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Forums des investisseurs heureux

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#101 21/06/2012 11h12 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Siocnarf a écrit :

C’est tout à fait vrai.
Mais dans ce cas, l’acheteur a acheté 200.000 Fr (en 2001) et a fait pour + 160.000 € de travaux … donc bien loin des 15% !

C’est toujours bon à prendre + 7,5 % de frais de notaire par défaut.
Je vous dis quand il y a de la plus value c’est normal de payer sinon attendez 30 voir 22 ans si les choses changent mais il faut mieux  de la plus value que le contraire.
Par contre 30.000 € d’achat avec 160 K€ de travaux , c’est du lourd en terme de rénovation.

Il faudrait aller voir un conseiller fiscal pour optimiser l’opération

Philippe


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#102 21/06/2012 11h17 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Siocnarf a écrit :

Je me demande par contre, juridiquement parlant, quelle est la différence entre travaux d’amélioration et travaux de rénovation… Si l’on remplace une vieille salle de bains avec une douche par une nouvelle avec une baignoire : c’est de la rénovation ou de l’amélioration ?

Rénovation d’un existant……

Mais on est dans une distinction très subtile.

Dans tous les cas vous faites de la rénovation pour les impôts.
Ils n’iront pas vérifier si il y a avait une douche ou une baignoire avec et en quoi une douche serait mieux ou moins bien qu’une baignoire.

L’amélioration du logement concerne une création de salle de bains ou l’installation d’une douche non existante auparavant.

Ne pas trop se prendre la tête avec ces notions

Philippe


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#103 21/06/2012 11h21 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ryanroll a écrit :

@Sky
Si j’ai bien compris, en louant un studio à Rouen par ex et que j’y vais pour x ou y raison, je peux faire déduire les frais de train, resto et hotel de mes impots?! ça me semble trop beau pour être vrai!

Vous y avez cru …dommage mais ZX-6R vous a répondu.
Faudrait quand même pas rêver , vous ne pensiez pas dépenser 2K€ ou 3K€ d’hôtel et de restaurant pour ne plus payer d’impôts…..

En ce qui me concerne je ne le pratique car je suis proche de mes biens et que je n’ai pas besoin d’en "rajouter" pour être en déficit comptable BIC.

Philippe


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#104 21/06/2012 12h57 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ryanroll a écrit :

Si j’ai bien compris, en louant un studio à Rouen par ex et que j’y vais pour x ou y raison, je peux faire déduire les frais de train, resto et hotel de mes impots?! ça me semble trop beau pour être vrai!

Ne rêvez pas, il faut pouvoir justifier que les déplacements sont en relation avec l’activité.

Ce n’est pas déduit des impôts, mais du résultat BIC dans le cadre de la location en meublé.

Petite précision :
Les frais de repas sont déductibles des BIC pour leurs montants compris entre 4,45€ et de 17,40€ TTC en 2012.
4,45€ TTC étant considéré par le fisc comme étant le prix d’un repas pris à la maison et
au delà de 17,40 € TTC comme étant une dépense de repas excessive.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#105 21/06/2012 14h09 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Ok merci pour vos réponses, il me semblait bien que c’était "trop facile".

Petite question collégiale : quelle est votre technique pour repérer des biens rentables avant visite?

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#106 21/06/2012 14h21 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Rendement brut


Rendement net


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#107 21/06/2012 14h21 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ryanroll a écrit :

quelle est votre technique pour repérer des biens rentables avant visite

Montant des loyers annuel / prix d’achat = 10 % de rentabilité brute
10 % est un bon point de départ comme rentabilité mais difficile à trouver.

Ensuite il faut voir le foncier , les charges de copropriété.

Les photos doivent être regardées avec soin pour situer la typologie du quartier , les intérieurs , l’aspect de la cuisine et de la SDB.

Il faut suivre les biens en vente depuis plusieurs semaines car possibilité de baisse du prix ou risque d’un bien de mauvaise qualité.
Ne pas se fier aux dates sur les sites car elles sont souvent réactualisées.

Philippe


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#108 22/06/2012 10h07 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Merci Philippe,

Pour définir la capacité locative d’un bien, vous regardez les prix à la location de biens similaires dans le même coin j’imagine?

Avec votre expérience, êtes vous capable de dire si telle ou telle banque est plus à l’aise avec un financement à 110 ou 120% ou est ce que c’est la loterie selon l’endroit et l’agence?

