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Forums des investisseurs heureux

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#351 19/07/2015 10h56 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour à tous,

J’ai le projet d’acheter un studio au Cap d’Agde dans le but de le louer de manière saisonnière.
Les prix de locations sont d’environ de 450 euros à la semaine en saison (juillet/août) et 300 euros la semaines en hors saison (mai/juin/septembre). Je pourrai donc rembourser mon prêt en louant seulement ces 5 mois. Le reste de l’année sera "du plus". Connaissez-vous des sites ou des endroits où je peux me renseigner sur les taux d’occupations des locations saisonnière dans cette région?
Quelle stratégie de communication puis-je mettre en place pour que les annonces de location de ce logement soit le plus "visible" possible?

Je ne suis pas sur la région donc j’ai en vu d’embaucher quelqu’un pour gérer la remise des clef et l’état des lieux de l’appartement. Savez-vous par quel biais je peux embaucher cette personne et lui faire un contrat de travail pour je soit "couverte" en cas de problème et que je puisse la déclarer (CESU, autres)?

Au niveau fiscal je me suis un peu renseigner. Ce que j’ai compris c’est qu’il y avais un abattement fiscal de 50% sur les revenus de ce logement. Ai-je bien compris? De plus j’ai contacté certains propriétaires qui m’ont assurés ne pas payer la taxe d’habitation puisque ce n’étais pas leur logement principal et qu’il le louait à la saison. J’avoue ne pas être au clair avec cette question, avez vous des réponses à m’apporter?

Ce projet me parait intéressant et cela quelques mois que je me penche sur la question. Seulement, je suis assez jeune et je n’ai pas d’expérience dans l’immobilier. Je voudrais donc savoir si mon projet est viable et s’il y a des choses auxquels je devrais absolument penser avant de me lancer la dedans.

Je suis preneuse de tous vos conseils et avis. La critique constructive est aussi la bienvenue!

Merci d’avance de vos réponses,
Sonia

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#352 19/07/2015 12h35 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour Sonia,

Il n’est pas nécessaire de bien se couvrir pour investir au Cap d’Agde.

Cordialement,


Left the Rat Race in 2013

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#353 19/07/2015 12h37 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,
C’est à dire? Vous pensez que c’est un investissement plutôt sur c’est ça?

Bien cordialement,

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#354 19/07/2015 14h31 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour Sonia,
Je pense que ZX parlait de la renommée du Cap d’Agde pour les "naturistes".
Pour votre employé => Quel genre de problèmes ? CESU est l’idéal à mon avis
50% d’abattement => Micro-bic mais aucune autre charge ne peut être déduite (intérêts…)
Si vous passez par une agence la gestion saisonnière est très cher (20% environ).
La location saisonnière est la plus énergivore en temps.
Cordialement,
Olivier

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#355 19/07/2015 14h38 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour skarnik,
Ah oui en effet. Je n’avais pas du tout compris ça comme ça! Haha
Au Cap d’Agde il y a aussi des quartiers calme fréquentés essentiellement par des familles, des personnes âgées et des jeunes. C’est plutôt ce genre de coin que je souhaiterais cibler. De préférence loin du village naturiste smile
Pour mon employer je me demandais naïvement si je pouvais embaucher quelqu’un et lui faire un contrat de travail en le payant autrement que par CESU. Certaines personnes ne prennent pas les CESU…
Pour ce qui est du micro Bic c’est en effet ce que j’avais compris.
Merci de votre réponses

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#356 05/08/2015 22h33 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je n’ai pas vu passé l’information sur le forum (si c’est le cas, je supprimerais ce poste) mais un nouveau décret vient de paraître au JO fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé: Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé | Legifrance

Même si c’est une petite liste, elle va assez loin dans le détail. Je ne suis pas certain que tous les bailleurs en meublés aient tous les éléments (ou les fourniront suite à ce décret).

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#357 05/08/2015 22h57 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci pour cette info!

1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° Four ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.


Left the Rat Race in 2013

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#358 05/08/2015 23h05 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Il est par ailleurs précisé que chaque pièce d’un logement meublé doit être équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination.

petite phrase qui ouvre un peu plus le champ….


Eldorado immobilier : Stratégie et marketing de la location saisonnière

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#359 06/08/2015 11h24 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Sonia a écrit :

Je ne suis pas sur la région donc j’ai en vu d’embaucher quelqu’un pour gérer la remise des clef et l’état des lieux de l’appartement. Savez-vous par quel biais je peux embaucher cette personne et lui faire un contrat de travail pour je soit "couverte" en cas de problème et que je puisse la déclarer (CESU, autres)?

Ce point m’intéresse. Au niveau juridique la personne employée en CESU signe à votre place l’état des lieux entrant et sortant ainsi que l’inventaire des meubles.

Comment le faites-vous apparaitre sur ces différents documents et quelles est leur valeur en cas de contentieux?

