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Forums des investisseurs heureux

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#1 16/12/2012 20h34 → Investissement locatif dans un petit immeuble de rapport... (investissement locatif, timing)

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bonjour,

voilà
je reviens vers vous , amis forumeurs, car j’ai besoin d’avis éclairés sur une opportunité d’investissement locatif à horizon de 6 mois.

Je vous redonne les élements actuels de notre patrimoine
-achat résidence principale en 2007 de 265000€ apport 45000€ crédit taux fixe 15 ans modulable 200000€
-pas de crédit conso
-livret A et LDD 20000€
-pea 18000€
-Assurance vie 5000€

Nos revenus sont de 6000€ nets mensuels, le remboursement actuel de la RP est de 2100€ +40€ d’assurance en délégation. fin 04/2018 (et nous épargnons en sus 800€ mensuellement)

Notre prêt modulable arrive à sa date anniversaire donc pouvons choisir de passer l’échéance à 1350€ et ainsi récupérer une capacité d’investissement locatif (l’ endettement retombe à 23% )

Pensez vous qu’il soit judicieux d’investir alors dans un petit immeuble de rapport  de 140000€ avec  3 studios ou F1 meublés rapport locatif mini espéré 7% soit 10000€.
(Ces chiffres sont un minimum au vu des annonces trouvées sur le boncoin)

Et dans un an en 2014, nous repassons notre prêt RP à la mensualité 2100€,histoire de régler au plus vite cette dépense.

Nous reprogrammerons alors un deuxième investissement locatif plus conséquent pour 2018.

Merci de donner vos avis

PS: feu vert en  simulation de prêt chez ma banque actuelle Bourso pour 140000€ sur 20 ans apport 15000€ teg3.65 car 2 têtes)

Dernière modification par caro62 (16/12/2012 20h34)

Mots-clés : investissement locatif, timing


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#2 17/12/2012 01h35 → Investissement locatif dans un petit immeuble de rapport... (investissement locatif, timing)

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Bienvenu Caro62 !

Quelques remarques : 

Je ne suis pas sur que votre manip (moduler l’échéance du prêt RP pour améliorer la capacité d’emprunt temporairement, puis revenir au montant de l’échéance antérieure) soit nécessaire (votre dossier ne passe-t-il vraiment pas sans, même en expliquant que vous pourriez modifier l’échéance, que votre "reste à vivre" vous permet d’épargner effectivement encore XX € depuis N années, etc. ?), ni qu’elle soit sans risque (il faudra lire les clauses détaillées du nouveau prêt et il est probable que vous deviez signaler une évolution significative de votre solvabilité (et si le ratio d’endettement était un paramètre essentiel pour accorder le prêt, sa détérioration est assurément une évolution significative) sous peine de risquer la déchéance du prêt.

Je ne suis pas sur que les investissements que vous envisagez soient adaptés à votre situation (on ne connait pas vos objectifs, votre TMI IR, comment exactement vous compter financer cet investissement, le taux d’intérêt de votre prêt RP, etc. et tout ceci aiderait à émettre un avis plus pertinent). En particulier, si vous réalisez cette opération, votre patrimoine sera investi à + de 90% en immobilier (en fait à bien plus de 100% si l’immobilier pèse 400-500k€, pour un patrimoine de 100-200k€ en tenant compte des prêts de 300k€ encore en cours -les montants sont des approximations mais l’ordre de grandeur est celui-ci-), et l’immobilier ne semble pas être une classe d’actif à même de prendre beaucoup de valeur dans les prochaines années (car les prix sont déjà très hauts), et comporte même des risques sérieux de baisse, et est très fortement taxé au niveau des impôts. Pourquoi donc vouloir ainsi acquérir encore de l’immobilier ?