Cela me permettrait d’optimiser mes recherches et m’éviterait de passer dans des banques connues pour les refuser (avec la crise que traversent ces organismes je ne serai pas étonné qu’il y ait des consignes sur un plan national pour réduire les risques)

merci,

Dernière modification par ryanroll (22/06/2012 10h18)

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#109 22/06/2012 10h20 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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rynaroll a écrit :

Pour définir la capacité locative d’un bien, vous regardez les prix à la location de biens similaires dans le même coin j’imagine?

Avec votre expérience Etes vous capable de dire si telle ou telle banque est plus à l’aise avec un financement à 110 ou 120% ou est ce que c’est la loterie selon l’endroit et l’agence?

Cela me permettrait d’optimiser mes recherches et m’éviterait de passer dans des banques connues pour les refuser (avec la crise que traversent ces organismes je ne serai pas étonné qu’il y ait des consignes sur un plan national pour réduire les risques)

Je connais mon secteur en terme de prix de location mais cela peux fluctuer.

Le crédit immobilier de France est pas mal et ne demande pas de domiciliation , GE money sont peu regardants mais ils ne  font que du taux variable sans domiciliation non plus.
Le mieux est de faire un tour des banques avant pour tâter le terrain  et avoir un accord de principe sur un prêt.
Le 110 % devient difficile alors pour le 120 % je crois que il ne faut plus trop y compter , la dernière que j’en demandé un il était accepté par le crédit foncier mais il fallait que je fournisse un devis détaillé des travaux à faire , impensable sur 5 appartements en rénovation donc j’ai laissé tomber.

Je vous ai indiqué quelques banques en fonction de mon vécu mais c’est variable en fonction des profils d’investisseurs et des agences , des périodes de l’année et des objectifs de crédits effectués.

Philippe


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#110 22/06/2012 10h28 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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ryanroll a écrit :

Avec votre expérience, êtes vous capable de dire si telle ou telle banque est plus à l’aise avec un financement à 110 ou 120% ou est ce que c’est la loterie selon l’endroit et l’agence?

Tout dépend vraiment de chaque dossier comme l’a dit Philippe

Pour notre dernier achat (1er juin 2012 donc tout récent), nous avons financé à 110% (frais de notaire et de garanties) : LaBanquePostale et la Société Générale avaient accepté le financement, et sans domiciliation également.

Par le passé (en 2007), le Crédit Mutuel m’avait fait un financement à 120%

Dernière modification par Siocnarf (22/06/2012 10h28)


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#111 22/06/2012 10h38 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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@Philippe

Merci pour ce condensé de bon tuyaux et de leçons. Tu rentres dans les détails qui permettent d’éviter pas mal de (grosses) surprises.

Philippe30 a écrit :

Il reste à acquérir le coup d’oeil pour le bon achat en fonction de la situation du bien ( quartier correct , transport , commerces , écoles ou universités pour petites surfaces )

Oui c’est le plus dur pour moi !
D’ailleurs comment faites-vous tous les "avertis" pour déterminer le montant des loyers annuels.
J’ai remarqué que plusieurs sites permettent d’avoir un prix au m² pour l’achat et/ou la location.
1- le site de la chambre des notaires,
2- immo.trovit.fr
3- cotation-immobiliere.fr
4- meilleursagents.com (avec cartographie s’il vous plait)
5- ….
Quelle est la pertinence des informations fournies par ces sites ? Les utilisez-vous ? est-ce que vous vous basez sur d’autres sources ?
(J’ai déjà eu en partie la réponse dans un post précédent: regarder les PA de locations de biens de même catégorie mais je pose la question quand même :-) )

J’apprécie ta démarche concernant les matériaux et les meubles. C’est exactement la philosophie à suivre et que j’ai également en tête.

Philippe30 a écrit :

Prend un crédit à taux fixe , les choses sont clair même si le taux est plus élévé , on ne sais pas comment seront les taux dans 7 ou 8 ans.

Oui c’est aussi ma préférence. Ca permet de lever une incertitude sur une équation dont plusieurs paramètres restent flous.

Philippe30 a écrit :

Montant des loyers annuel / prix d’achat = 10 % de rentabilité brute
10 % est un bon point de départ comme rentabilité mais difficile à trouver.

Ensuite il faut voir le foncier , les charges de copropriété.

Les photos doivent être regardées avec soin pour situer la typologie du quartier , les intérieurs , l’aspect de la cuisine et de la SDB.

Il faut suivre les biens en vente depuis plusieurs semaines car possibilité de baisse du prix ou risque d’un bien de mauvaise qualité.

