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Forums des investisseurs heureux

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#1 17/03/2013 13h57 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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Bonjour,
J’envisage d’investir dans un petit immeuble dans le centre ville d’une petite ville de 11000 habs en bourgogne. Paris est à 1h15 en TER ou 1h30 en voiture. C’est à mi-chemin entre deux villes de 100 000 habs (25 kms chacune).

L’immeuble consiste en 3 t3 dont un largement sous combles. Ils sont plutôt bien tenus et loués par des personnes sans problèmes pour le moment en tout cas.

Prix de vente 165000 loyers 1500, chauffage gaz individuel (récent) et double vitrage, diag variable selon les apparts mais en moyenne D.

Cet immeuble rentre dans mes critères mais deux questions se posent.
La taxe foncière paraît nettement sous évalué à seulement 500 euros, ( estimation entre le double et triple par un AI). Je pense qu il s agissait d’une maison de ville divisée en trois logements sans que le fisc en soit avisé. Que dois je faire, voir les impôts pour faire une évaluation ? Ne rien faire et attendre un éventuel redressement ?

Deuxième souci, la toiture, partie tuiles partie ardoises… Elle est vieillissante mais l’état ne me semble pas catastrophique, a part faire venir un couvreur pour évaluer le coût, pouvez vous me dire si remanier une toiture en partie coûte cher ?

Autre chose, comment savoir à quel prix le bien a t il été acheté ? J’ai trouvé la parcelle au cadastre, je crois avoir le nom du proprio (sci), qu’elle est la démarche a suivre maintenant ? Téléphoner au service des hypothèques pour avoir la copie de l’acte notarié (moyennant finance) ?

Merci

Mots-clés : immeuble rapport taxe foncière toiture

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#2 17/03/2013 16h13 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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Bonjour,

les ratios économiques semblent bons pour cet immeuble, déjà un bon point de départ.

Pour la toiture, vous n’y connaissez rien, nous ne connaissons pas le bien, votre réflexe est le bon, faite venir un couvreur pour avis et devis.
Mieux, faites en venir 3 pour pouvoir comparer et collecter plusieurs avis et conseils.

Pour la taxe foncière, je me dirigerais vers mon notaire, un coup de fil doit permettre d’éclaircir pas mal la situation.

Enfin, je vois pas l’intérêt de connaitre le prix d’achat, ce qui va compter pour votre investissement est sa pertinence financière.

Soyez direct dans votre négociation, annoncez votre prix plafond et tenez vous y. Il vaut mieux louper une bonne affaire qu’en faire une mauvaise.

En tous cas, je vous souhaite de réussir votre projet, faites nous des retours, c’est toujours intéressant de parler de cas concrets!


Pourquoi pas Vous?

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#3 17/03/2013 20h37 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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Merci pour votre réponse.

En fait connaître le prix m’aurait servi psychologiquement dans ma négociation éventuellement, j’envisage de faire ma première offre à 144 ou 145, ma limite haute étant 150.

J’espère que les couvreurs se déplaceront, je trouve que c est de plus en plus difficile de faire bouger un artisan alors même qu’ils se plaignent de la crise ! Est ce que vous me conseillez de leur dire qu’ils seront en concurrence ou non ?

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#4 17/03/2013 22h33 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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La question est de trouver un bon artisan.

Mettre en évidence une démarche d’investisseur pourrait les intéresser sur le long terme.

D’autres auront peut être d’autres avis?


Pourquoi pas Vous?

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#5 18/03/2013 01h41 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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Connaitre le prix ne vous aide pas. S’il l’a eu pour une bouchée de pain tant mieux. Votre projet fait du 10% net. Est-ce bien ou pas pour la région ou vous prospectez? C’est la question primordiale. A priori je dirai oui, 10% net c’est très bon.
Pour le toit, ce n’est pas hyper cher en Province, faites faire un devis, et gardez toujours un LA et un LDD remplis pour les coups durs.


Left the Rat Race in 2013

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#6 18/03/2013 04h05 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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Vous pouvez faire une demande de renseignement au  Service de publicité foncière (ex-Conservation des hypothèques), voir http://vosdroits.service-public.fr/F17759.xhtml , ou demander à votre notaire de la faire (ils ont l’habitude) (certains agents immobilier l’ont aussi). Vous aurez les dates et prix des transactions passées, et d’autres informations. Il y a quelques frais à payer.


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#7 18/03/2013 13h03 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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pariswil a écrit :

La taxe foncière paraît nettement sous évalué à seulement 500 euros, ( estimation entre le double et triple par un AI). Je pense qu il s agissait d’une maison de ville divisée en trois logements sans que le fisc en soit avisé. Que dois je faire, voir les impôts pour faire une évaluation ? Ne rien faire et attendre un éventuel redressement ?

