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Forums des investisseurs heureux

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#276 29/11/2014 13h24 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Revendre les biens quand le frottement fiscal devient trop lourd pour en acheter de nouveaux me semble être la seule solution "globale".
Pour un impact plus modeste faire des travaux pour faire monter le bien en gamme (travaux à déduire puis augmentation du loyer, majoration du prix de vente à terme)
D’une manière générale, payer des impôts un jour ou l’autre semble normal si il y a réalisation de bénéfices smile


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#277 29/11/2014 17h32 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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juno a écrit :

par conséquent très limité en terme du nombre d’acquisitions…

Très limité, très limité…  On peut quand même acheter 50 lots sans payer un centime d’impôts. Il faut acheter des biens à rénover. Ensuite, comme le dit DDtee, il faut revendre et racheter. La limite se situe plus ou moins quand aucune banque ne suit plus pour de nouveaux achats.


Left the Rat Race in 2013

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#278 30/11/2014 01h04 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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50 lots ? Je ne demande qu’a vous croire, mais d’après mon cgp, c’est 4-5 biens maxi… après la banque ne suit plus et les impots deviennent trop élevés


Investisseur

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#279 30/11/2014 01h11 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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^

J’aurais envie de vous dire : "Changez de CGP" ! (voir "n’en prenez plus" et gérez vous même).

Pour nuancer, peut-être que cela a été dit dans un certain contexte propre à votre situation.

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#280 30/11/2014 06h17 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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juno a écrit :

50 lots ? Je ne demande qu’a vous croire, mais d’après mon cgp, c’est 4-5 biens maxi… après la banque ne suit plus et les impots deviennent trop élevés

Forcement les CGP ne savent vendre que des produits sous emballage défiscalisant pacagé.

Si vous achetez les produits d’occasion en vrac alors les prix sont beaucoup plus intéressant.

Comment on fait pour acheter un immeuble si il y a plus de 5 lots ?
Comment on fait pour acheter plusieurs immeuble ?

Le cout des impôts est excellent , ce n’est pas le nombre qui génère la fiscalité mais l’optimisation que le CGP est sensé faire.

Effectivement pour reprendre l’intervention de GM , Changez de CGP car celui ci est un guignol.

Philippe ( Actuellement 16 lots dont 3 immeubles , 3 biens revendus )


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#281 30/11/2014 09h44 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Un simple conseiller bancaire, un tout petit peu qualifié, ne sortirait pas des âneries pareilles smile


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#282 30/11/2014 10h12 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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"Je ne demande qu’a vous croire, mais d’après mon cgp, c’est 4-5 biens maxi… après la banque ne suit plus et les impots deviennent trop élevés"

C’est juste si vous achetez n’importe quoi n’importe comment, parce que si vous achetez bêtement, vous allez vous retrouver avec une trésorerie négative piochant dans vos revenus personnels.

Mais, revenez à la base : la fiscalité n’est pas un blocage, c’est un paramètre (qui peut être limitant, mais jamais bloquant) ! Si votre opération est bien montée, elle prendra en compte l’impact fiscal, et tout se passera bien. Sinon, c’est qu’elle est mal montée. Point barre.

Combien de membres du forum ont dépassé les 5 lots ? Je pense que, pour les membres actifs, c’est le cas de la majorité.

DDtee
"Un simple conseiller bancaire, un tout petit peu qualifié …"

pourrait sortir des âneries de ce genre. J’en croise très très souvent, des idiots de ce genre, et même des qui ont le titre de "conseiller en patrimoine" voire de "conseiller en gestion de fortune".

La banque forme surtout à vendre des produits bancaires, pas à se mettre au service du client dans sa génération de patrimoine.

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#283 30/11/2014 13h12 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Des CGP je n’en ai jamais vu de bons. Ca doit exister, mais je n’en connais pas. Le dernier que j’ai vu voulait m’embaucher (alors qu’à l’origine j’y allais pour chercher conseil….)

Des banquiers, pour des conseils sur de l’investissement, bof… non plus…

Je pense que c’est à chacun de réfléchir calmement sur les objectifs à atteindre et les moyens pour y parvenir. Un cadre la 40aine pas mal payé, situation de famille stable, n’aura pas les mêmes objetifs qu’un jeune actif de 25 ans qui démarre juste et déborde d’énergie, ou qu’un retraité qui veut juste défiscaliser un peu et transmettre son patrimoine.

