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Forums des investisseurs heureux

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#301 17/05/2015 16h58 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
Réputation :   17 

Bonjour 60Maripo,

Bravo pour ce bon début! Peut être pouvez vous détailler l’achat de ces 3 nouveaux studios? S’agit-il d’un seul et même lot?

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#302 17/05/2015 21h32 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
Réputation :   

Merci FastHand pour cet encouragement!

Concernant les 3 nouveaux appartements, ce sont des studios situés dans la même résidence que pour notre premier achat donc pas de surprise sur l’immeuble ni sur l’emplacement et on peut supposer qu’ils auront la même capacité locative.

Ce sont 3 lots séparés mais vendus en même temps par un même propriétaire et donc avec des frais de notaire moins importants! C’est une petite économie qui financera en partie les travaux ;-)

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#303 18/05/2015 09h32 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Après avoir réalisé mon premier achat pour investissement en LMNP, j’ai quelques questions concernant la fiscalité/comptabilité pour lesquelles je n’ai pas vu de réponses sur le forum.
Je me permets donc de vous les soumettre :

1/ j’ai acquis mon appartement fin d’année 2014 et les travaux ont été relativement long. J’ai contacté un comptable pour avoir des infos diverses et ce dernier m’a fait part du fait que pour pouvoir amortir ou déduire les frais d’acquisition de l’appartement dans le cadre du LMNP, il faut déclarer aux impots l’activité maximum 3mois après l’acquisition. Est-ce vrai?

2/ Ceci n’a pas été fait. Mais dans ce cas, sachant que j’ai réalisé des travaux qui ont augmenter sa valeur, est-il possible de faire ré-estimer le bien par des agences afin de me baser dessus pour amortir le bien (ce qui pourrait correspondre au prix d’achat (légèrement décoté) + frais d’acquisition) ?

3/ Si oui, je déclarerai donc mon activité que sur mes revenus de 2015 car je n’ai mis en location l’appartement et declarer mon activité  que en 2015?

Merci par avance !

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#304 18/05/2015 11h14 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Modérateur
Réputation :   1084 

A mon avis :

1/ je ne sais pas
2/ oui (c’est la valeur vénale de l’appartement au jour de sa mise en immobilisation au bilan de l’activité de location meublée qui compte)
3/ oui


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#305 18/05/2015 12h41 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
Réputation :   39 

Je me pose une question…
Est-il possible :
- d’acheter un appartement
- de faire des travaux non négligeables
- de créer un déficit foncier avec ces travaux et autres frais d’achats…
- puis de faire évaluer l’appart a une valeur augmentée (suite aux travaux)
- et de le déclarer a cette valeur pour l’amortir en LMNP

ainsi, sauf erreur, on "bénéficie" deux fois des travaux, une fois en déficit pur et une autre en augmentation de l’amortissement dû à une augmentation de valeur.


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#306 18/05/2015 12h48 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
Réputation :   160 

"de créer un déficit foncier avec ces travaux et autres frais d’achats"

Le déficit foncier est lié à l’activité et au bien, si vous changez la destination du bien, le déficit non imputé est perdu et le déficit imputé sur les revenus globaux depuis moins de 3 ans est réintégré en revenu.

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#307 18/05/2015 12h54 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Je pense que lemouz voulait parler de charges plutôt que de déficit : passer les travaux en charge puis les amortir dans la valeur du bien rééstimé à la hausse…

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#308 20/05/2015 09h53 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
Réputation :   39 

En effet je considere les travaux comme des charges ponctuelles qui, si supérieures aux loyers créent un déficit foncier.
Qu’il soit réintégré ou non sur le revenu global peu importe. Si, par exemple, en année n+4, le bien est  passé en LMNP (ou LMP), la valeur de ces travaux se retrouve dans le prix estimé, et donc dans la valeur de l’amortissement.
D’ailleurs, le délai de 3 ans est lié à un changement de destination. Mais un bien loué nu ou en meublé reste un bien loué. Est-ce vraiment un changement de destination ?


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#309 19/06/2015 17h33 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Bonjour,

J’ai trouvé un article intéressant qui pourra vous renseigner sur les conditions et l’imposition des revenus LMNP:

Tout savoir sur le statut LMNP

Cordialement,

Jeanne

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#310 19/06/2015 20h48 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
Réputation :   224 

Ce lien contient plusieurs grosses erreurs!!!


