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Forums des investisseurs heureux

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#226 11/04/2014 08h12 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Réputation :   47 

Boubouka a écrit :

J’ai finalement renoncé car un risque était possible au niveau de la structure de l’immeuble. Je ne pouvais ni l’identifier ni le maîtriser et encore moins le couvrir. Donc, j’ai laissé tombé.

.

Bonjour Boubouka,

Merci pour votre retour.
Pour conclure et par curiosité, quel était ce risque sur la structure ?

Merci

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#227 11/04/2014 13h26 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Réputation :   127 

Le risque est au niveau des poutres du plancher qui poussaient vers les facades de l’immeuble.

J’ai fait passé un architecte. Il n’a pas su me dire l’origine de la poussée. A savoir qu’il y avait des poutres en bois et d’autres en IPN.

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#228 11/04/2014 17h07 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Boubouka a écrit :

Le risque est au niveau des poutres du plancher qui poussaient vers les facades de l’immeuble.

Les problèmes de plancher structure bois sont récurrents et pas facile à analyser, avec très gros travaux possible… je comprends vos craintes !


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

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#229 15/04/2014 06h15 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

Je suis moi même à la recherche d’un immeuble de rapport que je cherche à financer à 100% par un prêt.
Pas facile dans trouver même si il est vrai je n’ai pour l’instant que cherché sur LBC.

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#230 15/04/2014 08h50 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Lex,

en tant qu’étudiant, est ce bien la priorité ?
est judicieux de vouloir commencer avec un immeuble alors que vous n’avez aucune expérience de bailleur ?

Avant de passer(perdre?) du temps en recherche, votre banque vous suit à hauteur de quel montant ?


Vf = Vi . (1+ρ)α. But cash is king !

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#231 28/04/2014 16h04 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour à tous !!

Après lecture de ces 10 pages fortes intéressantes, je reste convaincu de vouloir investir dans un immeuble.

J’en suis au début de mes recherches… Seulement 1 mois de recherche ! Mais il est vrai que les annonces ne tombent pas comme les feuilles à l’automne.
Je cherche (dans l’idéal bien sûr) :
année n : immeuble de 4 à 7 lots, me permettant d’avoir un cash-flow afin de réduire on activité professionelle. (avec apport)
année n+1 ou n+2 : idem mais avec beaucoup de travaux, sans apport

La difficulté que je rencontre est d’évaluer le potentiel du bien…
Tant les particuliers que les pros "s’amusent" à mettre "rentabilité à deux chiffres"… Mais si on creuse un peu on s’aperçoit que l’immeuble n’est pas loué depuis X années et que le prix annoncé n’en tient pas compte…

Donc merci à tout ceux qui interviennent sur ce fil que je ne manquerai pas de suivre régulièrement !!

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#232 28/04/2014 16h08 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Tu cherches quand quelles régions ?
Car plus les villes sont grandes et attractives, plus la rentabilité baisse a ma connaissance.

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#233 29/04/2014 11h50 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

Je cherche dans le département de la Loire.

Voilà une petite présentation d’un immeuble que je vais voir la semaine prochaine :

Prix affiché : 250K€, par agence.
6 appartements (T4, T2 et studios), 1 commerce (nouveau bail prévu en signature pour le 15 août, commerce de restauration).
Selon l’agent, 2 appartements à rénover, selon lui et avec devis d’artisans, il y en aurait pour 20K€.

Pour les calculs, j’ai pris 10% de moins que le prix affiché (le vendeur est prêt à négocier, mais pas des masses, il a déjà refusé deux offres selon l’agent) et 30k€ de travaux.
Pour la vacance j’ai mis 11 mois d’occupation totale.
Taxe foncière intégrée et charges déductibles/non déductibles.
Studios prévus en meublés.

J’arrive à un rendement brut de 11,9%, net à 8,6%.