Posez vous comme 1re question "quels efforts suis je prêt à fournir?" en temps, en acquisition de compétences…  Pour exemple on est dimanche et je vais passer ma journée à poncer et monter des meubles…

En 2e question, "quel est mon objectif?" et vous l’adaptez à votre 1re réponse. Si vous n’avez qu’une heure par semaine à y consacrer, n’espérez pas devenir rentier en 5 ans.

Pour la "limite", c’est très variable. A Paris centre et 10k€ du m², vous aurez du mal à atteindre 50 lots. En province à <1k€ c’est très jouable en quelques années. Mais il faut avoir étudié le forum de devenir rentier par coeur wink


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#284 01/12/2014 14h10 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je souhaite me constituer un patrimoine immobilier de petits biens sélectionnés à discrétion, autofinancés sur 20 ans par de la location meublée. Et je dispose de beaucoup de temps. Ce forum est une mine d’or à ciel ouvert et la qualité de vos interventions est une précieuse ressource, je vous en remercie. J’espère pouvoir à mon tour faire partager mon expérience acquise ultérieurement. Mon seul soucis est (était ?) le nombre maxi de lots mais d’après vos interventions il semblerait que je sois bien mal entouré (et informé)…


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#285 05/12/2014 09h28 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je reviens vers vous à la suite de mes recherches d’investissement et l’on m’a conseillé (a tort ou à raison) de regarder également les T2/T3 pour de la location meublée. Il est vrai que d’un coté il serait stupide de se limiter au seul studio si l’on peut trouver des opportunités intéressantes sur d’autres types de surface. Mais d’un autre coté j’émets des doutes sur la facilité de louer un T2 meublé aussi bien qu’un studio principalement a cause du prix du loyer et du type de clientèle (pro, exigeante et fluctuante) ?

Autre option : louer des T2 non meublés (si les gens préfèrent), mais quid de la fiscalité ?

Dernière modification par juno (05/12/2014 09h37)


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#286 05/12/2014 10h49 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Tout dépend du marché sur lequel vous êtes, il vous faut en premier lieu apprendre à le connaitre. Allez par exemple voir une ou deux agences spécialisés dans la location et demandez leur ce qui est demandé ou mieux demandé sans une offre suffisante.
Je loue des T2 meublés sans problème, c’est même par chez moi très demandé avec peu d’offre alors que les studios sont en sur-nombre et du coup très concurrentiels…
Les T3 c’est peu être un peu plus difficile et moins rentable (les grandes surfaces…)


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#287 07/12/2014 21h14 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je loue du T1 au T4 en meublé. Le t2 est le meilleur compromis pour moi. Moins de turn over que le T1 ou le T4 (car en T4 meublé ce sont surtout des divorcés ou gens de passage)


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#288 10/12/2014 10h15 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Mon expert comptable m’informe que dans le cadre de la loi de finance 2015 l’assemblée nationale a voté en première lecture la suppression de de la réduction d’impôt de 915 € pour frais de comptabilité et la suppression de la réduction de 3 à 2 ans du délai de reprise de l’Administration Fiscale.

Le texte n’est pas définitivement adopté, selon son opinion nul doute qu’il le sera…


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#289 10/12/2014 22h46 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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alors ca ca fait mal si c’est avéré


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#290 10/12/2014 23h05 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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On n’a pas droit à ces 915€ si on dépasse les 32600€ de loyers…


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#291 12/12/2014 10h35 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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@juno: moi je fais aussi dans le T3 est c’est très rentable; déjà parce que les investisseurs se bousculent moins pour les acheter…on peut donc faire de bonnes affaires, ensuite ils faut les prendre là où il y a des étudiants, il demandent beaucoup de colocations

C’est un marché de niche en fait

Quand mes T3 se libèrent je les reloue en 1 ou 2 jours
je choisis bien les colocataires (ils faut qu’ils se connaissent si possible dans la même école, voir classe, comme ça ils arrivent ensemble et partent ensemble)
Les parents sont caution solidaires
Il faut choisir des étudiants sérieux : école d’ingénieur, médecine, pharma etc…

Avantages des coloc étudiants:
- jamais d’impayés
- ils ne refont pas la déco
- relocation hyper rapide

J’ai aussi un T4, très très demandé aussi par les étudiants et hyper rentable, je l’ai acheté près d’une école sup

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#292 13/12/2014 19h24 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Pas trop de vacances locatives malgré tout ?


