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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

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#1 28/12/2011 20h00 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

Membre
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bjr,

voila,

j’aimerai investir dans l’immobilier à Paris dans du studio environ 15 m² chaque.
Pour d’une part avoir des rentrées d’argent (pour reinvestir) et d’autre part "peut etre "
Payer la securité sociale et retraite (si je decide d’arreter de travailler).

aujourd hui cette argent je n’en ai pas besoin:  j’en aurai besoin dans 12 ans  (besoin d’une rente : les loyer de 1000euros)  puis dans 15 ans (une deuxieme rente de 800 euros environ)
donc environ 4 appartements  minumum (m appartenant entierement ).
(pour cet investissement j’ai à ma disposition aujourd ’hui 400 000 euros) et la possibilité de faire un pret a la banque.

sous quel regime juridique vous placeriez vous et pourquoi?
meublé ou pas? (pour l’instant j’ai un faible pour le meublé)

merci de votre aide

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#2 29/12/2011 01h46 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

Modérateur
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La location meublée est sans doute plus adaptée aux objectifs décrits (sécu+retraite lors de cessation d’activité, et j’imagine imposition minimale d’ici là), en visant le statut LMP lors de l’arrêt d’activité. Voir LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs et le bouquin de Le Boulc’h sur ce sujet….
Le choix entre immobilier géré en direct, ou murs d’une EHPAD ou similaire, avec bail commercial (en contrôlant bien l’exploitant) dépendra du degrés d’implication que vous recherchez, et du rendement visé. Pour ma part, je ne prendrais pas des studios à Paris (chers à l’achat, risques si loyers limités/bloqués, lourds ou chers à gérer), mais chacun ses choix.
L’aspect "succession" est aussi à prendre en considération, pour choisir de faire en direct ou via une SARL de famille par exemple.

Avec vos 400 k€ et un emprunt d’autant, vous devriez obtenir des recettes de 35-45 k€/an, et générer assez de charges (intérêts d’emprunt + amortissements) pour ne pas payer d’impôts de sitôt. En calant les emprunts pour qu’ils soient en partie remboursés au bout de 12 ans et 15 ans, vous devriez pouvoir générer une rente bien plus élevée que ce dont vous avez besoin.

Une diversification serait sans doute judicieuse (si votre patrimoine ne comporte rien d’autre), en ne consacrant qu’une partie de vos fonds à l’immobilier meublé. Le solde pourrait être réparti sur en fond en € d’AV (comptant), actions sur PEA (comptant), ou SCPI de rendement (avec emprunt max). L’investissement meublé pourrait se faire largement avec emprunt.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#3 29/12/2011 22h35 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

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Avec les valorisations acutelles je ne vois pas l’intértêt d’investir dans le lcoatif à Paris. Les rendements doivent être autour de 4/5%, même s’il y a une grosse partie qui se paierai en cash votre rente sera faible.

Pourquoi ne pas investir en pronvince? Mais j’imagine que vous êtes de Paris.

Dans ce cas pourquoi ne pas visiter une ville qui vous est sympatique, d’y investir et de laisser gérer ça par une agence locale?

Avec 400 000 vous achetez 8 studios à 50 000 euros, le tout loué pour 350*8. Ca ferait une rente de 50% de plus.


Retaill & Co.
Mon blog www.retaill-and-co.fr  Construire votre patrimoine devient un jeu d'enfant

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#4 29/12/2011 23h52 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

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bjr,

pour repondre .
j’ai trouvé un appart 17 m² meublé louer 750 euros (30 euros charges) prix 142000 à paris meme.
pourquoi pas la province…?
j’ai deja essayé la province et j’ai eu des difficultés à louer. (à bordeaux)
donc vu le marché tendu à Paris et la proximité (j’habite paris), c’est pour cela que pour l’instant je regarde paris et proche banlieu.

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#5 30/12/2011 07h18 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

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didou a écrit :

j’aimerai investir dans l’immobilier à Paris dans du studio environ 15 m² chaque.
Pour d’une part avoir des rentrées d’argent (pour reinvestir) et d’autre part "peut etre "
Payer la securité sociale et retraite (si je decide d’arreter de travailler).
(pour cet investissement j’ai à ma disposition aujourd ’hui 400 000 euros) et la possibilité de faire un pret a la banque.
sous quel regime juridique vous placeriez vous et pourquoi?
meublé ou pas? (pour l’instant j’ai un faible pour le meublé)

Soyez prudent car aujourd’hui l’immobilier est cher , votre capital d’investissement doit vous aidez à investir , il doit être un argument auprès de la banque mais il faut que vous maximisiez le montan tde l’emprunt.