Mais j’ai des petites questions…
Comment estimer les charges correctement ?
Quand on propose des biens meublés à la location, faut il avoir le statut LMNP ? (est-ce un statut ??)
Comment calcul-t-on l’amortissement ? J’ai vu un fil sur le site qui explique, mais sur le fichier excel où je fais mes simulations, je n’ai qu’une ligne: "indiquer l’amortissement annuel du bien meublé".
Pour ce qui est des travaux annuels, je les ai estimé à 1 mois de loyer/an, en moyenne, bien sûr. Suis-je au dessus, en dessous ?

Et enfin…. Comment se passe les locations de commerce ?… là dessus je pêche… et c’est ce qui me fait un peu peur ! A part les baux en 3/6/9, que je connais de nom…

Donnée importante, la banque est prête à me suivre avec un apport de ma part.

Désolé pour ce flot de questions, mais un homme averti en vaut deux !

Bonne journée !

Dernière modification par flipflap (29/04/2014 14h29)

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#234 29/04/2014 13h27 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Edit; j ai repondu au dernier post de la 1er page, j ai quelques mois de retard smile

Dernière modification par julien62 (29/04/2014 13h32)


« If you don’t make mistakes, you’re not working on hard enough problems. And that’s a big mistake.” Frank Wilczek

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#235 08/05/2014 18h57 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Je vous fais un feedback par rapport à mes visites : retour d’expérience et description de deux biens qui ont retenu mon attention.

- j’ai mis une alerte sur seloger et les ventes judiciaires. Les agents immobiliers croient que 6% ou 8% c’est le rêve. Sur les ventes judiciaires, le risque avec un immeuble c’est le financement dans le sens où il n’y a pas de clause suspensive (sujet déjà évoqué sur la file ventes aux enchères).

- je suis à une voire 2 visites par semaine.

- beaucoup de biens biscornus. très très peu ont des compteurs séparés.

- Je cherche des biens vides.

- ALUR est problématique. Car les estimations sont faites par les AI et les vendeurs sur la base des dernières locations très très loin de chiffres (et médianes) de clameur.fr. A titre d’exemple, pour Alfortville (94) Clameur sort le loyer médian à 15.5€/m²/mois pour un 2 pièces alors qu’AI et vendeurs travaillent sur une hypothèse de 25 à 30€/m²/mois !!!

- je progresse beaucoup. Même si je suis encore très néophyte sur les questions relatives aux toitures.

- de mes nombreuses visites, deux biens ont retenu mon attention.

premier immeuble
============
. bien agencé.
. chaque lot a ses compteurs.
. lots et parties communes à rafraichir. Même si l’électricité récente mais n’est plus aux normes
. possible de générer 500 à 600€ de revenus supplémentaires par quelques travaux et aménagements à l’avenir. Budget nécessaire < 15k€.
. à 600 m d’une station de RER

>> Le problème est le prix. Pour une renta à 8%, il faut que le prix baisse de 35% !
En effet, les alertes font que je visite les biens peu de temps après l’apparition des annoces. Donc les vendeurs sont encore dans leurs rêves et leurs espoirs.

deuxième immeuble
=============
. chaque lot a ses compteurs.
. tout, absolument tout est à refaire.
. j’ai compté 10k€ par lot + 10k€ pour les parties communes.
. à moins de 5km de chez moi dans une commune du 92
. une fois les lots rénovés, ils seront assez sympa.
. à 10 minutes à pied du métro

>> point fort : les loyers couvrent les mensualités + charges pour un prêt financé à 100% sur 20 ans. Il me reste à financer sur mes réserves les frais de notaire + les travaux (enivron 100k€)

>> point faible : à terme, l’immeuble est peu liquide le jour de la revente. Il faut vendre les lots un par un avec une décote par rapport au marché.

Dernière modification par Boubouka (08/05/2014 19h04)

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#236 13/05/2014 23h15 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour flipflap,

flipflap a écrit :

Mais j’ai des petites questions…
Comment estimer les charges correctement ?

