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#376 04/09/2015 17h41 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonsoir,
J’ai moi aussi 2 meublés, mais dans la même ville que celle où j’habite.
J’ai déclaré mon 1er meublé comme "établissement principal" et le 2è comme "secondaire".
Mon 2è achat ne datant que d’octobre 2014, je ne vais recevoir la CFE globale que cette année, mais, en toute logique, elle restera la même que pour un seul meublé, à savoir le minimum,
sachant que je loue en "résidence principale", condition impérative d’après les impôts (qui m’ont déjà réclamé un bail) pour ne payer que la CFE minimum.
Quant à l’adresse, j’aurais dit, sans certitude, que c’est celle de l’établissement principal, soit le plus ancien, ou le plus grand.

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#377 04/09/2015 20h23 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Link182 a écrit :

Je n’ai pas l’impression que le service des impôts maîtrise son sujet, qu’en pensez-vous ? Est ce exact ? Merci

Vous pouvez contacter 5 centres des impôts, vous aurez sans doute 6 versions différentes…  chacun à une opinion mais personne n’est fichu d’y avoir le moindre renseignement faisant référence à une loi.

Le cas de la CFE est affligeant, certains contribuables sont tout simplement oubliés, d’autres sont mangés à des sauces variées, ont peut parfois se demander si les services des impôts sont le reflet d’un état de droit yikes

Si mon expérience peut vous être utile, mes biens LMNP sont rattachés au premier acquis comme pour @cocobi tant qu’ils étaient dans la même commune. Je les ai déclarés ainsi au greffe du tribunal de commerce.

En 2014 j’ai investi dans un bien dans une autre ville (même département) et là apparemment ça devient bien plus compliqué ! j’ai été convoqué afin de m’expliquer sur cet acte (manifestement barbare) que l’administration ne sait semble t-il gérer.
Rentre t-il dans l’assiette des autres biens, doit-il être considéré à part ? On m’a expliqué que déclarer son exploitation à son adresse est une grave erreur, mais personne ne sait me dire si il doit être rattaché aux autres biens (le tribunal de co n’a pas voulu) ou à mon adresse perso… les sommités étudient depuis plusieurs mois sans "avoir à m’informer " m’a t-on dit, la somme à régler sera sans doute la seule correspondance roll


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#378 04/09/2015 21h07 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Oui, la situation est bien résumée…
Le SIE est perdu face aux locations meublées (au réel) car il en gère trop peu

Du coup, la grande règle d’or est de converser par mail pour toujours avoir une trace écrite
lorsque c’est au téléphone, je renvoie un mail pour reprendre ce qui a été dit

pour la base de la CFE, c’est effectivement rattaché par agglomération.
vous pouvez donc ne payer qu’une CFE pour 10 biens sur la même commune, ainsi qu’une autre CFE (éventuellement plus élevée) sur une autre commune pour un seul bien.

personnellement, nous en cumulons 4 différentes


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#379 04/09/2015 21h28 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Le montant de CFE à payer va dépendre de votre valeur ajoutée. Ce qui est appelé CFE minimum n’est pas une "petite cotisation" comme son nom pourrait le laisser croire, mais une taxation minimum, qui peut être supérieure au 3% de la valeur ajoutée.


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#380 05/09/2015 21h21 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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A titre d’exemple pour une activité de LMNP, voici les montants des CFE dont nous avons pu avoir connaissance, pour 2014 :
- Lyon : 297€
- Avignon : 250€
- Petites communes de la vallée du Rhône : 210 à 240€

C’est le montant de base de la CFE qui est retenu pour l’activité de LMNP, quel que soit le nombre de biens (je mets un bémol, je ne sais pas ce qui se passe si vous avez un grand nombre de biens, peut être y -t-il un effet de seuil à un moment donné)

Dernière modification par Eldoradoimmo (06/09/2015 10h34)


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#381 06/09/2015 10h04 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je ne sais pas d’où vous sortez ces chiffres mais ils me semblent sous estimés.
Ils sont inférieurs aux minimaux nationaux indiqués par les services des impôts http://vosdroits.service-public.fr/prof … 547.xhtml.

D’autre par, comme vous pouvez le lire dans le lien renseigné si dessus, il est erroné de dire que le montant de base de CFE est appliqué quel que soit le nombre de biens. Le montant de cotisation varie selon le montant des recettes.

Vous dites sur votre blog avoir trouvé un "eldorado immobilier" en investissant en LMNP en 2013. Vous auriez du payer la CFE l’an dernier, non ?