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#3 18/12/2012 15h13 → Investissement locatif dans un petit immeuble de rapport... (investissement locatif, timing)

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bonjour GoodbyLenine,

je vais essayer de répondre aux mieux à vos questions:

mon objectif est surtout de diversifier les futurs revenus familiaux. Nous souhaitons que la partie salaire ne soit plus notre unique source de revenus, et par la même pérenniser notre situation financière car nous avons des enfants en bas âge.
Je travaille dans la santé (un secteur assez protégé en cas de crise financière majeure), mais mon salaire a atteint le coefficient maximal. Je ne peux plus espérer d’évolution de ce côté là, hormis si je deviens mon propre patron mais c’est loin d’être accessible. La mise d’entrée est de 300k€ pour être crédible face au vendeur et au banquier.
Mon conjoint débute dans son activité(secteur de l’informatique plus cyclique). Pour lui, l’objectif est d’atteindre un poste de directeur dans les 10 ans avec 45-50k€.

Nous profitons d’un TMI  réél faible environ 5% (tranche 14% 3 parts fiscales mais  -4800€ en  crédit d’impôt pour les frais de garde des 2 enfants)

Notre prêt RP a un taux fixe de 3.90%, mensualité initiale 1400€, actuelle 2100€  échéance raccourcie à 04/2018 (Nous avons augmenté l’échéance  au maximum autorisé par la modulation pour diminuer le coût total du crédit).
Je me suis renseignée en début d’année pour le renégocier mais les IRA font que l’opération semblait peu intéressante.

D’ici avril 2018, nous pouvons épargner 800 € mensuellement soit un capital supplémentaire de 50000€ à répartir entre livrets sécurisés, PEA (action de rendement européennes) et nos AV (UC monde)

Pour l’investissement , je sais que cela accroît le déséquilibre du patrimoine.  Mais  cela ne nous demanderais que peu ou pas d’effort, et à partir de 2018, nous pourrions rééquilibrer plus rapidement notre allocation grâce aux 3000€ disponibles mensuellement.

Bien sur, je ne nie pas le risque lié à l’investissement immobilier, mais je considère que même dans le cas de la bulle actuelle, il est possible d’acheter un bien immo pour le louer tant que l’on prend garde à ce que le bien s’autofinance.
J’ai l’exemple d’ un petit immeuble face à une faculté dont le prix de départ est à 143000€ +frais de notaire mais le vendeur est ouvert à la négociation…
Il est composé de 3 studios: 2 logement sur 3 sont vides pour la vente. Les fenêtres sur l’avant de l’immeuble seront à passer en double vitrage mais peuvent être conservées en l’état pour le moment
Taxe foncière : 1061€
Les compteurs sont individuels pour l’électricité. Pour l’eau, les locataires versent une provision sur charges de 30€ par mois. Il y a 3 sous compteurs.
Chaque studio est loué meublé 315€ donc total 955€ de loyer/mois.
donc si on part sur une hypothèse d’un bien négocié à 145000 € frais de notaire inclus, un prêt de la totalité sur 20 ans donne des mensualités de 850€.
conclusion: le bien s’autofinancerait…

PS: Je sais qu’il est plus sage d’attendre d’avoir payer la RP de 245000€.
Mais si respectons à la lettre la répartition (25%immobilier,25% actions,25% obligations et 25%monétaires) , nous allons devoir épargner 3000€ mensuellement jusque 2033 pour atteindre la  somme de 750 000€ avant de repenser à l’immobilier!!!
et j’ai peur que ces 20 années sans investir en immobilier soient des années non rattrapables. 
Alors que si j’achète ce type d’immeuble en 2013, j’aurais à terme en 2033 les mêmes montants  épargnés mais je serais en plus propriétaire d’un lot de 3 studios. Peut être que sa valeur aura baissée, mais peu importe car ce seront les locataires qui auront au final payés le bien…et la rente locative sera toujours là.


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#4 18/12/2012 19h08 → Investissement locatif dans un petit immeuble de rapport... (investissement locatif, timing)

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Je comprend mieux la stratégie que vous envisagez. Dans votre situation, elle se défend.

Cependant, je ne pense pas que ce soit aussi évident que cet investissement s’autofinance, car vos calculs oublient de retirer le supplément d’IR de les prélèvements sociaux qu’il faudra payer un jour (sauf si vous pensez pouvoir rester avec une activité de LMNP déficitaire assez longtemps), le renouvellement des meubles, et font l’hypothèse que vous n’aurez aucune vacance locative et aucun impayé.