Si vous gérez vous même votre bien, les principales charges fixes (débours) sont:
-assurance propriétaire non occupant,
- selon les cas: assurances pour le local commercial (récupérable auprès du locataire)
-eau si comptage collectif (récupérées via les charges)
-electricité pour parties communes (récupérées via les charges)
-taxe foncière (payée au pro rata pour la partie bail commercial)
- société d’entretien d’immeuble et sortie de poubelles

Les charges facultatives sont
- comptable,
- assurance type GRL
- gestionnaire d’immeuble

Bien sûr, on ne parle pas du remboursement d’emprunt qui n’est pas une charge à proprement parlé.

flipflap a écrit :

on propose des biens meublés à la location, faut il avoir le statut LMNP ? (est-ce un statut ??)

Le statut de LMNP n’est pas obligatoire et nécessite un investissement supplémentaire par rapport au nu. Par contre, il confère des avantages économiques non négligeables. De nombreux intervenants très calés pourront répondre à des questions plus précises, sinon, orientez vous vers un expert comptable. Et voir les fils à ce sujet sur le forum. idem concernant l’amortissement.

flipflap a écrit :

ce qui est des travaux annuels, je les ai estimé à 1 mois de loyer/an, en moyenne, bien sûr. Suis-je au dessus, en dessous ?

Tout dépend de l’état des biens. Les travaux peuvent malheureusement représenter bien plus que cela…

flipflap a écrit :

enfin…. Comment se passe les locations de commerce ?… là dessus je pêche… et c’est ce qui me fait un peu peur ! A part les baux en 3/6/9, que je connais de nom…

Le bail commercial est plus confortable qu’un bail std: il permet de répercuter tous les frais au locataire, y compris les assurances, les impôts fonciers, les travaux d’entretien… en cas de litige, les procédures sont simplifiées.

Bonne continuation et bonnes réflexions

K16

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#237 14/05/2014 06h55 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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K16 , parlez nous un peu de vous dans la section présentation , vous semblez  disposer de connaissances mais un aperçu de votre age et de votre parcours permet de mieux se connaitre.

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#238 14/05/2014 09h27 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Juste un mot en passant sur le bail commercial.

il existe beaucoup de jurisprudence donc je recommande de passer par un juriste de confiance pour le rédiger (notaire de famille, avocat, huissier…)


Pourquoi pas Vous?

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#239 14/05/2014 19h00 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour à tous !!

Merci à vous pour ces retours.
Pour ce qui est du bail commercial, il devrait être signé au mois d’août avec l’actuel propriétaire.
Du coup, ça se passe comment ? nouveau bail ou poursuite de celui-ci ?

Côté visite, je suis toujours intéressé par ce bien sauf que… il y a des caves sous tout l’immeuble et c’est un plancher bois (donc plafond des caves). Il y a déjà eu des IPN métalliques de poser il y a quelques années de ça sur une partie du plafond. Une autre partie me semble en état moyen… Selon l’AI un archi est passé et a dit qu’il n’y avait "rien d’inquiétant". Mais je me pose la question du coût si il y a des IPN à rajouter, et à terme quelle solution ? ça peut vite devenir un gouffre financier si il y a de lourds travaux à envisager…

Pour les travaux à envisager, aux alentours de 45 K€ (fenêtres + rafraichissement de deux apparts, plus un coup de fraîcheur dans les studios).

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#240 14/05/2014 19h22 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour Flipflap

flipflap a écrit :

il y a des caves sous tout l’immeuble et c’est un plancher bois (donc plafond des caves). Il y a déjà eu des IPN métalliques de poser il y a quelques années de ça sur une partie du plafond.

IPN est mis en renfort de plancher, ce n’est pas grave, mais il faut pas sous estimer cela.
1/ Est ce que ca a été fait par un professionnel ?
2/ Est ce cela a été validé par un bureau d’étude structure ?