J’ai par ailleurs lu que les signatures "Pour ordre" pouvaient donner lieu à des interprétations différentes devant les tribunaux…

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#360 06/08/2015 16h42 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Une CESU n’est pas valable pour du LMNP. Le CESU ne fonctionne que pour des services qui s’applique à la résidence principale et non pour du locatif.

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#361 06/08/2015 18h55 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Il faudrait donc établir un contrat de travail pour cette mission?

Si des membres du forum ont un retour d’expérience sur la délégation des visites et état des lieux (proches, amis…)  en dehors des agences cela m’intéresse.

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#362 07/08/2015 11h20 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Un contrat de travail est possible, reste à savoir comment vous allez éditer les fiches de paie.
Un autre moyen est le TESE, pas beaucoup  plus facile, d’après ceux qui l’ont expérimenté c’est un cauchemar pour s’inscrire mais peut être que quelqu’un du forum qui l’a expérimenté pourrait relaté son expérience.

Autre solution prendre un autoentrepreneur, pas de contrat, pas de fiche de salaire, seulement une facture établi par lui même. Il faut juste s’assurer que cette autoentrepreneur a plusieurs clients car sinon risque de requalification.

Dernière solution l’intérim, solution sans risque mais très cher, compter 2.4X le salaire brut en terme de frais.

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#363 19/08/2015 10h39 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour à tous,

Après avoir parcouru de nombreuses fois ce fil (et bien d’autres) et après avoir fait une recherche sur le net, je n’arrive toujours pas à bien cerner précisément les critères qui font que l’on peut ou non se déclarer en LMNP, en 2015.

Et comme j’ai beaucoup de mal à comprendre le code des impôts et ses phrases tortueuses, je viens vous demander de l’aide :)

Dans les critères que tout le monde semble reconnaitre il y aurait :
- vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

1 - y a-t-il d’autre critère en 2015 ?
2 - sur le critère "représentent moins de la moitié de vos revenus globaux", quelles sont les sommes à prendre en compte ? les recettes locatives sont-elles les loyers avec charge ou faut-il ne pas considérer les charges ? Pour les revenus globaux, j’imagine que cela comprend aussi les revenus de l’opération LMNP en elle-même ? ce qui semblerait vouloir dire que  les recettes locatives ne doivent pas dépasser 100% des revenus avant l’opération de LMNP dans laquelle un investisseur se lance.
Et si l’on veut se lancer dans une 2ème ou une 3ème opération LMNP d’ampleur on risque de rapidement rattraper ce critère des 50% non ?

Bref plein de questions sur ces fameux critères…

L’autre méthode serait, si je comprends bien, de définir le LMNP par opposition au LMP qui lui semble mieux défini à savoir :
Pour être LMP il faut respecter les 3 critères suivants :
- s’inscrire au RCS
- avoir des recettes annuelles tirées de l’activité supérieures à 23 000 €
- ces recettes de location doivent excéder les revenus professionnels soumis à l’impôt sur le revenu du foyer fiscal
Dans ce cas pour bénéficier du LMNP, il suffit de ne pas remplir un des 3 critères.

Je vous remercie d’avance pour vos avis !

Solvird
PS :message édité car oubli de la partie sur la définition de LMP et donc de son opposé le LMNP

Dernière modification par solvird (19/08/2015 10h43)

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#364 19/08/2015 11h10 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Si votre volonté est de rester LMNP (ce que je comprends), il suffit de ne pas vous inscrire au RCS smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#365 19/08/2015 11h19 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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C’est donc la logique du "je ne respecte pas les critères du LMP" qu’il faut appliquer pour déterminer le statut du LMNP.
Je vais faire ça wink

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#366 19/08/2015 20h47 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Non, vous pouvez très bien toucher plus de 23ke et que cela represente 100% de vos revenus et être LMNP tant que vous ne vous êtes pas déclaré LMP au RCS vous ne l’êtes pas.


Left the Rat Race in 2013

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#367 19/08/2015 20h56 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je confirme, nous sommes restés près de 11 ans en LMNP sans nous préoccuper des critères de CA et de proportion relative des revenus, simplement en ne nous inscrivant pas au RCS.

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#368 20/08/2015 21h07 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

J’ai envoyé le formulaire p0i au centre des impôts en mai, 1 mois 1/2 plus tard ils me renvoient un courrier en me demandant l’adresse du bien et réference cadastrale.

Cela fait un mois que je leur ai répondu, et pas de nouvelles. Dois-je attendre un document de leur part (SIRET ?). Je ne pense pas qu’il y ait urgence, mais quand même…

Je suis actuellement en contact avec un comptable en ligne avec lequel je traiterai en 2016 pour l’année 2015. Par contre quid du CGA ? Dois-je faire une démarche où c’est automatique avec le comptable ?

