Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Abonnez-vous à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Chercher
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l'investissement patrimonial pour s'enrichir, générer une rente et atteindre l'indépendance financière

Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

#1 14/10/2015 11h34 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   51 

Bonjour,

On vient de me proposer un immeuble entier ; pour les raisons qui transparaissent dans le modèle du forum renseigné çi après, je ne suis pas emballé.
J’ai abordé la discussion avec le vendeur - agé et malade - sous l’angle rendement ; il me dit que j’ai tout faux, qu’il faut faire une SCI et voir la valeur du bien une fois le crédit payé.

Mon objectif sur une telle opération serait de dégager un petit salaire pour passer à mi temps et à terme (du crédit) revendre.

Je suis donc preneur de vos avis et critiques smile , je pense que cela me servira de référence pour la suite, pour le jour où je serais emballé.

NB : le vendeur en voudrait 800 000 hors frais de notaire ; nous n’avons pas entamé de négociation.

VOTRE PROFIL

- 47 ans, 65 KE/an

VOS APTITUDES / VOTRE DISCIPLINE

- Comptables : bof, s’il le faut…
- Fiscales idem supra
- Artisanales (plomberie / électricité / maçonnerie / menuiserie) moyen : Ok sur refaire un appartement, nul en électricité ou gros travaux
- Sociales : nulles
- Temps disponible (hors mi temps professionnel) 1/2 jour par semaine

NB : j’ai déjà eu des biens en location à gérer ; j’intervient sur un très gros patrimoine familial régulièrement : travaux, avis sur la gestion…

CARACTÉRISTIQUES DU BIEN

- Type : immeuble entier hors copro
- Année de construction 1950 rénové 2002
- Étage 3 étages sans ascenseur 850 m2 r
- 12 appartements loués : 2T2, 6T3, 4T4
- grand parking en enrobé

- Chauffage électrique individuel (charge par lot : environ 150 euros, tout compris, eau, ordures ménagéres taxes)
-  persiennes métalliques horribles et non isolantes mais double vitrage sur les fenètres
- Espaces verts dans la copropriété ? Non parking bitumé
- Compteurs d’eau et d’électricité  individuels
- Décoration : nulle

LOCALISATION DU BIEN

- …
-  périphérie grandes villes ; assez proche d’une RN, inclus dans une zone artisanale mais effectivement au calme, des lots commerciaux faisant écran.
- Architecturalement moche ; aucune intégration paysagère : c’est visiblement un bâtiment industriel des années 50 reconditionné en 2002 en logements ; c’est ce qui me fait fuir à priori
- Bassin d’emploi de la zone de chalandise / dynamisme économique ? A 15 km ; donc assez dynamique sauf localement
- L’emplacement va-t-il faire prendre de la valeur au bien ? Non, proximité zone artisanale, excentré du village, pas de transports en communs, pas de vie de village (1km). TGV à 20 km et 15 mn, idem TER

RENTABILITÉ DU BIEN

- Coût du bien avec frais de notaire 880 000
- Loyer déjà pratiqué ou envisagé 7000/mois
- Taux de vacance envisagé (1 mois tous les ans, c’est un secteur tellement moche…)
- Frais de gestion locative envisagé si délégation Non

- Coût des travaux à 5 ans (isolation thermique obligatoire) : pas d’idée
- Coût des travaux à 10 ans (façade, toiture) : tout semble OK

- Taxe foncière hors TEOM 7000
- Assurance PNO (propriétaire non occupant) 1000 ?
- Assurance GRL (garantie risques locatifs) ou GLI Garantie Loyers Impayés Non

- Rentabilité nette : 6.4% cf rendement locatif

FINANCEMENT DU BIEN

- Montant de l’apport 150 000
- Type de crédit : amortissable, in fine
- Taux du crédit avec assurance 2.3
- Durée du crédit 15 ans
- Frais de tenue de compte (en SCI c’est un mois de loyer de studio qui part chaque année) : à voir si SCI ou pas…
- Épargne de précaution en cas d’impayés ou de vacance suite à problème (locataire indélicat, vente forcée en copropriété qui ne couvre pas la dette du syndic, etc.) OK
- Avantage fiscal (Borloo/Pinel/etc.) : pas de Borloo en place ; mais c’est possible au fil des départs sans baisse de loyers, à vue de nez ; pas de LMNP

RÉGIME D’EXPLOITATION

- location nue (foncier réel) Oui
- location meublée (BIC réel LMNP ou LMP, micro BIC) Non
- SCI ???????????????????????? Aucune idée…

CASH FLOW

- Prendre en compte le TMI 14%, 2.75 parts apport 150 KE
- Cash flow positif ou négatif ?  150 euros/mois !!!