Cibles-tu les annonces d’agences ou de particulier ?
Je trouve que les particuliers sont souvent déconnectés du prix réel du m². C’est probablement perdre son temps d’essayer de faire baisser le prix en dessous du prix du marché. Au moins les agences qui proposent des biens ont déjà réalisé ce travail d’ajustement.
D’ailleurs, quel est le meilleurs moyen pour trouver la bonne affaire ?  Allant naturellement vers les autres je préfère téléphoner ou me déplacer dans des agences. Prendre contact avec les gens.
Les rapports humains sont importants à mon sens.

Sur le web, quels sont les sites les plus pertinents pour trouver des biens d’investissement (maison, appart ou immeubles) ?
J’adore les annonces qui contiennent "idéal investisseur" big_smile qui sont généralement à fuir.
Et celles qui contiennent "à rénover" et qui sont dans mon coin des ruines de grange ou il faut commencer par refaire la toiture, les murs puis aménager l’intérieur complètement.

[Philippe30 a écrit :

Prend un comptable c’est plus simple et chacun son métier surtout si tu disposes à terme de plusieurs biens.

Tout à fait d’accord également. Mais quel est le tarif de sa prestation ? Sa prestation peut rentrer dans les charges à déduire ? Il va immanquablement faire baisser la rentabilité globale…. mais peut-être largement  rattraper le coup sur la fiscalité proche du 0
Afin d’éviter des déboires avec le Trésor public il est de toute façon exclu de faire l’impasse sur un comptable.

Philippe30 a écrit :

Une bonne voiture avec une remorque , du matériel de rénovation  et des matériaux chez  brico dépot l’ami du bricoleur.

J’ai déjà une modeste voiture et une modeste remorque (qui en porte parfois un peu trop d’ailleurs). Même si j’ai le permis E je m’oriente plutôt vers l’achat d’un vieil utilitaire qui permet à loisir de transporter matériaux, matériel et gravats. Un vieil utilitaire n’est pas plus cher qu’une grande remorque correcte. Les inconvénients: un CT à passer tous les ans et risque de panne mécanique pouvant exploser le budget.

Je ne sais pas si je suis trop gourmand mais j’aimerai passer directement à un (et même des)  immeubles)  plutôt que par plusieurs appartements afin d’éviter les inconvénients de la copropriété et profiter des avantages:

1- Rattraper un peu de temps par rapport à la démarche de Philippe30 et Siocnarf car j’arrive sur le tard et j’aimerai bien m’investir uniquement dans la gestion de mes biens d’ici 10 à 12 ans,
2- pas de copropriété : je suis seul pour prendre les décisions concernant le bien
3- concentration des biens sur un même lieu, plus facile à gérer si déplacements car je ne serai pas  à côté)
4- Je dois oublier pas mal d’autres avantages !

L’inconvénient majeur que je vois poindre à l’horizon est que les banques me suivent sans avoir démontré avec un "petit" projet que c’est viable…. même avec une vacance locative distribuée qui limite les risques.

Alain

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#112 22/06/2012 10h51 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Alain a écrit :

Je ne sais pas si je suis trop gourmand mais j’aimerai passer directement à un (et même des)  immeubles)

Je pense :
1- que c’est le bon choix
2- que c’est réalisable auprès des banques, avec un projet solide

Personnellement, j’utilise pas mal leboncoin pour mes recherches, ainsi que 2 sites spécialisés sur l’immobilier de ma région.
Mais c’est sur leboncoin qu’il y a le plus d’annonces.

François


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#113 22/06/2012 11h14 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Alain a écrit :

D’ailleurs comment faites-vous tous les "avertis" pour déterminer le montant des loyers annuels.

Il faut connaitre son secteur sinon à défaut prend les annonces des agences immobilières en terme de surface pour connaitre les prix des studios , T1 etc …
A la louche dans le secteur de Nîmes , un studio se loue 300 € , un T1 350 € , un T2 400 , un T3 500
Ce sont des prix moyens hors charges , ces prix dépendent aussi beaucoup de la surface de la vue , de l’emplacement

Il faut regarder les prix moyens locatifs pour se faire une idée mais avec le temps c’est presque intuitif

Alain a écrit :

Cibles-tu les annonces d’agences ou de particulier ?

Plutôt les agences que les particuliers car elles font tampon et force de pression.
Les agences connaissent l’historique du bien en terme de proposition et de mévente donc peuvent être persuasive pour forcer une baisse de prix.
Acheter en fin d’année ou début d’année est une bonne idée car les ventes sont moins nombreuses  qu’au printemps.