Pour avoir une idée du futur prix, vous pouvez effectivement appeler le service des impôts.
Si vous tombez sur quelqu’un de sympathique, il pourra vous renseigner.

Je viens d’avoir un cas un peu similaire : pour un immeuble que nous avons acheté en 2012, la TF était de 1030 €, autant dire pas grand chose pour le bien. L’ancien propriétaire n’avait pas complété les formulaires immédiatement après la fin des travaux de création des logements (les fameux H2 dont je parle dans le post de Freesas Taxe foncière : surface retenue erronée, comment rectifier ?).

Nous avons reçu il y a quelques semaines de la part du service des impôts même ces formulaires (pour les rectifier car des données manquaient). En fait, ils ont été envoyés par l’ancien propriétaire un mois avant signature de l’acte de vente chez le notaire…
J’ai donc appelé le service des impôts pour connaître :
1- le montant de la future TF (la personne sympa me l’a estimé à 2300 €)
2- savoir quel recours j’avais contre l’ancien proprio (genre dénonciation) car je peux prouver que les travaux ont été finis bien avant leur déclaration (grâce notamment aux baux de location). Déception sur ce point (ce qui m’a beaucoup étonné d’ailleurs) : aucune démarche ne peut être faite par les impôts, qui ne tiennent compte que de la date de remise des formulaires H2 pour recalculer.

Donc je serais tenté vous dire de laisser couler sans chercher à régulariser… Vous pourrez toujours , en cas d’hypothétique redressement, éviter les pénalités car ce n’est pas vous qui avez effectué les travaux, leur déclaration étant la responsabilité de l’ancien propriétaire. Par contre il pourrait vous arriver la même chose qu’à nous… à savoir déclaration juste avant la vente.


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#8 19/03/2013 18h37 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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Bonjour,

A votre place, je me méfierai, non pas du bien, mais de la ville. Je suis basé dans le nord de l’Yonne, et cette ville est, à mon avis, une ville en train de mourir peu à peu.
Cherchez un peu sur seloger.com ou équivalent, et vous trouverez rapidement des biens au même endroit de même rentabilité, voire supérieure….

Frédéric

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#9 19/03/2013 21h51 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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Frédéric 89 je vous ai envoyé un message privé.

Siocnarf, si j.achete cet immeuble je suivrai votre conseil

Le bien en question se trouve en secteur sauvegardé (pas de fenêtres en PVC par ex.) une fenêtre est pourtant en PVC mais donne sur une cour privée, quel risque j’encours (si dénoncé par un locataire par ex.) je suppose qu on peut m’obliger à la changer mais ai je un recours ?

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#10 20/03/2013 12h18 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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Il faudrait voir quand a été posée cette fenêtre, car les ABF ont un délais de 2 ans après la réalisation des travaux pour faire le contrôle de conformité  (article Article L460-1 du code de l’urbanisme)

Au-delà de ce délais, vous ne risquez plus rien.

Par contre, ce n’est pas parce que le bien est en secteur sauvegardé que le PVC est interdit complètement.
Chaque personne des ABF qui traite une demande peut avoir un avis différent de son collègue. Un exemple vécu : un des voisins d’un immeuble (en secteur sauvegardé) pour lequel j’ai eu quelques soucis lors de travaux (voir ma petite anecdote à la fin de cet article) a été obligé de mettre des portes en PVC. Et 100m plus loin, une autre propriétaire a été obligée de mettre des portes en bois… Allez comprendre !


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#11 21/03/2013 19h18 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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Des nouvelles suite à une nouvelle visite accompagné d’un architecte.

D’après lui la rénovation-transformation n’a pas spécialement été faite dans les normes, notamment incendie. Il manque une trappe d’évacuation des fumées, des cloisons près des baignoires pour les séparer d’un lave-linge, un coffrage autour des arrivées de gaz etc..l’électricité ne l’inspire pas non plus et suppose qu’aucun consuel n’est passé.. Je ne parle pas de la toiture, des évacuations des chaudières etc, bref travaux évalués de 30 à 40 k€…. Ce qui plombe la rentabilité….

Pourtant dans toutes mes précédentes visites je n’ai jamais vu de trappe d’évacuation des fumées etc, bref j’ai l’impression que tout le monde tente le coup en espérant qu’aucun pépin ne se produise…

D’après vous l’archi exagère ou pas ?

Le proprio m’a expliqué que la caf était passée voir un logement et qu’il avait l’autorisation de louer, ça faisait suite à un sinistre. Je n’avais jamais entendu parler de ça, qu’en pensez vous ?

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#12 22/03/2013 20h07 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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Pas d’avis sur ce sujet ?

Ça m’aiderait d’avoir vos points de vue sur la vision d’un architecte et la réalité de l’état des immeubles ?