Une règle que j’adopte est environ 30 % d’apport ce qui permet d’avoir un bon retour sur investissement dès le début du crédit en vous permettant de bénéficier d’une trésorerie positive.

L’avantage du crédit est de vous permettre de déduire les intérêts d’emprunts de vos revenus locatifs ( sous réserve d’être au régime réel )

Concernant une petite surface , il est préférable de mettre des meubles mais ce n’est pas parce vous mettez des meubles que cela s’appelle une location meublé :

1°) une location meublée est un mode de location avec un bail moins restrictif que la loi de juillet 1989 , les revenus issues de cette location sont des revenus BIC.

2°)C’est une option fiscale permettant d’amortir le bien pour 80% de sa valeur sur une période de 20 ans , c’est amortissement comptable permet de réduire le montant des revenus imposable.
Mais vous serez imposé sur la CET ( contribution économique et territoriale ex taxe professionnelle )

3°) Une location meublée dans ses termes doit permettre au locataire de rentrer dans les lieux de poser sa valise , de s’étendre sur le canapé , de faire chauffer un café dans une tasse au micro onde et de retourner voir la télévision.

Il faut bien dissocier l’aspect mode de location avec sa fiscalité afférente et le fait que vous ayez mis des meubles.

Pour le statut juridique , le plus simple est en nom propre mais ensuite cela dépend de vos projets patrimoniaux , de succession etc ….
D’autres statuts juridiques permettent la gestion locative , la Société civile immobilièreous la forme IR ( imposition dans les revenus des associés ) , la SCI à l’IS ( imposition spécifique au sein de la SCI ) , il existe également le mode SARL de famille.

L’ensemble des modes de gestions  ont leur avantage et inconvénients , il faut les connaitre mais dans un cadre d’investissement normal , le mode de détention en nom propre est largement adapté.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#6 30/12/2011 07h27 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

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GBL a écrit :

Pour ma part, je ne prendrais pas des studios à Paris (chers à l’achat, risques si loyers limités/bloqués, lourds ou chers à gérer), mais chacun ses choix.

Je suis d’accord avec GBL , les studios sont trop cher à Paris.
Prenez une plus grande surface qui vous assurera une stabilité du locataire

didou a écrit :

’ai trouvé un appart 17 m² meublé louer 750 euros (30 euros charges) prix 142000 à paris meme.

Cela vous fait une rentabilité brute de 5 % , il faut bien connaitre les arrondissements , les quartiers voir même les rues à Paris.
Donc ce que vous avez trouvé n’est en rien significatif d’une bonne ou mauvaise affaire.
Au niveau des arrondissements , vous devez connaitre Paris mais le bon 14 ième et  15 ième sont des arrondissements intéressants.
Le 6ième et les arrondissements autour sont trop cher , je n’évoque même pas le 16 ième surtout pour un studio…..
Si vous voulez de la rentabilité brute , il faut aller vers le 18 , 19 et 20 ième évidemment….

Regardez les prix d’un T1 de 24 à 30 M2 , regardez la différence de prix au mètre carré tant à l’achat qu’a la location.
Il est toujours possible de meublé un T1 pour la fiscalité par contre au délà  de cette surface cela devient fiscalement plus "délicat".

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#7 30/12/2011 08h34 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

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Tu risques aussi d’avoir un plus faible choix de candidats à la location meublée. A moins de le louer au même prix qu’un non meublé.

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#8 30/12/2011 08h47 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

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myrtilles a écrit :

Tu risques aussi d’avoir un plus faible choix de candidats à la location meublée. A moins de le louer au même prix qu’un non meublé.

Pour moi , il y a peu de différence au niveau du prix d’un meublé et d’une location nue.
C’est un "service" en plus que vous offrez et vous vous y retrouvez largement au niveau fiscal.

Sur une petite surface de type studio ou T1 , il est tout a fait possible de loué meublé en laissant une marge d’aménagement au locataire.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#9 30/12/2011 09h14 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

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Tout à fait, mais certaines personnes pensent à tort pouvoir augmenter le prix de location en le meublant. En ne le faisant pas, cela passe plus facilement pour une "bonne affaire" et attirera toujours du monde.