Je pense que non, car bien souvent un IPN c’est du travail "maison", mais s’il a été mis c’est qu’il y a eu un affaissement de constaté.

flipflap a écrit :

Une autre partie me semble en état moyen… Selon l’AI un archi est passé et a dit qu’il n’y avait "rien d’inquiétant".

Un archi est un "sachant" il ne dit pas, il écrit. Le truc de "l’Archi à dit" bannissez le!! ca n’existe pas chez les architectes le "a dit".

- Soit il a constaté et il a fait un rapport et donc engagé sa responsabilité et son assurance.
- Soit il a vu et dit, donc ca ne vaut rien, pas plus que ma parole sur le net.
- Soit il est jamais passé

flipflap a écrit :

Mais je me pose la question du coût si il y a des IPN à rajouter, et à terme quelle solution ?

Problème de sol ?
Problème de plancher ?
Problème de poutre ?

IPN à rajouter pourquoi ? 
Si vous ne connaissez pas la mal, vous ne pouvez connaitre le mode de guérison.
Il faut donc savoir qu’elle est le mal. Ensuite vous pourrez définir le traitement approprié.

Sinon

flipflap a écrit :

ça peut vite devenir un gouffre financier si il y a de lourds travaux à envisager…

Oui se sera un gouffre, de soigné un mal qui n’existe pas et le désordre continuera

Question ,

Qu’en est il des termites dans votre région ?
Est ce une zone inondable ?
Est ce une zone très humide ?

Si oui aux trois questions, sauvez vous en courant avec un planché bois, structure bois sauf si vous envisager de tout refaire.

Cdt

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#241 14/05/2014 20h28 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonsoir,

1) Entièrement d’accord avec Bascarol sur le fait que l’archi, s’il est passé, doit faire un rapport. Sinon, autant dire qu’il n’est pas venu.
En fait l’archi a une obligation déontologique: s’il constate une malfaçon ou un danger, il doit le faire savoir aux personnes compétentes, faute de quoi sa responsabilité peut être engagée.
Dans les fait, il faudra prouver qu’il est passé…

La vrai question est: pourquoi est il passé? une problématique structurelle est elle visible?

Qui l’a sollicité? Le vendeur, l’AI?

Quoiqu’il en soit, s’il est vraiment venu, il doit rédiger un rapport…en théorie.

2) Pas d’accord avec Bascarol (désolé) sur le fait que la pose d’IPN soit assimilable généralement à du "travail maison";

Chaque ingénieur structure ou architecte a ses préférences quant aux réponses structurelles à apporter à un problème. Certains seront davantage "béton", "métal" (typiquement IPN) ou  "bois".

La réponse à une défaillance de plancher par le biais d’un IPN peut tout à fait correspondre à une préco Ingé structure.

NB: je suis entrepreneur et parle par expérience.

3) quoiqu’il en soit, l’important est qu’i y a une problématique à résoudre.
Demandez à l’AI de vous fournir les coordonnées de l’archi et contactez le. Employez des écrits: les paroles s’envolent…

4) la consolidation d’u plancher, si elle est nécessaire, n’est pas forcément onéreuse, tout dépend des préco de l’igné structure.
Cela ne doit pas forcément être un frein rédhibitoire, mais faites faire un diag avant toute signature.

5) hormis les 2 logements à rénover, tout le reste est il loué?
Vous donnez des taux de rentabilité, mais s’agit il de réalisé ou de prévisionnel?

6) pour ce qui est des baux, théoriquement,  l’acheteur se substitue au vendeur dans les termes du bail. C’est la réponse que j’ai eu lors de mon achat. Je dois admettre que je n’ai pas cherché plus loin. J’ai tout de même fait un courrier à tous les locataires et les loyers nous ont été versés dans la foulée de l’achat.

