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#551 21/01/2020 09h07

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Bonjour Gap,

La démarche va plus loin qu’une simple prise de conscience environnementale ; Argan s’inscrit dans des démarches d’urbanisme de projet désormais rendues obligatoires par le biais des documents d’urbanisme et anticipe ainsi d’éventuelles reventes/mutations des entrepôts. Trop souvent la revente d’ancien bien "industriel" est rendu complexe par les sujétions environnementales, sans parler de la difficulté à faire correspondre l’offre avec la demande : une vraie plaie pour ceux qui font de la gestion de foncier d’activité.
Cerise sur le gâteau, les panneaux photovoltaïques qui offrent un rendement probablement intéressant (j’ai trouvé minimum 5% brut avec un calcul sur "un coin de table" sans doute peuvent ils espérer mieux ?).

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Dernière modification par Iqce (21/01/2020 09h59)


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#552 25/02/2020 09h54

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Bonjour,

Je pense que cette question mérite une nouvelle discussion compte tenu de la situation actuelle de ces sociétés.

En effet, les foncières côtées présentent des résultats croissants, des hausses de fréquentation et des dividendes en progression.

Les rendement affichés sont excellents :
- Mercialys 10% (7% après Flat Tax),
- Unibail 9% (6.3% après FT),
- Klepierre 7% (5% après FT),
- Carmila 8% (5.8% après FT).

Il est important également de rappeler que ces entreprises sont fortement décotées par rapport a leur actif net…

Et pourtant, les cours ne cessent de dégringoler depuis quelques années… Cela va t-il continuer ? les rendement et les PER seraient de plus en plus dingues.

J’ai l’impression que le rendement n’est pas une données importante pour le marché. Il n’y a qu’à écouter BFM business par exemple ou l’on nous commente les variation quotidienne à longueur de journée mais on n’entend jamais le mot "dividende".

Dans l’attente de vous lire.

Info : actionnaire des sociétés citées évidement wink

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[+1]    #553 25/02/2020 10h41

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1) Avez-vous lu tous les autres fils qui traitent de ces questions sur des dizaines de pages? Si oui qu’est-ce qui vous a fait penser que cela méritait une nouvelle discussion? Si vous répondez à cette question on pourra peut-être la démarrer cette nouvelle discussion, sinon c’est un peu difficile.

2) "coter" s’écrit sans accent circonflexe (remarque valable pour nombre d’intervenants, c’est juste tombé sur vous, rien de personnel ni de méchant).


A mon grand dam

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#554 25/02/2020 10h51

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Bonjour,

Merci pour votre réponse.

Oui je lis beaucoup sur ce forum (et participe rarement). En effet, il y’a de nombreuse discussions mais la plupart traitent ces sociétés individuellement. Ma question est plutôt générale et porte sur le moment présent (contexte de baisse après de bons résultats 2019).

Je ne serait pas vexé si mon message est replacé dans une file plus appropriée à laquelle je n’aurai pas pensé wink

Bonne journée.

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#555 25/02/2020 11h18

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J’aurais tendance à dire que si le marché considère normal que ces foncières délivrent un rendement supérieur à 7% c’est qu’il considère que le risque est présent par rapport aux taux sans risques.

Les risques sont nombreux :
- concurrence de l’e-commerce / faillites des enseignes / baisses des loyers.
- densité trop importante des centres commerciaux (les taux bas ont-ils généré des constructions de centres inutiles ?)
- la remontée des taux aura lieu un jour ; quelle marge restera-t-il alors aux foncières ?
- la valorisation des actifs devra peut-être alors être sévèrement revue à la baisse (krach sur l’immobilier de commerce ?)
- et en plus maintenant le coronavirus: quel impact psychologique ce type de "pandémie" a-t-il sur la fréquentation des centres ? accélération définitive du grignotage par l’ecommerce ou simple baisse temporaire de la fréquentation ?

Il ne me semblerait pas raisonnable de dire que ces placements offrent actuellement un rendement de 7% ou 10% sans risque.

Ceci étant dit, on a déjà vu des valorisations sectorielles déprimées (je pense par exemple au secteur du pétrole lorsque le prix du baril fleurtait avec les 20-30$) et qui sont remontées ensuite lorsque les risques ont diminués.