Message édité par l’équipe de modération (14/10/2015 16h30) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Iqce (14/10/2015 11h36)

Mots-clés : achat immobilier immeuble rentabilité

Hors ligne

 

#2 14/10/2015 12h09 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   60 

C’est une grosse affaire, mais est-ce une bonne affaire ? J’en doute.
Lorsqu’on dépasse les 300 000 euros, on peut obtenir des prix très bas, or là il s’agit de 7000 euros de loyer par mois, donc 84 000 par an pour un achat de 880 000 frais de notaire compris. On est donc au dessous des 10 %…Il manque aussi un détail sur la localisation, c’est à 1km d’un village, mais ce village a-t-il 300 hab. ou 2000 habitants ? Est-il en croissance ou décroissance ? (jeunes qui vont travailler en ville ou vieux qui ne bougent plus ?). C’est important pour la fiabilité de l’investissement dans le temps. Vous pouvez regarder les messages de grand21 ou Guillaume33 qui s’y connaissent en immeubles. Mais en ce qui me concerne, à moins d’un prix vraiment cassé, je laisse tomber. Tant qu’à être au dessous des 10%, je préfère 3 petits immeubles à un gros en cas de problèmes. En tout cas, je serais très dur sur la  négociation, car les acheteurs à 800 000 euros, ça ne court pas les rues…
Rastignac

Dernière modification par Rastignac (14/10/2015 12h52)


“L'épargne est une magnifique réalité, spécialement quand nos parents l'ont pratiquée.” Mark Twain…

Hors ligne

 

#3 14/10/2015 12h12 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   48 

Au premier abord, je ne conseillerais de se lancer dans un tel projet immobilier (atypique par sa taille et son prix) que dans le cadre d’un projet personnel déjà bien mûr. Car les impacts sur votre vie quotidienne seront importants, en terme de temps de gestion et de fiscalité notamment et surtout en cas de pépin (locataire indélicat, dégradations, travaux imprévus…)

Paradoxalement, je ne pense pas que le bien nécessitera tant de temps de gestion que cela : bâti 1950 souvent de meilleure qualité (isolation acoustique notamment) que celui de bâtiments plus récents, aménagements intérieurs récents (vous ne devriez pas être trop sollicité pour des soucis de type plomberie, électricité etc. ), compteurs individuels (gestion des charges plus facile), pas d’espaces vers à entretenir. Et finalement assez peu de lots au vu de la surface totale, vous permettant d’espérer une rotation faible des locataires et un moindre effort en termes de nombre de baux/locataires à gérer.

La marge de négociation est probablement très importante. Les acheteurs potentiels sur un tel bien seront rares : bien trop gros pour l’investisseur lambda, trop petit et risqué vu l’emplacement pour une grosse foncière, déjà rénové donc moins intéressant pour un marchand de biens… à mon avis à ne pas traiter en dessous de 11-12% de rentabilité FDN et travaux d’isolation inclus.

Enfin voyez la présentation de lachignolecorse, qui s’est lui aussi lancé dans un gros projet sur une opportunité et qui, aux dernières nouvelles, ne regrettait pas son choix.

Hors ligne

 

#4 14/10/2015 12h22 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   

Bonjour,

Vu la somme en jeu, l’emplacement et la rentabilité j’aurai un avis négatif. Maintenant si vous arrivez à négocier fortement, ce n’est pas pareil.

Autre élément à prendre en compte, est-ce que les banques vont vous suivre étant donné que vous dites avoir déjà des biens (donc taux d’endettement) et le montant élevé.

Le vendeur dit que vous vous trompez en abordant le sujet d’un point de vue rendement, c’est pourtant l’élément le plus important pour un investisseur et c’est curieux : est-ce motivé par des arguments valables ou uniquement prétexte au prix de vente élevé?