Mais d’un point de vue juridique, peut être existe des démarches précises à effectuer. Demandez à votre notaire, à défaut il vous orientera vers les personnes compétentes pour répondre en terme de droit à cette question. Je serai intéressé par la réponse…
Je tâcherai de mon côté de creuser et reviens vers sous si j’obtiens une réponse.

A vous lire

K16

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#242 14/05/2014 20h42 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Rebonjour !!

Merci pour ces précisions.

1) je ne sais pas qui l’a sollicité… à creuser
5) actuellement, trois logements sont loués, deux sont a refaire, 1 est vide (un studio mal agencé qui mériterait d’être loué en meublé)
Le commerce est comme dit en cours de location.
POur le calcul des rentabilités je suis parti sur une hypothèse ou tout est loué 11 mois sur 12 (ce qui revient à avoir deux mois de vacances pour les studios et un peu plus-le bien est proche des facs d’où ce calcul)

Et je prend note de vos autres commentaires !
Je vous tiendrez au courant de la suite….

Bonne soirée

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#243 14/05/2014 21h42 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonsoir

K16 a écrit :

Bonsoir,

2) Pas d’accord avec Bascarol (désolé) sur le fait que la pose d’IPN soit assimilable généralement à du "travail maison";

J’ai généralisé en effet, ce que je voulais dire c’est que vu le prix des études structures, les particuliers ont une tendance à faire les travaux de renfort eux même. Sous prétexte d’une prétendu expérience ils mettent que de l’IPN. Alors quand j’en vois j’ai toujours quelques questions et là le couperet tombe.

C’est assimilable en ce sens

K16 a écrit :

La réponse à une défaillance de plancher par le biais d’un IPN peut tout à fait correspondre à une préco Ingé structure.

Oui, oui je n’ai pas dit le contraire, juste que quand j’audite un immeuble et que je vois une structure métal en support/renfort, jamais les coprorpio ne sont capables de  me dire qui l’a fait. Dans le creux de l’oreille on m’explique que c’est du fait maison.
Ce n’est pas un problème en soit.

Encore la semaine dernière, ils m’ont même sortie l’étude d’un BE structure qu’ils "auraient scrupuleusement" respecté! Suffisait de voir le socle de l’IPN pour comprendre l’avenir de leur renfort.

Cdt

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#244 14/05/2014 22h10 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Pourriez vous nous éclairer ?
Je ne comprends pas le fond du problème de l’IPN.
est ce parce que cela semble sur dimensionné ? Ou onéreux ? Ou est ce que cela présente des risques pour la structure ?

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#245 15/05/2014 05h48 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Boubouka a écrit :

Pourriez vous nous éclairer ?
Je ne comprends pas le fond du problème de l’IPN.
est ce parce que cela semble sur dimensionné ? Ou onéreux ? Ou est ce que cela présente des risques pour la structure ?

Bonjour Boubouka,

Aucun risque avec un IPN, sauf que pour moi, quand j’audite un immeuble et que je vois des IPN en renfort de structure en sous sol, je me retrouve toujours avec des travaux réalisé par le proprio, ou les copropriétaire ou le maçon du copain de la belle mère de la copine à ma femme ou comme dis dernièrement, c’est l’architecte qui m’a dit de faire comme cela.

Alors je mets en doute la qualité de travail.

Les travaux de renforcement de structure ne sont pas a prendre à la légère, car dans de très nombreux cas, des études de sol et de structure n’ont pas été réalisés donc on met un IPN pour renforcer

Pour le commun des mortel, l’IPN est LA solution, c’est "du gros". Combien de fois je vois des IPN surdimensionné, sans rapport avec le désordre. Combien de fois je vois un IPN ridicule, combien de fois je vois un IPN posé à même la terre ou sur des briquettes. Tout cela active ma méfiance sur la qualité des travaux.

Un maçon "maison" ne mettra jamais de structure béton ou bois (trop compliqué pour lui).