Alain a écrit :

Tout à fait d’accord également. Mais quel est le tarif de sa prestation ? Sa prestation peut rentrer dans les charges à déduire ? Il va immanquablement faire baisser la rentabilité globale…. mais peut-être largement  rattraper le coup sur la fiscalité proche du 0

600 € pour 14 biens personnels
400  € pour un SCI IS avec 3 biens
Oui cela passe en charge à hauteur de 915 €
Déduction aussi de l’inscription au CGA pour éviter une majoration de 125 % des revenus , inscription à 200 € environ 

Alain a écrit :

J’ai déjà une modeste voiture et une modeste remorque (qui en porte parfois un peu trop d’ailleurs). Même si j’ai le permis E je m’oriente plutôt vers l’achat d’un vieil utilitaire qui permet à loisir de transporter matériaux, matériel et gravats. Un vieil utilitaire n’est pas plus cher qu’une grande remorque correcte. Les inconvénients: un CT à passer tous les ans et risque de panne mécanique pouvant exploser le budget.

Bof bof pour l’utilitaire , coût important mieux vaut faire dans le polyvalent avec une remorque dont l’usage est ponctuel

Alain a écrit :

Je ne sais pas si je suis trop gourmand mais j’aimerai passer directement à un (et même des)  immeubles)  plutôt que par plusieurs appartements afin d’éviter les inconvénients de la copropriété et profiter des avantages:

1- Rattraper un peu de temps par rapport à la démarche de Philippe30 et Siocnarf car j’arrive sur le tard et j’aimerai bien m’investir uniquement dans la gestion de mes biens d’ici 10 à 12 ans,
2- pas de copropriété : je suis seul pour prendre les décisions concernant le bien
3- concentration des biens sur un même lieu, plus facile à gérer si déplacements car je ne serai pas  à côté)
4- Je dois oublier pas mal d’autres avantages !

L’inconvénient majeur que je vois poindre à l’horizon est que les banques me suivent sans avoir démontré avec un "petit" projet que c’est viable…. même avec une vacance locative distribuée qui limite les risques.

La course est ouverte ……
Dans un premier temps prend un immeuble qui fonctionne , loué et propre.
Fait un apport si nécessaire pour gonfler la rentabilité et la banque sera ravie que tu y mettes aussi de l’argent.
Si tu vas voir la banque en leur disant , j’achète un immeuble avec 3 lots ( par exemple ) qui me rapporte 1500 par mois le crédit est de 1200 par mois , le foncier est de 2000
Solde en fin d’année = 1600 €
Le fait qu’il y ai plusieurs logements permet de répartir le risque.
Il est préférable d’avoir un immeuble qui rapporte 1500 par mois avec 3 lots qu’une maison avec les mêmes conditions ou le risque de vacance locative ou d’impayé réside sur un seul lot.

Philippe


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#114 22/06/2012 12h39 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Philippe30 a écrit :

Bof bof pour l’utilitaire , coût important mieux vaut faire dans le polyvalent avec une remorque dont l’usage est ponctuel

Oui et j’ai oublié l’assurance. Une grande remorque fera mieux l’affaire effectivement. Et si besoin temporaire de plus gros je louerai un engin adapté.
En effet un utilitaire est un gouffre comparé à une remorque.

Siocnarf a écrit :

Je pense :
1- que c’est le bon choix
2- que c’est réalisable auprès des banques, avec un projet solide

Merci de me conforter dans mes choix ;-)

Philippe30 a écrit :

Le fait qu’il y ai plusieurs logements permet de répartir le risque.
Il est préférable d’avoir un immeuble qui rapporte 1500 par mois avec 3 lots qu’une maison avec les mêmes conditions ou le risque de vacance locative ou d’impayé réside sur un seul lot.

Oui, triple oui !

Philippe30 a écrit :

Acheter en fin d’année ou début d’année est une bonne idée car les ventes sont moins nombreuses  qu’au printemps.

Je prends note de l’astuce

Philippe30 a écrit :

600 € pour 14 biens personnels
400  € pour un SCI IS avec 3 biens
Oui cela passe en charge à hauteur de 915 €
Déduction aussi de l’inscription au CGA pour éviter une majoration de 125 % des revenus , inscription à 200 € environ

C’est très correct si l’imposition devient nulle ou presque.
Qu’est-ce que le  CGA ? l’inscription est annuelle ou one shot  ?