Hors ligne

 

#5 14/10/2015 13h35 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   127 

Je ne comprends pas les conseils de votre vendeur concernant la SCI.

Votre description mérite un peu plus de précision pour pouvoir vous apporter plus de conseil.

Nous avons vu une analyse interessante ici (il faut lire jusqu’au bout).

egalement voir cette présentation

et pour les investissements à la campagne ici

compte tenue de l’emplacement, de la taille du projet qui reduit sensiblement le nb de candidats potentiel et de la situation du vendeur il semble que vous ayez une marge non négligeable pour discuter.

Quant à la SCI, sans tableur excel et des objectifs précis toute réponse serait utopique.

Hors ligne

 

#6 14/10/2015 13h37 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   

Bonjour,
Un seul mot FUIR!!!
Il a calculé soin prix de vente par rapport au rendement, mais êtes-vous sur des prix de location pratiqué dans le secteur?
Les appartements sont grands donc vous allez faire de la location nu donc fiscalité importante sans travaux.
Avoir un cash flow de 150€ par mois sur un tel montant, alors que vous allez certainement avoir quelques mauvaises surprises (mais c’est normal) …. il faudrait déjà prendre 20 ans pour avoir un cash flow plus important.
Si vous voulez le bien qui est loin d’être bradé, envisagez un prix de 650K€ au max !
J’ai acheté cet été un immeuble à quelqu’un qui est malade 13 petit lots (avec un potentiel de 7 en plus, permis déposé et tout et tout ) avec des loyers de 3600€ net (plus des charges de 50€ par lot et par mois).
Le prix 280K€ soit un rendement d’environ 14.5% brut,  donc supérieur à 10% net.
Parce que si vous faites cette opération vous serez bloqué pour 20 ans !
Commencez plus petit, plus rentable, mieux placé, mieux pensé, plus simple.
Même vous n’êtes pas emballé, ne vous laissez pas ’avoir’ sur cette ’affaire’ !
Avez vous visité tous les appartements? Vu les locataires? Vu les baux?
Avez-vous visité le secteur de jour, de nuit? Avez-vous parlé avec des agents immobilier sur le potentiel de location?

Creusez mais ça me semble une mauvaise idée.

Hors ligne

 

#7 14/10/2015 15h06 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   15 

Bonjour,

Cet immeuble se trouve-t-il dans le 71…?
Si oui, je m’y étais intéressé…
Il est à vendre depuis un certain temps…
Le prix a même été augmenté de 40 000€ …
Je serais curieux de le visiter…mais je n’ai pas eu l’occasion…

Hors ligne

 

#8 14/10/2015 16h08 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   

Bonjour

1er élément de réponse : si vous ne le sentez pas n’y allez pas !
2ème point : pour le Borloo vérifiez bien si l’immeuble est dans une zone ou le Borloo intermédiaire est possible car parfois seul le social est possible, ce qui fait (très) sérieusement baisser les loyers
3ème point : pouvez vous comparer avec ce qui se fait à coté : prix d’un immeuble beau dans une zone d’habitation -> est bien plus cher ou similaire ?

Après SCI ou pas à voir selon votre situation familiale et patrimoniale, ce qui est prévu coté transmission aux éventuels enfants…
Ce n’est de toute façon pas la priorité, une SCI se monte en moins d’un mois.

Hors ligne

 

#9 14/10/2015 16h13 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   82 

Le bien me semble très (trop cher), et pas attirant.

Votre description donne l’impression que vous n’êtes pas partant.
Si vous ne sentez pas l’opération, n’y allez pas!

Sinon, vous avez cherché ce qu’il y a comme autres immeubles en vente dans la même zone ? (ou dans la grande ville la plus proche)

Hors ligne

 

#10 14/10/2015 19h14 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   219 

Pour parlez court sans le temps d’une véritable analyse, à ce taux de rendement je ne m’intéresserais même pas à une annonce d’un bien d’une valeur 20 fois inférieure…


" Celui qui ne dispose pas des deux tiers de sa journée pour lui-même est un esclave" Friedrich Nietzsche

Hors ligne

 

#11 14/10/2015 20h30 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   75 

Personnellement j’irai pas .
Tout simplement car pour que je m’intéresse  à ce type de projet , je souhaite grand minimum 15% si le bien est bien situé …
On parle de 800000 euros tout de même .