C’est le message que je veux faire passer.

Cdt

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#246 15/05/2014 09h40 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour,

Je viens vers vous pour avoir quelques éclaircissements sur les immeubles de rapport.

Lorsque je visite un immeuble , je me focalise en premier sur l’état général mais mon attention se porte par la suite sur les compteurs électriques.

En effet, je recherche un immeuble dansune lequel j’occuperai un logement et j’envisagerai  sortie par la vente du lot habité pour rembourser la totalité de mon emprunt restant.

Dans ce cas il me faudra créer une copropriété avec passage chez notaire et géomètre. Ne créant pas de logement je ne pense pas être asujetti à la taxe parking, cela restera une division administrative (A confirmer).
Mes questions sont sur les compteurs électriques. Il m’en faudra 1 par appartement et 1 pour les communs or il est extrémement rare que celui pour les communs soit présent à la base (ou alors manque de chance). Demander 1 ou plusieurs compteurs en plus,  est ce un parcours du combattant? Le prix est il rédibitoire? Je sais par exemple que tout compteur demandé un passage du consuel sera demandé et un mise aux normes de colonne montante peut nous tomber dessus.

Est ce une erreur de ma part de me focaliser la dessus ou c’est un point primordiale aprés le gros oeuvre bien sur?

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#247 15/05/2014 09h51 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Dans de nombreux immeubles , le compteur électrique des communs est branché sur le plus grand appartement.
Ces immeubles ont été rénovés  et mis en location par les propriétaires qui conservaient le plus appartement pour eux.

C’est un point à regarder mais à savoir que la consommation est infime par rapport au coût de l’abonnement , un petit geste pour le locataire payant les communs peut être envisagé mais cela implique qu’il ne subisse pas une coupure d’énergie pour impayé.

Les compteurs d’eau au nom de chaque locataire est un très bon point aussi , cela évite de faire l’avance des consommations d’eau et de payer pour un locataire indélicat.

Pour votre autre question , pourquoi vouloir créer une copropriété , vous habitez dans l’immeuble et vous faites un prorata de votre surface pour les déductions , les déficits , la TEOM

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#248 15/05/2014 11h18 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci pour cette réponse rapide.

Je me suis mis un projet en tête qui est le suivant.

Achat d’un imeuble de 3-4 lots dans lequel j’occupe le plus grand. Au vu des prix du marché, io me faut 3 - 4 ans pour arriver à rembourser mon emprunt total la vente du seul appartement dans le quel je vit.
Mon but étant de pouvoir dégager rapidement un revenu complémentaire pour pouvoir réinvestir de nouveau. Je garderais la maitrise de l’immeuble car le reste des lots m’appartiendront toujours. Je perdrais cependant sur les frais de syndic.

Je sais que fiscalement ce n’est pas l’optimisation parfaite mais c’est une solution que j’ai trouvé pour augmenter mes revenus assez rapidement.

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#249 15/05/2014 11h46 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Kentin a écrit :

Achat d’un imeuble de 3-4 lots dans lequel j’occupe le plus grand. Au vu des prix du marché, io me faut 3 - 4 ans pour arriver à rembourser mon emprunt total la vente du seul appartement dans le quel je vit.

Vous achetez un immeuble et vous habitez dans le plus grand appartement , encore faut il qu’il soit libre  sinon il faudra attendre l’échéance du bail pour faire un congé pour reprise.

Pourquoi pas …

Vivre dans le même immeuble des ses locataires me pose toujours un problème et risque de vous en poser aussi.

Kentin a écrit :

3 à 4 ans pour rembourser l’emprunt total avec la vente d’un appartement

Le votre je suppose,  vous calculez la plus value comment ?

Kentin a écrit :

Je perdrais cependant sur les frais de syndic.