Avez-vous déjà comparé le coût d’achat d’un terrain + faire construire un immeuble dessus en gros oeuvre puis de faire vous-même les travaux d’aménagement dedans par rapport à l’achat d’un immeuble ancien ou chaque bien est à rénover ?
Intuitivement ça me parait être un très bon coup…. par contre le budget semble être difficile à supporter par 1 personne et la latence entre le début du projet et le 1er appart loué est grand. Peut-être aussi l’obligation de passer dans un autre statut.
Votre avis m’intéresse !!!

Alain

Dernière modification par Alain (22/06/2012 12h40)

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#115 22/06/2012 13h09 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Alain a écrit :

C’est très correct si l’imposition devient nulle ou presque.
Qu’est-ce que le  CGA ? l’inscription est annuelle ou one shot  ?

Centre de gestion agrée qui valide les comptes du comptable
Le fait affilié vous permet de ne pas prendre une majoration de vos revenus locatifs à 125 %.
C’est une cotisation annuelle.

Alain a écrit :

Avez-vous déjà comparé le coût d’achat d’un terrain + faire construire un immeuble dessus en gros oeuvre puis de faire vous-même les travaux d’aménagement dedans par rapport à l’achat d’un immeuble ancien ou chaque bien est à rénover ?

Trop cher et pendant la construction vous n’avez pas de rentrer locative.
Plus tous les délais des artisans et les normes administratives
Trop complexe à mon sens

Philippe


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#116 22/06/2012 13h18 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour

je suis propriétaire de ma RP, de 10 pts apptmts, et je souhaite acheter un pt immeuble.
Les 10 apt sont ds ds résiences avec gardiens ds 3 villes différentes. a environ 1h00 à 1h45 de chez moi. Mes emprunts courrent jusqu’ en 2014 2019 et 2025.

Pas trop de soucis, à ce jour.

Je souhaite acheter donc un immeuble à 20 minutes de ma RP, j’habite à la campagne, et la ville concernée est DAX (40100). Mon épouse ne travaille pas et gérerais ce bien.

Mais à vous lire, bonjour la galére…..

Le rapport net est proche de 8%…. à re-vérifier car certains éléments à ce jour ne m’ont pas encore été présentés par écrits.

Je souhaiterais avoir vos avis, non,  vos commentaires, au sujet de :
cette ville = 20 000 habitants. Dax et St paul les Dax (qui touche Dax) =30 000 habitants.
cette ville = ville thermale. Même si le budget des thermes = 0.5% du budget de la sécu sociale.

Une autre ville peut être envisagé pour mon achat, Pau, à 1h10 de chez moi… je trouve un peu loin pour gérer un immeuble.

Merci

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#117 22/06/2012 13h37 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Pas sympa les abréviations et le style télégraphique, surtout pour un premier message.


Parrain pour : American Express, ING Direct (code : EKXYBFS), Fortuneo, Binck.

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#118 22/06/2012 14h12 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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cob40
Je vous encourage à vous présenter dans la rubrique adéquate. Ainsi, cela permettra aux membres du forum de mieux vous connaitre afin de vous répondre de manière adaptée.

Mon avis est qu’avec 10 appartements en plus de votre RP, géré sans problèmes pour le moment, ce serait  plutôt à vous de donner des conseils !
Quand à Pau, bien qu’y ayant vécu 18ans, je n’avais pas l’age de m’intéresser à des investissements…

Mais bon, je connais un peu les quartiers et leur réputation…


"We judge a book by its cover ; And read what we want ; Between selected lines"

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#119 22/06/2012 14h20 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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cob40 a écrit :

Bonjour

Mais à vous lire, bonjour la galére…..

Même remarque que celle de espenlind13 …nous sommes à la limite du compréhensible….
Les personnes qui vous répondent sont bénévoles et permettent au site d’être actif.
Il faudrait au moins que les textes écrits puissent être compréhensibles et écrits correctement comme la charte du site le stipule à juste titre

Après vous avoir lu et tenter de comprendre le sens de votre demande si on prend vos mots au premier degré on peux être un peux choquer de lire "Mais à vous lire, bonjour la galére….."

Présentez vous et posez ensuite vos questions

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (22/06/2012 14h25)


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#120 22/06/2012 17h37 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Bonjour

Je vous prie de bien vouloir m’excuser pour les abréviations et autre style télégraphique. Mais je ne suis pas habitué au forum.