Il n’est donc selon pas exclu que les valorisations actuelles des foncières soient très intéressantes pour le rentier à long terme (je suis actionnaire de certaines foncières) mais pas exclu non plus que le rendement effectif à long terme (dividende + évolution du cours) soit bien moins important que 7%

Dernière modification par tikou (25/02/2020 11h30)

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#556 25/02/2020 14h06

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En effet, on ne peut pas dire qu’il s’agisse d’un placement sans risque.

Le rendement final peut bien-sûr être inférieur à 7% (comme il peut être au dessus).

Il en va de même avec un achat immobilier classique. En gros si on prend un rendement à 6% net c’est comme si on achetait un appartement à 100.000€ avec un loyer de 500€ par mois (net de charges et d’impôt). L’appartement vaudra peut-être plus chère ou peut-être moins à long terme mais en attendant ça semble être une bonne affaire.

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#557 17/03/2020 11h14

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Les SIIC Françaises se prennent des gadins monumentaux ces jours-ci, jusqu’à -20% pour certaines foncières (Unibail, Covivio, Icade…) Gecina et Foncière Lyonnaise résistent un peu mieux. Est-ce lié à l’endettement important du secteur, qui pourrait inquiéter les investisseurs en ces temps de panique boursière ? En tout cas en tant que petit porteur, ce krach est mon premier "vrai" krach depuis que je m’intéresse à la bourse (fin 2015), j’ai un peu de liquidités, c’est juste splendide à voir (je déplore bien évidemment la situation sanitaire, et espère que l’on sortira de cette situation le plus rapidement possible).

Dernière modification par Tembusu (17/03/2020 11h14)

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#558 17/03/2020 11h29

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Bonjour,

C’est la dette ET le défaut de paiement des locataires cf discours du président hier soir et bien évidemment les faillites en cascades. Attention toutes les foncières n’ont pas la même exposition au risque.


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#559 17/03/2020 12h50

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Bien compris tout ça, mais vu les valorisations il doit y avoir des affaires à faire. Quelles sont en théorie les foncières françaises les moins exposées au risque actuel? Aux US on dirait les foncières d’habitation et les murs de supermarchés, et dans une moindre mesure les foncières d’infrastructures et de bureaux. En tenant compte de l’endettement à chaque fois.
Ici ça donnerait quoi?

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Déontologie : je suis la plupart du temps actionnaire et/ou créditeur des sociétés desquelles je parle.

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[+1]    #560 18/03/2020 09h32

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Est-il temps de faire de bonnes affaires sur les SIIC Européennes ?

Les cours de bourses des principales foncières se font "atomisées". Je comprends évidemment le risque actuel - pendant 2 mois, elles risquent de ne percevoir aucun loyer. Cette baisse temporaire de CA peut-elle justifier une telle baisse ?

Si on prend par exemple Carmilia
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6209_carmilia.png

Admettons que les revenues locatifs soient en baisse de 30% cette année (333M -> 233M), cela permettra quand même de couvrir sans souci les intérêts de la dette (60M) et les frais de structure (53M). Sans tenir compte du solde net des ajustements de valeur (non cash), le résultat sera largement positif, je dirais de 100M€ net d’impôts distribuables aux actionnaires (vs 200M€ en 2019 / 100M€ de perte de loyer !) - soit encore quasi 10% de rendement au cours actuels…
Mais ça c’est pour 2020. J’aurai tendance à penser qu’à partir de 2021, nous devrions retrouver des loyers proches de 2019 et donc un dividende qui remonte significativement.

Bon, ça c’est l’analyse rapide.

Après, les risques sont évidemment :
- Une remontée brutale des taux d’emprunt (charges financière qui explosent) -> je n’y crois pas au vu des politiques accommodantes des banques centrales. Dans ce cas, c’est toutes les SIIC qui tombent en faillite.
- Une faillite des locataires -> si les locataires ne paient pas leur loyers pendant 2-3 mois et ont réduit drastiquement leurs charges (chômage technique, etc.), il y a des chances pour que la majorité ne soient pas en faillites dans quelques semaines. Même un taux de défaut de 10% ferait baisser d’env 30M€ les loyers sur une année pleine ?
- Avec le contexte, une remontée importante du taux de capitalisation qui pourrait faire baisser l’ANR de manière significative -> OK mais l’ANR actuel est à 27€ et on cote à 9€… La marge est quand même énorme… Il faudrait passer à un taux de capitalisation à env 9% si mon calcul est bon ou une combinaison de baisse de loyer structurel + augmentation du taux de capitalisation
- Un changement de comportement -> suite à contexte d’épidémie, on pourrait assister à une baisse significative des déplacement des gens dans les centres commerciaux et une nouvelle montée en puissance de l’e-commerce ? Peut-être le principal risque ?