Merci pour vos retours

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#369 21/08/2015 08h03 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour link,
Vous avez à faire à l’administration française et notamment au greffe du tribunal qui sont débordés, et ces dossiers ne sont pas prioritaires, en tout cas c’est ce que j’en ai retenu de mon expérience personnelle. Formulaire POi envoye en decembre 2014, réception du courrier avec numero de Siret autour du 28 avril 2015 soit 2 jours avant la date butoir pour l’envoi de la liasse fiscale. Un coup de telephone au greffe vous permettra de savoir s’ils ont bien votre demande, ensuite c’est à leur bon vouloir, mais vous avez de la marge.

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#370 21/08/2015 09h00 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Link182 a envoyé son P0i au CFE du centre des impôts, pour une inscription en LMNP, ce qui est la bonne procédure (il y a d’autres CFE en fonction de l’activité : CCI, chambres de Métiers,etc).
Ce qui m’étonne, c’est le délai de réaction et la question posée quant à la localisation du bien.
Il y a un peu plus de 10 ans, j’ai fait une déclaration P0i pour LMNP : n° Siret obtenu en 15 jours (courrier de l’Insee). Le mois dernier, nous avons vendu nos biens LMNP à un repreneur qui a fait sa déclaration LMNP auprès du centre des impôts et a obtenu son n° Siret sous 8 jours par l’Insee.
Donc rien à voir avec le greffe de la CCI en principe, sauf erreur d’aiguillage (attention à remplir les bonnes cases sur la P0i).
Je parle d’expérience dans la région Alsace, mais normalement la démarche est la même dans toute la France (en Alsace, il y a … l’Alsace et la Moselle avec le droit local et ses particularités, et le reste de la France, dite "Vieille France" ou "France de l’intérieur").

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#371 21/08/2015 12h12 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Isa, je vous confirme que ma declaration a été envoyé au greffe du tribunal de commerce, rien à voir avec la CCI. Les situations sont certainement différentes suivant les départements et notre ami Link semble être moins bien tombé que vous.

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#372 24/08/2015 10h41 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

J’ai lu avec beaucoup d’intérêt ce forum et je souhaiterais connaître votre point de vu concernant le régime du LMNP.
Je suis propriétaire d’un appartement que je loue en meublé depuis septembre 2014. J’ai opté pour le régime micro BIC, tout content de l’abattement des 50%. Après être tombé sur forum, je viens de comprendre qu’il ne s’agit pas forcément du meilleur choix. J’en ai discuté avec un ami comptable qui n’est pas très au fait des locations en meublé. Il m’a fait remarqué que la notice d’information du formulaire 2042c (p15) mentionne :

régime du bénéfice réel
Indiquez cases 5NA à 5PK les bénéfices provenant de la location meublée et relevant du régime du bénéfice réel. Les déficits issus des locations meublées non professionnelles ne sont imputables que sur les bénéfices tirés de la même activité réalisés au cours de la même année ou des dix années suivantes.

La formule "ne sont imputables que sur le bénéfices" signifie t’elle qu’il n’y a pas de report du déficit sur l’impôt sur le revenu ? Pour mon ami comptable, cela ne fait aucun doute. Dans ce cas l’intérêt du LMNP en réel perd de son intérêt.

Merci pour vos réponses

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#373 24/08/2015 11h56 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

En LMNP, les déficits ne sont, effectivement, pas imputables sur les revenus globaux, mais uniquement sur les revenus de même nature. Le déficit est donc reportable, sur 10 ans, et permet d’annuler des "bénéfices" postérieurs.

Ce qui permet d’avoir des revenus non fiscalisés sur une certaine durée (imputation des charges, imputation des déficits reportés et amortissement comptable du bien).

Ex : vous avez 10k de déficit en année N primaire (revenus - imputations directes (travaux, frais, etc…)) et 3k d’amortissement comptable du bien.
En année N+1, revenus 10k - charges 3k - amortissement annuel 3k = 4k de bénéfices.
Vous imputez 4k de déficits en report --> revenu fiscal imposable = 0.

Reste :
- 6k de déficit reportable jusqu’en N+10
- 3k d’amortissement non consommé en année N et reportable sans limite.

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#374 29/08/2015 15h24 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Ne sachant pas trop ou poster ma question, je la mets à la suite de cette discussion. Merci aux modérateurs de la déplacer si nécessaire.

Dans le cas d’une mise en location intervenant fin septembre, je suis à la recherche du meilleur rapport qualité/prix mon un comptable maîtrisant le LMNP, en ligne ou sur Toulouse, pour un bien dans le département 65.

Si nécessaire, n’hésitez pas à me répondre en MP.

Merci par avance.

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#375 04/09/2015 14h48 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

J’ai appelé le centre des impôts pour avoir des renseignements concernant la CFE.

D’après eux, à partir du moment où il y a de 2 meublés dans la même ville mon activité doit être attaché à ma ville où j’habite (et non la ville ou se situe les meublés).

Je dois donc faire un transfert d’activité auprès du tribunal de greffe.

Je n’ai pas l’impression que le service des impôts maîtrise son sujet, qu’en pensez-vous ? Est ce exact ? Merci

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