Après la question de la demande réel locative ?
Sont ils loués  au juste prix ?
Ect  ect. …

Après rien de vous empêche de faire une proposition très basse et voir sa réaction et ensuite creuser  le sujet …
C’est ce que je fais souvent ….

Si vous voulez faire du lmnp  c’est compliqué car c’est des grandes surfaces .
Rénové en 2002 donc pas trop de travaux ( moins à amortir )

Faites une proposition basse et creuser par la suite .. sa mange pas de pain et donne de l’expérience .


Le mouvement fait l'argent.

Hors ligne

 

#12 14/10/2015 20h36 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   51 

Bonjour,

Je vous remerc i de vos réponses smile ; comme indiqué d’emblée je ne suis pas partant, c’est plus pour m’aider à clarifier mes idées avec des arguments factuels positifs ou négatifs, histoire d’avoir des données pour le prochain…Car effectivement à 47 ans j’ai appris à mes dépens que si on n’est pas partant au 1er abords…Il ne faut pas aller contre son instinct !
Ma dernière affaire, certes rentable, à été un calvaire car dés le début le bien ne me plaisait pas : on ne vend ou loue bien que lorsque l’on est convaincu n’est ce pas ? Présentement, imaginez un immeuble dans une zone artisanale d’entrée d’agglo…Beurk. J’en reviens, c’est moche, en tant que vague urbaniste, c’est impossible limite contre nature…Je me bat contre ça au quotidien…Non.

Dans le détail :

- une grosse opération de locatif social se termine au centre du village (1500 hab, assez dynamique) : superbe réalisation (vu cet après midi) avec vue sur le Rhône (titoux : donc pas dans le 71), loyers moins élevé charges incluses !!! Voilà sans doute un élément d’info explicatif…De plus un représentant de l’opération citée me disait qu’ils allaient avoir un soucis sur le secteur qui devient saturé sur le collectif…Faudrait que je croise avec le PLH local mais je vais passer mon tour ! Même pas envie de lui en offrir 5 ou 600 KE tiens…

NB : rendement locatif inclut il l’ISF sur de tels montants patrimoniaux d’après vous ?

@Ryan : il y a erreur, je n’ai aucun crédits sur le dos, nous pouvons presque garantir la somme en comptant les biens immobiliers résidentiels
@ alex : oui, Borloo OK (vu en DDT)
@Fred : il dit avoir calculé son prix sur le prix du m2 moyen dans l’ancien aux alentours ; c’est son interêt mais inacceptable en terme de rendement et de revente d’un bien en zone artisanale comme décrit etc

Après, froidement - hors contexte de la zone artisanale etc -  je suis convaincu des arguments + de perecastor : Critiquez svp si j’ose dire (sans le vexer) smile
Et je vais lire le lien de Boubouka de ce pas.

Dernière modification par Iqce (14/10/2015 20h45)

Hors ligne

 

#13 15/10/2015 13h57 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   146 

Bonjour iqce,

Tout d’abord, je tiens à préciser que je suis un débutant éclairé dans le domaine de l’investissement résidentiel locatif en direct (j’ai réalisé un projet d’investissement résidentiel locatif décrit dans l’un des liens de Boubouka ou disons qu’il sera pleinement réalisé après le remboursement du crédit…) et intermédiaire dans le domaine de l’investissement en actions.

En préambule, j’ai bien apprécié la présentation détaillée de votre projet.

Type d’investissement

Suivre les conseils de IH par ex sans les comprendre et investir en bourse me paraît intellectuellement frustrant et bloquant : j’aime savoir ce que je fais, pas simplement suivre, j’aime pouvoir aider participer. Peut être avec le temps à force de lire…?

Je commence par un peu de poil à gratter (qui se veut néanmoins constructif).

Vous avez eu une mauvaise expérience des marchés actions (même si in fine, vous vous en êtes sorti sans dégâts). Peut-être faudrait-il essayer de comprendre les raisons qui ont abouti à ce résultat et ne chercher la "faute" que de votre côté afin d’améliorer votre méthode d’investissement: le fait d’avoir "suivi" des avis de la presse financière spécialisée me semble révéler une erreur de jugement élémentaire, de votre côté. De mon point de vue, il est dangereux de "suivre" les avis de quiconque (et encore plus sans comprendre): il faut se forger son propre avis (et n’utiliser les idées de tiers que si elles cadrent avec les nôtres) en cherchant principalement la marge de sécurité. Par ailleurs, il vaut mieux apprendre à pêcher que recevoir du poisson: il vaut mieux apprendre les méthodes d’investissement auprès d’autres personnes, à commencer par Benjamin Graham (apprendre la pêche) plutôt que de suivre des idées d’investissement dispensées par les uns et les autres (le poisson).