Qu’en pensez-vous ?

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#561 18/03/2020 09h35

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J’ai exactement la même analyse que vous.
De plus, il n’y aura pas de changement de mentalité, dès la fin de la quarantaine, les gens se presseront en masse dans les centres de divertissements et café/resto.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#562 18/03/2020 10h29

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Je ne suis pas entièrement d’accord avec vous.

D’abord il n’est pas certain, malgré les annonces gouvernementales, que nous n’assistions pas à des faillites de nature (si elles s’enchaînent) à remettre durablement en cause les revenus des foncières (et des autres titres).

Ensuite, lorsque les mesures de soutien annoncées et celles qui ne manqueront pas de l’être dans les semaines à venir seront mises en œuvre partiellement ou complètement par les gouvernements, il n’est pas complètement impossible que les dettes des états (européens et nord américains) ne paraissent intenables même avec des taux bas…
Une des solutions pour les rendre tenables serait de changer de paradigme (celui qui a conduit à 40 ans de baisse continu des taux d’intérêt et de lutte contre l’inflation) pour retourner vers une période longue de hausse des taux et de l’inflation comme celle connue de l’après guerre jusqu’au début des années 80.
Dans cette hypothèse dont je ne connais pas la probabilité, la valeur des sociétés endettées se retrouveraient en chute libre pendant quelques années et les ours actuels seraient largement justifiés.
Pour ma part je suis timidement rentré sur les foncières de commerce hier…

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#563 18/03/2020 10h44

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Rentavix a écrit :

D’abord il n’est pas certain, malgré les annonces gouvernementales, que nous n’assistions pas à des faillites de nature (si elles s’enchaînent) à remettre durablement en cause les revenus des foncières (et des autres titres).

On est d’accord que c’est également un scénario possible.
Cependant, dans ce cas, c’est un carnage généralisé. Chômage à >10% dans quelques mois. L’ensemble des valeurs vont alors allées au tapis. Faillite des SIIC (Unibail, Keplierre, etc), des banques, de toutes les entreprises industrielles (automobiles, aéro, pétrolières, etc.) qui sont toutes endentées fortement…

Je pense plutôt à un "hélicoptère monnaie" qui commence déjà aux US et qui sera plus facilement accepté. Cela fera forcement de l’inflation à terme (ou hyper inflation) mais cela devrait avantager les sociétés endettées qui vont profiter de couverture de leur dettes directement via banques centrales à taux faibles ?

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#564 18/03/2020 11h35

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Je pense aussi que les autorités monétaires et gouvernementales feront tout pour éviter des faillites en chaîne. Pour autant, les actionnaires actuels des sociétés n’en seraient pas les bénéficiaires. Entre-temps il peut y avoir de longs mois de chute, des augmentations de capital salutaires pour l’économie mais sanglantes pour les actionnaires, des nationalisations, prises de participation….

Contrairement aux banques, compagnies d’assurance, gros industriels, compagnies aériennes…les foncières cotées doivent figurer en bas de tableau des sociétés à sauver. En cas de faillite, les immeubles seront toujours là et les locataires restants paieraient leur loyer aux créanciers, aux repreneurs ou au liquidateur, en fin de compte l’enjeu porte sur les quelques salariés des sociétés des foncières…pas de quoi mobiliser des milliards.

Sincèrement, je crois que les investisseurs se rendent bien compte de cet écueil et que cela justifie à leurs yeux les cours actuels.

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#565 18/03/2020 12h50

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Bonjour,

Même si je pense que les foncières sont bien plus risquées qu’en début d’année avec ce qu’il se passe, je trouve que les gens sont irrationnels, car même si les entreprises perdent 2 mois de CA, cela représenterait 2/12 = 16.66%, et quand on voit que les foncières ont perdu plus de 50%…

Personnellement je vais réinvestir dans Unibail, Carmila et Klépierre.