Dernière modification par DDtee (06/09/2015 10h25)


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#382 06/09/2015 10h39 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@DDtee

Votre lien devait être plutôt celui-ci?

Il y a en effet une boulette dans mes chiffres, j’ai corrigé dans le post ci-dessus (tapé 1 pour 2)

Concernant le montant de la CFE j’en appelai effectivement à vous pour la variation du montant. En fait, d’après l’article de service public, les communes peuvent faire varier le taux en fonction du CA. Je dois avoir la chance d’avoir des biens dans des communes qui restent au niveau plancher pour un CA moyen ou pour un résultat faible (c’est l’objectif du LMNP)


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#383 06/09/2015 11h09 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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C’est le bon lien.
L’an dernier est-ce votre chiffre d’affaire ou vos recettes qui a été considéré comme assiette ? Ce n’est pas du tout la même chose smile


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#384 06/09/2015 11h18 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

A prendre avec des pincettes, voici pour Saint-Etienne:
http://www.zoomdici.fr/_cache/media/02393909e2b2e419988c635e6b5dce9c_800_278..jpg

Source: cet article.

Sinon sur site du service public, on peut également trouver des barêmes, la confrontation des deux sources ne présentant pas d’aberration.

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#385 06/09/2015 15h17 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Si votre centre des impôts fait payer une CFE qu’importe le nombre de biens vous êtes chanceux car certains payent une CFE par bien (et certains n’en payent pas du tout)


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#386 10/09/2015 21h41 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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En voyant les différents échanges, et notamment la remarque de DDTee, je pense que le fait de ne payer qu’une seule CFE lorsque l’on a plusieurs biens sur la même commune n’est pas forcément en lien avec la chance.

Je vois deux possibilités :

1/ une méconnaissance de la personne du SIE qui gère votre dossier
Tout a fait possible car le statut LMNP est peu courant, d’autant plus au réel
J’ai lu que seulement 5% du parc locatif était loué meublé. Je ne sais pas si ce chiffre est exact mais si on est bien dans cet ordre de grandeur, il est logique que le SIE ne maîtrise pas tout sur le bout des doigts
Il m’est également arrivé de poser une questions trois fois… et d’avoir trois réponses différentes de mes interlocuteurs successifs

2/ la faiblesse du chiffre d’affaire
Après recherche il semble bien (malheureusement !) que ce soit le chiffre d’affaire qui serve d’assiette à la CFE…
Je vous fais un retour après réception des avis de paiement si ma CFE a augmenté cette année.
J’ai 4 biens supplémentaires, donc je change forcément de tranche

@DDTee Pour le lien, le votre ne renvoyait pas sur une page valide, c’est pourquoi je me suis permis de le remettre dans le post suivant (mais c’est le même)

Dernière modification par Eldoradoimmo (10/09/2015 21h42)


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#387 11/09/2015 18h55 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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ZX-6R a écrit :

Si votre centre des impôts fait payer une CFE qu’importe le nombre de biens vous êtes chanceux car certains payent une CFE par bien (et certains n’en payent pas du tout)

C’est donc au bon vouloir des communes ? et non pas une règle qui s’applique à tous ?
Curieux …  Heureux ceux qui passent au travers, et, pour ma part, à ce que l’on m’a dit, je ne paierai pas plus en ayant un 2è studio.  Cela dit, je le répète encore, cela dépend du type de bail, il faut impérativement un bail qui indique que le logement est la résidence principale du locataire. Cela pourrait expliquer que les appartements non déclarés comme tels engendrent une CFE par appartement.

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#388 11/09/2015 20h19 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Eldoradoimmo a écrit :

[…]
Après recherche il semble bien (malheureusement !) que ce soit le chiffre d’affaire qui serve d’assiette à la CFE…[…]

C’est bien ça le problème, normalement c’est la valeur locative:

BOFIP a écrit :

La base taxable à la CFE est constituée d’un seul élément : la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière, conformément à l’article 1467 du CGI, (chapitre 2, cf. BOI-IF-CFE-20-20).

IF - Cotisation foncière des entreprises – Base d’imposition

Mais comme pour l’établissement principal il y a une CFE minimum (même avec un dégrèvement PVA)
qui se base sur des seuils de chiffres d’affaires (ceux mentionné plus haut qui sont également dans le [url=IF - Cotisation foncière des entreprises - Base d’imposition - Cotisation minimum - Règles générales]BOFIP[/url]) et bien ça dépend du CA et pas de la valeur locative.