Left the Rat Race in 2013

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#311 27/06/2015 09h40 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Bonjour à tous,

J’ai du mal à trouver une réponse claire à ma problématique du moment.
Je dois relouer mon meublé et une candidate est parfaite. Seul "hic" : le logement ne constituera pas sa résidence principale. Il me semblait que ce critère était important mais j’avoue ne pas avoir retrouvé quelque chose m’empêchant de louer à cette personne (tout en conservant le même mode de fonctionnemnet LMNP cela va sans dire).

Quelqu’un peut m’aider ?
Merci


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#312 27/06/2015 13h44 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Il me semble qu’un meublé peut faire l’objet de 3 types de baux ou contrats de location :
- location saisonnière : forcément pas la résidence principale du locataire, pas plus de 90 jours consécutifs non renouvelable
- location à titre de RP
- location meublée autre (résidence secondaire, déplacement professionnel, etc). C’est dans ce dernier cas que se situerait votre meublé. Peut se poser dans ce cas le problème de la taxe d’habitation, et sans doute aussi à baliser le bail pour ne pas avoir une locataire indélogeable.
D’un point de vue fiscal, si vous êtes au réel, cela ne change rien pour la déclaration du CA. Si vous êtes au forfait, c’est 50% au micro-BIC (seuls les meublés de tourisme classés qui font de la location saisonnière ont un abattement de 71%).

Maintenant, si vous louez en meublé dans un processus de défiscalisation, il y a certainement des contraintes, à vérifier.

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#313 27/06/2015 14h13 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
Réputation :   60 

La notion de résidence principale ne dépend pas du bailleur, mais du locataire, qui seul décide. Aussi on ne peut vous le reprocher, vous inscrivez ce que vous voulez sur le bail, le locataire a toujours le droit de changer de résidence principale tout en conservant le bail. Exemple : j’ai un bel appartement loué pas cher en plein Paris, si je suis muté pour 2 ans outre-mer, je le conserverais pour le retrouver après ce séjour. Mon bailleur n’a rien à dire tant que je paie le loyer, sauf si je le sous-loue sans autorisation…
Fiscalement, la taxe foncière ne bouge pas mais la taxe d’habitation  devient beaucoup plus lourde pour une résidence secondaire.
Pour le meublé, soit le bail est long soit court (tourisme), et alors les contraintes changent, mais c’est normal car c’est une décision du bailleur.
Rastignac


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

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#314 27/06/2015 14h52 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
Réputation :   39 

Merci pour ces réponses.
Dans mon bail type, il est fait mention de la loi de 89 sauf que pour ma locataire, se déclarer en résidence principale chez moi n’est pas forcément avantageux.
Du coup, me suffit-il de supprimer la mention relative à la loi pour que mon bail soit "réglo" tout en étant, au final, autant bordé qu’un bail classique d’1 an ?

Je précise que je suis dans le cas d’une location qui s’annonce plutot longue (2 ans) et très loin du "saisonnier"


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#315 27/06/2015 15h29 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Vous n’avez aucune modification à faire, votre locataire sera en résidence principale chez vous pendant 10 minutes… La résidence principale est décidée par le locataire et pas par le propriétaire.
Vous avez juste le choix entre la courte durée, touristique (et donc autorisation à Paris presque impossible) et longue durée, en général 1 an renouvelable.
Rastignac


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#316 27/06/2015 16h02 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Modérateur
Réputation :   1084 

lemouz a écrit :

Dans mon bail type, il est fait mention de la loi de 89 sauf que pour ma locataire, se déclarer en résidence principale chez moi n’est pas forcément avantageux.

La loi de 89, c’est bien celle qui concerne les locations nues, non ? Vous êtes sur que c’est un "bail type" applicable pour une location meublée ?


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#317 27/06/2015 16h28 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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Pour mémoire, le paiement de la CFE (obligatoire en LMNP) dispense de la taxe d’habitation http://vosdroits.service-public.fr/prof … 4658.xhtml

Dernière modification par DDtee (27/06/2015 16h33)


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#318 27/06/2015 16h35 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
Réputation :   60 

Non, le texte que vous invoquez concerne les locaux à usage professionnel (/ cabinet de médecin, Kiné…) et non les locaux à usage d’habitation.
Je cite un extrait de votre lien :

"

Par conséquent, les locaux à usage professionnel sont exonérés de la taxe d’habitation :

s’ils sont entièrement distincts de l’habitation (avec une entrée séparée),

s’ils sont soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE),

s’ils sont aménagés de façon à les rendre impropres à l’habitation (cabinet dentaire au sein de l’habitation, pièce utilisée comme bureau commercial, bâtiment agricole, etc.).