Sur le plan intellectuel, je pense personnellement le domaine de l’investissement en actions plus stimulant que celui de l’investissement immobilier (vous l’avez compris, j’ai une prédilection pour ce domaine). En effet, la diversité de nature des entreprises cotées (contenant d’ailleurs des REIT ou SIIC) me semble bien plus large que la diversité de nature des investissements immobiliers.

Comme vous le soulignez:
1/ Dans un investissement immobilier locatif en direct, l’investisseur est à la fois actionnaire et CEO.
2/ Dans un investissement en actions, l’investisseur est uniquement actionnaire.

Le fait d’être CEO peut être intéressant mais il induit également un coût en temps (grosso modo linéaire par rapport à la surface, pour une même localisation géographique).

De mon côté, je pense que l’investissement immobilier en direct et l’investissement en actions sont complémentaires. Intrinsèquement, je préfère l’investissement en actions (niveau de rentabilité potentielle, coût en temps fixe quel que soit le montant investi, plus en adéquation avec mes prédispositions, etc…). Mais je reconnais également les mérites de l’investissement immobilier (condition de crédit / levier / volatilité plus faibles du support): Actions vs Immobilier : pourquoi je préfère les actions…

Ampleur du projet

De mon point de vue, l’arbitrage sur la taille du projet doit se faire en tenant compte de plusieurs paramètres:

1/ Pouvons-nous assumer le scénario du pire (plus de revenus de l’immeuble + l’immeuble vaut 0 + l’assurance PNO ne rembourse rien + reste la dette à rembourser) ? Indépendament de la pertinence de l’investissement, ce n’est pas la même chose d’investir dans un projet à 800 K€ avec 2000 euros de revenus et sans patrimoine et investir dans le même projet à 800 K€ avec un patrimoine net liquide de 2 M€ et des revenus de 10 K€. Il faut dimensionner le projet par rapport à son patrimoine net et au niveau de levier cible: si vous avez un patrimoine net liquide de 500 K€ et souhaitez un levier fois 2, il me semble contre-productif d’acheter 10 appartements à 50 K€ dans des copropriétés différentes, du point de vue du coût en temps (1, 2 ou 3 immeubles me sembleraient préférables).

2/ Disposons-nous du temps nécessaire pour effectuer la gestion ? Le coût en temps va dépendre de plusieurs paramètres et notamment du nombre de lots. Personnellement, je pense pouvoir gérer 2 ou 3 immeubles équivalents à celui dont j’ai fait l’acquisision en parallèle de mes autres activités mais je ne pourrais pas gérer le même nombre de lots, si chaque appartement se trouvait dans un immeuble distinct.

3/ Avons-nous la compétence et l’expérience pour gérer ? Ne pas avoir l’expérience (notamment artisanale) ne me semble pas nécessairement un problème (mais une connaissance théorique et un profil approprié - notamment avoir fait ses preuves de bon gestionnaire par ailleurs - me semblent indispensables). Sur un immeuble avec un grand nombre de lots, il n’est de toute façon pas envisageable de réaliser soi-même les travaux. Un réseau déjà établi d’artisans peut aider (mais demander à l’ancien propriétaire la liste des artisans qui sont intervenus sur l’immeuble permet de commencer à se constituer ce réseau si on ne l’a pas).

4/ Avons-nous réussi à obtenir un "prix de gros" (venant contre-balancer la plus faible liquidité) dans l’achat d’un grand nombre de lots dans un immeuble ? Pouvons-nous revendre les appartements à l’unité, à la sortie, le cas échéant ? Sur quel horizon temps ?

5/ Etre propriétaire d’un immeuble entier sans syndic plutôt que copropriétaire permet une plus grande marge de manoeuvre dans les prises de décision.