BOFIP a écrit :

Lorsqu’un contribuable exerce son activité dans une seule commune où il ne dispose que d’un établissement, l’établissement principal est nécessairement l’établissement unique.
La cotisation minimum de ces contribuables est donc établie au lieu d’exercice de l’activité imposable.

Lorsqu’un contribuable exerce son activité :
- dans plusieurs communes ;
- ou dans une seule commune, mais dans laquelle il dispose de plusieurs établissements distincts, la notion d’établissement principal est appréciée comme en matière de déclaration annuelle de résultats.
Par suite, la cotisation minimum de CFE est, en principe, établie au lieu de dépôt de la déclaration annuelle de résultats qui correspond au lieu de situation de l’établissement principal.

IF - Cotisation foncière des entreprises - Base d’imposition - Cotisation minimum - Règles générales

Sur le plan théorique, si vous avez un lot dont la valeur locative "est faible", vous payez la CFE minimum.
Si jamais vous achetez un deuxième et un troisième lot et que vous êtes toujours en dessous
en terme de valeur locative, et que vous ne dépassez pas également des seuils de CA,
votre CFE peut rester constante.

J’ai l’impression que la notion d’établissement principal et secondaire est importante.


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#389 11/09/2015 20h50 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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cocobi a écrit :

ZX-6R a écrit :

Si votre centre des impôts fait payer une CFE qu’importe le nombre de biens vous êtes chanceux car certains payent une CFE par bien (et certains n’en payent pas du tout)

C’est donc au bon vouloir des communes ? et non pas une règle qui s’applique à tous ?
Curieux …  Heureux ceux qui passent au travers, et, pour ma part, à ce que l’on m’a dit, je ne paierai pas plus en ayant un 2è studio.  Cela dit, je le répète encore, cela dépend du type de bail, il faut impérativement un bail qui indique que le logement est la résidence principale du locataire. Cela pourrait expliquer que les appartements non déclarés comme tels engendrent une CFE par appartement.

C’est du à la compréhension de l’agent des impôts en charge de la CFE qui n’y connait pas grand chose en LMNP. Quand j’ai interrogé le centre de Paris 2e, on m’a dit que les LMNP ne sont pas soumis à CFE, vous comprendrez que je n’ai pas insisté… Dans le 46 par contre (si c’est votre établissement principal), il y a une CFE par bien loué. Le montant peut être plafonné à 3% de la valeur ajoutée( ce que se garde bien de dire l’agent du 46 que j’ai rencontré), qui correspond aux loyers moins charges sans compter les intérêts d’emprunts dans les charges.


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#390 11/09/2015 21h05 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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ZX-6R a écrit :

C’est du à la compréhension de l’agent des impôts en charge de la CFE qui n’y connait pas grand chose en LMNP. Quand j’ai interrogé le centre de Paris 2e, on m’a dit que les LMNP ne sont pas soumis à CFE, vous comprendrez que je n’ai pas insisté… Dans le 46 par contre (si c’est votre établissement principal), il y a une CFE par bien loué. Le montant peut être plafonné à 3% de la valeur ajoutée( ce que se garde bien de dire l’agent du 46 que j’ai rencontré), qui correspond aux loyers moins charges sans compter les intérêts d’emprunts dans les charges.

Oui, au final, autant d’interlocuteurs, autant de réponses, les communes ont peut-être le droit d’appliquer les règles qu’elles veulent en les votant. Il doit y avoir des tranches.
A chaque fois que j’ai eu un agent des impôts qui semblait connaître un peu mieux le problème, je notais son nom, mais ils mutent sans cesse !
Et il est sûr que les agents des impôts, tout comme les experts-comptables d’ailleurs, ne connaissent pas franchement le statut de LMNP …
L’an dernier, c’est un agent des impôts qui m’a prévenue qu’il y aurait une erreur dans les appels de CFE, et m’a conseillé de faire une réclamation pour un dégrèvement, ce que j’ai fait.
Cette année, j’attends de voir quelle CFE je vais avoir… Je crois que c’est en novembre, on en reparlera à réception de nos avis !