A votre place, je consulterais les prêteurs dans un premier temps avec les mensualités actuelles de l’emprunt RP (quitte à changer si ça s’avère nécessaire).


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#5 18/12/2012 19h52 → Investissement locatif dans un petit immeuble de rapport... (investissement locatif, timing)

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caro62 a écrit :

J’ai l’exemple d’ un petit immeuble face à une faculté dont le prix de départ est à 143000€ +frais de notaire mais le vendeur est ouvert à la négociation…
Il est composé de 3 studios: 2 logement sur 3 sont vides pour la vente. Les fenêtres sur l’avant de l’immeuble seront à passer en double vitrage mais peuvent être conservées en l’état pour le moment

conclusion: le bien s’autofinancerait…

Vous avez tout compris sur la partie investissement immobilier
Reste à appréhender la partie fiscale , travaux , location , problèmes en tout genre.

caro62 a écrit :

PS: Je sais qu’il est plus sage d’attendre d’avoir payer la RP de 245000€.

Pourquoi ?

caro62 a écrit :

Mais si respectons à la lettre la répartition (25%immobilier,25% actions,25% obligations et 25%monétaires) , nous allons devoir épargner 3000€ mensuellement jusque 2033 pour atteindre la  somme de 750 000€ avant de repenser à l’immobilier!!!
et j’ai peur que ces 20 années sans investir en immobilier soient des années non rattrapables.

C’est quoi cette répartition ??
Concentrez vous dans un domaine d’investissement.
Ne vous éparpillez pas sur ce forum certains sont bons dans la bourse tant mieux , moi j’y comprends rien.
Ce que je comprends , c’est que je peux en allant voir le banquier disposer d’un prêt que mon locataire me rembourse , pour c’est très simple et très rentable.

caro62 a écrit :

Alors que si j’achète ce type d’immeuble en 2013, j’aurais à terme en 2033 les mêmes montants  épargnés mais je serais en plus propriétaire d’un lot de 3 studios. Peut être que sa valeur aura baissée, mais peu importe car ce seront les locataires qui auront au final payés le bien…et la rente locative sera toujours là.

Rien de plus à ajouter

Si une dernière chose , regardez la fiscalité , avec des studios vous pouvez amortir votre bien , amortissement comptable qui viendra en déduction de vos revenus locatifs et vous permettra d’appréhender 10 ans sans imposition de quoi pouvoir refaire d’autres opérations ….

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#6 18/12/2012 20h50 → Investissement locatif dans un petit immeuble de rapport... (investissement locatif, timing)

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Philippe30 a écrit :

Vous avez tout compris sur la partie investissement immobilier
Reste à appréhender la partie fiscale , travaux , location , problèmes en tout genre.

En fait, j’ai regardé l’aspect fiscal et le statut lmnp réel simplifié me semble être le plus adapté à mon cas car :
-pendant le début de de remboursement du prêt, une grande partie du résultat est gommé par le cumul ( intérets , frais agence, comptable….) donc imposition nulle puis faible
-on peut différer les amortissements en réserve depuis l’achat dès que le résultat devient positif

On obtient donc une dizaine d’année sans imposition notable. Viendra ensuite le moment des gros travaux conséquents (comme les fenêtres dans mon exemple), mais d’ici 10 ans je devrais pouvoir provisionner environ 200 000€ donc de quoi voir venir. (ou les financer par un prêt?)

Pour le côté travaux, j’ai un auto entrepreneur de confiance qui travaille pour moi depuis quelques années wink

La gestion de la location serait par contre un tout nouveau domaine pour moi. Je travaille dans un pharmacie donc je côtoie déjà certains mauvais payeurs et bonimenteurs…. J’ai tous les extrêmes de la société (ceux qui font les malheureux car ils n’ont pas d’argent pour acheter le lait du bébé ou le sirop du petit dernier mais qui sont garés devant votre commerce avec une grosse allemande, le multi-propriétaire bailleur qui bénéficie de la CMU par le biais du résultat fiscal négatif, l’ouvrier courageux qui n’ose pas vous demander une facilité de paiement mais qui vous est éternellement reconnaissant de l’avoir dépanné ponctuellement…)
Nous sommes parfois plus assistantes sociales que pharmaciens.

