).

Personnellement je voudrais pour faire simple ne retenir qu’un indicateur, et j’ai retenu le NTA pour son aspect "tangible" reflétant l’activité normale d’une foncière qui peut céder quelques actifs.
NRV "valeur de reconstruction" me semble théorique, on n’a jamais à reconstruire.
NDV "valeur de liquidation" repose sur une hypothèque qui en général ne se réalise pas (exception : URW et ses actifs US).

J’ai donc poursuivi la lecture du communiqué pour essayer de comprendre la très forte hausse de NDV, qui devient > NTA.
Et trouvé une explication page 8 :


La hausse des taux d’intérêt, sujet d’actualité, peut donc bouleverser la hiérarchie des ANR.
Et faire du NDV l’ANR le plus intéressant à considérer ?


Un avis de l’expert (auto-proclamé) bien que "assez clivant" aleph1 ?
Flûte, il est banni temporairement et ne pourra pas répondre.
D’autres avis ?

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#621 25/07/2022 11h33

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Pas expert mais peut être que la hausse des taux fait baisser la valeur comptable "mark to market" de la dette, et donc augmente mécaniquement la NDV ?

Comptablement 500M d’obligations sont valorisées à 500M au passif puisque c’est la somme à rembourser,  mais elles peuvent ne plus en valoir que 400M suite à une hausse des taux, et on pourrait probablement faire une offre de retrait à 450M si on voulait tout solder.

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#622 25/07/2022 12h01

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INTP

L’ANR NDV intègre la juste valeur de la dette à taux fixe

En cas de remontée des taux d’intérêts, la juste valeur de la dette à taux fixe déjà contractée va baisser (la valeur d’une obligation à taux fixe déjà émise baisse quand les taux d’intérêts augmentent)

L’ANR NDV va donc augmenter, et dans des proportions plus importantes que l’ANR NTA puisqu’il "intègre" plus de dette (plus le LTV sera élevé, plus le différentiel sera important)

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#623 27/07/2022 21h01

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Oui, c’est très clair avec MERCIALYS :

La variation de la juste valeur de la dette à taux fixe +2,02 € correspond à la variation globale de +2,04 € ; tout le reste se compense (les dividendes dépendent du FFO) ou est négligeable.

La société semble préférer communiquer sur l’ANR NDV et sa "hausse significative" mais liée à un facteur externe.
Je continue à préférer l’ANR NTA, plus stable.


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