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#391 11/09/2015 21h25 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Ma petite pierre à cette vaste blague qu’est la CFE :

Après des dizaines de mails (non je n’exagère rien), le responsable du SIE (dans le 68) m’appelle en me disant plusieurs choses :
- en gros : "Vous nous saoulez à nous contacter constamment à ce sujet, mes agents ont autre chose à faire que de vous répondre ! Nul n’est censé ignorer la loi, donc mettez vous en conformité"
Je lui réponds que si mes questions étaient si faciles, mes demandes ne seraient pas transférer de personne en personne chaque jour depuis des semaines jusqu’à lui même …
- Si on a plusieurs biens, on peut mettre comme établissement principal, soit son 1er bien en meublé, soit sa résidence principale.
- On est exonéré de CFE la 1ère année (mais ça je le savais déjà, c’est presque la seule chose qui ne change jamais)
- Ensuite on paie une seule CFE qui dépendra du CA (avec un minimum qui dépend des communes) quelque soit le nombre de biens
- Et le meilleur pour la fin :"bien sur ceci est valable pour le 68, ça peut être différent dans d’autres départements" ! Parfait, une application de la loi différente en fonction de là où on vit en France, ça n’est pas très "égalité" tout ça !

Ces échanges datent d’il y a un an, j’avais commencé mon activité de LMNP en 2013, je n’ai rien reçu en 2014 … CQFD, c’est un vaste blague !

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#392 12/09/2015 15h33 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Mais vous allez sans doute recevoir en 2015…….

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#393 13/09/2015 22h42 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Merci pour vos retour, je vois que la question de la CFE est vraiment épineux, personne ne sait vraiment.
Je ne sais donc pas le montant que je paierais (l’année prochaine). c’est vraiment, vraiment compliqué sad

J’ai déclaré mon premier meublé, et reçu le SIRET. Pour le 2eme meublé (dans la meme ville), dois-je le déclarer également ? Si oui y a-t-il un formulaire particulier à remplir et à renvoyer au service des impôts ?

PS : pour la déclaration du 1er bien ,j’ai indiqué "Une location en meublé, périodique ou non, d’un logement vous appartenant mais indépendant de votre habitation personnel"

Dernière modification par Link182 (13/09/2015 22h53)

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#394 19/09/2015 17h15 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@Link

Vous devez renvoyer un Poi pour ajouter un bien supplémentaire


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#395 20/09/2015 08h26 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Le P0i concerne le début d’activité, c’est lui qui va générer le SIRET. Puisque Link182 a déjà un SIRET, inutile de remplir un nouveau P0.
S’il devait remplir un imprimé pour déclarer ce nouveau bien, ce serait un 1447-M-SD (pour le calcul de la CFE), ce qu’à mon avis pas grand monde ne fait.

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#396 20/09/2015 09h12 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Mon SIE me demande un P0 à chaque nouveau bien en indiquant le numero de SIRET existant…
ça marche…
j’ai bien la CFE de prélevée…

Il semble encore une fois que chaque SIE aie des réponses différentes (et aléatoires !)


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#397 20/09/2015 09h37 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Le problème (enfin, un des problèmes…), c’est que les SIE n’ont plus rien à voir dans les formalités, ce sont les greffes du tribunal de commerce qui sont compétents depuis 2012. Votre SIE n’a donc rien à vous demander à ce niveau-là, si ce n’est, à la rigueur, un formulaire 1447.

Par ailleurs le P0i ne servira à rien dans le cas présenté ici puisque l’activité existe déjà.

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#398 20/09/2015 09h56 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci, mais du coup comment "déclarer" vous vos autres biens lmnp au fisc ?

Je trouve ça incroyable de ne rien trouver de clair à ce sujet sur le net…

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#399 20/09/2015 11h07 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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D’après la presse seulement 5% du parc immobilier est loué meublé
Je suppose que sur ces 5%, ceux qui déclarent au réel sont vraiment très peu nombreux
L’intérêt pour le SIE est limité…

C’est effectivement le Greffe qui est compétent (relativement récent), mais il renvoie sur le SIE, qui renvoie au Greffe, qui renvoie au SIE, qui finit par répondre, réponse envoyée au Greffe qui dit que vu qu c’est le SIE qui répond ça doit être vrai…
d’où le raccourci avec le SIE !!

Si vous voulez être transparent et ne pas être contesté un P2-P4i

Voter comptable fera aussi très bien le job, contre 50€ environ


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#400 20/09/2015 16h27 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Link182 a écrit :

Merci, mais du coup comment "déclarer" vous vos autres biens lmnp au fisc ?

Je trouve ça incroyable de ne rien trouver de clair à ce sujet sur le net…

Pour la TF : la mise à jour se fait automatiquement lors de la mutation au fichier immobilier ;

Pour l’IR : les déclarations 2031 et 2042 C PRO ;

Pour la CFE : le formulaire 1447-C-SD lors de la première acquisition, puis pour les suivantes le 1447-M-SD ;

Pour la TH : rédaction et envoi d’une déclaration spontanée de l’identité des locataires au 1/1 au centre des impôts fonciers

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