Quand à ma remarque "Mais à vous lire, bonjour la galére…..", je ne critique pas vos messages, je trouve vos discussions sur ce forum très intéréssantes.

Tous mes appartements actuels se situent dans des résidences avec gardien, qui font chacuns le relais avec les locataires. Ils font visiter les appartements, récupérent pour l’un les loyers, et font le tampon avec les locataires en cas de probléme ( fuite d’eau…),  J ’ai donc peu de stress. Et avantage non négligeable, je ne suis pas obligé de me déplacer à chaque fois. Et donc le fameux "Mais à vous lire, bonjour la galére….." était pour la gestion d’immeuble, "

Voilà pour essayer de rattraper ma maladresse de cette après midi

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#121 23/06/2012 03h01 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Modérateur
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@cob40 :
Bonjour,
j’accepte vos excuses

Pour avoir plusieurs fois étudié des "opportunités" d’investissement dans des villes d’eau, maintenant je les fuis.

- Trop chronophage (location à la semaine ou au mois si curistes)
- Trop de concurrence (biens déjà payés et des loyers trop bas)
- C’est un petit monde difficilement pénétrable où tout le monde se connait
- Curistes habitués à la qualité de la réception de l’ancien propriétaire
- Les curistes (souvent d’un age avancé) n’aiment pas les escaliers et racontent leurs misères de santé pendant des heures
- Difficile de conquérir des curistes qui sont habitués à d’autres propriétaires
- Locataires de courte durée si personnels "saisonniers" des termes (restauration, bricoleurs, esthéticiennes, masseurs en tout genres)
- Tous les personnels à demeure sont souvent propriétaires de leur RP (médecins, personnel soignant, jardiniers, croupiers et autres métiers du casino d’à côté);

Pour ce qui est du nombre d’habitants, c’est à vous de déterminer vos critères, au même titre que certains ne s’intéressent qu’aux smallcaps et d’autres qu’au bigcaps, aucune règle n’existe, c’est à vous de choisir votre univers.

S’intéresser aux critères de population retenus par les entreprises qui proposent des activités commerciales sous statut de franchisé est un bon début, faites vos devoirs.

A titre personnel, je m’étais fixé un minimum de 30 000 habitants dans la ville et de 50 000 dans l’agglomération, mais j’ai dérogé à la règle pour quelques acquisitions dans une future ville portuaire charnière du grand projet nord européen d’infrastructures fluviales. (un peu spéculatif… rdv dans 20 ans).

En espérant vous avoir éclairé.


Peu de choses sont impossibles !  … mais à quel prix !

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#122 25/06/2012 21h52 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

Membre
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Merci Sky de votre réponse.

L’ achat que je compte effectuer est dédié à la location annuelle.
Le marché des cures le semble réservé à des initiés.

J’ étudiE actuellement le marché des locations de cette localité, studio, t1, t2 ….
Et e lis et relie  tout ce que je peux concernant la gestion d’un immeuble sans syndic.

Je vous ferais part de mes démarches

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#123 21/07/2012 13h47 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Y a t’il des investisseurs qui aurait réussit à trouver un immeuble de rapport avec un bon rendement.
Personnellement j’ai des alertes sur de nombreux sites et je dois regarder environ une dizaine de sites par jour afin de ne pas rater "l’affaire".
Les seuls immeuble que je trouve ont des rentabilités moyennes.

exemple récent:

paruvendu a écrit :

(18/07/2012) Vends immeuble dans quartier calme de Rangueil comprenant 4 studios et 4 t1 bis meublés et tous loués. CA annuel 50000 euros. Très bon rendement. Prix de vente 695000 euros


Le dire ça fait rire, le faire ça fait taire

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#124 21/07/2012 17h26 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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De notre côté, presque 14% brut sur notre dernier achat. Bien sûr, il ne se situe pas en région parisienne… Et nous étions tombés sur un vendeur très pressé.


Objectif-Tune, mon blog sur l'investissement immobilier

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#125 22/07/2012 13h14 → Immeuble de rapport : investir dans un immeuble de rapport (immeuble de rapport, investissement locatif)

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Vous incluez les frais de gestion et le fait de ne pas être sur place pour constater les petits travaux à faire, quand je lis certains acheter de tels immeubles avec un certain rendement?

Parceque c’est bien beau un immeuble de rapport à 600 bornes de chez soi, si on ne peut faire aucun travaux, mise en gestion, et aucun contrôle de visu des problémes au jour le jour (toitures, chasses, renouvellement du matériel, et j’en passe). Le rendement diminue trés vite du coup…

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