Investisseur

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#293 16/12/2014 13h28 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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non, en général je reloue en 2 jours
je choisis toujours les mêmes profils: études supérieures dans des écoles donc il y a souvent un stage en fin d’année ce qui fait qu’en général ils partent vers fin août début septembre et je reloue dans la foulée pour les nouveaux
je mets mes annonces 15 jours avant et j’effectue un premier tri à distance, donc le jour de la visite je n’ai que des bons profils
il m’est arrivé que certains partent plus tôt pour x raisons mais là aussi j’ai reloué aussi vite à d’autres qui eux arrivaient pour des stages
en cas de carence locative ce ne serait pas un soucis car avec mes amortissements je n’ai pas d’impôts sur mes revenus BIC, je pourrais donc me permettre un petit manque à gagner

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#294 13/03/2015 12h43 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour à tous.
Est ce qu’une hausse des taux ne serait pas bénéfique pour les LMNP ?
Je m’explique:
Avec la hausse des taux:
les intérêts augmentent et donc les déductions de nos revenus locatifs itou.
Les prix de l’immobilier baissent.

Cdt

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#295 13/03/2015 12h46 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

Vous pouvez aussi demander à votre banquier un taux plus élevé que celui qu’il vous propose.

Il risque de vous regarder d’un œil bizarre….


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#296 13/03/2015 12h59 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Je n’y avait pas pensé smile

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#297 18/03/2015 21h59 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour,

quelques questions sur le LMNP qui m’intéresse fortement (au réel).

Les frais de notaires et les émoluments de négociations sont-ils bien déductibles ?
Si oui, faut-il le faire sur la durée (amortissement) ou en charges la 1ere année (one-shot) ?

Autres questions, si on est en déficit, peut-on le reporter l’année n+1 ?

Merci pour vos réponses.

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#298 18/03/2015 23h50 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

Modérateur
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Link182, êtes-vous sur d’avoir cherché, ne serait-ce qu’un peu, sur le forum ?
La réponse à vos questions y figure déjà maintes fois (dans cette discussion, même…).
Je ne pense pas que ce soit vous rendre service que de trop vous mâcher le travail, plutôt que de vous laisser faire un minimum d’effort pour vous instruire.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#299 18/03/2015 23h58 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Effectivement les frais de notaires et émoluments sont bien amortissable sur la durée… Réponse trouvėe sur ce forum - Désole pour ce post trop rapide de ma part…

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#300 17/05/2015 14h33 → LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et investissements locatifs (lmnp)

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Bonjour à tous,

Vous m’avez tous beaucoup aidée l’année dernière lorsque je préparais ma première acquisition en LMNP et je reviens vers vous pour partager mon expérience.

Après une recherche attentive des biens et surtout une analyse de leur localisation, nous nous sommes lancés. Avec mon mari, nous sommes devenus les heureux propriétaires de deux studios globalement en bon état et que nous avons rénovés nous-mêmes. Ceux-ci ont été financés à 100% (hors frais de notaire) avec un prêt sur 19 ans (le taux de 19 ans était beaucoup moins cher que celui de 20 ans ! ) Nous avons bien fait attention d’avoir un remboursement mensuel inférieur aux rentrées des locations pour financer les charges.

La mise en location s’est très bien passée et nous avons trouvé les locataires la première journée de visite!
A noter toutefois que, maintenant que la fin de l’année universitaire arrive, les deux étudiants ont donné leur congé. Malheureusement, c’est un inconvénient connu des petites surfaces louées à des étudiants…
L’un des logements a été reloué sans vacance locative. Pour l’autre, on risque d’avoir un mois de trou en juin mais je pense qu’il y aura un nouveau locataire en juillet.

Concernant le côté administratif, après l’envoi un peu tardif de la P0i, tout s’est régularisé avec les impôts.

En conclusion, cette belle aventure nous a donné envie de continuer et nous avons signé il y a quelques semaines pour 3 autres appartements.

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