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[+2]    #566 18/03/2020 15h53

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Le principal risque n’est pas de perdre quelques mois de loyers (deux mois est d’ailleurs optimiste). Les foncières sont des entreprises structurellement endettées ce qui peut poser trois séries de problèmes intiment liés :
- Les foncières commerciale ne pourront maintenir leurs cash flow (d’autant que les relations se tendent très fortement dans le retail, ça se ressentira lors des prochaines renégociations).
- Or, il vaut mieux ne pas avoir besoin de fonds en ce moment. Si une entreprise devait recourir à une augmentation de capital, elle le ferait dans des conditions dramatiques. Voyez le cours d’Intu Properties pour avoir une idée du désastre.
- Si l’accès au crédit devient difficile, si l’émission d’actions est une très mauvaise idée et si les cash flow baissent, une foncière ne peut plus se développer.

Je pense que ce sont ces risques que le marché price, bien plus que la perte de quelques mois de loyers. Si on ajoute des petites tensions sur les taux depuis quelques jours malgré l’intervention historique de la FED, pas étonnant que le cocktail soit explosif en bourse.

Dernière modification par PierreQuiroule (18/03/2020 15h54)

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#567 18/03/2020 17h37

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Sur URW ou Covivio, on parle d’une maturité moyenne de 8 ans (de tête).

Carrefour et Casino s’en sortent assez bien alors que la seconde a un levier important et des marges basses. Donc le marché pense que cela va survivre. Or il y en a dans les centres commerciaux.

Risques que les covenants par contre? Ou sur de l’incompétence du management.

Message édité par l’équipe de modération (18/03/2020 19h32) :
- orthographe : ’Or’ n’est pas (du tout)  ’Hors".

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#568 02/04/2020 09h25

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Bonjour,
Article du "Revenu" sur l’immobilier côté et les achats de titres des actionnaires et des dirigeants.
Immobilier coté : faut-il suivre les dirigeants qui achètent des titres ? | Le Revenu

Article intéressant. Bonne lecture,
Bien à vous,
Carmin

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[+1]    #569 17/05/2020 22h02

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Bonsoir,

Ci-joint un article qui tente de faire la synthèse de ce qu’il se passe en ce moment (il faut potentiellement lire une pub pour accéder à l’article).

Immobilier coté : faut-il brûler les foncières ? | Le Revenu

La sous-performance boursière de l’immobilier coté – soit un peu moins de 140 milliards d’euros de capitalisation en Europe – est massive depuis le début de l’année, avec une baisse de 25% pour l’indice sectoriel Epra Eurozone quand le Stoxx 600 n’abandonne que 17%.

Mais le secteur avait progressé plus vite que le marché dans son ensemble ces trois dernières années. Si les perspectives de l’immobilier coté sont assombries, sans être noires, l’ensemble du secteur va connaître une profonde redistribution des cartes. Avec ses gagnants et ses perdants.
(…)
Moratoire, remises temporaires ou abandon : les situations sont diverses mais elles pourraient se traduire cette année par la perte d’au moins trois mois de loyers chez les spécialistes de l’immobilier commercial.

Mais pas de panique : «Il existe un rapport de un à six entre les frais financiers d’un Unibail-Rodamco-Westfield et son excédent brut d’exploitation, calcule un analyste financier parisien. Ce qui signifie que ses seuls loyers de janvier et février vont payer ses frais financiers de 2020.»

À la différence de nombre d’entreprises, les foncières resteront bénéficiaires. Du moins à court terme, avec des dividendes touchés, mais pas supprimés.

À plus longue échéance, la réponse est davantage préoccupante. La valeurs des patrimoines s’annonce sous pression et, avec elle, le niveau des actifs nets réévalués (ANR), c’est-à-dire des valeurs à la casse des actifs détenus en portefeuille.

En cause : le plongeon du nombre de transactions depuis le début de l’année. Il vient perturber la fluidité du marché de l’immobilier physique et impose un recours excessif aux modèles théoriques de calcul de valorisation.

«En l’absence de transactions, les ANR au 30 juin ne voudront pas dire grand-chose», estime Benoît Faure-Jarrosson, analyste chez Invest Securities, l’un des meilleurs spécialistes français de l’immobilier.