Pas compris la phrase

Kentin a écrit :

Je sais que fiscalement ce n’est pas l’optimisation parfaite mais c’est une solution que j’ai trouvé pour augmenter mes revenus assez rapidement.

Au contraire je trouve votre démarche salutaire pour la dette de la France , vous allez ainsi pouvoir payer des impôts , de la CSG et augmenter votre tranche d’imposition.

Etes vous sûr de pouvoir revendre un seul appartement ?
Pour pouvoir le vendre , il faudra que l’immeuble soit bien placé.

Personnellement je trouve dommage de transformer un immeuble de rapport en copropriété , c’est gâcher la marchandise …..

Lors de votre remboursement , il faudra bien entendu payer les IRA , le levée d’hypothèque , vous aurez payé le plus gros des intérêts les premières années et ensuite vous aurez la joie de payer plus d’impôts …..

Vous avez dû comprendre que je ne trouve pas votre projet cohérent , pourquoi ne pas vous diriger sur une achat d’une maison "normale" dans laquelle vous faites simplement des travaux et que vous revendez avec une plus value non imposable au titre de la revente d’une RP ?

Philippe


Investisseur immobilier Rentier en 2016 Bailleurs sur Nîmes et Béziers , mutualisons les locataires

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#250 15/05/2014 12h28 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Philippe30 a écrit :

[/Le votre je suppose,  vous calculez la plus value comment ?

Rembourser l’emprunt total sur l’immeuble donc me retrouver avec 2 ou 3 lots entièrement payé. La plus value sera nulle car l’appartement que je vendrais sera considéré comme ma RP.

Philippe30 a écrit :

Pas compris la phrase

Je parlais du fait que d’avoir une copropriété me fera payer des frais de syndics que je n’avais pas en tant qu’immeuble de rapport.

Philippe30 a écrit :

Au contraire je trouve votre démarche salutaire pour la dette de la France , vous allez ainsi pouvoir payer des impôts , de la CSG et augmenter votre tranche d’imposition.Etes vous sûr de pouvoir revendre un seul appartement ?Pour pouvoir le vendre , il faudra que l’immeuble soit bien placé.Personnellement je trouve dommage de transformer un immeuble de rapport en copropriété , c’est gâcher la marchandise …..Lors de votre remboursement , il faudra bien entendu payer les IRA , le levée d’hypothèque , vous aurez payé le plus gros des intérêts les premières années et ensuite vous aurez la joie de payer plus d’impôts …..Vous avez dû comprendre que je ne trouve pas votre projet cohérent , pourquoi ne pas vous diriger sur une achat d’une maison "normale" dans laquelle vous faites simplement des travaux et que vous revendez avec une plus value non imposable au titre de la revente d’une RP ?

Au niveau des impots, mon but sera de réinvestir dans un projet d’immeuble entièrement locatif avec une part de travaux importante pour arriver à me rapprocher d’un résulat BIC égal à O.
Au niveau des interets, une part non négligeable sera payé par les locations des autres lots de l’immeuble.

Ma problématique est mon niveau de revenu que je ne juge pas assez conséquent pour pouvoir prétendre acheter 2 - 3 immeubles sans avoir préparer un revenu complémentaire ou un capital de réserve.

Acheter et revendre pose des problèmes dans le sens où pour le moment je suis célibataire avec un seul appartement locatif. Si lors de l’achat d’une maison je viens à avoir un problème avec ma location je pourrais vite virer au rouge. Dans le cas de mon projet, je sécurise ma situation dans le sens où je me retrouve avec un toit pour moi et au minimum 3 lots en locations. Je trouve me trouve plus serein avec 3 lots que 1 seul car dans le deuxième cas il n’y pas pas de principe de vase communicant.

Philippe, je sais que tu as du mal avec ce projet et c’est aussi pour cela que je suis ici. Le site et les personnes dont toi m’ont beaucoup apporté. Je suis là pour prendre conseil et j’ouvre mes yeux en grand wink

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