GoodbyLenine a écrit :

Cependant, je ne pense pas que ce soit aussi évident que cet investissement s’autofinance, car vos calculs oublient de retirer le supplément d’IR de les prélèvements sociaux qu’il faudra payer un jour (sauf si vous pensez pouvoir rester avec une activité de LMNP déficitaire assez longtemps), le renouvellement des meubles, et font l’hypothèse que vous n’aurez aucune vacance locative et aucun impayé.

Rassurez vous je suis lucide sur les difficultés de l’activité de loueur. J’entame juste mes recherches et le bien cité en exemple ne m’intéresserait qu’avec une bien plus forte décote.
Je compte dans mes calculs sur une perte de 10% des loyers à cause du cumul vacance locative (turnover des étudiants) et impayés (même si la caution parentale est un plus comparé aux autres types de location).

Dernière modification par caro62 (18/12/2012 20h51)


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#7 18/12/2012 21h23 → Investissement locatif dans un petit immeuble de rapport... (investissement locatif, timing)

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Caro 62

Vous m’avez l’air bien realiste et prete a foncer!

C’est sur que les locataires c’est pas toujours jojo, - j’ai 25 ans d’experience- mais avec votre travail vous avez deja developpe votre intuition sur les bons et mauvais payeurs…

Alors "avanti"!

PS Philippe30 est d’excellent conseil!

Dernière modification par sissi (18/12/2012 21h24)

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#8 18/12/2012 21h25 → Investissement locatif dans un petit immeuble de rapport... (investissement locatif, timing)

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@Caro62

Vous me semblez très au fait de l’investissement immobilier et aussi très prudente et lucide.

Je vous conseille de commencer par petit , penchez plutôt pour du 25 à 30 M2 de type T1 ( salon chambre + cuisine ) c’est ce qui se loue le mieux et vous toucherez une large population de jeunes , de jeunes couples , de quarantenaire en changement de vie.

Le T1 est meublable à moindre frais via le bon coin , laissez tomber l’amortissement des meubles ( un canapé à 80 € d’occasion vous couteras moins cher qu’à 400 € et durera aussi longtemps).

Amortissez comptablement votre bien , achetez en fin d’année pour signature début d’année comme cela vous passez les frais d’achat sur l’année , l’année d’après en fonction des intérêts d’emprunt  vous voyez si il faut démarrer l’amortissement ou pas.

Quand vous démarrez l’amortissement , faites évaluer votre bien par plusieurs agences car vous pourrez utiliser la valeur du bien à la date de début d’amortissement sauf si il a baisser alors utiliser la valeur d’achat….

Prenez un bien sur une durée d’emprunt longue afin de minimiser les remboursements et augmenter les intérêts , n’oubliez pas que si vous avez un résultat positifs vous allez prendre 15,5 % de CSG.

Pensez à votre inscrire dans un CGA  si vos revenus imposables deviennent positifs sinon vous allez prendre une majoration de 25 % , le CGA est déductible au réel à 915 € maximum.

Achetez un premier bien pour vous faire la main sur un an et ensuite foncez à raison de plusieurs par an

Vous devez toujours avoir un cash flow positif afin de pouvoir continuer à acheter même 40 € par mois cela fait toujours 480 € en fin d’année.
Le cash flow positif se calcule après avoir retirer toutes les charges , impôts foncier , assurance etc ….

Vous devez avoir revenus locatifs - charges > 0  cela ne veux pas dire que vous serez imposable car il y a les amortissements

Je pense que vous avez bien compris  cela déjà , si vous avez des questions plus précises , n’hésitez par le forum ou en MP

Philippe

Down to Earth  ou retour au réalité du monde avec ses innombrables injustices.

Nous ne sommes pas les plus à plaindre et je resterais en France.

Merci à mon fan club et à mes fidèles supporters et supportrices

Dernière modification par Philippe30 (18/12/2012 21h32)


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