6/ Se lancer dans le bain ou suivre un apprentissage progressif ? Je ne pense pas qu’avoir géré un appartement unique nous confronte aux mêmes types de problématiques que celles de la gestion d’un immeuble de 10 lots. Je ne dirais pas non plus que la première expérience ne facilite pas la seconde (notamment si cela nous a permis de constituer un réseau d’artisans, par exemple). Mais il faudra faire un saut quantique. Par contre, si l’on part d’un patrimoine net correspondant par exemple à l’achat de 25 lots, sans dettes, et qu’on souhaite un levier fois 2 sur son patrimoine net, il me semblerait contre-productif de démarrer par l’achat d’un appartement (coût d’opportunité + conditions de crédit actuelles non nécessairement reproductibles dans le futur + coût de gestion en temps d’appartements à l’unité plus élevé que le coût de gestion du même nombre d’appartements dans un immeuble de rapport unique dont on est l’unique propriétaire).

7/ Il y a également des désavantages à opter pour un immeuble de rapport avec un grand nombre de lots (concentration) par rapport à une multitude d’appartements uniques (diversification):
* En cas de vacance locative de 3 lots non variés (même type, même surface) dans un même immeuble, par exemple, le marché de la location pourrait ne pas absorber vos 3 lots en un temps court (en tous cas, il est nécessairement plus difficile de trouver 3 locataires répondant à vos critères qu’un seul).
* La concentration vous expose à des risques communs sur de multiples lots: problème structurel sur le bien, locataire qui sème la zizanie, dégat des eaux touchant plusieurs appartements, inondation, arrêt de fonctionnement d’une chaudière collective, etc…
* En achetant un immeuble, certains lots seront moins bien situés (RDC, sauf s’il s’agit d’une surface commerciale, avant du batiment) et d’autres mieux situés.
* Vous ne pourrez par renvoyer le problème au syndic. Ce sera à vous de gérer l’ensemble des problèmes.
* Attention aux immeubles à étages élevés: mise aux normes incendie, ascenseurs, etc…
* Moins d’offres sur le marché à partir d’un certain niveau de prix (au moins dans ma zone de recherche)

Personnellement, l’un dans l’autre, je préfère les immeubles par rapport aux appartements à l’unité du fait du coût en temps plus faible pour la gestion: pas de syndic, un toit, une façade, une porte d’entrée, possibilité de régler plusieurs problèmes différents en un même déplacement, optimisation du nombre de passages chez le notaire, le banquier, l’agence, frais de notaire (et éventuellement d’agence) plus réduits, etc…

Je pense aussi qu’il peut y avoir une barrière psychologique (non nécessairement rationnelle en fonction de la situation) à se lancer dans un grand projet: par exemple, voir la gestion de 10 lots comme une montagne infranchissable (sans l’avoir fait en pratique). Il faut tenir compte du contexte: certains contextes rendront un tel projet pertinent et d’autres délirant. Je ne partage pas non plus l’avis qu’il faille nécessairement exiger une rentabilité de 15 % pour un bien correctement situé pour un investissement de 800 K€ (sauf immeuble avec travaux de rénovation lourds). Bien sûr, si je parvenais à trouver une opportunité de ce type, je serais également intéressé.

Rentabilité

Je n’ai pas très bien compris l’argument du vendeur actuel sur la SCI et le fait qu’il faille ignorer la rentabilité: j’ai l’impression qu’il s’agit d’un argument lui permettant de se soustraire à une discussion sur la rentabilité, qui me semble le point essentiel de cet investissement tel que vous le présentez (pas de possibilités de plus-values à la sortie, si j’ai bien compris).

Selon moi, il peut y avoir deux dimensions à l’investissement immobilier:
1/ La rentabilité
2/ La plus-value


Dans le cas évoqué par iqce, il semble qu’il s’agisse d’un projet orienté rentabilité et non plus-value (sauf erreur de ma part).

De mon côté, pour évaluer la pertinence d’un investissement immobilier (dans sa dimension rendement), j’aime bien utiliser le paramètre: rentabilité brute x revenu moyen par ménage de la localité.