L’évolution du niveau des loyers sera le juge de paix. Selon une enquête de Cushman & Wakefield auprès de 176 acteurs de l’immobilier d’entreprise, une correction des loyers supérieure à 15% est anticipée.

S’en suit des avis, en résumé:
Covivio => Acheter
Gecina=> Acheter
Icade => Vendre
Klepierre => Conserver
URW => Conserver


"Never argue with an idiot. They will drag you down to their level and beat you with experience" Mark Twain

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[+3]    #570 18/05/2020 18h24

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Analyse intéressante de Xavier Delmas (zone-bourse) sur les foncières.

Pour l’instant la première et deuxième partie disponibles.





IH : doit-on vraiment relayer des vidéos sur notre forum, sans y ajouter un résumé ?

Dernière modification par Rick (18/05/2020 20h42)

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#571 18/05/2020 20h01

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Video de Frank Delmas (ZoneBourse) sur les foncières. A LT, il est plus positifs sur les foncières logements / santé que les foncières commerciales.


"Espérez le meilleur, préparez le pire et attendez vous à être surpris"

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#572 22/05/2020 17h46

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Bonjour,

Pour ma part je vais investir une somme importante one shot 1/3 Unibail, 1/3 Gecina, 1/3 Covivio pour une diversification maximum et pour jouer le rebond à un an !

Sur le court terme, je pense qu’elle vont continuer de tanguer, au moins jusqu’à l’annonce des résultats du T2 (mi juillet 2020) , l’actualisation des NAV  et des projections 2020 et suivant.

A mon avis, à partir de la et si le scénario du pire est évitée (nouvelle vague de l’épidémie ou faillite d’un acteur), le marché rachétera ces valeurs pour le rendement.

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[+6]    #573 23/05/2020 05h40

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Pour moi, les foncières aujourd’hui sont les banques de 2008. Les valorisations sont complètement massacrées, dans un scénario "pire du pire" (faillite et liquidation à prix cassés). Unibail étant le plus gros exemple - on est très très loin de la NAV alors que le groupe est assis sur des actifs prime et doté de bien plus de liquidités qu’il n’en faut pour passer la crise.

Mais au moins en 2008 les choses étaient cohérentes et les obligations bancaires étaient également massacrées - dans le cas présent les obligations Unibail se traitent à des niveaux élevés (en Euro avec échéance 2024, on est sur moins de 2% de rendement), ce qui montre qu’en réalité la faillite ou le défaut n’est un scénario envisagé par aucun créditeur. Même situation pour Covivio par exemple, même la baisse du titre a été plus réduite.

Ça fait un moment (pré-crise) que je souligne cette divergence obligataire/foncières qui était déjà perceptible - à mon sens l’un des marchés se trompe et pour moi c’est clairement le marché action.

Déontologie : actionnaire d’une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

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#574 23/05/2020 10h43

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Bonjour Betcour, la situation que vous décrivez pourrait-elle être interprétée comme une confiance sur la solvabilité de la société (d’où maintien du marché obligataire, dans la mesure où la société semble en mesure de faire face à ses échéances), mais une défiance sur l’évolution de sa rentabilité future, d’où l’impact - éventuellement exagéré - sur le marché actions ? En 2008 pour les banques, il y avait un risque plus marqué pour des cas de faillites, que le cas précis de URW ou Covivio ?

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[+1]    #575 23/05/2020 10h53

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C’est exactement ça 20100poursan.

Les investisseurs en actions et en obligations n’attendent pas la même chose et ne subissent pas les mêmes risques.

Ce que l’investisseur obligataire veut :
- être payé des intérêts
- être remboursé du capital
Les risques qu’il court :
- faillite de l’émetteur
- restructuration "forcée" de la dette

Ce que l’investisseur en actions veut :
- de la croissance
- un dividende (en croissance aussi si possible)
Les risques qu’il court :
- augmentation de capital (souvent faite au profit des créanciers)
- faillite de la société (avec un rang moins favorable que les créanciers)

Dans certaines configurations, le marché actions peut donc se désintéresser d’une société (dividende à risque, pas de croissance et augmentation de capital possible) alors que le marché obligataire y trouve son compte (capacité à payer des intérêts, principal couvert par des actifs solides, peu de risque de faillite).

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