Cela dit, je crois que le studio meublé attirera toujours le public étudiant dans les grandes villes. C’est en louant du F2 meublé que cela se complique certainement. Je peux en témoigner par mon expérience, puisque je suis chargée de m’occuper de la location d’un F2 appartenant à ma mère, vivant très éloignée de cet appartement, donc m’a confié la tâche. Ce F2, situé à Courbevoie, a été acheté en 2000 à 580.000 francs. Elle le loue aujourd’hui à 850 euros (charges comprises me semble t’il). Il contenait préalablement un simple lit mezzanine de 2 m X 2 m. La simple présence de ce lit mezzanine suffisait pour faire fuir bon nombre de candidats, souvent de jeunes couples, souhaitant acheter leurs propres meubles ou déjà munis de leurs meubles. J’ai dû me résoudre à vendre ce lit !

Dernière modification par Myrtilles (30/12/2011 09h15)

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#10 30/12/2011 09h25 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

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idem, je crois que l’avantage du bail meublé est sa durée (1 an au lieu de 3, c’est plus souple en cas de problème) et puis une fiscalité un peu plus attractive.
Pour les meubles, je laisse le locataire s’installer avec les siens !


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#11 30/12/2011 21h39 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

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bsr et bonne année à tous…

Oui je vise le 15 eme le 14 eme et le 13 eme (coté fac tolbiac, bibliotheque FM…petit coup de coeur c’est la que je vis).

j’ai pensé aussi à creer une EURL. et en devenir la gerante.

a+

Et pas de grande surface en meublé car comme vous l’avez dit à partir du 2 pieces les personne veulent poser leurs meubles….

Et pour info nouveau pb avec Bordeaux mon gestionnaire n ’a pas payé le syndic depuis

2 mois…..!!

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#12 30/12/2011 21h45 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

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Oh une femme ^^

C’est vrai qu’être sur place en achetant à Paris, c’est vraiment le seul avantage actuel d’y faire de l’investissement immobilier (sauf appart à retaper/bon bricoleur). Ca me tente bien aussi, vu que j’y travaille, mais les prix y sont vraiment trop prohibitifs, les entreprises du bâtiment trop onéreuses. Bref  beaucoup d’ennuis pour rien, autant acheter des SCPI ou compter sur son PEA.

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#13 30/12/2011 22h27 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

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Le meublé reste un bon choix pour la fiscalité et la courte durée du bail.

Pour augmenter la rentabilité (mais y aura plus de travail) , vous pouvez louer votre bien en saisonnier aux touristes.

Pas mal de client de ma banque , le font mais plutôt dans le 6eme ou Montmartre
En 2 à 3 semaines vous récupérer l’équivalent d’un mois de loyer.

Pour faire du meublé à Paris , vous aurez à vous enregistrer à la mairie et à payer la Contribution économique territoriale chaque année.  Mais ca reste plus intéressante que la location nue.

Maintenant vous pouvez aussi bien ne pas vous prendre la tête,
avec 200 000€ d’achat cash de SCPI sur assurance  vie pour limiter l’impact fiscal et 200 000€ de crédit pour l’achat de SCPI et le reste mis sur une assurance vie fond € et mixer avec quelques titres en direct a fort dividende sur votre PEA.

Vous n’aurez plus de problème de retraite et aucun problème de loyer impayé.

Bonne fêtes

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#14 31/12/2011 19h14 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

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oui Myrtilles je suis une femme… 37 ans,  celibataire, 2 enfants… et envie de m arreter… de travailler…

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#15 19/04/2012 19h12 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

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harry a écrit :

…..Pour augmenter la rentabilité (mais y aura plus de travail) , vous pouvez louer votre bien en saisonnier aux touristes.
…..
Bonne fêtes

Bonjour
  En tout cas pour Paris l’exploitation en meublé touristique est réglementé, et la mairie de paris s’est lancée a la chasse:

" la transformation d’un local d’habitation en un autre usage doit obtenir l’autorisation de la Mairie de Paris. Mais cette autorisation étant subordonnée à une compensation , puisqu’il faut alors recréer le double de surface habitable"

"Un bailleur a été condamné début avril en référé à deux amendes d’un total de 15.000 euros pour avoir loué quatre appartements situés à Paris en meublés touristiques."

source votreargent.fr
  Le but est de ne pas diminuer le nombre de logement "résidence principale" ou de protéger les hoteliers..
cdlmt
Hervé

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#16 19/04/2012 21h18 → Investissement résidentiel locatif sur Paris : meublé ou non meublé ?

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C’est complètement illusoire d’espérer obtenir l’autorisation de faire du meublé touristique à Paris pour les raisons sus mentionnées. La mairie leur fait la chasse.


Left the Rat Race in 2013

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