"

Rastignac


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#319 27/06/2015 16h57 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
Réputation :   220 

Je ne lis manifestement pas ce texte comme vous. Pour moi un bien déclaré au BIC, enregistré au tribunal de commerce a un caractère professionnel, même en LMNP.

En conséquence, je lis ainsi le texte cité "les locaux à usage professionnel sont exonérés de la taxe d’habitation : s’ils sont soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE)"

Ce lien http://vosdroits.service-public.fr/prof … 3547.xhtml me semble indiquer ce caractère professionnel en précisant les activités concernées.


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#320 27/06/2015 17h16 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Membre
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lemouz a écrit :

Bonjour à tous,

J’ai du mal à trouver une réponse claire à ma problématique du moment.
Je dois relouer mon meublé et une candidate est parfaite. Seul "hic" : le logement ne constituera pas sa résidence principale. Il me semblait que ce critère était important mais j’avoue ne pas avoir retrouvé quelque chose m’empêchant de louer à cette personne (tout en conservant le même mode de fonctionnemnet LMNP cela va sans dire).

Quelqu’un peut m’aider ?
Merci

En louant un logement meublé qui n’est pas la résidence principale du locataire, vous échappez, sauf volonté contraire des parties, à la loi de 89, et votre relation contractuelle est régie par le bail et les dispositions du code civil sur le louage de choses (article 1713 et suivants), à titre supplétif.

Théoriquement, vous pouvez donc soumettre le bail à la loi de 89 tout en mentionnant que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire.

La loi de 89, c’est bien celle qui concerne les locations nues, non ? Vous êtes sur que c’est un "bail type" applicable pour une location meublée ?

La loi ALUR a créé le Titre 1er bis de la loi de 89, qui est applicable aux logements loués meublés à titre de résidence principale.
Le bail type entre en vigueur le 1er août (Décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale | Legifrance)

Je ne lis manifestement pas ce texte comme vous. Pour moi un bien déclaré au BIC, enregistré au tribunal de commerce a un caractère professionnel, même en LMNP.

En conséquence, je lis ainsi le texte cité "les locaux à usage professionnel sont exonérés de la taxe d’habitation : s’ils sont soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE)"

Ce lien Accueil Particuliers | Service-Public … 3547.xhtml me semble indiquer ce caractère professionnel en précisant les activités concernées.

Le local meublé est à usage d’habitation. Donc pour le propriétaire, CFE et TF. Pour le locataire, TH (en RS, le cas échéant) (cf article 1407 CGI :  "I. La taxe d’habitation est due : 1° Pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation (…)").

Dernière modification par pierrejacques11 (27/06/2015 17h35)

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#321 27/06/2015 17h47 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@DDtee
Nous avons une petite divergence, voici mon point de vue "fiscal".
1/ LMNP
Signifie loueur de meublé non professionnel, donc le propriétaire est une  sorte d’"amateur", même s’il est imposé en BIC.
2/ "les locaux à usage professionnel sont exonérés de la taxe d’habitation : s’ils sont soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE)"
Il s’agit de l’usage du local, pas de son imposition qui est évoqué par le texte. Et l’usage, c’est décidé par le locataire qui se "sert" du  local. Si un médecin en fait son cabinet, l’usage est professionnel. Si c’est un étudiant ou un salarié qui en fait sa résidence (principale ou secondaire), l’usage est d’habitation.
3/ Un locataire qui indique sa résidence principale dans sa déclaration d’impôts reçoit automatiquement une taxe d’habitation quelques mois plus tard, pour peu qu’il y soit présent le 1er janvier de l’année en cours.
Conclusion
En tant que propriétaire LMNP,vous n’êtes pas considéré comme "professionnel" de la location. Mais même si vous étiez une société foncière spécialisée, la qualification juridique du propriétaire ne détermine pas le statut du locataire ou la destination du bien loué.
L’usage destiné du bien, qui est précisé dans le contrat de location, détermine les articles fiscaux qui s’appliquent. En l’espèce, comme disent les juristes, il s’agit d’une simple habitation pour un locataire qui n’y exerce pas d’activités officielles ; donc la taxe d’habitation est à payer par le locataire ou par l’occupant à titre gratuit.
C’est ma lecture du texte que vous invoquez, je vous conseille une vérification auprès de professionnels, comme le centre des impôts.
Rastignac
P.S. Je viens de lire la réponse de Pierre Jacques 11 qui cite l’article 1407 du CGI, dont je vous transmets un copié-collé, en allant sur google, article 1407 du CGI.