Ce paramètre doit bien entendu être modulé en fonction d’autres caractéristiques du bien:
1/ Etat / Travaux à envisager
2/ Coût de maintenance par m2, dans la durée (le coût de maintenance sera plus élevé sur un bien à 1 000 euros / m2 que sur un bien à 10 000 euros / m2…)
3/ Surface des appartements: une surface plus petite induit un loyer supérieur mais un coût de maintenance supérieur (plus d’infrastructure / m2) et un loyer
4/ Le calcul de rentabilité doit se faire en location nue
5/ Loyer / m2 par rapport au loyer moyen / m2 de la localité (pour la surface)
6/ Montant de la taxe foncière
7/ Rapport entre les revenus du public cible et le montant du loyer cc ?
8/ Rapport entre loyers cc (avec charges réelles et non provisions sur charges) et loyer hc ?
9/ Robustesse vs esthétique/neuf: je privilégie le premier par rapport au second. Si vous avez du carrelage au sol dans toutes les pièces, des kitchenettes basiques, des douches "incassables", le locataire ne peut pas casser grand chose, à moins de le vouloir vraiment… Le coût de maintenance est donc moins élevé. Par ailleurs, à rentabilité égale à l’achat, en cas de rénovation, il sera toujours possible de monter en gamme sur le premier type d’appartement (et augmenter le revenu net) alors que la rentabilité d’un appartement rénové aura tendance à s’éroder.
10/ Présence de parking en nombre suffisant ?
11/ Taux de turnover historique et vacances locatives historiques du propriétaire actuel ?
12/ Douches vs baignoires dans les appartements ?
13/ Configurations biscornues ou optimisées ?
14/ Le prix / m2 du bien par rapport au prix / m2 de la localité
15/ Présence d’un ascenseur
Etc…

SCI

Une SCI à l’IR me semble avoir peu d’intérêt (hors achats à plusieurs et transmission).
Une SCI à l’IS me semble déjà plus intéressante (amortissement et décalage de la fiscalité à la sortie). Mais ce n’est pas non plus la panacée.

De mon coté, je n’ai pas de SCI.

Au-delà de la SCI, un point qui me semble important est la question de la gestion de la dimension fiscale.

Plusieurs approches sont possibles (sans prétendre à l’exhaustivité), par exemple:
1/ Déficit foncier: Acheter un immeuble en mauvais état apparent (mais structurellement sain), dont personne ne veut, et le rénover entièrement => Cette option a un coût en temps plus élevé et induit éventuellement une fiscalité supérieure à la revente (plus-values plus importantes)
2/ Meublé: Turnover plus important et risque de dégradations mais amortissement du bien => Cette option induit un coût en temps plus élevé et un coût de maintenance plus élevé
3/ Crédit in fine plutôt qu’amortissable: s’il est possible de gérer soi-même les montants nantis avec une rentabilité permettant de couvrir le surcoût du crédit in fine (par rapport au crédit amortissable), cette option peut être intéressante comme il est possible de déduire plus d’intérêts => Pas de coût en temps; compétences nécessaires pour pouvoir gérer un compte-titres avec une rentabilité forte; niveau de levier constant sur la durée du crédit.
4/ Produits de défiscalisation: de ce que j’en ai vu jusque-là (sans être spécialiste et sans avoir creusé la question dans les moindres détails), je passe mon chemin.
5/ Etc…

De mon côté, je souhaiterais investir dans un second immeuble globalement équivalent au premier mais la dimension fiscale me freine. Par ailleurs, je n’ai pas trouvé d’autres opportunités répondant globalement à mes critères.

Cash-flow

Je ne suis pas certain que viser à tout prix un cash-flow positif soit nécessairement la meilleure option, en fonction de la situation, comme je l’avais expliqué ici: Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements… (3/3)

Un crédit sur 15 ans me semble un bon compromis du point de vue de la durée. Par contre, je ne comprends pas pourquoi vous souhaitez mettre un apport. Il me semble qu’un crédit à 110 % serait une meilleure option, financièrement parlant (comme il existe des supports présentant une rentabilité nette après impôts supérieure). Cette option permettrait également de conserver du cash pour faire face à d’éventuels imprévus.