Merci wink

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#13 22/03/2013 21h14 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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Vous pensez vraiment trouvez sur un forum beaucoup d’avis pertinents et crédibles contredisant l’avis d’un qu’un pro ayant vu de ses yeux un bien ? 

Au mieux, ça relativisera l’avis de l’architecte, ou vous devriez avoir des anecdotes de personnes ayant eu affaire à des architectes un peu trop pointilleux (ou trop négligents), ou des réponses du genre "libre à vous de ne pas respecter telle ou telle réglementation ou règle de l’art", ou contestant la pertinence de ces règles..

Pour avoir un autre avis pertinent, une idée meilleure ne serait-elle pas de faire visiter votre bien à un autre architecte ? (mais ça va finir par vous couter des €).

Si mon médecin m’annonçait que j’ai telle maladie, et que je dois me faire opérer, je chercherais peut-être l’avis d’une autre spécialiste, mais je n’accorderais pas trop de crédit à des retours obtenus sur un forum (même si des personnes avisées ou bien intentionnées peuvent y intervenir). L’absence de réponse ne serait-elle pas plutôt à porter au crédit du forum ?

Sur le fond, les normes ont évoluées dans le temps, et certaines choses qu’il n’étaient pas nécessaire de faire il y a 20 ans (par exemple) sont aujourd’hui nécessaire pour que des travaux réalisés aujourd’hui respectent les normes d’aujourd’hui. Il faut aussi distinguer les normes qui s’appliquent aux travaux faits à une date données, et l’état dans lequel un immeuble doit être pour pouvoir être loué.


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#14 22/03/2013 23h54 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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Pas mieux.

Je rappelle juste le conseil que j’avais donné: faire venir 3 professionnels pour pouvoir comparer.

Il est difficile de trouver des professionnels à qui faire confiance, mais ça se trouve (activer le réseau, prendre le temps de comparer…).

Et sinon, mieux vaut louper une bonne affaire qu’en faire une mauvaise.


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#15 23/03/2013 00h09 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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Je comprends ce que vous me dites. Simplement ce qui m’étonnait c’est particulièrement le système d’évacuation des fumées, j’ai du visiter une quinzaine ou vingtaine de petits immeubles, pas un n’était équipé…donc je m’interroge forcément sur la responsabilité du propriétaire en cas de sinistre et l’utilité d’un tel investissement autre que pour ses raisons morales

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#16 23/03/2013 00h14 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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L’immeuble où j’habite dispose d’un tel système, un par cage d’escalier même (avec un "skydôme" sur le toit, en haut de l’escalier, qui doit s’ouvrir en cas de besoin pour laisser les fumées sortir) mais j’en ignorait aussi l’existence avant d’aller au Conseil Syndical, et qu’on s’interroge sur le fait qu’il soit ou pas en état de marche, et maintenu régulièrement.

Vous devriez d’ailleurs trouver plein d’infos sur les normes en vigueur sur le net, par exemple sur Réglementation - Skydôme, fournisseur de lumière naturelle, d’aération et de désenfumage qui précise par exemple dans quelle conditions les immeubles d’habitation doivent être désenfumés (selon un arrêté du 31/01/1986, modifié depuis lors).

Dernière modification par GoodbyLenine (23/03/2013 00h21)


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#17 23/03/2013 01h29 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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Procédant actuellement à la rénovation d’un immeuble de rapport, je me suis posé la question de la nécessité d’installer un système de désenfumage.

J’ai pris contact avec le Service Départemental d’Incendie et de Secours. Le capitaine spécialiste du sujet m’a indiqué que ce système est nécessaire dès lors que l’escalier commun dessert un 3° étage ou +. Si le 3° étage est desservi par un escalier privatif (duplex) => pas nécessaire.
Vous pouvez vous rapprocher du SDIS de votre département pour confirmation. Il est possible que votre architecte ait fait référence à des normes de construction neuve.

Si le consuel n’est pas obligatoire après rénovation mais conseillé, vous pouvez toujours prendre connaissance des anomalies listées sur le rapport du diagnostic de l’installation électrique qui lui est obligatoire si l’installation date de + de 15 ans ou si non réalisée par un professionnel. Idem pour le gaz. Encore faut-il que les diagnostics aient été réalisés sérieusement !

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#18 08/05/2013 00h15 → Investissement dans un immeuble de rapport en Bourgogne... (immeuble rapport taxe foncière toiture)

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Bonjour,

je serai intéressé pour avoir des retours sur la manière dont vous avez avancé la question incendie.

En relisant les messages, j’ai également pensé à prendre conseil auprès d’un bureau de contrôle style socotec ou qualiconsult.

Mais le conseil du SDIS me semble être le meilleur puisque gratuit.

Cordialement.


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