Article 1407
Modifié par Loi n°2006-1666 du 21 décembre 2006 - art. 78 (V) JORF 27 décembre 2006
I. La taxe d’habitation est due :

1° Pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation ;

2° Pour les locaux meublés conformément à leur destination et occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et qui ne sont pas retenus pour l’établissement de la taxe professionnelle ;

Dernière modification par Rastignac (27/06/2015 17h55)


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#322 27/06/2015 19h17 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Merci pour vos interprétations qui me font un peu peur smile

J’avais compris qu’un bien loué en LMNP/BIC et résidence secondaire pour les locataires occupants, sans faire partie de l’habitation du bailleur était soumis au foncier, à la taxe de séjour, à la CFE et que le règlement de cette-dernière permettait l’exonération de la taxe d’habitation (cf voir par exemple le chapitre exonération dans ce lien des impôts Impots.gouv.fr - Taxe d’habitation) j’ai tout faux ?
Je fais peut-être une confusion n’ayant l’ouvrage sous les yeux, mais il me semblait que c’était également l’interprétation de M° le Boulch’… (si un possesseur de l’ouvrage pouvait infirmer/confirmer)
Par contre interdit de me dire que j’ai oublié une autre réjouissance fiscale sad


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#323 27/06/2015 19h26 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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La taxe d’habitation est due par le locataire (ou l’occupant), pas par le propriétaire, qui en meublé doit quand même payer la taxe foncière et la CFE.  Pour la taxe des courts séjours, je ne sais pas, il s’agit peut-être des baux de courtes durées, que je ne pratique pas.
Rastignac


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#324 27/06/2015 20h33 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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En principe l’imposition à la TH dépend de l’occupation au 1er janvier. Mais il existe des exceptions et des tempéraments. Notamment, si l’occupation n’est que temporaire et de durée limitée (cas des courts séjours et de la location saisonnière destinée à une clientèle de passage), la TH n’est pas due par l’occupant au 1er janvier. Elle peut par contre être due par le propriétaire, s’il n’est pas en mesure de prouver qu’il n’a pas la disposition du logement sur l’ensemble de l’année.

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#325 28/06/2015 19h17 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@Pierre Jacques11

J’apporte quelques "petites nuances" sur la Taxe d’habitation, et attends votre avis :

1/Dans 99,9 % des cas, c’est l’occupant du 1er janvier qui règle la TH, et en pratique le contrôleur ou l’agent ne risque pas de perdre pas un temps fou pour déterminer qui est l’exact redevable.

2/ Si le logement n’est pas occupé, le propriétaire risque de payer la taxe des logements vacants pour les zones "tendues".
"La taxe sur les logements vacants (TLV) concerne les communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants dont la liste est fixée par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013.
Elle vise les agglomérations où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement.
Cette taxe est perçue au profit de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Les communes dans lesquelles la TLV ne s’applique pas Impots.gouv.fr - Accueil sur la taxe des logements vacants

3/ Si le logement est occupé pour de courts  séjours, comme vous l’indiquez, le propriétaire n’est pas "peut-être" redevable. Il ’est, tout simplement. C’est soit l’occupant au 1er janvier (99% des cas), soit le propriétaire qui paie, si le bien est occupé et qu’il se situe dans les aménagements et exceptions que vous citez.
cf. article 1408 du CGI (facile à retrouver sur google):
"Article 1408
Modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 47 JORF 16 juillet 2006
I. La taxe est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables. Toutefois, pour l’imposition mentionnée à l’article 1407 bis, la taxe est établie au nom du propriétaire, de l’usufruitier, du preneur du bail à construction ou à réhabilitation ou de l’emphytéote qui dispose du local depuis le début de la période de vacance.

Les fonctionnaires et les employés civils et militaires logés gratuitement dans les bâtiments appartenant à l’Etat, aux départements, aux communes ou aux hospices sont imposables pour les locaux affectés à leur habitation personnelle.

Les sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé sont redevables de la taxe d’habitation afférente aux locaux attribués en jouissance à leurs membres.

Rastignac


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