Conclusion

Si j’ai bien compris les informations que vous avez partagées vous me semblez avoir un profil où vous engager sur un projet de ce type (et pas nécessairement celui-ci en pratique) pourrait faire sens:
1/ Patrimoine net de l’ordre de grandeur du prix du bien
2/ Pas de dettes
3/ Expériences professionnelles (et réseau ?) qui pourraient vous être utiles
4/ Expériences de gestion en immobilier résidentiel locatif par ailleurs, sur le patrimoine familial
5/ Possibilité de dégager du temps pour la gestion
6/ Niveau de revenus permettant d’absorber des aléas (idéalement, il faudrait une poche de liquidités pour absorber les impondérables => pas d’apport / garder les liquidités)

Le défi principal de mon point de vue sera la gestion de la dimension fiscale du projet (problème auquel je suis confronté pour ma deuxième acquisition et pour lequel je n’ai pas de solution "miracle").

J’ai juste un petit regret pour vous (mais c’est sans doute lié à mon biais d’investisseur en actions): que votre patrimoine soit principalement placé en immobilier (alors qu’il me semblerait plus pertinent de consacrer une part plus importante aux actions, après avoir approfondi le sujet, l’objectif étant d’être capable de vous faire votre propre opinion d’une entreprise après avoir lu son rapport annuel et notamment ses états financiers et d’identifier des marges de sécurité).

J’espère que mes propos ci-dessus (qui n’ont pas valeur universelle et qui reflètent simplement une opinion personnelle parmi d’autres, parfois exposée de manière trop directe/tranchée mais c’est simplement ma manière de m’exprimer) auront pu vous être utiles d’une façon ou d’une autre.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (15/10/2015 17h21)


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

Hors ligne

 

#14 16/10/2015 11h25 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   

Bonjour

Cela fait un peu cher quand meme pour seulement 12 lots, moi à votre place j’essayerai  de trouver un terrain et faire construire ça coutera moins cher et vous serez sur du neuf qui sera beaucoup mieux valorisé et plus facilement louable voir plus cher.
Moi avec 800 000 je pourrai construire 20 appartements de 40m2 un immeuble R+1 donc 20X500 soit 10 000 de loyer par mois , c’est un peu plus rentable

Hors ligne

 

#15 16/10/2015 11h48 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   51 

Merc i Vauban d’avoir pris le temps de faire un tel tour de la question ; alors il est vrai que depuis le débâcle des technologiques, j’ai fait miens vos conseils ; mais il est vrai que nous avons une part dérisoire d’investissement en bourse…J’ y travaille !
Et je vais lire votre avis sur le cash flow.

Si mes infos sont exactes, le vendeur à du acheter environ 200 KE ce bien, il y a fait énormément de travaux et tous les lots sont loués.
Aujourd’hui le foncier équivalent coûterait environ 150 KE ; sortir 800 m2 habitable à 800 KE en respectant les normes me semble déjà très optimiste (je fus MO dans une autre vie ; après je veux bien tout ce que l’on veut, simplement la part "risque" et "aléatoire" devient trop stressante). Et enfin ici du T2 par ex se loue 400 euros/mois soit 1 ME mini pour 8 000 euros mensuels. Il faut être jeune et dynamique pour ce genre de montage…

Dernière modification par Iqce (16/10/2015 11h52)

Hors ligne

 

#16 16/10/2015 11h56 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   

@Zazasin
Petit calcul rapide
20 apparts a 40m²--->800m² de shon
800 000/800--->1000 euros le m²  shon tout compris, terrain +construction + prelevement divers…
là je dis chapeau !…
Cordialement.

Hors ligne

 

#17 16/10/2015 14h14 → Investissement immobilier dans un immeuble de rapport à 800 k€ ! (achat immobilier immeuble rentabilité)

Membre
Réputation :   48 

@Iqce : Attention aux comparaisons avec les historiques de prix des biens auxquels vous vous intéressez. Un même bien peut se négocier en dessous ou au dessus du prix du marché, avoir été rénové (avec ou sans factures) ou à l’inverse s’être dégradé…

L’immeuble que j’ai acheté 250k€ il y a quelques mois avait été acheté 450k€ en 2008 par mon vendeur. Mais entre temps, bien que quelques travaux aient été réalisés, l’immeuble s’était dégradé et quasiment tous les locataires étaient partis, et le vendeur a accepté une forte baisse pour vendre rapidement. Il n’aurait donc pas été judicieux de baser ma proposition sur le prix de vente précédent.

Hors ligne

 

Pied de page des forums

Propulsé par FluxBB
Hébergé par Arcustech